杜威

摘 要：經(jīng)歷了兩年的快速上漲后，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題也變得越來(lái)越突出，房?jī)r(jià)過(guò)高、大套型住房比重過(guò)大和投資增長(zhǎng)過(guò)快等三大突出問(wèn)題浮出水面，本文對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格近幾年的發(fā)展和變化研究后，找到影響因素和分析影響其發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 ；房地產(chǎn)調(diào)控；土地供給；剛性需求

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的發(fā)展

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。改革開(kāi)放以來(lái)， 2000年建設(shè)部正式宣布住房實(shí)物分配在全國(guó)已經(jīng)停止；2002年，開(kāi)始施行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌轉(zhuǎn)讓制度，從此土地出讓走向了一個(gè)更公開(kāi)、公平的市場(chǎng)化道路；2003年，國(guó)務(wù)院首次正式明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由此開(kāi)啟了房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的通道，經(jīng)歷了兩年的快速上漲后，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題也變得越來(lái)越突出，房?jī)r(jià)過(guò)高、大套型住房比重過(guò)大和投資增長(zhǎng)過(guò)快等三大突出問(wèn)題浮出水面，國(guó)家出臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八條意見(jiàn)，要求各地大力解決三大突出問(wèn)題，終于房地產(chǎn)市場(chǎng)在2005年有一個(gè)短暫的調(diào)整；緊接著 3年的快速上漲，直到2008 年才被全球金融危機(jī)暫時(shí)打斷，2009年全年及

2010年初又開(kāi)始了以一線城市為代表的新一輪更為瘋狂地上漲，而國(guó)家也開(kāi)始了下一輪調(diào)控，而這一輪調(diào)控下，一線城市是量低而價(jià)不跌，而二三四線城市則應(yīng)聲大漲成為了新一輪漲幅的熱點(diǎn)，可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)還處于焦灼狀態(tài)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的特征分析

2009年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲又呈現(xiàn)出了新的特征：

第一，一線城市漲幅放緩，二三線城市成焦點(diǎn)； 一線城市商品房的成交量減少，更多的人對(duì)調(diào)控政策的效果持觀望態(tài)度，根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)匯總的數(shù)據(jù)顯示，2011 年全國(guó)4月份新建商品房銷(xiāo)售量環(huán)比 3月下跌超過(guò) 20%。在強(qiáng)大的調(diào)控政策之下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，各大銀行共計(jì)向樣本房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)放總額逾 1000億的銀行授信，相比 2009年，下滑 60%，除信貸外，上市大門(mén)也基本緊閉，增發(fā)、配股等再融資計(jì)劃基本處于擱置狀態(tài)，隨著一線城市限購(gòu)令的出臺(tái)，中西部的二三線城市已然成為更多房企的布局熱點(diǎn)，與去年同期相比，2011年1月房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%的城市有10個(gè)，全部為二三線城市。

第二，全國(guó)房?jī)r(jià)難稱(chēng)泡沫，但部分城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)加?。?房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，已然成為不可忽視的現(xiàn)實(shí)。中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2010—2011）》，通過(guò)對(duì)全國(guó) 35個(gè)大中城市二類(lèi)地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析，得出結(jié)論認(rèn)為，中國(guó)二三線城市才是房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)最高的―危險(xiǎn)區(qū)，全國(guó)35個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)泡沫達(dá) 29.5% ，其中，二三線城市的泡沫開(kāi)始高于一線城市。泡沫指數(shù)最高的前 7個(gè)城市分別是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在 50%以上。但全國(guó)房?jī)r(jià)收入比，雖略高于合理值卻仍處于合理范圍之內(nèi)，而局部地區(qū)則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了合理的范圍。

第三，局部地區(qū)土地交易價(jià)格漲幅巨大，帶動(dòng)周邊房產(chǎn)價(jià)格上漲； 有數(shù)據(jù)顯示，2012年3月一線城市土地出讓平均價(jià)格

8342 元/平方米，較2001年 3月上漲545.8%。三年內(nèi)，土地出讓價(jià)格漲幅巨大，各城市―地王‖頻出。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲在面對(duì)地價(jià)這個(gè)因素上，存在著一種社會(huì)心理效應(yīng)，即預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，人們?cè)诓煌潭壬项A(yù)期它的價(jià)格會(huì)上漲，而開(kāi)發(fā)商預(yù)期有錢(qián)可賺，它就會(huì)持續(xù)買(mǎi)地、囤地作貯備，未來(lái)賺錢(qián)的資本。土地的需求上升，而供給又不足，所以作為理性人大家可以預(yù)計(jì)市場(chǎng)走向，土地價(jià)格將走強(qiáng)。在未來(lái) 2-5年內(nèi)，價(jià)格走強(qiáng)后土地建起來(lái)的房子的價(jià)格又將以一定價(jià)格加成形成樓面價(jià)格上，則房?jī)r(jià)會(huì)實(shí)現(xiàn)價(jià)格預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)。

三、引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

供給方面：（1） 土地供給有限，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法按需生產(chǎn)； 土地作為自然資源的一種，數(shù)量有限，而土地供應(yīng)又是房地產(chǎn)供應(yīng)的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的首要因素。與此同時(shí)，土地還存在著閑置、被儲(chǔ)備甚至是蓄意囤積的現(xiàn)象，無(wú)法轉(zhuǎn)化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，極大地限制了住房量的供應(yīng)。 根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，2011 年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng) 21.80萬(wàn)公頃，與

