張軍明

摘 要：近年來，我國的城市化發(fā)展速度非?？欤鞘性诎l(fā)展過程中，對基礎(chǔ)工程建設(shè)項目非常重視，市政工程以及建筑工程的數(shù)量在不斷增加。建筑行業(yè)的快速發(fā)展引起了很多企業(yè)的重視，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，對項目管理經(jīng)濟非常重視，在開發(fā)設(shè)計階段對項目管理方法進行分析，能夠更好的加強質(zhì)量管理，在管理方面水平提高，也能更好的促進房產(chǎn)項目建設(shè)獲得更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計管理；質(zhì)量管理；產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟

經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活水平有了很大的提高，人們的思想意識也發(fā)生了很大的改變，在這種情況下，人們對社會基礎(chǔ)建設(shè)的要求也越來越高。近年來，人們對住宅產(chǎn)品的質(zhì)量、功能以及安全問題非常重視，建筑行業(yè)在發(fā)展過程中，數(shù)量在不斷增加，因此，很多的項目開發(fā)商和項目參建單位對項目設(shè)計管理非常重視，在設(shè)計、施工以及管理方面都取得了很大的成績。但是，隨著產(chǎn)業(yè)化的不斷發(fā)展，市場競爭更加的激烈，因此，人們對住宅商品的功能需求也在不斷增加。房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展過程中如果一直處于原地不前的狀態(tài)會導(dǎo)致企業(yè)的競爭能力出現(xiàn)下降的情況，同時，對人們的生活也將帶來很大的影響，因此，國家對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)非常重視，加強房產(chǎn)項目的設(shè)計管理具有非常大的指導(dǎo)意義和實用價值。

1 房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值

建筑項目設(shè)計階段的管理具有非常重要的意義和價值，建筑設(shè)計的專業(yè)人員是建筑設(shè)計的執(zhí)行者，建筑設(shè)計成品中集結(jié)著專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，這樣使建筑項目會更加具有實用價值，能夠更好的滿足人們的需求。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目設(shè)計人員在項目規(guī)劃和設(shè)計中起到的作用十分大，能夠更好的實現(xiàn)多方的溝通和協(xié)調(diào)，對項目以后的規(guī)范施工具有非常重大的意義。在項目設(shè)計階段，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計人員要對整個項目設(shè)計階段進行很好的控制，這樣能夠更好的帶動內(nèi)部的資源，充分發(fā)揮項目設(shè)計人員的能動性，促進項目設(shè)計向著更好的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程分為兩個階段，分別是方案的設(shè)計階段和施工圖紙設(shè)計階段。方案設(shè)計最終形成的產(chǎn)品是方案報建文本，施工圖紙設(shè)計最終的產(chǎn)品是施工圖。這兩個階段的成果都是要報送相關(guān)的政府部門進行審批的，在審批合格以后進行工程項目施工。建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理根據(jù)方案設(shè)計以及施工圖紙設(shè)計階段的成果展開，這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)不同，因此，項目管理執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)以及相關(guān)的管理都存在著很大的差異。在項目管理中主要包括人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理以及質(zhì)量管理，不同的階段，針對這些管理存在著不同的側(cè)重點。方案設(shè)計階段的重要性得到了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視，在方案設(shè)計階段，要先擬定招投標(biāo)任務(wù)書，對招標(biāo)的方案進行確定，接下來對方案進行定案，最后得出方案報建文本，最好進行方案的報建。很多的房地產(chǎn)開發(fā)公司在方案設(shè)計階段，通常會投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，在方案設(shè)計方面能夠更好的滿足市場需求。

2 強化質(zhì)量管理

工程項目的方案擬定設(shè)計階段分為方案投標(biāo)階段和方案定案階段。通常情況下，房地產(chǎn)項目的開發(fā)企業(yè)采用招投標(biāo)的方式來確定項目方案，或者委托中介設(shè)計組織對設(shè)計方案進行確定。這兩種項目方案的確定方式都有一定的好處，但是，也存在著一定的壞處。房地產(chǎn)企業(yè)在中標(biāo)以后會針對項目開展市場調(diào)研，然后結(jié)合項目的實際情況作出基本的策劃，這樣能夠明確項目設(shè)計目標(biāo)和投資方向。房地產(chǎn)企業(yè)對項目本身也會對項目進行內(nèi)部的方案設(shè)定，然后進行分析和探討，能夠?qū)走M行權(quán)衡，對具體的設(shè)計和投資方向進行確定。在開展項目初期調(diào)研的時候，要對項目設(shè)計組織機構(gòu)的實力進行分析，這也是保證項目設(shè)計可行性的重要手段。

在項目設(shè)計確定階段，無論是采用的招標(biāo)形式，還是采用的第三方委托設(shè)計的方式，都要對行業(yè)信息以及相關(guān)的信息進行了解，這樣能夠?qū)υO(shè)計企業(yè)的情況作出客觀的評價，對不同設(shè)計類別的公司要進行更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧私狻椖康幕驹O(shè)計方案確定的時候要進行反復(fù)的推敲，然后進行反復(fù)的研究，這樣能夠更好的對最終方案進行確定。這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以使用專業(yè)項目設(shè)計人員對重大的問題進行分析，對周邊的交通以及空間布局情況要進行很好的分析，例如，對項目空間的部分的設(shè)計，建筑結(jié)構(gòu)的規(guī)劃以及綠化景觀的規(guī)劃設(shè)計，對建筑住宅的戶型風(fēng)格以及位置也要進行分析，滿足更多人的建筑需求。

與此同時，在項目方案規(guī)劃設(shè)計階段，與項目方案設(shè)計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時的溝通交流能夠促進項目方案設(shè)計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設(shè)計公司、政府機關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計方案要求所需進行各項作業(yè)。

除此之外，在項目方案設(shè)計過程中，還要對建筑項目進行有效的風(fēng)險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險。即通過施工作業(yè)進度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實也是一種風(fēng)險做法。另外，如果對設(shè)計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風(fēng)險，導(dǎo)致最終實際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項目風(fēng)險有關(guān)的事項，對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細致考慮。

3 做好協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，項目設(shè)計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項目擬定好設(shè)計單位后，首要做的工作就是對項目設(shè)計負(fù)責(zé)人進行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計方案確定時間過長的情況，因此，在進行圖紙設(shè)計的時候時間會比較短，在這種情況下，圖紙設(shè)計就會出現(xiàn)比較被動的情況，導(dǎo)致設(shè)計施工處于比較尷尬的狀態(tài)下。因此，項目設(shè)計管理階段，要對時間進行很好的安排，這樣對方案設(shè)計以及質(zhì)量管理都有很大的促進作用，同時也能保證工程項目的下個階段順利進行。