中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要：2003年以來國家頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，這些政策一定程度上促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但仍存在房價(jià)過高、住房供給結(jié)構(gòu)失衡等問題。通過回顧并梳理各個(gè)階段的房地產(chǎn)政策，認(rèn)真分析不同時(shí)期房地產(chǎn)政策的作用和影響，分析房地產(chǎn)政策本身存在的問題，為以后制定調(diào)控政策提供經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；房價(jià)；政策變遷

一、引言

1998年我國實(shí)施住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)市場得到迅速發(fā)展，居民居住環(huán)境得到明顯改善。然而，隨著住房市場化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，各種問題顯現(xiàn)出來，其中包括房價(jià)上漲過快、通貨膨脹顯現(xiàn)、住房供給結(jié)構(gòu)失衡等問題。針對這些問題，2004年以來國家頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以抑制房價(jià)過快增長，保證房價(jià)的穩(wěn)定性。雖然這些政策對促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有一定作用，但還是沒達(dá)到預(yù)期效果，房價(jià)過高、住房供給結(jié)構(gòu)失衡以及中低收入者住房困難問題仍很突出。因此，對十年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行梳理，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有重要意義。

二、我國房價(jià)調(diào)控政策的的歷史沿革

受2003年以前鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)的政策影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，使房價(jià)過快上漲，房價(jià)投資過熱，部分地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)問題。因此我國自2003到2008年實(shí)施保持房價(jià)平穩(wěn)、抑制房價(jià)過快增長等緊縮性政策。2003年7月，向出售的房屋開始征收房地產(chǎn)稅；8月，出臺(tái)18號文件，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。2004年4月，上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，加大對土地市場的調(diào)控力度；5月，出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》，規(guī)定其套型，總體來說2004年的政策比較零散，幅度不大，影響較小。2005年舊國八條、新國八條相繼出臺(tái)，3月，央行取消了房貸優(yōu)惠政策，使房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同比明顯回落。但由于戶型調(diào)控指標(biāo)、商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例不具體等原因，并未達(dá)到預(yù)期效果，反而因購房計(jì)劃延緩。2006年5月國六條出臺(tái)，出臺(tái)限制套型90/70政策；7月，強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。但這些政策也沒有達(dá)到預(yù)期效果，國內(nèi)大部分城市房價(jià)上漲的趨勢不變。2007年 8月，出臺(tái)了24號文件，回歸保障性住房、廉租房建設(shè)，標(biāo)志國家住宅調(diào)控思路發(fā)生轉(zhuǎn)變。9月，將第二套房首付比例提高到40%，嚴(yán)厲打擊炒房行為。因此引發(fā)許多城市大面積的“退房潮”。2008年年初，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，嚴(yán)厲打擊囤地行為。擴(kuò)大廉租住房建設(shè)計(jì)劃，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。

從2008年下半年開始，隨著美國次貸危機(jī)的蔓延，我國貨幣政策由“從緊”轉(zhuǎn)為“適度寬松”。11月中央政府宣布實(shí)施積極地財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)。2009年1月，國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”，要求加強(qiáng)保障性住房和普通商品房的有效供給，這些救市政策對房地產(chǎn)市場的拉動(dòng)作用表現(xiàn)突出，使2009年中國房價(jià)的逆勢暴漲。

2010年房價(jià)上漲過快，中央政府便連續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策，這次調(diào)控以嚴(yán)厲的“限購”政策和加快保障性住房為主，以此來抑制購房需求。2011年1月，“新國八條”出臺(tái)，新政在限貸、限購方面給樓市成交帶來了直接和巨大的影響。市場需求被大大抑制，樓市迅速跌入低迷。2012年3月住建部要求各地對保障房將建立項(xiàng)目庫，吸引社會(huì)資金建保障房，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，加強(qiáng)分配和質(zhì)量管理。

三、我國房價(jià)調(diào)控政策效果分析

總體而論，自2003年我國開始的房屋價(jià)格調(diào)控政策雖然發(fā)揮了一定的作用，但整體上沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，沒有將房價(jià)調(diào)節(jié)到與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人民收入水平相適應(yīng)的程度，為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展造成隱患。

