【文章摘要】

保障性住房是政府對低收入家庭實(shí)施的特殊待遇，屬于財(cái)富的二次分配，象征著社會的發(fā)展與進(jìn)步。我國保障性住房源于1999年，無錫市保障性安居工程建設(shè)、分配等工作取得了一定的成果，有效解決了錫城中低收入人群住房困難的問題，但同時也存在“房等人”現(xiàn)象，可能會導(dǎo)致保障性住房滯銷，造成建設(shè)開發(fā)單位虧損等一系列不良后果，故本文對此進(jìn)行研究，以期解決上述問題。

【關(guān)鍵詞】

無錫市;保障房;“房等人”;成因;策略

衣、食、住、行乃民生之本，故住房是人們賴以生存的基礎(chǔ)條件之一，關(guān)乎百姓切身利益。保障性住房是指政府為保障中低收入困難家庭而提供的限定價格、標(biāo)準(zhǔn)及租金的住房，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、定銷商品房等，是低收入人群及社會廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)。近些年來，對于滿足公共租賃房保障標(biāo)準(zhǔn)的低收入人群，無錫市政府在租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租等方面已實(shí)現(xiàn)了“應(yīng)保盡?！?對于滿足經(jīng)濟(jì)適用房保障標(biāo)準(zhǔn)的中低收入人群，有計(jì)劃地分批次啟動經(jīng)適房銷售工作，逐步減少輪候家庭的數(shù)量;同時，根據(jù)省、市下達(dá)的住房保障任務(wù)，有條不紊地推進(jìn)保障房的建設(shè)任務(wù)，住房保障工作取得了顯著的成績。但近些年，因國家大力興建保障性住房，一方面是國家政策之外更多的保障群體需要實(shí)現(xiàn)“安居”，另一方面是保障性住房空置，將面臨“遇冷”之困境，導(dǎo)致無錫住房保障工作有從“人等房”逐步向“房等人”發(fā)展的趨勢，預(yù)計(jì)在未來三年將出現(xiàn)保障房大量空置的嚴(yán)峻局面。

1 目前無錫市保障房的供需現(xiàn)狀

近兩年，無錫市2次放寬保障房標(biāo)準(zhǔn)。目前，該市經(jīng)濟(jì)適用房需求目標(biāo)定位如下：對于人均住房面積不超過18平方米，人均可支配月收入不超過1000元的家庭，可申請廉租房;具有無錫市區(qū)城鎮(zhèn)戶口，家庭人均月可支配收入在2380元以下，且現(xiàn)住房面積未達(dá)到房改房面積控制標(biāo)準(zhǔn)下限，即人均住房建筑面積在18平方米以下，可申請經(jīng)濟(jì)適用房。

公共租賃房需求目標(biāo)定位如下：對于城市中等偏下收入家庭而言，申請人具有市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，符合政府公布的城市中等偏下收入家庭標(biāo)準(zhǔn);申請家庭無住房，且父母和子女人均住房建筑面積低于12平方米，且滿足市、區(qū)人民政府規(guī)定的其他條件，才能申請公租房;對于新就業(yè)人員而言，要求申請人具有本市戶籍，具有全日制大專院校畢業(yè)證書，從畢業(yè)當(dāng)月計(jì)算起未滿60個月，在本市的勞動關(guān)系穩(wěn)定，已與本地用人單位（本地注冊企業(yè)）簽訂勞動合同1年以上，且合同履行滿3個月，并自合同履行起連續(xù)繳納社會保險費(fèi)，申請家庭無住房、未租住公有住房，且父母和子女人均住房建筑面積低于12平方米，同時，滿足市、區(qū)人民政府規(guī)定的其他條件，才能申請公租房;對于外來務(wù)工人員而言，申請人持有本市居住證，并在本市市區(qū)實(shí)際居住滿2年，在本市的勞動關(guān)系穩(wěn)定，已與本地用人單位簽訂勞動合同1年以上，且合同履行1年以上，并自合同履行起連續(xù)繳納社會保險費(fèi)，申請家庭無住房、未租住公有住房，且父母和子女人均住房建筑面積低于12平方米，同時，滿足市、區(qū)人民政府規(guī)定的其他條件，方可申請公租房。

