在2013年12月24日舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在部署新年工作時(shí)明確表示，將繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作，同時(shí)傳遞出三個(gè)政策信號(hào)：更加注重分類指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。

本次住建部工作會(huì)議強(qiáng)化對(duì)于不同城市的“分類指導(dǎo)”，2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，調(diào)控政策總體偏中性，不會(huì)有持續(xù)從嚴(yán)的措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)則總體呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征。此外，在這個(gè)階段，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、住建部工作會(huì)議同時(shí)強(qiáng)調(diào)保障房工作，通過(guò)“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂。同時(shí)，城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，這樣的過(guò)程里面，城市圈的核心城市、中心城市將迎來(lái)品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會(huì)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對(duì)緊張，在2014年仍將持續(xù)火熱。

那么，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、住建部工作會(huì)議以及最近官方的表態(tài)，對(duì)于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講意味著什么？基于上述信號(hào)的市場(chǎng)背景下，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出哪些特征？

特征一

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，提出了2014年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)。最核心的是要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新。要穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營(yíng)，統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局穩(wěn)定，為全面深化改革創(chuàng)造條件。同時(shí)，要積極推動(dòng)全面深化改革，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，勇于突破創(chuàng)新，以改革促發(fā)展、促轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生改善。

從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度而言，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征仍將在2014年持續(xù)，2014年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)仍然不會(huì)太高，原因有兩個(gè)：金融危機(jī)之后，通過(guò)4萬(wàn)億投資刺激的宏觀經(jīng)濟(jì)回升的后遺癥仍會(huì)發(fā)揮作用，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”回升需要一個(gè)過(guò)程，當(dāng)前來(lái)講，宏觀經(jīng)濟(jì)剛好處于金融危機(jī)之后再次“觸底”的階段特征；當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新”，不言而喻，就是為了通過(guò)當(dāng)前的改革陣痛換取未來(lái)中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。

當(dāng)前地方政府發(fā)布的政策力度相對(duì)偏中性，以及十八屆三中全會(huì)前后本屆政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和走勢(shì)的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。因此，只要2014年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)延續(xù)2013年的行情，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征，在2014年呈現(xiàn)繼續(xù)回升的跡象。

特征二

短期來(lái)看，不同城市之間的調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)分化

2013年一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對(duì)較熱，房?jī)r(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市相對(duì)來(lái)講由于市場(chǎng)供應(yīng)量充裕，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡，價(jià)格上漲動(dòng)力不是很充足，尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市，市場(chǎng)成交量低迷，房?jī)r(jià)還處于下跌或停漲的狀態(tài)。

在這樣的市場(chǎng)背景下，蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市出臺(tái)了定向?qū)捤纱胧?，而北京、上海、廣州、深圳等一線城市、鄭州、西安、武漢等部分熱點(diǎn)二線城市則出現(xiàn)階段性收緊的政策，合理調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，以完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

總體來(lái)講，2014年調(diào)控政策強(qiáng)化對(duì)于不同城市的“分類指導(dǎo)”，導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有分化的特征，通過(guò)政策分化有望使不同城市的市場(chǎng)需求釋放得以平衡，以使整體市場(chǎng)回歸合理。但是，短期內(nèi)來(lái)看，不同城市市場(chǎng)之間仍將呈現(xiàn)分化的特征。

特征三

政策短期收緊，加大供地=向市場(chǎng)“扔肉”

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。從會(huì)議精神來(lái)看，無(wú)論是通過(guò)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，還是通過(guò)提高土地容積率，仍然是通過(guò)增加供應(yīng)的方式盡可能緩解特大城市的市場(chǎng)供求關(guān)系，調(diào)控市場(chǎng)化的特征比較明顯。

其實(shí)，十八屆三中全會(huì)之后，繼北上廣深等一線城市出臺(tái)地方調(diào)控措施后，廈門、南昌、沈陽(yáng)等二線城市樓市調(diào)控拉開(kāi)階段性收緊序幕。在樓市政策短期收緊的市場(chǎng)背景下，供求關(guān)系較為緊張。一線城市、部分二線城市開(kāi)始采用增加土地供應(yīng)的方式解決日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求問(wèn)題。在此市場(chǎng)背景下，如何看待年底及2014年的土地市場(chǎng)？新型城鎮(zhèn)化背后的城市群城市圈背后是否還有市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)？

