周瑩

摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了迅猛的發(fā)展，人們的物質(zhì)需要也在逐步的提高，這也帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)稅收的一個(gè)重點(diǎn)對(duì)象，占據(jù)我國(guó)稅收總額20%以上。對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)投資數(shù)目巨大并且建設(shè)周期較長(zhǎng)，對(duì)于企業(yè)的會(huì)計(jì)核算來(lái)說(shuō)也是非常復(fù)雜的，工作的環(huán)節(jié)較多、周期長(zhǎng)等。這些問(wèn)題都引發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)偷稅漏稅的行為來(lái)保全自身的利益，并且還會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商人為的調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)的成本，這樣的結(jié)果加大了審計(jì)的管理難度。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)管理當(dāng)中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)提出合理的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；企業(yè)審計(jì)；問(wèn)題；建議

引言：在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果不能對(duì)企業(yè)中存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)，不能對(duì)審計(jì)制度進(jìn)行加強(qiáng)，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計(jì)的根本原因，改善企業(yè)的審計(jì)環(huán)境。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)當(dāng)中存在的問(wèn)題

1.虛增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本增加的原因主要是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的名義來(lái)低價(jià)購(gòu)入房屋的土地使用權(quán)并將其計(jì)入到無(wú)形資產(chǎn)當(dāng)中。然后通過(guò)房屋價(jià)值進(jìn)行高于實(shí)際價(jià)值的評(píng)估來(lái)進(jìn)行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無(wú)形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開(kāi)發(fā)成本，提高了土地的實(shí)際價(jià)值，違反了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的原則。造成這一問(wèn)題的原因還是由于我國(guó)的土地交易未能實(shí)現(xiàn)公開(kāi)競(jìng)價(jià)，致使許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來(lái)進(jìn)行處理。

2.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過(guò)人為調(diào)節(jié)來(lái)故意拖延商品房的竣工決算，通過(guò)將售房款進(jìn)行長(zhǎng)期掛賬來(lái)謀求利益。本來(lái)就已竣工并且與購(gòu)房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營(yíng)的實(shí)際收入現(xiàn)象嚴(yán)重，由于國(guó)家規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)營(yíng)合資開(kāi)發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)不受?chē)?guó)家制約的業(yè)務(wù)利用來(lái)私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開(kāi)發(fā)獲得的利潤(rùn)不計(jì)入到經(jīng)營(yíng)收入當(dāng)中而是將其進(jìn)行帳外處理。對(duì)于商品房出租所獲得的租金也未計(jì)入到賬目?jī)?nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入賬目不實(shí)，私設(shè)小金庫(kù)現(xiàn)象嚴(yán)重。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒(méi)有視為銷(xiāo)售的賬務(wù)來(lái)進(jìn)行處理。根據(jù)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對(duì)外投資或者是抵償債務(wù)等活動(dòng)的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過(guò)成本價(jià)來(lái)進(jìn)行繳稅處理，沒(méi)有視為銷(xiāo)售賬目來(lái)進(jìn)行處理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷(xiāo)售收入來(lái)抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費(fèi)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來(lái)對(duì)出租房和周轉(zhuǎn)房的銷(xiāo)售進(jìn)行核算，而是將其進(jìn)行直接沖減改建裝修的費(fèi)用來(lái)虛減企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計(jì)的難度。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本受人為操控

房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本主要表現(xiàn)在對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)的隨意提取、對(duì)借款利息的隨意分?jǐn)?、虛增開(kāi)發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)成本的計(jì)算不合理等。這些問(wèn)題都是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了自身的利益來(lái)人為的對(duì)成本進(jìn)行操控。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房竣工決算的時(shí)候，通過(guò)采取預(yù)提辦法來(lái)將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成本當(dāng)中，并且這種預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來(lái)自行確定的。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來(lái)隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴(yán)重。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于企業(yè)借款利息未能按照借款費(fèi)用的計(jì)量原則來(lái)進(jìn)行分?jǐn)?，借款費(fèi)用的計(jì)量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來(lái)確定。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)情況在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間劃分來(lái)調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中的借款費(fèi)用，并且對(duì)借款費(fèi)用也沒(méi)有進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量，導(dǎo)致了借款利息分?jǐn)偛缓侠憩F(xiàn)象的發(fā)生。

目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過(guò)虛增開(kāi)發(fā)成本來(lái)減少企業(yè)的收入，達(dá)到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場(chǎng)地計(jì)入到商品房開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，從而來(lái)增加商品房的開(kāi)發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過(guò)虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)和工程結(jié)算等來(lái)虛增企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，虛假降低企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)費(fèi)的漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重

對(duì)于規(guī)費(fèi)的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國(guó)對(duì)于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對(duì)危房改建和經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟(jì)適用房的名義來(lái)繳納土地出讓金，然而卻開(kāi)發(fā)商品房和寫(xiě)字樓等進(jìn)行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補(bǔ)繳，造成了我國(guó)土地出讓金的大量流失。

除了漏繳土地出讓金外，配套費(fèi)、增容費(fèi)以及教育附加費(fèi)等也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點(diǎn)。由于配套費(fèi)和增容費(fèi)等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費(fèi)用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象。

二、針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中存在的問(wèn)題對(duì)審計(jì)提出相應(yīng)的建議

1.對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行正確的評(píng)估

在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，對(duì)于土地的使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估要與現(xiàn)階段的土地市價(jià)進(jìn)行合理地對(duì)比，進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價(jià)值的確認(rèn)需要按照實(shí)際取得該土地所支付的費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)后才能計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本中。

2.加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的管理

在進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程當(dāng)中，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬目以及相關(guān)的原始憑證進(jìn)行準(zhǔn)確的審核。對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進(jìn)行審查，將會(huì)議記錄所涉及到的投資、償債等事項(xiàng)與原始憑證向核對(duì)，采取查詢機(jī)分析性復(fù)核等審計(jì)方式來(lái)對(duì)人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的問(wèn)題進(jìn)行查實(shí)。

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的管理

在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，需加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬目以及短期借款明細(xì)賬目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用與投資估算報(bào)告以及當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比核對(duì)，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過(guò)對(duì)單位指標(biāo)估算等一些類(lèi)似的工程經(jīng)驗(yàn)估算法的運(yùn)用來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中所涉及到的各種費(fèi)用進(jìn)行估算。對(duì)人為操控開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行審查，并按規(guī)定來(lái)進(jìn)行補(bǔ)繳稅額。

4.加強(qiáng)對(duì)審計(jì)人員的管理

審計(jì)人員必須要詳細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程，而且還要對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定以及各項(xiàng)費(fèi)用繳納的標(biāo)準(zhǔn)有一定的掌握，定期對(duì)企業(yè)所交納的稅款項(xiàng)目以及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)同歸家當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳。

總結(jié)：

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，由于審計(jì)的不嚴(yán)而造成的問(wèn)題比比皆是，通過(guò)虛增企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本或者是通過(guò)人為因素的操控，來(lái)減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國(guó)稅務(wù)資金的流失，損壞了國(guó)家和人民的利益，并且對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會(huì)造成非常重大的影響。所以加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)工作，來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司）

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