王武成 李忠友 黨鴻鈞

【摘要】中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議和農(nóng)村工作會(huì)議要求，積極穩(wěn)妥扎實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)化。如今保障性住房安居工程，已成為推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化順勢(shì)而為的首選路基。但藏區(qū)保障性住房建設(shè)尚未取得銀行信貸支持，金融機(jī)構(gòu)不愿涉足保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，近80%的城鎮(zhèn)務(wù)工農(nóng)戶將涉農(nóng)貸款挪用于住房，縣城棚戶房、租賃屋逐年增加。本文結(jié)合藏區(qū)保障性住房建設(shè)情況，在分析金融支持保障性住房建設(shè)制約因素的基礎(chǔ)上，提出對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化住房建設(shè) 保障性住房建設(shè) 金融支持 藏區(qū)

一、天祝藏區(qū)保障性住房建設(shè)情況

天祝藏族自治縣是全國(guó)第一個(gè)成立的少數(shù)民族自治縣，地處群山起伏、溝谷縱橫，高隆處奇峰崢嶸、低緩處地勢(shì)坦蕩。全縣農(nóng)村人口16.6萬(wàn)，占總?cè)丝诘?6.6%。近年來(lái)，藏區(qū)以工業(yè)園區(qū)和生態(tài)旅游為依托，著力打造商貿(mào)帶動(dòng)型、工礦依托型、旅游服務(wù)型和農(nóng)畜產(chǎn)品加工型等不同層次和類型的城鎮(zhèn)化建設(shè)，山溝谷地的農(nóng)村富余勞動(dòng)力不斷轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)。截止2013年底，藏區(qū)已落實(shí)廉租住房保障范圍的低收入困難家庭6684戶入住、共2.01萬(wàn)人，占農(nóng)村轉(zhuǎn)移入城鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)的39.6%，有效地解決了“打工族”人均住房面積低于13㎡的住房困難，對(duì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力、擴(kuò)大消費(fèi)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展具有重要作用。一是住房保障制度落實(shí)到位。二是廉租住房建設(shè)推進(jìn)受資金短缺困擾。三是依靠中央和省上列項(xiàng)扶持，抓保障性住房建設(shè)。四是尚未建立保障性安居工程融資平臺(tái)，向銀行和企業(yè)融資困難重重。

二、金融支持保障性住房建設(shè)不足的因素分析

（一）金融支持城鎮(zhèn)化住房建設(shè)體系不健全，金融機(jī)構(gòu)信貸營(yíng)銷動(dòng)力不足

在現(xiàn)行的保障性住房政策框架內(nèi)，國(guó)家在保障性住房建設(shè)資金投入方面的政策不連續(xù)，缺乏明晰穩(wěn)固的籌資安排制度，加之、尚未完善的擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)制及配套的激勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)措施，使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障性住房信貸投入動(dòng)力不足。

（二）城鎮(zhèn)化住房建設(shè)信息不對(duì)稱，金融機(jī)構(gòu)制度創(chuàng)新滯后

由于缺乏完善的信息溝通機(jī)制，金融機(jī)構(gòu)不了解政府對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)的規(guī)劃，支持保障性住房建設(shè)的信貸制度創(chuàng)新相對(duì)滯后，在客戶甄別、資金定價(jià)等方面尚未建立住房開發(fā)貸款的制度，現(xiàn)行的貸款管理要求與保障性住房建設(shè)尚未對(duì)接。

（三）項(xiàng)目企業(yè)難以滿足信貸管理?xiàng)l件，土地使用權(quán)抵押擔(dān)保無(wú)章可依

受保障性住房推進(jìn)進(jìn)度要求和財(cái)政實(shí)力薄弱的影響，部分保障房建設(shè)項(xiàng)目企業(yè)存在“四證”不全和自有資金比例不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題，不符合銀行信貸投放規(guī)定，若以保障性住房受益對(duì)象作為承貸主體，又與銀行風(fēng)險(xiǎn)防控有悖，且建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥，無(wú)法作為抵押擔(dān)保。

