[摘 要]隨著我國住宅商品化政策的不斷推行，住房由原來的福利化分配物逐漸轉(zhuǎn)變成為商品。在住房商品化的進(jìn)程中，商品房消費的權(quán)益漸漸受到人們的關(guān)注。但是由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，商品房交易還存在諸多問題，商品房消費者的權(quán)益更容易受到侵害。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)加強運用法律武器來保護(hù)商品房消費者的合法權(quán)利，不斷強化法律對其的保護(hù)對策。

[關(guān)鍵詞]商品房消費者；權(quán)益受損現(xiàn)狀；保護(hù)對策

一、商品房消費者權(quán)益

根據(jù)我國現(xiàn)行立法和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實踐，商品房首先是為進(jìn)入商品流通領(lǐng)域而建造的房屋。凡是自建或委托施工單位建設(shè)或者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅和其他房屋，則不屬于商品房范疇。其次，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)具備法定主體資格，只有經(jīng)合法登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》（以下簡稱《解釋》）中未將經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、集資房、自建房屋等納入其調(diào)整范圍，也從立法層面證明了此類房屋不完全具有商品房的特性。由此，商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

消費者是指為滿足自己的各種需要，非以盈利為目的，而購買商品或接受服務(wù)的人。買房者為了獲得居所而購買商品房，而不是用來作為生產(chǎn)經(jīng)營的場所，具有非營利性，其購買行為屬于純粹消費行為?？梢?，購房者完全符合我國《消費者權(quán)益保護(hù)法》中對消費者的定義，因而，商品房消費者應(yīng)該享有《消費者權(quán)益保護(hù)法》賦予的各種消費者權(quán)利。

商品房消費者除了享受《消費者權(quán)益保護(hù)法》九項基本權(quán)利：保障安全權(quán)、知悉真情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、依法求償權(quán)或者索賠權(quán)、依法結(jié)社權(quán)、接受教育權(quán)、獲得尊重權(quán)、監(jiān)督批評權(quán)。還享有以下一些權(quán)利：房屋質(zhì)量符合國家法定標(biāo)準(zhǔn)取得合格證、消費者取得的房屋應(yīng)產(chǎn)權(quán)無瑕疵、對于與預(yù)售監(jiān)管情況的知情權(quán)、享有檢舉控告開發(fā)商違法行為的權(quán)利。

二、商品房買賣的中消費者權(quán)益受損的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假廣告和散發(fā)宣傳資料

隨著社會的不斷發(fā)展，我們的生活已經(jīng)進(jìn)入了傳媒時代。我國房地產(chǎn)業(yè)大量存在著虛假廣告和散發(fā)宣傳資料的現(xiàn)象。商品房消費者出于對虛假廣告的誘導(dǎo)和信任，與開發(fā)商簽訂了購房合同，但虛假廣告的內(nèi)容沒有納入合同之中，且在簽約時也沒有交付定金或購房款，面對這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)廣告是要約，還是要約邀請，決定了合同的效力，同時也影響到對消費者權(quán)利保護(hù)的力度，界定它的性質(zhì)，應(yīng)該以廣告所發(fā)布的實質(zhì)內(nèi)容，并結(jié)合房地產(chǎn)廣告發(fā)布者的意思表示為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而不能僅以形式上是否納入合同文書為要件。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)布廣告還應(yīng)遵守我國《廣告法》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)遵守誠實信用原則。

（二）商品房質(zhì)量不合格

隨著城市新城區(qū)建設(shè)和舊城改造速度的加快大批商品房竣工投入使用。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大量涌現(xiàn)，法律法規(guī)對其監(jiān)管不力，一些房地產(chǎn)業(yè)管理水平較差、片面追求經(jīng)濟(jì)利益、忽視工程質(zhì)量的問題比較嚴(yán)重。因商品房質(zhì)量缺陷造成的工程事故，嚴(yán)重危及我國經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和人民群眾的生命安全，成為人民群眾投訴最多的問題之一。商品房出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要包括：屋面滲水、墻面、廚房、衛(wèi)生間和管道滲漏、墻面、頂棚抹灰層脫落、供熱、供冷系統(tǒng)不達(dá)標(biāo)、門窗翹裂等等

（三）商品房面積“短斤缺兩”

消費者在與開發(fā)商簽訂買賣合同時，一般不會請有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)對商品房實際測量，即使測量也不會到房管部門去審核確認(rèn)。雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“面積誤差在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房款?！边@一規(guī)定，使購房者的權(quán)益得到了很好的保障，并使購房者不必證明開發(fā)商是否存在欺詐，只要存在面積減少的情況，即可獲得賠償仍至雙倍。但是，需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很可能鉆法律的漏洞，在合同中多寫幾平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以多掙3%，購房者對此卻無計可施。另外，開發(fā)商往往另行撰寫一個條款，約定一旦面積發(fā)生誤差多退少補，而不選擇適用“3%”的條款"購房者一般想也不想就在合同上簽了字，一旦面積誤差超出了購房者的想象，才發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)利已經(jīng)被開發(fā)商剝奪了。

（四）房屋產(chǎn)權(quán)證難辦

一些開發(fā)商擅自改變房屋性質(zhì)和用途，未經(jīng)審批，將寫字樓稍作結(jié)構(gòu)調(diào)整后以商品房名義出售，或者因為違法、違規(guī)開發(fā)經(jīng)營，拿不到政府審批文件。消費者買了這類住房后不僅無法辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證，而且也喪失了利用固定資產(chǎn)進(jìn)行貸款融資、轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與等行為的權(quán)力，消費者的知情權(quán)和公平交易權(quán)嚴(yán)重受損。