此外，無錫市構(gòu)建了公租房回訪制，針對保障家庭開展跟蹤服務(wù)工作。根據(jù)無錫市近兩年保障房建設(shè)項(xiàng)目房源分布統(tǒng)計(jì)情況及經(jīng)濟(jì)適用房、儲備房供求對比情況而言，無錫市經(jīng)濟(jì)適用房、公租房均存在“房等人”的供需矛盾，也就是說，經(jīng)濟(jì)適用房供給量較申購者需求量而言更大，這說明無錫市保障房存在供需失衡的問題。對于經(jīng)濟(jì)適用房而言，在最新政策——經(jīng)濟(jì)適用房門檻不斷下降的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房的年審核通過人數(shù)并未存在顯著變化。截止2014年9月下旬，仍有多套經(jīng)濟(jì)適用房還未銷售。雖然這一批未輪候的選房率已經(jīng)達(dá)到70%，但由于貸款條件等的限制，不少有住房需求的低收入困難家庭仍辦理了相應(yīng)的退房手續(xù);對于公租房而言，供給量較需求量要高得多。因此，應(yīng)基于供求特征，急需對無錫市“房等人”現(xiàn)象及供需錯位的成因進(jìn)行分析，盡快找出解決保障房供需矛盾的途徑。

2 無錫市保障房“房等人”現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因

近幾年，保障性安居工程按照國家建設(shè)各項(xiàng)指標(biāo)，工程建設(shè)持續(xù)加速，隨著項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，交付的房屋數(shù)量不斷增加，預(yù)計(jì)三年內(nèi)無錫“房等人”問題將逾加嚴(yán)峻。

2.1 保障房需求預(yù)測有欠準(zhǔn)確

因?qū)ΡＵ戏啃枨罅堪盐詹粶?zhǔn)，國家在制定保障房目標(biāo)時，需求預(yù)測缺乏準(zhǔn)確的信息來源。此外，由于不同類型的保障對象對于住房的要求標(biāo)準(zhǔn)不一，有些居民對住房價格、所在區(qū)域較為敏感。因此，在建設(shè)保障房前難以正確評估實(shí)際的需求量，導(dǎo)致已建成的保障房難以得到有效的分配。

2.2 準(zhǔn)入門檻相對較高

目前，無錫市對于保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)有三點(diǎn)，一是對申請人家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的界定，二是對其現(xiàn)有居住面積的界定，三是對戶籍的限制。三個條件必需同時滿足才能申請保障房，未全面考慮不同家庭人口結(jié)構(gòu)等特殊情況。同時，戶籍限制導(dǎo)致許多非戶籍低收入流動人群難以享受到住房保障政策，導(dǎo)致外來人口住房保障幾乎完全缺失。

2.3 保障房面積、戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格

國家對保障性住房的戶型面積等有具體的規(guī)定，比如要求經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。然而因低收入家庭人口多等因素，選房家庭更偏愛二室二廳一衛(wèi)的戶型。經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)受到面積及戶型等方面的限約，因此在戶型設(shè)計(jì)方面存在較大的困難，也難讓選房者滿意。

2.4 貸款審批難

保障房中的經(jīng)適房面對的主要是低收入人群，在購置經(jīng)適房時多數(shù)需要借助貸款，但銀行更愿將錢貸給收入穩(wěn)定的公職人員，因而導(dǎo)致不少低收入家庭買不起房，即使在選房后，因銀行貸款、擔(dān)保等問題，導(dǎo)致退房，房等人問題進(jìn)一步增加。

2.5 部分區(qū)域保障房與商品房價格差異小

2013年，根據(jù)無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的錫城房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行情況匯報，截止2013年年底，錫城存量住宅達(dá)到1727萬平方米，創(chuàng)歷史新高，存量的去化周期將近2年，市場住宅供大于求問題趨于嚴(yán)峻。且無錫為人口流出城市，需求彈力不夠，房價多年趨于穩(wěn)定狀態(tài)。而保障房因土地劃撥原因，位置較偏，此區(qū)域保障房與該區(qū)域商品房總價差異較小，導(dǎo)致被保家庭缺乏足夠的申請動力。

