尹杭

【摘 要】在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及國(guó)際間激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)已然成為我國(guó)的主要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。然而近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫化特征，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通民眾的承受能力，政府處于總體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整的考慮，推出了一系列的緊縮政策來(lái)約束房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，其中包括限購(gòu)、基準(zhǔn)利率、限貸等等政策。在緊縮政策環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)受到了嚴(yán)重影響，因此房地產(chǎn)業(yè)需要開(kāi)拓新的融資渠道，避免出現(xiàn)資金斷裂的情況。本文將著眼于目前融資問(wèn)題以及解決措施，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)能夠脫離困境實(shí)現(xiàn)資金快速流轉(zhuǎn)進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】緊縮政策；房地產(chǎn)；融資問(wèn)題；融資模式

國(guó)家之前為了緩解金融危機(jī)以及推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出臺(tái)了一系列積極的財(cái)政政策，不斷調(diào)整貨幣政策，這些導(dǎo)致了大量的資金都涌入了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展壯大，因此出現(xiàn)了明顯的通貨預(yù)期，房?jī)r(jià)過(guò)高，呈現(xiàn)泡沫狀態(tài)。為了遏制房?jī)r(jià)上漲的形勢(shì)，政府隨后出臺(tái)了緊縮政策以及阻止通貨膨脹的政策，目的就是把宏觀經(jīng)濟(jì)的主要方向轉(zhuǎn)向穩(wěn)健和從緊。房地產(chǎn)業(yè)屬于最為典型的資金密集型行業(yè)，良好的資金周轉(zhuǎn)狀況對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，在緊縮政策下，各大銀行縮小了房地產(chǎn)信貸額度，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)的資金鏈，甚至一些中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉的危機(jī)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。

在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是生產(chǎn)能力、營(yíng)運(yùn)能力的比拼，而更多是融資能力的博奕，資金的充裕程度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不容忽視，因此房地產(chǎn)企業(yè)中多渠道融資創(chuàng)新能力將展現(xiàn)出舉足輕重的作用。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的融資情況以及出現(xiàn)的問(wèn)題

1.過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)程度上升

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一，并且間接的融資所占比例過(guò)大，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金超過(guò)60%都是從銀行貸款獲得的，一旦銀行改變信貸政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)延緩資金流轉(zhuǎn)的速度，將會(huì)造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)上的隱患。根據(jù)調(diào)查，自從2010年國(guó)家頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》以來(lái)，隨著信貸政策的不斷嚴(yán)格化，能從銀行獲得融資的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行融資的難度越來(lái)越高。單一的融資渠道在緊密的房地產(chǎn)政策調(diào)控下顯得更加蒼白無(wú)力。

2.資金無(wú)效占用不斷增加

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)目前不僅僅是資金短缺的問(wèn)題，同時(shí)對(duì)資金占用的問(wèn)題也不斷在加深。隨著一系列市場(chǎng)調(diào)控政策遏制房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)觀望、樓市交易低迷的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金并沒(méi)有變成有效產(chǎn)出流回企業(yè)，而是大量商品房等產(chǎn)品積壓。2014年以來(lái)，一線(xiàn)城市樓盤(pán)成交量大幅下滑，似乎量?jī)r(jià)齊跌的趁勢(shì)已難以挽回，這也體現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)張時(shí)過(guò)于盲目，并沒(méi)有做好事先的調(diào)查，缺乏考量。房地產(chǎn)企業(yè)大量擴(kuò)張土地，然而目前的調(diào)控政策持續(xù)加深，更加給資金回流帶來(lái)了困難。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資難度較大

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)性質(zhì)獨(dú)特，所以在上市在過(guò)程中會(huì)受到監(jiān)管部門(mén)更嚴(yán)格的檢查。對(duì)于已上市的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)檎刂品績(jī)r(jià)的持續(xù)上漲，證監(jiān)會(huì)就會(huì)暫時(shí)的停止審批房地產(chǎn)企業(yè)想要通過(guò)發(fā)行股票來(lái)獲得融資的申請(qǐng)，這也就導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)企業(yè)放棄上市。在這樣的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)不得不試圖通過(guò)買(mǎi)殼或者借殼的方式來(lái)達(dá)到上市的目的，或者是通過(guò)海外上市的途徑獲得上市的資格。想要通過(guò)上市融資來(lái)改善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題顯然是比較困難的。

4.房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)增大、監(jiān)控力度加強(qiáng)

隨著一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到了市場(chǎng)追捧。但房地產(chǎn)信托存在融資成本高、違約成本高、風(fēng)險(xiǎn)大、擔(dān)保措施多、監(jiān)管措施嚴(yán)、還款資金來(lái)源受限等特點(diǎn)，這些都使房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形中不斷增大。2010年，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求各信托公司立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，檢查內(nèi)容包括：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否滿(mǎn)足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東是否具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金是否達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。同時(shí)，信托公司還需要對(duì)自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系以及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等方面進(jìn)行自查。同時(shí)要求各銀監(jiān)局要結(jié)合專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和壓力測(cè)試，逐筆對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)核查，加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控。嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。這些都說(shuō)明房地產(chǎn)融資的監(jiān)控力度在不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)利用房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資的難度也在不斷加大。

