本刊記者│潘衛(wèi)艷

傅林江：藍(lán)城致力于做中國最好的養(yǎng)老產(chǎn)品

本刊記者│潘衛(wèi)艷

從綠城到藍(lán)城，傅林江與宋衛(wèi)平共進(jìn)退，如果說宋衛(wèi)平是理想主義者，傅林江就是幫助把理想落地的那個人。以前與傅林江在工作中有過多次采訪，這是傅林江第一次以藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁的身份接受本刊的專訪。

傅林江藍(lán)城執(zhí)行總經(jīng)理

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：目前綠城事件是否有影響到藍(lán)城的項目開發(fā)計劃？

傅林江：藍(lán)城是完全獨(dú)立的運(yùn)行體系，跟綠城有著嚴(yán)格的劃分，所以不會影響到藍(lán)城養(yǎng)老項目的運(yùn)行。宋總的情懷就是要把養(yǎng)老這件事做好，并且要做中國最好的養(yǎng)老產(chǎn)品。所以無論最終結(jié)果是什么，都不太可能會影響到宋總對養(yǎng)老事業(yè)的規(guī)劃。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：要實(shí)現(xiàn)宋衛(wèi)平董事長設(shè)計的普惠型養(yǎng)老格局，對于藍(lán)城來說，具體的路徑是什么？

傅林江：藍(lán)城普惠型養(yǎng)老格局應(yīng)該是以烏鎮(zhèn)雅園為1.0版本，在這個基礎(chǔ)上進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化設(shè)計，使其更加人性化，同時把養(yǎng)老住區(qū)更豐富的內(nèi)容放進(jìn)去，為居住的老人提供更好的服務(wù)產(chǎn)品。除了烏鎮(zhèn)雅園項目，我們還在毛竹之鄉(xiāng)——浙江梧州的安吉做了一個養(yǎng)老項目，規(guī)模有8000畝地，現(xiàn)在一期開發(fā)已經(jīng)完成。我們計劃藍(lán)城每年以3～5個項目的速度開發(fā)，市場好一點(diǎn)做5個，市場差一點(diǎn)做3個，基本是這樣一個情況。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、人才培養(yǎng)需要時間和積累，如何匹配這樣的速度？

傅林江：烏鎮(zhèn)雅園確實(shí)是藍(lán)城第一個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目，但是在此之前，我們杭州的藍(lán)庭護(hù)理院項目已經(jīng)成熟運(yùn)轉(zhuǎn)了5年多的時間，對于養(yǎng)老產(chǎn)品服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該說已經(jīng)非常豐富。我們的頤樂學(xué)院在全國也已經(jīng)設(shè)立了30多所。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：聽說藍(lán)城最近準(zhǔn)備在杭州青山湖做一個區(qū)域養(yǎng)老項目，首次落地核心城市。該項目和烏鎮(zhèn)項目有何不同？

傅林江：你們消息還挺靈通。我們確實(shí)已經(jīng)計劃在青山湖，準(zhǔn)確說是在青山湖玫瑰園邊上打造一個千畝規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)項目。并且董事長要親自指導(dǎo)這個項目。我們預(yù)備在這個項目當(dāng)中嘗試一些新的銷售模式，比如說購房者可以在項目建設(shè)的過程當(dāng)中，按照工程進(jìn)度分期付款，或者也可以按照自己的喜好，決定自己需要的戶型。當(dāng)然具體的執(zhí)行政策我們還在探索當(dāng)中，成熟以后可以跟大家分享。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：藍(lán)城以后所有的項目都是要按照烏鎮(zhèn)雅園的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)嗎？

傅林江：基本是按這個標(biāo)準(zhǔn)走的，你知道宋總做項目一定是要往最好的方向做，要么不做，要做就做最好的。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：成本問題怎么平衡？

傅林江：對于藍(lán)城整體項目來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式應(yīng)該是傳統(tǒng)的物業(yè)銷售模式+養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配套服務(wù)增值收益，分兩步走。關(guān)于成本問題，我們是分成三個板塊來平衡的：第一塊，前期的開發(fā)成本當(dāng)中肯定有一部分預(yù)算；第二塊，來自我們的物業(yè)費(fèi)，我們的收取標(biāo)準(zhǔn)是3.5元/平方米，整個項目有5000多戶，物業(yè)費(fèi)作為固定收取費(fèi)用是可以平衡一部分成本開支的；第三塊，是增值服務(wù)部分，這是我們后期將要著力打造的服務(wù)項目。在完成物業(yè)銷售以后，項目后期一定是通過增加服務(wù)內(nèi)容實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，這樣才能促進(jìn)整個項目的可持續(xù)運(yùn)行。后期服務(wù)大部分是通過物業(yè)公司來完成的，物業(yè)公司會在養(yǎng)老項目后期運(yùn)營當(dāng)中起到關(guān)鍵性作用。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：您認(rèn)為就烏鎮(zhèn)雅園項目來說，什么時候可以達(dá)到盈虧平衡？

