作者簡介：高瑞欣（1967-），女，本科，中級(jí)職稱，項(xiàng)目主管，工作單位：西安恒安建設(shè)工程監(jiān)理有限公司，現(xiàn)從事專業(yè)：建筑。

摘要：房屋是具有較長使用壽命和使用功能的物業(yè)工程，在其使用過程中，由于材料的老化、構(gòu)件強(qiáng)度的降低、結(jié)構(gòu)安全儲(chǔ)備的減少，必然會(huì)產(chǎn)生由完好到損壞、有小損到大損、由大損到危險(xiǎn)。導(dǎo)致房屋產(chǎn)生危險(xiǎn)的因素是多方面的，只有更好地進(jìn)行安全管理，才能達(dá)到保障房屋使用安全，延長使用壽命的目標(biāo)。這其中房屋安全鑒定工作發(fā)揮著重要作用，同時(shí)如何解決房屋的問題也尤為重要。本文就房屋的鑒定和處理措施做了詳細(xì)的探討。

關(guān)鍵詞：房屋;鑒定;處理;安全1.房屋安全性鑒定的內(nèi)容

房屋安全鑒定的內(nèi)容主要有四部分組成，首先需要對(duì)房屋進(jìn)行檢測，這些檢測主要包括房屋周邊環(huán)境、房屋自身，再加之原始資料的反復(fù)查閱和一些實(shí)驗(yàn)與鹽酸，找出房屋的安全性問題。其次，找到問題以后偶需要查明這些問題存在的原因，并根據(jù)國家相關(guān)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和程序得房屋安全系數(shù)。最后根據(jù)這些問題得出相應(yīng)的解決方法以及一些必要的建議，以此來保證公眾的人身和財(cái)產(chǎn)安全。此外，還需要對(duì)房屋進(jìn)行定期或者隨機(jī)的鑒定和檢測，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)解決。

2.房屋鑒定的標(biāo)準(zhǔn)

2.1房屋安全鑒定的涵義

房屋安全鑒定是指房屋安全鑒定單位依法按照國家頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和其他相關(guān)建筑規(guī)范，對(duì)房屋進(jìn)行查勘、檢測和驗(yàn)算，對(duì)房屋的完損狀況和危險(xiǎn)程度做出科學(xué)鑒定的技術(shù)性服務(wù)工作。

2.2房屋安全鑒定的范圍

有下列情況之一的，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定：（1）房屋達(dá)到規(guī)定使用年限的（鋼、鋼混結(jié)構(gòu)五十五年、磚混結(jié)構(gòu)五十年、磚木結(jié)構(gòu)四十年、簡易結(jié)構(gòu)十年）;（2）特殊用房三年未作安全鑒定的;（3）裝飾裝修拆改房屋主體結(jié)構(gòu)或明顯增加荷載的;（4）房屋改變用途需確認(rèn)能否安全使用的;（5）因毗連或鄰近興建、擴(kuò)建、改建而可能影響房屋安全的;（6）房屋擬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動(dòng)的;（7）發(fā)生自然災(zāi)害、火災(zāi)事故和其他不安全因素危及房屋安全的;（8）超過前一次鑒定的安全有效期限的;（9）其他認(rèn)為有必要的鑒定的。

2.3房屋安全鑒定執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

房屋安全鑒定主要執(zhí)行國家建設(shè)部頒布的《房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》和國家原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（試行本）以及相關(guān)的建筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

（1）《房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》是中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，1999年11月24日通過，2000年3月1日施行，編號(hào)JGJ125-99，是對(duì)原部頒標(biāo)準(zhǔn)CJ13-86進(jìn)行修訂的新標(biāo)準(zhǔn)，并于2004年進(jìn)行了修訂，簡稱新危標(biāo)。

（2）《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》是原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年1月1日發(fā)布并執(zhí)行的試行標(biāo)準(zhǔn)，它是對(duì)房屋完損現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，簡稱完標(biāo)。

3.房屋的處理措施

3.1確保各類房屋的住用安全

房屋開始使用后，各種損傷或者有形或者無形就開始發(fā)生，甚至隨時(shí)都有可能出現(xiàn)問題，因此房屋的維修就變得至關(guān)重要，不僅要及時(shí)處理出現(xiàn)的問題還要時(shí)時(shí)做好維護(hù)工作。否則，房屋的安全系數(shù)就會(huì)降低，可靠性得不到保障，使命壽命必然大幅度的下降。房屋工程當(dāng)中，我國一直以來以建設(shè)為重，忽視了安全管理的作用，還沒有形成一套健全的有關(guān)房屋安全管理的體質(zhì)，對(duì)于已經(jīng)建成的房屋維護(hù)工作做地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，沒有定期的建成，很多必要的維護(hù)工作也不能夠保證，經(jīng)常是房屋嚴(yán)重?fù)p壞以后才開始維修，這樣一來不僅錯(cuò)過了最佳維護(hù)時(shí)間，縮短了房屋使用壽命，還大大增加了房屋維修的費(fèi)用，造成一些不必要的損失。而要保證房屋安全，不僅僅要正確使用，定期的檢查和維護(hù)必不可少，正確使用再加上定期檢查鑒定和合理維護(hù)，才能保證房屋處于正常安全狀態(tài)。對(duì)于我們一直忽視的維護(hù)鑒定問題，一定要引起重視，同時(shí)，注意未雨綢繆，保證房屋質(zhì)量，及時(shí)排查問題，防患于未然。

