石東磊　田春雨

風險的特點主要是事情的不確定性，由于不確定性引起了各種各樣的風險，房地產行業(yè)涉及多方面的因素，使房地產項目的不確定性更大，他的不確定最主要體現在銷售價格和成本兩個方面，有的風險導致房地產的售價下降，有的風險導致成本增加，不管什么原因，都會導致房地產最后的利潤遠遠低于預期，甚至產生虧損，這就是房地產開發(fā)商的風險?，F階段我國房地產上主要面臨的風險有政策風險、經濟風險、社會環(huán)境風險、開發(fā)時機、項目定位等風險。

1.政策風險

國家的宏觀經濟調控目標主要是經濟增長、充分就業(yè)和物價的穩(wěn)定，國家為了實現這三個目標進行調控的主要政策有貨幣政策、財政政策和產業(yè)政策。政策風險具有不可預測性和不可扭轉等特征，是房地產企業(yè)進行開發(fā)面臨的最大風險，而且政策風險對全體開發(fā)商都有影響，具有全局性的特征。對政策風險的防范，應該進行全方位的預測，國家出臺某種政策，都是為了達成一個目的，房地產開發(fā)商應該密切關注宏觀經濟運行和領導的政治主張，對政策有一定的預見性，從而對自己的開發(fā)進行指導。

政策風險有以下幾種類型：

（1）金融政策風險

國家通過貨幣政策來調控貨幣供應量，如果貨幣供應量較大，現在實行的是比較寬松的貨幣政策，在寬松的貨幣政策下，房地產開發(fā)商貸款比較容易，而且財務費用比較低，利潤比較高。寬松的貨幣政策會促使通貨膨脹，老百姓為了讓自己的資產保值增值一般也會購房。如果現在實行的是緊縮的貨幣政策，貨幣供應量比較小，利率比較高，加大了開發(fā)商的財務成本，降低了利潤，同時，老百姓認為存錢比較合適，不會大量購買固定資產，包括房產。國家一般通過存款準備金、貼現率和公開市場業(yè)務來調價貨幣供應量。

（2）產業(yè)政策風險

國家通過政府購買、轉移支付等方式來調控不同產業(yè)的發(fā)展。產業(yè)按照集約要素來說，分為資金密集型、人員密集型和技術密集型。如果國家為了提高就業(yè)率，就要鼓勵人員密集型的產業(yè)，一般都是服務業(yè)，他們對房屋的需求就比較旺盛，如果是為了保經濟增長，一般都會扶持技術密集型，使對房屋的需求量下降。

（3）土地政策風險

土地是房地產開發(fā)的基礎，具有區(qū)域性和稀缺性等特點，也是房地產開發(fā)最主要的成本，隨著土地招拍掛制度的實行，土地價格持續(xù)攀升，不同的拿地價格直接導致了房地產公司的利潤不同。

（4）住房政策風險

政府住房政策的變化也會影響對房子的需求，我國改革開發(fā)前，是采取國家分配的方式，98年住房改革后，完全是市場化競爭，在滿足人們住房需求的情況下，也打來了很大的經濟和社會問題，國家的領導層逐步認識到這一問題，下一階段將會市場商品房和保障房和廉租房多方面并行來滿足人們的需求。國家保障房和廉租房的推出，會對商品房的需求降低了，而且人們的心理發(fā)生了變化，會以保障房的價格衡量商品房的價值。

（5）稅收政策風險

稅收政策是國家調節(jié)經濟的一個重要手段，如果政府想扶持一個產業(yè)的發(fā)展，一般會降低該行業(yè)的稅收，如果國家想遏制一個產業(yè)的發(fā)展，他一般會加大該行業(yè)的稅收。我國的房地產行業(yè)需要交企業(yè)所得稅、土地稅、增值稅、印花稅等，稅收在房地產價格中占有重要地位?，F在關于稅收，有兩個方面值得關注，一方面我國將房地產增速從短期行為變成長期行為，在購房時一次性征稅逐步改革成在使用過程中逐步增速，這將使購房成本降低，促進房屋的成交。第二個是國家將對持有房屋進行征稅，我們國家的房價高居不下，一個主要問題是很多房子是進行投資用的，長期空置，照成了很大的浪費。如果持有房屋進行征稅，會使空置房屋走向市場，增大供應量。將會有效的遏制房價的過快增長。

（6）城市規(guī)劃風險

城市的區(qū)域規(guī)劃，直接導致了房地產格局的變化，這幾年，為了拉動經濟，各地政府都搬到一些區(qū)域比較落后的地區(qū)，使當地的房價和土地價格快速攀升，如上海的浦東，由一個漁村變成中國房價最貴的區(qū)域。地鐵的開通、大型開發(fā)區(qū)的設立、休閑場所的建立對房地產是個利好的消息，污染嚴重的場子如垃圾處理場、化工廠的建設直接導致該區(qū)域樓房的降價。

2.經濟風險

所有行業(yè)的發(fā)展都與經濟的發(fā)展相關聯(lián)，經濟一般從衰退、蕭條、復蘇和繁榮等階段，與之對應的，各個行業(yè)也曾周期性波動，如果經濟處于蕭條階段，人們對未來持有悲觀情緒，不能加大對房地產的投資，經濟繁榮階段，人們普遍持有樂觀情緒，會加大對房地產項目的購買。

3.社會環(huán)境風險

人們由于生活的不同環(huán)境下，社會環(huán)境對人們的購房有深遠影響，在東北人們喜歡陽面客廳，而南方喜歡陰面客廳，不同地區(qū)的人們和不同年齡段的人們價值取向有很大的變化，所以，房地產開發(fā)商在開發(fā)前要對銷售人群進行定位，開發(fā)出適應當地人文環(huán)境的房屋。

4. 開發(fā)時機風險

開發(fā)時機一個體現在與宏觀經濟發(fā)展配合的時機，如果經濟處于繁榮時期，房價高而且回款迅速，如果處于經濟低迷時期，房地產價格低迷而且銷售速度很忙。第二是開發(fā)商拍的一個較大的地，分幾期進行開發(fā)的決策，如果一次性開發(fā)，如果房地產繁榮時期，得不到土地升值的好處，如果分期開發(fā)，房地產進入蕭條階段或前期口碑不好，后續(xù)的產品將陷入銷售困境。所以，房地產公司的開發(fā)時機要對事情綜合分析的情況下，找到合適的開發(fā)時機。

5.項目定位風險

房地產開發(fā)最重要的就是要針對合適的客戶群，做好項目的定位，一旦定位確定下來，其他的發(fā)展都是圍繞著該定位進行。市場調查、分析和預測是項目進行定位的基礎，所以做好項目的前期市場調查對企業(yè)非常重要。（作者單位：長春大學旅游學院）