傅林江：我們認(rèn)為，最起碼要在5年左右。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：什么階段是盈虧的重要節(jié)點(diǎn)？

傅林江：從我們項目入住率達(dá)到50%的時候，到時候?qū)薪?500戶人家住進(jìn)來，這個消費(fèi)規(guī)模就可以支撐我們增值服務(wù)的很大一部分支出了。我們預(yù)判，以后運(yùn)行平衡是沒有問題的。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：烏鎮(zhèn)雅園目前的進(jìn)度是怎樣的？

傅林江：烏鎮(zhèn)雅園核心區(qū)占地面積為1500畝，目前開發(fā)了不到20%?，F(xiàn)在一期銷售的500多套房源已經(jīng)在10月份順利交付使用了。二期正在熱銷，大概在明年6月份交付使用。從售價來講，當(dāng)初開盤價格在1萬多一點(diǎn)，現(xiàn)在上浮到1.4萬了，并且房源已經(jīng)很少了。

從別墅區(qū)看，一期已經(jīng)全部售罄，售價從最初開盤的2.5萬上浮到3萬左右。整個一期銷售回收投資在10個億左右，整體狀況是不錯的。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：開發(fā)利潤大概在什么水平？

傅林江：預(yù)算上還是有好幾個億的利潤，因?yàn)檫€有幾年的開發(fā)時間，整體盈利狀況要看后期的房價支撐情況以及后續(xù)運(yùn)行當(dāng)中的費(fèi)用投入。項目肯定是盈利的，但肯定不是暴利。我們不會靠房子賺老人的錢。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：國外有哪些經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒？

傅林江：我們主要學(xué)習(xí)他們先進(jìn)的管理模式、思路和理念以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。在具體操作上，如果照搬國外經(jīng)驗(yàn)肯定會出現(xiàn)水土不服的問題，我們要通過理念的學(xué)習(xí)，將具體操作本土化，從而提供更加貼近中國老人實(shí)際需要的養(yǎng)老產(chǎn)品。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：現(xiàn)在市面出現(xiàn)的養(yǎng)老產(chǎn)品多以賣房為主，被社會詬病為“掛羊頭賣狗肉”。您是怎么看的？

傅林江：現(xiàn)在國家對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策有是有，但是執(zhí)行力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，也不可能覆蓋市場所有的項目。養(yǎng)老地產(chǎn)項目所需要的投資規(guī)模都比較大，如果不通過物業(yè)銷售回收投資成本，也就根本談不上后續(xù)開發(fā)和養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容的優(yōu)化，這是目前所有開發(fā)商普遍面臨的難題。純粹的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是不可能交給市場去做的，現(xiàn)在無論是土地、資金還是運(yùn)營稅收等等很多問題仍然無解。在養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)與設(shè)計上，開發(fā)商也普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)。做養(yǎng)老地產(chǎn)被諷刺是“掛羊頭賣狗肉”有很多無奈在里面。

所以我非常贊同保利宋廣菊董事長的觀點(diǎn)，投資要與運(yùn)營分開，把專業(yè)的事交給專業(yè)的人去做，開發(fā)商可以依舊做他擅長的開發(fā)建設(shè)，但完全可以把運(yùn)營交給專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營商去做，大家談好分紅模式就好了。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：宋衛(wèi)平董事長一直在強(qiáng)調(diào)藍(lán)城的輕資產(chǎn)模式運(yùn)營，資產(chǎn)要輕到什么程度？

傅林江：輕資產(chǎn)肯定是藍(lán)城的發(fā)展趨勢。但是目前看也不會分割得那么清楚，市場本來就應(yīng)該是豐富多彩的。如果情況允許，藍(lán)城可以自己開發(fā)，如果有合適的合作對象，藍(lán)城也可以合作開發(fā)?，F(xiàn)在已經(jīng)有很多養(yǎng)老項目在跟我們洽談合作的事情，藍(lán)城會采取多元化管理，根據(jù)不同項目確立合適的合作模式。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：藍(lán)城目前的融資渠道有哪些？

傅林江：藍(lán)城大部分融資對接的是信用資產(chǎn)這一塊，以后會引進(jìn)機(jī)構(gòu)投資。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：藍(lán)城會做農(nóng)村養(yǎng)老嗎？

傅林江：會的，宋總會去做，當(dāng)他把精力騰出來之后。