中國(guó)輕工集團(tuán)公司

佘京梅

北京大學(xué)光華管理學(xué)院

章 錚

住房降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

中國(guó)輕工集團(tuán)公司

佘京梅

北京大學(xué)光華管理學(xué)院

章 錚

本論文從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析住房降價(jià)補(bǔ)差價(jià)現(xiàn)象。指出：第一，住房降價(jià)補(bǔ)差價(jià)涉及多時(shí)期決策；第二，住房開發(fā)商是否自愿實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，取決于前期售房量；第三，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)對(duì)大樓盤的影響大于小樓盤；第四，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的法制化極有可能成為一種經(jīng)濟(jì)工具，通過(guò)其威懾作用，影響樓市的競(jìng)爭(zhēng)格局和開發(fā)商行為。

降價(jià)補(bǔ)差價(jià)；差價(jià)補(bǔ)償；住房；開發(fā)商行為；樓盤；調(diào)控

一、問(wèn)題的提出

降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，又稱降價(jià)補(bǔ)償或差價(jià)補(bǔ)償，國(guó)外多稱為消費(fèi)者最惠條款(most favored customer clauses)(曼斯菲爾德，1999；Besanko，2000)，有時(shí)也稱為價(jià)格保護(hù)(price protection)。*這是哈佛大學(xué)商學(xué)院“通用電器公司/西屋公司”案例中所使用的術(shù)語(yǔ)。它是指廠商在某一產(chǎn)品降價(jià)時(shí)，按照降價(jià)前后的差價(jià)，對(duì)降價(jià)前一定時(shí)期內(nèi)出售的該產(chǎn)品(有時(shí)甚至是降價(jià)前出售的全部該產(chǎn)品)的購(gòu)買者，給予全額現(xiàn)金補(bǔ)償。

在中國(guó)，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)是進(jìn)入21世紀(jì)后出現(xiàn)的。主要集中在住房市場(chǎng)。2004年、2008年與2011年，受中央政府調(diào)控樓市的影響，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)了樓盤售價(jià)大幅度下降。下降幅度少則15%～20%，多則達(dá)到一半以上。在此背景下，以往高價(jià)買房的購(gòu)房者向開發(fā)商提出退房或給予差價(jià)補(bǔ)償?shù)囊?。由于房?jī)r(jià)往往下降后又出現(xiàn)更大幅度的回升，因而降價(jià)補(bǔ)差價(jià)成為購(gòu)房者的首選。一些開發(fā)商出于種種考慮，同意給予購(gòu)房者以差價(jià)補(bǔ)償，或者在購(gòu)房合同中加進(jìn)了如購(gòu)房后一定時(shí)期內(nèi)樓盤降價(jià)、則向購(gòu)房者補(bǔ)償差價(jià)的條款。*第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2005；第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2006；中國(guó)青年報(bào)，2008；每日經(jīng)濟(jì)新聞，2008；新華網(wǎng)，2011；京華時(shí)報(bào)，2011；北京晨報(bào)，2011；第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)b，2011。

盡管住房降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)多次在中國(guó)出現(xiàn)，但尚沒(méi)有引起經(jīng)濟(jì)學(xué)界的關(guān)注。筆者通過(guò)中國(guó)知網(wǎng)、用主題詞“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”、“降價(jià)補(bǔ)償”和“差價(jià)補(bǔ)償”對(duì)中文文獻(xiàn)進(jìn)行了檢索。結(jié)果表明，到2013年上半年為止，發(fā)表在學(xué)術(shù)刊物上、從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的論文，只有兩篇。*分別是何斌，2008；何斌，2009。其中，后一篇還錯(cuò)把中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的降價(jià)補(bǔ)差價(jià)理解為寡頭企業(yè)進(jìn)行價(jià)格合謀的手段。*以降價(jià)補(bǔ)差價(jià)作為寡頭企業(yè)進(jìn)行價(jià)格合謀的手段，最典型的例子就是上述“通用電器公司/西屋公司”案例。見哈佛大學(xué)商學(xué)院General Electric vs. Westinghouse in Large Turbine Generators案例，編號(hào)9-380-128。另見唐要家，2011。

本論文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，對(duì)住房降價(jià)補(bǔ)差價(jià)進(jìn)行多方面的分析。