3 解決無錫市保障房供需失衡的途徑

3.1 將部分經(jīng)適房轉(zhuǎn)性為定銷商品房

針對無錫市保障房“房等人”問題，應(yīng)著手研究將部分經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)性為限價商品房或定銷商品房加以出售，結(jié)合項(xiàng)目成本利潤及錫城房價水平，通過調(diào)研科學(xué)確定銷售價格。此外，通過計(jì)劃前期部的引導(dǎo)，開展市場調(diào)研工作，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房向定銷商品房轉(zhuǎn)變的研究，并對這一方案開展可行性分析。

3.2 加快政策調(diào)整，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻

對于經(jīng)濟(jì)適用房而言，可以加大政策調(diào)整幅度，進(jìn)一步加快銷售進(jìn)度;對于公共租賃房而言，適當(dāng)放寬準(zhǔn)入線、重新界定標(biāo)準(zhǔn)，可將新落戶大學(xué)生納入輪候范圍，滿足他們的剛性需求。通過進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房的需求，推動保障房的供給進(jìn)度。

3.3 有效降低貸款門檻

由于經(jīng)濟(jì)適用房存在申請門檻較高、貸款難、擔(dān)保條件多等問題，因此，導(dǎo)致不少低收入家庭雖具有購房資格，卻難以順利貸款進(jìn)行購房。對于具有能力購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭而言，政府及相關(guān)企業(yè)應(yīng)在共有產(chǎn)權(quán)、貸款等方面進(jìn)行嘗試。

3.4 降低公租房申請門檻，提高公租房出租率

當(dāng)前，由于無錫市公租房所設(shè)置的申請條件較高，因而導(dǎo)致出租率較低，“公租房”成了“空租房”。一方面，可以將大學(xué)生納入公租房申請對象之中，然后逐步將政策適用范圍擴(kuò)大到創(chuàng)業(yè)學(xué)生、事業(yè)單位、人事代理人員，以為錫城吸納更多優(yōu)秀人才。

3.5 多舉措結(jié)合激活公租房需求

結(jié)合其他城市保障房“房等人”問題的解決經(jīng)驗(yàn)，無錫市應(yīng)多舉措結(jié)合，刺激公租房需求的增長。一方面，應(yīng)讓企業(yè)職工順利入住公租房，向無錫地鐵公司等企業(yè)無房員工提供公租房，不僅有利于穩(wěn)定企業(yè)員工，還有利于營造一個良好的招商引資環(huán)境;另一方面，應(yīng)放寬多類人群公租房申請準(zhǔn)入條件，可以公租房需求作為基本突破口，解決務(wù)工農(nóng)民工、拆遷戶、大學(xué)生、企事業(yè)技術(shù)人員及高級專業(yè)技術(shù)人才住房難的問題。

4 結(jié)束語

保障房是有效解決城市低收入家庭“住房難”等問題的不二之選。但是，目前我國保障房仍處在摸索階段，只有逐步改善傳統(tǒng)制度，方可推動保障房的健康發(fā)展。本文針對無錫市保障房供需現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，指出當(dāng)前無錫市保障房存在“房等人”的問題，深入分析了這一問題的成因，并提出了緩解“房等人”問題、推動保障房健康發(fā)展的若干建議，希望對相關(guān)工作的開展起到一定的促進(jìn)作用。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]黃羽.論我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的改革與完善以《住宅法》的制定為路徑[D].廈門：廈門大學(xué)，2007.

【作者簡介】

虞青，女，（1981—），江蘇揚(yáng)州，本科，管理學(xué)學(xué)位，經(jīng)濟(jì)師，無錫市住房保障建設(shè)發(fā)展有限公司，研究方向：中小國企人力資源管理，保障房資產(chǎn)管理，保障房物業(yè)管理。