2010 年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃（18.47萬(wàn)公頃）和實(shí)際供地量（12.63萬(wàn)公頃）相比，分別增加 18.5%和 72.6%，超過(guò)前兩年年均 10.17萬(wàn)公頃的實(shí)際供地量。對(duì)比2004-2008年，土地的平均供地僅 5.465萬(wàn)公頃。過(guò)去幾年的土地供應(yīng)量偏緊，土地供應(yīng)量小于實(shí)際住房銷(xiāo)售面積，這直接成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因之一。在加大土地供應(yīng)后，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象有望得到改善。（2）閑置土地量巨大以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理加速了房?jī)r(jià)上漲；國(guó)土部于2010年8月公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年 5月底，全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地 3070宗，面積約18.84 萬(wàn)畝。其中，閑置土地2815宗，面積 16.95萬(wàn)畝，分別占比為 91.69%和

90%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積 23006萬(wàn)平方米。據(jù)此計(jì)算，閑置的土地量可供開(kāi)發(fā)半年，換個(gè)角度，如果閑置的土地開(kāi)發(fā)完工就可以增加半年的供給量，這對(duì)于當(dāng)年價(jià)格來(lái)說(shuō)，無(wú)異于是供給沖擊，必然會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲的幅度，甚至降低房?jī)r(jià)。據(jù)國(guó)土部國(guó)土利用管理司廖司長(zhǎng)表示，從閑置土地分布來(lái)看，東部相對(duì)發(fā)達(dá)地帶所占的比例也占據(jù)多數(shù)，分別占總宗數(shù)和面積的 62.24%和 62.46%。而東部正好是房?jī)r(jià)供需矛盾最為嚴(yán)重以及房?jī)r(jià)上漲幅度最快的區(qū)域，這不完全是一個(gè)巧合，所以，閑置土地量巨大已然成為加速房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。（3）房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)行壟斷性定價(jià)； 根據(jù)波特五力模型的觀點(diǎn)，在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，房企作為供給方，提供的產(chǎn)品占據(jù)買(mǎi)房生活成本的較大比例，對(duì)買(mǎi)方生活質(zhì)量非常重要。而個(gè)人購(gòu)房者作為一個(gè)毫無(wú)市場(chǎng)勢(shì)力的角色，單個(gè)買(mǎi)主不可能成為供方的重要客戶(hù)，可以說(shuō)完全沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的能力。在這種強(qiáng)弱懸殊的對(duì)比下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行比較自主的壟斷性定價(jià)。而各個(gè)不同區(qū)域的房產(chǎn)在區(qū)位、設(shè)計(jì)、周邊設(shè)施等方面差異性較大，產(chǎn)品的有其不可替代性，所以，在定價(jià)時(shí)房企只要能基本結(jié)合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境不太過(guò)分，自主壟斷定價(jià)權(quán)非常明顯。自然，房地產(chǎn)價(jià)格就根據(jù)他們的需要進(jìn)行調(diào)整，房?jī)r(jià)上升的快慢速度基本都在賣(mài)方的控制之下，而房?jī)r(jià)回落是他們不愿意見(jiàn)到的，所以，即使在現(xiàn)今最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，他們?nèi)阅艹删土康投鴥r(jià)不動(dòng)的現(xiàn)狀。

需求方面：（1） 居民收入提高導(dǎo)致住房的有效需求得以釋放。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平顯著提高，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，投資能力越來(lái)越強(qiáng)。在住房制度改革的推動(dòng)下，住房的有效需求得以釋放，家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又?jǐn)U大了住房需求。這是房?jī)r(jià)保持上漲態(tài)勢(shì)最顯而易見(jiàn)的原因。然而，本文并不認(rèn)為剛性需求是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲不合理幅度的原因。相反，傳統(tǒng)理解的剛性需求無(wú)力支持高房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，不過(guò)，卻能起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌的作用。在房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)超出絕大多數(shù)人支付能力的情況下，剛性需求就演變成了彈性需求。這也就是我們現(xiàn)在調(diào)控結(jié)果中出現(xiàn)量低價(jià)高的原因之一。當(dāng)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌時(shí)，每下跌一定數(shù)額就會(huì)可以吸收在該價(jià)格下?lián)碛匈?gòu)買(mǎi)力的人群，此時(shí)這部分人的彈性需求又重新轉(zhuǎn)化為了剛性需求，將降價(jià)的房源消化掉，從而穩(wěn)定了房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大幅下跌。在不考慮其他因素影響時(shí)，這種剛性需求到彈性需求，彈性需求到剛性需求的轉(zhuǎn)化過(guò)程會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)變動(dòng)的趨勢(shì)曲線是逐步上漲，中間夾雜著小幅下滑或者平穩(wěn)過(guò)渡的形態(tài)。（2） 民眾缺乏有效投資渠道，房地產(chǎn)成為理性選擇。在收入大幅增加的事實(shí)下，儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y的渠道卻并沒(méi)有隨之?dāng)U寬。在08年股市走向下坡路的時(shí)候，出于對(duì)資產(chǎn)增值保值的要求，從股市撤離的資金需要找到另外的投資門(mén)路，此時(shí)，面對(duì)日益高漲的通貨膨脹，購(gòu)置房產(chǎn)成為了較富裕家庭的理性選擇。

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