●王改紅

淺談直管公房修繕工程的造價控制

●王改紅

要合理控制直管公房修繕工程的造價，關(guān)鍵是做好勘察鑒定、規(guī)范工程簽證、加強工程合同管理、加強竣工結(jié)算管理。根據(jù)修繕工程的特點，合理地利用舊料并處理好與外部各個部門及內(nèi)部住戶的關(guān)系。

直管公房 修繕 造價控制

一、直管公房修繕工程的特點

直管公房是一種福利性質(zhì)很強的政府保障住房，房屋所有權(quán)歸政府，由各級房地產(chǎn)管理部門或其下屬機構(gòu)代表政府行使各項權(quán)利，并具體承擔日常經(jīng)營管理修繕責任，是城市存量房屋的重要組成部分。直管公房的居住人群收入都相對較低，房屋大多老舊，配套設(shè)施也不完善，有相當部分的房屋已是危房，存在著許多安全隱患，政府每年都須投入大量資金予以維修。由于房屋的建造時期不同，修繕對象結(jié)構(gòu)復雜且多樣，決定了直管公房修繕工程具有以下特點：

1.房屋狀況總體較差，每年修繕費用相對較大。直管公房大部分建成年代較早，房屋狀況復雜，完好房占比較小，需要修繕的房屋占比較大。

2.房屋集中分布在老城區(qū)，修繕施工限制多。直管公房大多分布在老城區(qū)，不少房屋還處于歷史建筑風貌保護區(qū)，修繕管理首先還要征得文物保護部門的同意。由于上世紀90年代公房出售政策的實施，導致目前直管公房與私有住宅交錯分布，使直管公房修繕容易受到周邊私產(chǎn)房屋的影響。

3.機械化施工水平低，人工使用量大。由于施工項目較多，涉及面廣，但零星分散，單項工程量較小，施工對象固定，施工作業(yè)流動，施工地點分散、工程地點狹小,加上受周邊居民和既有建筑的影響和限制較多，所以，施工機械利用率低，大多依靠人力施工。

4.計劃維修與搶修要同時兼顧。每年年初，房管部門或其下屬單位都要對房屋狀況進行摸底排查，結(jié)合使用人的報修，編制修繕計劃，作為下達維修計劃的依據(jù)。除了計劃維修外，公房修繕還需要應對隨時可能出現(xiàn)的需要搶修的情況，像冬季水管爆裂、夏季屋面嚴重滲漏、下水管道堵塞、地下室積水等由于會嚴重影響使用人的生活，勢必要采取急修措施，特別是雨季中還涉及房屋安全度汛的問題，對于修繕管理工作人力、財力、物料的準備都提出了更高的要求。這與房屋建造工程是不同的。

5.工程內(nèi)容變化大，分項工程調(diào)整多房屋修繕工程可變因素多,不可預見的因素也多。施工條件和環(huán)境的多變,尤其是結(jié)構(gòu)上的隱蔽工程，如地基是否能達到承載力;基礎(chǔ)是否能利用；木屋架、檁條、椽子的腐爛情況以及工程實施時是否影響到相鄰建筑結(jié)構(gòu)等等，都是難以預測的。在具體施工中，既定的修繕項目實施時，可能就會使原來存在而未發(fā)現(xiàn)的問題暴露出來，不可避免的要對修繕計劃做相應調(diào)整，與房屋新建工程相比分項工程變更較多。

二、合理控制房屋修繕工程造價應做好以下幾方面的工作

1.查勘鑒定是修繕工程的關(guān)鍵。房屋建成后，隨著時間的推移，損壞也就開始。這就要求從對房屋的結(jié)構(gòu)進行鑒定，并對建筑功能及設(shè)備的可靠性、功效等進行檢測，根據(jù)不同的需要采取相應措施。房屋修繕工程查勘不同于新建工程，它必須對需要維修的房屋作詳盡的勘察，修繕施工方案、修繕的范圍和標準都應以查勘鑒定結(jié)果作為依據(jù)。如果查勘發(fā)生失誤，必然會造成材料大幅增減，施工方案也將隨之變動，不斷變更工作內(nèi)容和調(diào)整工程量，造成管理上的混亂及資金的浪費。所以必須十分重視房屋的查勘鑒定工作，確保工作質(zhì)量，做到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、安全適用。

2.規(guī)范工程簽證，做好工程隱蔽驗收的基礎(chǔ)資料工作。在修繕工程中，根據(jù)施工過程造價控制要求，制定工程簽證的程序和手續(xù)，要求隱蔽工程的質(zhì)量檢查驗收要及時、真實、準確，要深入工地現(xiàn)場，嚴格核實，隨時查看工程實施情況，確保工程簽證的準確性，對隱蔽工程簽證進行有效的造價控制。在修繕過程中勘察與施工應密切聯(lián)系配合，施工工地負責人應全面掌握工地現(xiàn)場情況，發(fā)現(xiàn)問題及時與建設(shè)單位聯(lián)系，共同研究制定出最佳的施工方案來加以解決。房屋修繕工程的特點決定了做好資料工作的重要，工程在施工過程中，因建設(shè)單位或現(xiàn)場的種種原因，常會出現(xiàn)一些設(shè)計變更或修改現(xiàn)象，作為施工方，一定要及時搜集整理好隱蔽驗收及變更的有關(guān)資料。比如：臨時的變更修改通知書；現(xiàn)場變更的簽證手續(xù)；材料、設(shè)備型號規(guī)格的改變；材料的實際供應情況、周圍的影響工程等。努力做到隱蔽資料工作與工程同步完成。通過上述工作，既為將來結(jié)算奠定良好的基礎(chǔ)，也為項目節(jié)省不合理的開支。但在實際施工中，施工單位對資料的管理不重視，資料記錄混亂，不及時填寫隱蔽工程驗收單，工程結(jié)算時才補驗收資料，造成丟項拉項嚴重。