三、商品房買賣中消費者權(quán)益的保護(hù)及對策

（一）《消費者權(quán)益保護(hù)法》對商品房消費者權(quán)益保護(hù)的缺失

隨著消費者運動的發(fā)展，由于商品房以及商品房交易的特殊性，將商品房納入消費者權(quán)益保護(hù)范疇是理性的選擇。我國消費者權(quán)益保護(hù)法并未區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)，在形式上并沒有排除對商品房消費者權(quán)益的保護(hù)，但事實上以工業(yè)產(chǎn)品，即以動產(chǎn)為限，與消費者權(quán)益保護(hù)法相配套的法律如《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《食品衛(wèi)生法》等， 亦僅涉及動產(chǎn)?！断M者權(quán)益保護(hù)法》是有關(guān)消費者權(quán)益保護(hù)的基本法，作為基本法未對商品房消費者權(quán)益予以明確保護(hù)，商品房消費者實現(xiàn)其消費權(quán)利就無據(jù)可依。如果能在《消法》中加一條解釋性的條款：本法所指的“商品”，是指那些關(guān)于交換或服務(wù)的勞動產(chǎn)品，既無動產(chǎn)或不動產(chǎn)之分，也無價值高低之分。

（二）完善商品房買賣中的懲罰性賠償

1993年頒布的《消費者權(quán)益保護(hù)法》首次以特別法的形式確定了懲罰性賠償制度，該法第49條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍?！?003 年， 最高人民法院出臺《解釋》規(guī)定：“買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失， 并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?！痹摻忉岆m然體現(xiàn)了消費者權(quán)益保護(hù)法的基本精神， 但這畢竟只是司法解釋。而且該司法解釋局限明顯。《解釋》第九條只列舉了三種情形經(jīng)營者需承擔(dān)加倍賠償責(zé)任， 即： 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明， 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實， 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。但事實上， 開發(fā)商的欺詐行為遠(yuǎn)不止于此， 還有虛假宣傳其配套設(shè)施、建筑材料， 虛假宣傳其裝修裝飾品質(zhì)， 故意隱瞞沒有取得土地使用證明的事實， 故意擴(kuò)大或縮小面積等等。筆者認(rèn)為在《消費者權(quán)益保護(hù)法》第49條基礎(chǔ)之上增加如下條款，“開發(fā)商惡意欺詐，買受人可獲得雙倍賠償，具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償：一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二，商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；四，出賣人訂立商品房預(yù)售合同時，故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實；五，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋己經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；六，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用虛假的售樓廣告與宣傳資料促使商品房買賣合同成立的行為；七，商品房面積不足合同約定允許誤差下限，消費者未要求退房的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)退回不足部分面積的價款，并按不足部分面積價款的一倍賠償消費者的損失。具備上述七種情形之一的，買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償所造成損失，并可以請求出賣人承擔(dān)超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?！?/p>

（三）完善商品房預(yù)告登記制度

預(yù)售登記是商品房預(yù)售公示的法律程序，預(yù)購人基于預(yù)售合同享有商品房建成之后獲得產(chǎn)權(quán)的債權(quán)請求權(quán)，然而債權(quán)請求權(quán)是一種只能向特定的相對人主張的權(quán)利，即相對權(quán)。預(yù)售人在預(yù)售合同簽定后仍然一直占有標(biāo)的物，此時，預(yù)售人雖然負(fù)有于將來約定的時間轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價格不斷上漲的情況下，預(yù)售人很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)“一房二賣或多賣”的現(xiàn)象。而出現(xiàn)上述現(xiàn)象，由于預(yù)購人只享有債權(quán)請求權(quán)這種相對權(quán)，因此預(yù)購人的合法利益得不到有效保護(hù)，進(jìn)而損害預(yù)購人利益，不利于交易安全，破壞了交易秩序。筆者認(rèn)為：首先要明確購房者進(jìn)行預(yù)告登記的法律地位，《物權(quán)法》規(guī)定預(yù)告登記現(xiàn)有雙方到房屋管理機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。在遵循購房者自愿辦理預(yù)售登記的原則下，購房者一方可以單獨提起預(yù)告登記的權(quán)利。其次完善不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，建立以登記機(jī)關(guān)承擔(dān)無過錯責(zé)任原則為賠償責(zé)任的制度核心，以構(gòu)建完善的登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任體制度、及其他配套規(guī)定為補充。最后，建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制。要不斷提高登記機(jī)關(guān)工作人員的責(zé)任感，在發(fā)生不當(dāng)?shù)怯浗o權(quán)利人造成損失時不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向受損人承擔(dān)責(zé)任。

（四）完善商品房工程質(zhì)量保修保險制度

建設(shè)部于2004年8月曾出臺了《建設(shè)工程質(zhì)量保修保險試行辦法（草案）6》，并將12個城市確定為房屋質(zhì)量保修保險試點城市，但從實施情況來看，效果并不明顯。在實際工程應(yīng)用中暴露出如下問題：（1）保險費來源不明，沒有規(guī)定具體的保險費用交納辦法；（2）條款制定有待完善，它只明確了某些險種的投保方式，并沒有對相應(yīng)的檢查、補救措施等作相應(yīng)的說明，另外，并未明確風(fēng)險的分擔(dān)、可保風(fēng)險的范圍等。因此我國必須要完善商品房工程質(zhì)量保修保險制度，并強制開發(fā)商購買此險種。我國應(yīng)加快修改和完善《建筑法》和《保險法》等相關(guān)法律法規(guī)的步伐，同時，建設(shè)行政主管部門和質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對涉及建設(shè)行業(yè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等復(fù)雜的行業(yè)管理相關(guān)事項進(jìn)行監(jiān)管，尤其是應(yīng)盡快制定、完善和執(zhí)行公共安全和公共利益的規(guī)章制度。

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[作者簡介]馬寧，江蘇淮海潮律師事務(wù)所。