本刊記者│潘衛(wèi)艷

朱中一：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一定要做好細(xì)分工作

本刊記者│潘衛(wèi)艷

論壇期間，我們就國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域在目前發(fā)展當(dāng)中面臨的部分問題專訪了中國(guó)房協(xié)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)兼老年住區(qū)委員會(huì)執(zhí)行主任朱中一先生。通過與多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目的接觸了解，他在老年住區(qū)發(fā)展問題上形成了自己獨(dú)到的認(rèn)識(shí)。

朱中一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：低落的行業(yè)情緒已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，您如何看待目前行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的影響？

朱中一：的確，2014年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情緒一直不是太高，但目前看來房地產(chǎn)形勢(shì)正在逐步向常態(tài)化方式發(fā)展。隨著限購(gòu)、限貸政策的不斷調(diào)整，應(yīng)該說市場(chǎng)正在恢復(fù)正常的過程當(dāng)中。我估計(jì)明年的市場(chǎng)也會(huì)是正常的。那么在市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)入正常軌道的情況下，我估計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)新文件或新政策的可能性不太大。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式的開發(fā)是有益的。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：2013年被稱為養(yǎng)老元年，但是到現(xiàn)在為止，政策仍未能實(shí)質(zhì)性匹配這個(gè)市場(chǎng)。您對(duì)這個(gè)問題怎么看？

朱中一：如果說去年是養(yǎng)老元年，那么今年就是養(yǎng)老政策的落地年，這些配套政策的落地，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)肯定是利好的。只不過目前政策的落地力度還不夠，對(duì)市場(chǎng)的扶持力度仍然欠缺，國(guó)家的優(yōu)惠政策還不足以覆蓋所有的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，從國(guó)家到市場(chǎng)實(shí)際上都處于一種摸著石頭過河的狀況。這不是短期內(nèi)就可以解決的問題，只能在發(fā)展當(dāng)中慢慢解決。未富先老，我們都還沒有做好準(zhǔn)備。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：目前開發(fā)商做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍面臨融資難的問題，在這個(gè)問題上您有什么建議？

朱中一：目前市場(chǎng)上所出現(xiàn)的養(yǎng)老產(chǎn)品多以中高端為主，通過出售物業(yè)回收投資進(jìn)行后續(xù)開發(fā)成為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的主要開發(fā)手段，似乎有掛羊頭賣狗肉的嫌疑，這實(shí)際上也是迫不得已。由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目資金需求量大，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式目前仍在探索當(dāng)中，多數(shù)項(xiàng)目仍然處于虧損狀態(tài)，開發(fā)商不得不通過物業(yè)銷售的方式回籠資金滾動(dòng)開發(fā)。目前的產(chǎn)品形態(tài)是開發(fā)商沒有辦法的一種辦法，是在現(xiàn)行政策范圍里的一種探索，這套地產(chǎn)模式是他所熟悉的模式。

而如果是國(guó)家劃撥土地，非營(yíng)利性養(yǎng)老設(shè)施或者不能做抵押或者抵押率低，就更不能通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的資產(chǎn)抵押解決資金問題。再加上現(xiàn)在針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)設(shè)置的基金還非常少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的融資需求。

關(guān)于這個(gè)問題，我們跟很多部門反映過，也提了很多建議?，F(xiàn)在一個(gè)可以嘗試的解決方案是，可以嘗試盤活上世紀(jì)90年代一些部門和國(guó)有單位設(shè)立的養(yǎng)老院和康復(fù)中心，這些項(xiàng)目的位置和環(huán)境一般都非常好，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來說是個(gè)很好的機(jī)會(huì)。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：請(qǐng)您結(jié)合養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)工作，談一下協(xié)會(huì)目前的工作重點(diǎn)。

朱中一：目前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)正在聯(lián)合推進(jìn)中國(guó)老年宜居住區(qū)的建設(shè)，完善有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。前段時(shí)期我們已經(jīng)編制了中國(guó)老年宜居住區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)階段的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，最近正在編制運(yùn)營(yíng)服務(wù)的評(píng)價(jià)指南，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)，也讓購(gòu)買者知道怎樣才是好的養(yǎng)老住區(qū)。作為行業(yè)協(xié)會(huì)，這兩年來我們也一直在與企業(yè)共同探索公益與商業(yè)的對(duì)接模式，也可以說是開發(fā)模式或者盈利模式，努力為企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)造條件，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的共贏。