3.2促進(jìn)城市危舊房屋的改造

還存在的二十世紀(jì)五、六十年代甚至是解放前建造的磚木或簡易結(jié)構(gòu)房屋，經(jīng)過幾十年的風(fēng)雨剝蝕和各種自然的、人為的損壞，絕大部分已淪為房屋。通過對(duì)這些房屋實(shí)施安全管理與鑒定，可以盡早地發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)采取排險(xiǎn)解危措施，最大限度地減少房屋倒塌事故的發(fā)生和人員財(cái)產(chǎn)損失。

3.3防災(zāi)和減災(zāi)

自然災(zāi)害通常是不可預(yù)料難以控制的，其造成的損壞卻通常非常大。遭受自然災(zāi)害的房屋，一般情況下，其房屋結(jié)構(gòu)會(huì)遭到不同程度的破壞，對(duì)于這種情況，一定要仔細(xì)嚴(yán)格鑒定，確定其損壞程度并據(jù)此提出相應(yīng)的解決方案。同時(shí)，通過對(duì)受損房屋的鑒定，判斷房屋是否符合繼續(xù)使用條件，對(duì)于能繼續(xù)使用的房屋一定要做好維護(hù)措施，解決好各種問題，排查各種安全隱患，待房屋達(dá)到一定的安全系數(shù)繼續(xù)投入使用。使用之后，一定要加強(qiáng)其管理力度，做好檢測盒維護(hù)工作。可適當(dāng)提高檢測的頻率。對(duì)于不能繼續(xù)使用的房屋，堅(jiān)決不能冒險(xiǎn)使用，可以提出其他解決方案，或做他用。

3.4對(duì)拆改結(jié)構(gòu)、明顯加大荷載的房屋裝飾裝修進(jìn)行安全性審定

近年來，各類房屋拆改結(jié)構(gòu)、改為經(jīng)商辦企業(yè)的現(xiàn)象不斷發(fā)生。很多居民住房在二次裝修的過程中隨意拆改結(jié)構(gòu)，加大了房屋的使用荷載，也因此引發(fā)了不少事故和糾紛。應(yīng)該充分發(fā)揮安全鑒定的作用，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定對(duì)拆改主體結(jié)構(gòu)以及加大荷載的裝修方案進(jìn)行審核，及時(shí)遏制破壞性裝修，從而保障房屋居住安全和社會(huì)公共安全。

3.5.建筑施工企業(yè)安全作業(yè)中實(shí)施人性化管理

人性化管理是建立在科學(xué)安全管理之上的，它以人為中心，代表著現(xiàn)代企業(yè)的精神風(fēng)貌和發(fā)展理念。也反映著現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的心態(tài)勢和新趨勢。人性化管理使得管理科學(xué)理論日趨完善，更加成熟。人性化管理的中心是人，因此一定要充分調(diào)動(dòng)人的積極性，不斷健全施工單位有關(guān)安全管理的體制。房屋建設(shè)是房屋安全的保證，只有高質(zhì)量的房屋建設(shè)才能保證房屋安全的系數(shù)，而直接參與房屋建設(shè)就是大量各階層的員工，員工是整個(gè)房屋建設(shè)工程的執(zhí)行者，對(duì)于從業(yè)人員的培訓(xùn)就必不可少，給員工灌輸房屋安全理念，定期組織員工學(xué)習(xí)房屋安全建設(shè)相關(guān)的知識(shí)，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰規(guī)章，對(duì)于積極學(xué)習(xí)的員工給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于違反相關(guān)規(guī)章的員工嚴(yán)厲批評(píng)，獎(jiǎng)懲并重，不僅要提高員工的房屋安全建設(shè)意識(shí)更要注重培養(yǎng)提高他們的執(zhí)行能力。

3.6房地產(chǎn)行政主管部門建立健全房屋安全管理動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)

隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷發(fā)展和提高，現(xiàn)代社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入了信息化社會(huì)，信息化讓管理變得更加簡便且易于維護(hù)。因此，房屋安全管理也可以采用計(jì)算機(jī)來提高管理水平，建立房屋數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房屋的信息化管理。有了這樣一個(gè)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)，就可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的實(shí)時(shí)監(jiān)測，保證房屋信息的及時(shí)性。準(zhǔn)確性。和完整性。

4.總結(jié)

房屋與我們息息相關(guān)，每個(gè)人的日常生活都離不開它，提高房屋安全系數(shù)，預(yù)防房屋并且及時(shí)處理房屋安全問題是重中之重的任務(wù)。而這其中必不可少的就是房屋的鑒定，因此各相關(guān)機(jī)構(gòu)必須高度重視房屋的鑒定并做好鑒定和處理工作。政府代表著權(quán)威，必須起帶頭作用，做好房屋安全管理工作，而對(duì)于公眾來說也要積極主動(dòng)的了解和學(xué)習(xí)有關(guān)房屋安全的知識(shí)，為自身的生命安全和財(cái)產(chǎn)安全盡責(zé)。（作者單位：西安恒安建設(shè)工程監(jiān)理有限公司）

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