二、緊縮形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的融資對(duì)策

1.積極開(kāi)拓融資銀行的信貸渠道，試圖通過(guò)銀行獲得貸款

目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)能獲得大量資金的途徑很少，基本上還是要從銀行獲得，所以房地產(chǎn)企業(yè)是需要積極開(kāi)拓在銀行的信貸渠道，試圖得到銀行的貸款，如何才能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)呢？在目前緊縮政策下，直接貸款方式之外的其他方式也是可以獲得資金的，例如并購(gòu)貸款。何為并購(gòu)貸款，就是指通過(guò)商業(yè)銀行來(lái)向并購(gòu)方的企業(yè)或者并購(gòu)方控股的子公司發(fā)放貸款，這種貸款方式是用作支付并購(gòu)股權(quán)對(duì)價(jià)款項(xiàng)的本外幣貸款的。

2.積極發(fā)展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和投資基金，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新型的融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式過(guò)于局限，需要我們進(jìn)行創(chuàng)新，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問(wèn)題的必然途徑。在其他的發(fā)達(dá)地區(qū)國(guó)家，房地產(chǎn)企業(yè)并不僅僅只是通過(guò)銀行貸款和上市發(fā)行股票來(lái)獲得融資，而是通過(guò)房地產(chǎn)的信托方式，房地產(chǎn)企業(yè)基金、債券等等來(lái)獲得運(yùn)營(yíng)的資金。比如房地產(chǎn)企業(yè)基金在2014年下半年就有著比較有利的并購(gòu)時(shí)機(jī)，雖然融資成本較高，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇與實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)基金公司合作，往往會(huì)形成一種雙贏的局面。針對(duì)國(guó)外的成功例子，我國(guó)企業(yè)可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，積極開(kāi)拓發(fā)展適合自身的融資解決措施，這樣才能有效的解決融資問(wèn)題。

3.買(mǎi)殼上市緩解房地產(chǎn)融資問(wèn)題

雖然目前我國(guó)證監(jiān)會(huì)在對(duì)房地產(chǎn)上市過(guò)程中的各項(xiàng)檢查較為嚴(yán)格，但是對(duì)于一些資質(zhì)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以通過(guò)買(mǎi)殼上市來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行融資的。買(mǎi)殼上市有很多優(yōu)點(diǎn)：只要房地產(chǎn)企業(yè)從事的是合法的業(yè)務(wù)，并且自身的實(shí)際經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大就可以買(mǎi)殼上市，在買(mǎi)殼上市的措施上，所需的審批時(shí)間很短，不需要等待漫長(zhǎng)的審批手續(xù)，買(mǎi)殼上市是直接通過(guò)業(yè)務(wù)來(lái)完成的上市的，所以具有時(shí)間短、效率高的特點(diǎn)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部融資

內(nèi)部融資就是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)利用企業(yè)自身的內(nèi)部資源來(lái)實(shí)現(xiàn)融資的方式。企業(yè)內(nèi)部的資源除了自身的可流動(dòng)資金外還有一些應(yīng)收票據(jù)、賬款等。內(nèi)部融資的成本很小，且融資的風(fēng)險(xiǎn)小，例如房地產(chǎn)企業(yè)可以將手中未到期的票據(jù)轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行按票面金額扣除貼現(xiàn)利息后，將余額支付給房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行通過(guò)對(duì)企業(yè)的票據(jù)貼現(xiàn)，將原本計(jì)劃用于貸款卻放不出去的資金不斷輸入這個(gè)較為安全的市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)這種變通形式的放貸，所以通過(guò)利用內(nèi)部資源融資的方式是可行的。

5.加快房地產(chǎn)證券化步伐

房地產(chǎn)證券化對(duì)于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸問(wèn)題有著良好有效的作用，證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)能夠在市場(chǎng)中流通的前提，我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。數(shù)目巨大的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過(guò)證券化后就可以實(shí)行分割交易，很大程度上改善了資產(chǎn)流動(dòng)性。其中住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)比較小，資產(chǎn)質(zhì)量高，雖然從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，抵押債權(quán)證券化的發(fā)展尚為一片空白，但發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義，證券化住房抵押貸款將來(lái)會(huì)成為流通市場(chǎng)的主流。

6.積極發(fā)展債券融資

發(fā)展債券融資是加快房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有效途徑，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)有著周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢的特性，所以在發(fā)行債券中最好選擇發(fā)行中長(zhǎng)期的債券來(lái)獲得資金。在國(guó)外，債券融資是企業(yè)第一個(gè)優(yōu)先考慮的融資方案，因?yàn)閭谫Y通常都是股票融資的3到10倍。但是我國(guó)房地產(chǎn)債券規(guī)模小，債券融資遠(yuǎn)沒(méi)有股票融資有效。積極發(fā)展債券融資，將房地產(chǎn)債券規(guī)模擴(kuò)大，規(guī)范發(fā)行程序，完善債券流通市場(chǎng)等等，向發(fā)達(dá)國(guó)家看齊，為企業(yè)日后發(fā)展作出努力。

三、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)政府緊縮政策的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)的根據(jù)自身情況改變?nèi)谫Y途徑，創(chuàng)新發(fā)展融資渠道，為企業(yè)提供充足的“血液”，為日后發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。要審時(shí)度勢(shì)，吸取發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)融資經(jīng)驗(yàn)，在緊縮政策不利的條件下依然能夠獲得良好的發(fā)展。

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