圖1 2004-2012年我國商品房平均銷售單價(jià)（單位：元/平方米）

2004-2012年期間，我國商品房平均銷售單價(jià)絕大多數(shù)年份漲幅為正， 2004年以來，房價(jià)一路上漲，只是在2008年國際金融危機(jī)的影響下實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到影響，消費(fèi)者處于觀望情緒，需求萎縮，導(dǎo)致全國商品房平均銷售價(jià)格有小幅下跌，但隨后在國家經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，2009年全國房價(jià)出現(xiàn)大幅度反彈，之后便保持穩(wěn)定增長。（見圖1）

四、 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問題

（一）房價(jià)調(diào)控政策目標(biāo)模糊

自2003年我國開始房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，均以穩(wěn)定房價(jià)或遏制房價(jià)過快上漲作為政策目標(biāo)，但這一目標(biāo)是模糊的，對將房價(jià)調(diào)控到何種程度沒有明確的宣告。因此，房價(jià)調(diào)控政策目標(biāo)必須明確、徹底、可核查，以更好地制定開展工作。

（二）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相關(guān)法律缺失

從我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的歷史看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控多以行政命令、部門規(guī)章制度、通知等形式出現(xiàn)，缺乏法律手段，至今未能出臺(tái)一部專門針對房地產(chǎn)相關(guān)問題的法律，使房地產(chǎn)調(diào)控的約束力不強(qiáng)。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策缺乏連續(xù)性

十年來，我國政策出臺(tái)頻率很高，但缺乏連續(xù)性，主要表現(xiàn)為政策波動(dòng)較大，調(diào)控政策出臺(tái)后，調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)，又出臺(tái)新的政策，進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，這也是每次調(diào)控后都迎來一次房價(jià)大幅上漲的重要原因。政策的頻繁變動(dòng)使市場各利益主體無法形成穩(wěn)定一致的預(yù)期，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

（四）多元化的調(diào)控目標(biāo)陷入兩難境地

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)包括促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定房價(jià)、提供保障性住房、防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及控制土地供應(yīng)量等。多元化的調(diào)控目標(biāo)使政府經(jīng)常陷入兩難的境地。一方面，隨著房價(jià)不斷攀升，穩(wěn)定房價(jià)成為政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。另一方面，由于我國經(jīng)濟(jì)增長很大程度上房地產(chǎn)投資，因此要保持經(jīng)濟(jì)高速增長必須依靠房地產(chǎn)業(yè)的增長。

五、完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的策略

（一）明確定位房地產(chǎn)宏觀的調(diào)控目標(biāo)

我國在經(jīng)歷長期的住房福利制度之后，將住房定位為商品，并在短時(shí)間里加快其市場化，使房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。所以，在未來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，要準(zhǔn)確定位調(diào)控目標(biāo)，把我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)定位為建立一個(gè)能夠保障公民基本住房權(quán)利且滿足各階層多樣化需求的住房供給體系。

（二）重構(gòu)我國房地產(chǎn)稅收體系

我國房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成包括開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。但我國房地產(chǎn)稅費(fèi)對保有環(huán)節(jié)較少涉及。在這種稅收制度下，隨之產(chǎn)生了消費(fèi)者及當(dāng)?shù)氐耐恋刎?cái)政投機(jī)房地產(chǎn)，也因此助推了房價(jià)的大幅上漲。因此，要重構(gòu)我國的房地產(chǎn)稅收體系。

（三）完善住房保障體系

完善住房保障體系既能能保障低收入群體的基本住房需求，還能更好地放開商品房市場價(jià)格，國家可以在不影響現(xiàn)有房價(jià)的情況下解決人們住房問題，避免因國家政策影響房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展。為此國家應(yīng)加強(qiáng)住房保障在地方官員考核中的比重，引起官員重視。還要擴(kuò)大融資渠道。住房保障體系的資金來源可考慮三種渠道：一是中央的專項(xiàng)財(cái)政資金。二是規(guī)定地方政府的土地出讓金。三是社會(huì)資金。四是健全保障房進(jìn)入、監(jiān)督與退出機(jī)制。

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作者簡介：

弓亞偉（1990-），女，山西省晉中市榆次人，研究生在讀，社會(huì)保障專業(yè)，研究方向：住房制度。