3.加強工程合同管理及竣工結(jié)算管理。工程變更是合同管理中普遍存在的工作，工程變更可能導致增加工程造價。在工程實踐中，合同雙方應嚴格按照合同規(guī)定執(zhí)行，從全局考慮，本著保證質(zhì)量，加快進度，提高效益的原則，確定變更的必要性和可行性，合同額外工程不得納入工程變更。

工程竣工結(jié)算是施工單位按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗收質(zhì)量合格，向建設(shè)單位進行的最終價款結(jié)算，應確保送審資料的完整性與準確性，實地測量竣工項目的工程量，嚴格執(zhí)行建設(shè)工程計價依據(jù)，還應注意所使用的材料預算價格信息與工程施工時間相吻合。

4.處理好與外部部門的關(guān)系及與用戶、周邊住戶的關(guān)系。直管公房修繕工程項目類型繁多，外部需要供水、供電、市政設(shè)施等各部門的配合協(xié)作，還必須在修繕施工中協(xié)調(diào)好各施工階段的工序，搞好總體綜合平衡。為此，在施工中要認真及時檢查計劃的實施情況，加強施工階段各工序的檢查驗收工作。

房屋修繕工程施工要順利進行，除了需與外部有關(guān)單位搞好協(xié)調(diào)外，還需處理好與周邊住戶的關(guān)系，根據(jù)情況，提出相應的對策。施工時要進行文明施工，做好安全防護措施，保證用戶和住房的安全，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，以滿足住戶的需要。

5.進一步提高施工管理人員的業(yè)務(wù)水平。直管公房的修繕工程情況復雜，特別是在房屋翻修中，或地基基礎(chǔ)加固，或原有構(gòu)件加固拆換，較多取之于實踐經(jīng)驗，但實際工作中，許多建設(shè)單位并不重視培養(yǎng)工程技術(shù)人員，造成建設(shè)單位對工程的施工工藝不懂，材料價格無法控制，維修成本大大提高。因此修繕工程的技術(shù)人員必須在具備足夠的建筑工程專業(yè)知識的基礎(chǔ)上，熟悉各類新舊建筑的損壞規(guī)律、掌握查險、鑒定、糾偏等專業(yè)技術(shù)，才能勝任修繕工作。

6.舊料的合理回收和利用。建筑行業(yè)是耗能的大戶，據(jù)統(tǒng)計資料反映，我國每建成一平方米房屋，將釋放0.8t碳。同時，在建造、使用中，建筑采暖、空調(diào)、通風、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。合理回收和利用舊料，能提高資源利用效率，減輕使用建筑材料的消耗率，降低工程造價。例如：在現(xiàn)有修繕工程中，有許多筒瓦屋面和澄泥瓦屋面需揭頂換?；蛲呶菝嬷匦赂脑?，拆除的舊瓦，除一部分風化或破碎以外其余均可利用。對揭頂改現(xiàn)澆的屋面，拆除的舊瓦也可用于其它維修屋面當中。對拆除下來的舊機磚：可在混水墻、基礎(chǔ)及零星砌筑中加以利用。對磚木結(jié)構(gòu)中大梁、檁子、椽子等木料，在拆卸時盡量考慮不損壞為原則，加以重復使用。對于許多的低洼院落，可利用拆除部分的污土進行回填，還可利用拆下的鋼筋混凝土、素混凝土、碎塊等回收加工，作為三合土墊層。這樣即能減少購買黃土回填的費用又能減少污土外運，以及減少對環(huán)境的污染。從多年來實際的修繕工程結(jié)算來看，綜合的利用舊料可使修繕工程造價每平方米造價降低20%左右。

三、結(jié)束語

直管公房修繕工作不僅是工程項目管理的問題，而且是關(guān)系到改善群眾住房條件和居住環(huán)境的民生問題，要同時兼顧經(jīng)濟效益和社會效益，要充分認識到公房修繕工程不同于一般房屋建造工程的特點，科學組織，合理安排，借鑒工程項目管理的方法，達到改善居民住房條件與控制修繕成本之間的平衡，延長房屋的耐用年限，使國有資產(chǎn)保值增值。隨著科學技術(shù)的發(fā)展和工程質(zhì)量要求的提高，保護和發(fā)揚有地方特色的建筑和建筑群風貌，提高資源和能源利用效率、減少材料消耗，建設(shè)低碳節(jié)約型住宅，更加合理地確定工程造價，可使老百姓住得更健康，用得更省錢，為社會的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻。

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（作者單位:太原市廉租房建設(shè)管理中心 山西太原 030001）

（責編:賈偉）

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1004-4914（2014）03-252-02