（四）保障性住房項(xiàng)目回報(bào)率低，金融機(jī)構(gòu)介入積極性受挫

由于保障性住房資金成本高、回報(bào)低、時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，形成銀行不愿涉足的最主要原因。其一、銷售類保障性住房自我平衡、保本微利，信貸資金回收慢；租賃類保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼投入、低廉的租金不能支付利息，還本更是難上加難。其二、銀行信貸資源日趨緊張，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)上收，縣域銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自主經(jīng)營(yíng)能力受到限制，且申報(bào)積極性不足。

三、金融支持保障性住房建設(shè)的對(duì)策建議

（一）深化城鎮(zhèn)化目標(biāo)宣傳效能，提升三個(gè)“1億人”的認(rèn)知度

一要以“中央兩個(gè)工作會(huì)議”明確提出：到2020年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造和約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化為機(jī)遇，創(chuàng)新保障性住房建設(shè)信貸機(jī)制，餞行銀行責(zé)任，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相輔相成。二要促使金融機(jī)構(gòu)明確銀行信貸支持保障性住房建設(shè)，能夠助力社會(huì)民生改善、平抑過(guò)高房?jī)r(jià)、促進(jìn)社會(huì)和諧，更是銀行業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任，責(zé)無(wú)旁貸。三要督促金融機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)保障性住房建設(shè)的巨大市場(chǎng)空間和發(fā)展前景，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，主動(dòng)介入保障性住房建設(shè)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展空間，探索符合藏區(qū)實(shí)際的保障性住房融資新形式、新方法，切實(shí)提高對(duì)保障性住房融資的服務(wù)水平。

（二）創(chuàng)建政府引資平臺(tái)，激勵(lì)信貸及多方資金投入保障性住房建設(shè)

一是按照“政府主導(dǎo)、多方參與”的辦法，通過(guò)土地優(yōu)惠、稅收減免，引導(dǎo)社會(huì)資金投入保障性住房建設(shè)，減輕政府資金壓力，使保障性住房建設(shè)的運(yùn)作保持持續(xù)性。二是借鑒其他市縣利用住房公積金試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，將部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于公共租賃住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)低成本融資，以彌補(bǔ)保障性住房建設(shè)資金的不足。三是通過(guò)財(cái)政貼息、專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)、稅收減免等手段，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)投資主體加大對(duì)保障性住房的支持力度，提高非公共投資支持保障性住房建設(shè)的積極性。

（三）完善保障性住房配套政策，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)投資

一是建立完善的制度保障體系，使保障性住房主體、責(zé)任、實(shí)施方式、標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題有章可循，明確保障性住房建設(shè)項(xiàng)目財(cái)政擔(dān)保的有效性和合法性，或者成立專門機(jī)構(gòu)為保障性住房項(xiàng)目融資提供擔(dān)保，分散信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。二是制定信貸資金支持保障性住房建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)防范及處置配套政策。

（四）建立保障性住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，展現(xiàn)金融支持效能

一要建立保障性住房建設(shè)企業(yè)信用擔(dān)?；?，由政府財(cái)政和企業(yè)法人共同籌資，實(shí)行擔(dān)保金比例授信制度，規(guī)避銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理效率。二要實(shí)行建設(shè)企業(yè)聯(lián)系制度和銀行“進(jìn)企業(yè)、促營(yíng)銷”金融服務(wù)制度。授信銀行要深入企業(yè)調(diào)研，了解和掌握企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房屋銷售和資信運(yùn)用等情況，定期分析信貸需求特點(diǎn)，推進(jìn)貸款產(chǎn)品開發(fā)和制度創(chuàng)新，加強(qiáng)貸款業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)，完善信用記錄檔案和信用評(píng)級(jí)制度，發(fā)揮金融在配置保障性住房建設(shè)中的核心作用。三要?jiǎng)?chuàng)建“社區(qū)征信工作站”工作機(jī)制，助力住房公積金等貸款管理。由縣政府主導(dǎo)，政府部門、縣人行、司法機(jī)關(guān)和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)參與的“社區(qū)征信站”工作機(jī)制，依托政府推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的動(dòng)力，充分發(fā)揮社區(qū)干部貼近居民，熟知情況、信息準(zhǔn)確等優(yōu)勢(shì)，建立與貸款行信息溝通機(jī)制，助力住房貼息貸款和住房公積金貸款等開發(fā)的新種類貸款善后管理，規(guī)避銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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