前段時(shí)間我們跟國(guó)際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)做了深入溝通，商定由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和國(guó)際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)共同成立休閑旅游度假聯(lián)盟。旅游地產(chǎn)也剛好在尋求轉(zhuǎn)型階段，很長(zhǎng)一段時(shí)間里，旅游地產(chǎn)大量閑置帶來很多問題，在環(huán)境條件的要求上旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上是不謀而合。那么能不能借助養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式的探索，盤活部分閑置的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，我們預(yù)判是可以成立的。這樣一個(gè)平臺(tái)搭建起來，是合作共贏的好事情，現(xiàn)在很多企業(yè)表示出濃厚的興趣，正在洽談當(dāng)中。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：如何看待養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的公益性質(zhì)與市場(chǎng)開發(fā)的盈利性質(zhì)之間的平衡關(guān)系？您認(rèn)為在市場(chǎng)開發(fā)當(dāng)中有哪些問題應(yīng)該注意？

朱中一：這個(gè)問題問得非常好。為什么現(xiàn)階段開發(fā)商對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投入這么大的熱情？一個(gè)很重要的原因是房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)速度暫時(shí)放緩，行業(yè)面臨整體轉(zhuǎn)型困局，開發(fā)商希望借助養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開辟住宅開發(fā)的新模式走出困局。但是我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)集社會(huì)公益性和企業(yè)盈利性為一體的綜合性的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)特征決定了它不可能會(huì)像住宅開發(fā)那樣獲取高盈利，正在嘗試從住宅開發(fā)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型的企業(yè)應(yīng)該做好思想準(zhǔn)備。

對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講，既然看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所帶來的機(jī)遇，就要敢于探索，不要害怕失敗。但是要注意，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)絕不是要借養(yǎng)老之名行開發(fā)房地產(chǎn)之實(shí)，更恰當(dāng)?shù)谋硎鰬?yīng)該是“養(yǎng)老住區(qū)”，它必須具備三個(gè)條件：一要有適老化的住宅，二要有配套的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，三要有良好的養(yǎng)老服務(wù)，三者缺一不可，這才能叫做養(yǎng)老地產(chǎn)或者養(yǎng)老住區(qū)。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與住宅開發(fā)最大的不同是，住宅地產(chǎn)在建好與銷售完成后，開發(fā)企業(yè)的主要任務(wù)已經(jīng)基本完成，而對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)來說，建好之后老年人入住之時(shí)，才是養(yǎng)老服務(wù)工作真正的開始。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：目前市場(chǎng)普遍認(rèn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的蛋糕很大，但問題是不知道怎么下手，大家舉起刀來想切走自己想吃能吃的部分，很難。您對(duì)他們有什么樣的建議嗎？

朱中一：越大的市場(chǎng)越要做細(xì)分。開發(fā)商做一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品，不可能所有的老人都買單，細(xì)分工作一定是必要的。我們現(xiàn)在有2億老人，但有1億多是農(nóng)村老人，他們到養(yǎng)老住區(qū)的可能性不是太大。剩下的1億多城市老人還有收入的差別，他們的消費(fèi)水平分別在什么樣的層次，什么樣的養(yǎng)老產(chǎn)品是適合他們的，這些問題需要開發(fā)商做細(xì)致入微的分析。一定要對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)需求、項(xiàng)目的輻射范圍進(jìn)行認(rèn)真分析，看清楚蛋糕結(jié)構(gòu)，自然知道怎么來切。

總體說來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)蛋糕確實(shí)很大。統(tǒng)計(jì)表明，2014年中國(guó)老年人的消費(fèi)能力預(yù)計(jì)在4萬億左右，而到2050年的時(shí)候，有望增加到106萬億元，占GDP的比例將從今年的8%增加到33%。應(yīng)該說，龐大的老年群體和他們潛在的巨大消費(fèi)需求，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和與此相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)等同時(shí)提供了一個(gè)前景廣闊的市場(chǎng)。