城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展。短期內(nèi)收緊的調(diào)控政策對(duì)于這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)緊張的基本面來(lái)講難以產(chǎn)生大的改變，尤其是一線城市，很難通過(guò)增加土地供應(yīng)、提高容積率改變?nèi)硕嗟厣俚默F(xiàn)狀。

特征四

強(qiáng)調(diào)保障房工作，“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂

從新型城鎮(zhèn)化的角度來(lái)講，現(xiàn)階段仍然堅(jiān)持調(diào)控，其實(shí)是在為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化作鋪墊。

原因很簡(jiǎn)單，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢(shì)必會(huì)逐漸破除，在這個(gè)過(guò)程中，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民勢(shì)在必然。但是，農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過(guò)程中能否享受現(xiàn)代化的成果還未可知，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置等在操作環(huán)節(jié)都還是未知數(shù)。

盡管從保障性住房領(lǐng)域來(lái)講利好消息頻出，比如，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟?、同類型住房市?chǎng)租金水平確定。政府投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對(duì)象的支付能力實(shí)行差別化租金，對(duì)符合條件的保障對(duì)象采取租金減免；最近相關(guān)部門也提出2014年會(huì)探索共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房模式。但是，這些將在農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中顯得更加力不從心。

住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，是為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展機(jī)制的一方面，從其作用和目的來(lái)看，不可懈怠。具體來(lái)講，一方面，要切實(shí)落實(shí)各地住房保障計(jì)劃，不能玩數(shù)字游戲，切實(shí)做到保障低收入群體在積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中的居住問(wèn)題（不一定是購(gòu)買住房的問(wèn)題），另外一方面，也要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，但是，也不能因?yàn)樵诖耸袌?chǎng)背景下商品住宅市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的門檻再度提高。

特征五

新型城鎮(zhèn)化背景下，實(shí)施“城市群”戰(zhàn)略勢(shì)在必然

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，積極促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要繼續(xù)深入實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，完善并創(chuàng)新區(qū)域政策，重視跨區(qū)域、次區(qū)域規(guī)劃。堅(jiān)定不移實(shí)施主體功能區(qū)制度，扎扎實(shí)實(shí)打好扶貧攻堅(jiān)戰(zhàn)。

從城市發(fā)展的角度來(lái)講，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃之后，建立和完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)施“城市群”戰(zhàn)略也是勢(shì)在必然。

從政府對(duì)于“城市群”戰(zhàn)略規(guī)劃的角度來(lái)說(shuō)，中央政府在“十五”計(jì)劃中正式提出“大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，在“十一五”規(guī)劃中，中央首次提出“把城市群作為推進(jìn)城市化的主體形態(tài)”。而在“十二五”規(guī)劃中，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“城市群”的概念，提出要“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。”

目前，大城市面臨著日益沉重的人口壓力和資源的壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大的增長(zhǎng)潛力。伴隨著新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的建立，未來(lái)可以帶動(dòng)這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，有助于縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間的發(fā)展，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)日益緊張的供求矛盾。

因此，在新型城鎮(zhèn)化市場(chǎng)背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來(lái)大發(fā)展的機(jī)會(huì)。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，同城效應(yīng)將日益凸顯。

比如，隨著高鐵、高速、地鐵等便捷的高速交通的通車，使得上海至周邊城市如昆山花橋、嘉興、蘇州、南京、紹興等江浙地區(qū)的時(shí)間縮短，泛長(zhǎng)三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈及泛長(zhǎng)三角2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈都已基本形成，這為泛長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者到周邊城市工作、生活都提供了便捷的基礎(chǔ)交通設(shè)施，也為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入了新的活力。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來(lái)講，近年來(lái)，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)相鄰城市房?jī)r(jià)也有愈發(fā)接近的趨勢(shì)，如上海和杭州、上海嘉定和昆山花橋等。隨著上海自貿(mào)區(qū)的正式設(shè)立，長(zhǎng)三角區(qū)域在享受政策紅利的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)a(chǎn)生更大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。