陳思進

目前國內(nèi)房租相對于房價，并不算貴，即使在北上廣，房價比房租遠遠高出500倍，再加上中國買房不擁有土地，所以從財務(wù)角度上來說，租房還是挺劃算的。不過，盡管房價已飚升至天價，老百姓還是寧愿砸鍋賣鐵壯士斷腕非買不可。這一現(xiàn)象除了中國人血液里的“擁房情結(jié)”外，國內(nèi)租房大環(huán)境不利于租客，不能不說是一大因素。

在中國，房東就是爺。這點和北美正相反。

在北美，特別是大城市，之所以有超過35%的大眾選擇租房居?。ǘ跉W洲，這個比例更高達50%），是因為他們擁有健全的“租賃法”。法律規(guī)定，房東不能隨意漲房租，不能輕易毀約，更不能隨性趕走房客；并且在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負責(zé)日常維修服務(wù)。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感。

我朋友老丁，買了一幢獨立的小洋樓。孩子大了搬出去后，家里就剩下他和老伴兒，上下三層空落落的。于是，他便把地下室裝修好，租給一對年輕夫婦。

一次老丁回國度假，半夜時分一陣電話響，把他從夢中驚醒。電話是房客打來的，說廁所漏水了，要他趕緊找人修理，不然就要“水漫金山”。老丁急忙對房客說，這三更半夜到哪兒找人去啊。那邊房客說，三更半夜，現(xiàn)在不是中午嗎？哦，原來有12個小時時差。

老丁身邊又沒有水管工的電話，只能上網(wǎng)找了家“正規(guī)”的修理公司，致電他們出個“急診”。由于老丁不在現(xiàn)場，只能隨他們開價了，結(jié)果月底收到賬單，1200美金！老丁只能怨自己度假沒挑好時候。

這還只是小菜一碟。

在北美，租客是受到法律保護的。各個州省市都有《租客保護法》和《房屋租住條例》，條例明顯都是“偏心”房客的。比如，在加拿大最大的城市多倫多，約有130萬房客，占人口總數(shù)的35%，其中有超過5%的租客拖欠房租，只要有正當(dāng)?shù)睦碛?，比如被裁員，拖欠房租在一定時間內(nèi)，房東都不能驅(qū)趕房客?？蓞s有1.5%的租客，甚至在沒有交足房租的情況下，賴掉房租一搬了事。

話說老丁度假回去后，房客說他失業(yè)了，房租拖欠三個月，還白用他的水、電、煤和寬帶。老丁那個急啊，房客是受法律保護的，還不能隨便趕他走，這才算倒大霉了?？偹悖齻€月后房客同意搬走，老丁感覺燒了高香。

和老丁一比，老劉那才真算是倒了血霉。

幾年前，老劉在多倫多購買了一棟獨立屋，也是把地下室裝修后出租賺錢。后來他換了租客，那是來自中國南方某城市的一家四口。由于平時分門出入，劉先生鮮少與租客打交道，出于信任，萬不得已也幾乎不進地下室。但某一天，租客上樓找他們反映，地下室的下水道堵塞了，劉先生和太太趕忙下樓檢查。這一看簡直是大吃一驚，原本裝修整潔的地毯滿是污漬，墻壁被劃得一道一道，東西堆放得亂七八糟，衛(wèi)生間污糟不堪，爐頭周圍油漬斑斑，水池里堆滿了碗筷……

這倒也算了。由于下水道堵塞嚴(yán)重，劉先生只好請專業(yè)人士前來處理，結(jié)果掏出來大團大團的頭發(fā)，還有菜葉咖啡渣之類的垃圾。原來這一家租客經(jīng)常把油膩的湯底往馬桶里倒。

劉先生要求租客打掃和維護好居住環(huán)境，但幾個月下來，也沒見改善，于是就決定請他們“走路”，提出終止租約。但是，租客拒絕搬走，并表示，法律是保護租客利益的，房東沒有權(quán)力趕走租客。劉先生只好求助于安省房屋出租法庭。

可打官司期間，房客卻可以利用法律的“灰色地帶”，在等待上訴判決前的一段時間，繼續(xù)住在租住的房子里，而不用再交房租，直到3個月后有人上門驅(qū)逐，才選擇離開。真成了可惡的爺了。

老劉因為受法例限制，只能被迫讓租客繼續(xù)居住數(shù)月，明知取回租金、得到賠償?shù)臋C會不大，也不敢怎么樣，唯有咬牙強忍著。3個月后，打了場官司，才把那個房客送走。6個月房租6、7千美元，律師費3000美元，加上損壞房屋的修繕，一共損失了1萬2千美元。

老劉抱怨，沒想到做房東做成這樣，賠錢不算，還要打官司，真是勞民傷財、得不償失?？芍^“請神容易送神難”。這次總算送佛上西天，從此以后再也不出租了。

當(dāng)然，絕大多數(shù)房東和房客都是和睦相處，皆大歡喜的。在北美，法律之所以保護房客的利益，前提是因為房東屬于有產(chǎn)階級，而租房者相對來說，就屬于弱勢階層?？蓪嶋H上在歐美，選擇租房還是買房，對大眾來說只不過是選擇不同的生活方式而已。在歐美，單身者通常選擇租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有結(jié)婚后有了孩子，才會考慮搬到郊外，甚至小城鎮(zhèn)選擇買房子，過上另一種家庭生活。

縱觀歐美近百年的房價平均走勢，基本上僅和通脹率持平，也就是說，買房對普通百姓而言并非投資的選項，只是一種生活方式而已。

德國：保護房客也不讓房東“吃虧”

歐洲金融危機后飛速增長的房屋租金，讓愛租房不愛買房的德國人頭疼。以德國首都柏林為例，柏林的房租價格比歐洲其他國家的首都低，但由于外來資金、房地產(chǎn)炒作以及更多的求租者，柏林的房租價格相比2007年還是增長了32個百分點，飛漲的房租引發(fā)民眾強烈抗議。

于是，德國出臺了一套新的租房法，規(guī)定即使房東有正當(dāng)理由想提高租金，也須經(jīng)過房客同意。如房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能強行提高租金。

事實上，此前德國一直對房租有嚴(yán)格的規(guī)定，例如房屋租金應(yīng)該按照各地政府的“指導(dǎo)價格”，超過這一價格的20%，算違法行為，房客有權(quán)將房東告上法庭；如房租漲幅超過50%，房東要與房客協(xié)商，房客同意后方可增長，否則房東單方面漲租超50%被認為是賺取暴利，可判入獄三年。

德國跟北美一樣，也在奉行“利房客主義”。除了控制房租，德國對于出租住房的“可居性”有嚴(yán)格的規(guī)定，先后建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)等評估體系。對于租屋的評估從簡單的面積評定拓展到生活設(shè)施、生理需求，甚至心理需求等更加細微、更加人性化的維度。

即使租客有欠租違約等行為，德國的房東也要出示足夠證據(jù)，然后由執(zhí)法人員實施收屋。為了防止房東收回再租，法律規(guī)定執(zhí)法人員協(xié)助收屋的租房在一定時間期限內(nèi)不得再次出租協(xié)助收回的房屋。這些明顯偏向房客的法律，使得德國房東在達成租房協(xié)議后很難解約。

不過，在新法案中，房東要想讓房客搬出去比以前容易多了。按照新規(guī)，房客如果沒有及時交清房租，或是恣意破壞屋內(nèi)設(shè)施，房東將可以強制要求房客搬走，而如果房客無法找到新住處，則將暫住到流浪人員收容所。

這項新規(guī)定引起了部分德國人的擔(dān)憂，他們擔(dān)心房客可能會因為害怕被勒令搬出而對房東漲房租的要求妥協(xié)，從而導(dǎo)致市場上的房租價格升高。

編 輯 王 穎 wyingdyl@163.com