二、降價(jià)補(bǔ)差價(jià)涉及多時(shí)期決策

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的基本方法是看供求，市場(chǎng)上的均衡數(shù)量與價(jià)格取決于特定的供求量，供求雙方則根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格決定是否買或賣。為了便于分析，通常選擇影響供求的因素大體保持不變的一個(gè)時(shí)間段(即一個(gè)時(shí)期)來(lái)進(jìn)行分析。比如說(shuō)，影響特定農(nóng)產(chǎn)品供求的因素(如種植面積、天氣條件)通常是一年之內(nèi)保持不變、年與年之間則大相徑庭，因而分析農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的時(shí)期就是一年。相鄰兩個(gè)時(shí)期間，農(nóng)產(chǎn)品供求與價(jià)格之間會(huì)有某種影響，但由于產(chǎn)品性質(zhì)(農(nóng)產(chǎn)品保質(zhì)期短)和市場(chǎng)性質(zhì)(完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng))的約束，某一時(shí)期的市場(chǎng)價(jià)格基本上是根據(jù)本時(shí)期的市場(chǎng)供求來(lái)決定，供求雙方則根據(jù)本期市場(chǎng)價(jià)格決定是否買或賣。

而在住房市場(chǎng)上，供求雙方的決策過(guò)程都涉及多個(gè)時(shí)期，且不同時(shí)期影響供求的因素會(huì)發(fā)生極大的變化，供求雙方的決策也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。本文以自住性住房為例來(lái)進(jìn)行討論。

從供給方看，中國(guó)的住房開發(fā)商往往采取一次性拿地、分期開發(fā)、分期銷售的方法。某一時(shí)期他們所提供的住房供給量不僅與當(dāng)前的房?jī)r(jià)有關(guān)，而且與前一時(shí)期及后一時(shí)期的房?jī)r(jià)有關(guān)。如果他們認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格對(duì)自己有利，他們就加快開發(fā)和銷售進(jìn)度，反之則放慢甚至故意拖延開發(fā)和銷售進(jìn)度，這就是所謂“捂盤”。開發(fā)商拿地的規(guī)模越大、資金越充足、開發(fā)周期越長(zhǎng)、就越有能力通過(guò)變動(dòng)某一時(shí)期住房供給量的辦法來(lái)影響房?jī)r(jià)。

從需求方看，首先，相對(duì)于居民戶的收入而論，購(gòu)房支出比重偏大；一套住房的總價(jià)，往往相當(dāng)于居民戶全家年收入的幾倍甚至20～30倍。與投資性購(gòu)房者不同，自住性購(gòu)房者收入有限，買房時(shí)往往需要貸款。如果房?jī)r(jià)下跌到低于未償還的貸款本息時(shí)，購(gòu)房者就可能選擇停止還貸并放棄所購(gòu)住房。其次，在中國(guó)，居民戶所購(gòu)住房多為期房，從簽訂購(gòu)房合同到開發(fā)商交房，時(shí)間間隔較長(zhǎng)。同樣日期交付的住房，先購(gòu)者比后購(gòu)者在戶型、樓層上未必占便宜，(這是開發(fā)商的售房策略造成的)在單價(jià)上卻比后購(gòu)者又高出許多，這很容易導(dǎo)致先購(gòu)者的不滿。

降價(jià)補(bǔ)差價(jià)同樣是一種涉及多時(shí)期的決策。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)意味著購(gòu)房?jī)r(jià)格存在一個(gè)變動(dòng)區(qū)間，即如果下一時(shí)期的房?jī)r(jià)等于或高于購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)，成交價(jià)按購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)確定；如果下一時(shí)期的房?jī)r(jià)低于購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)，成交價(jià)按下一時(shí)期的房?jī)r(jià)確定。這使得購(gòu)房者可以回避房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)意味著，第一，當(dāng)前的售房?jī)r(jià)格對(duì)以往補(bǔ)差價(jià)時(shí)間段的售房?jī)r(jià)格有影響；第二，當(dāng)前的售房?jī)r(jià)格對(duì)今后售房?jī)r(jià)格的下降也有影響?？梢?，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)正是一種影響較長(zhǎng)時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的價(jià)格機(jī)制。

三、前期售房量對(duì)降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的影響

如前所述，房?jī)r(jià)下跌后，一部分開發(fā)商同意給予購(gòu)房者以差價(jià)補(bǔ)償。但與此同時(shí)，也有一部分開發(fā)商堅(jiān)決不同意實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，其中包括像萬(wàn)科這樣的大開發(fā)商。*中國(guó)青年報(bào)，2008；南方都市報(bào)，2011；21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2011。

為什么開發(fā)商會(huì)有不同的態(tài)度呢？我們先分析前期售房量的影響。

假定某房產(chǎn)商某一樓盤T0期的售房量(平方米數(shù))為Q0，平均房?jī)r(jià)為P0。下一個(gè)時(shí)期T1，由于住房市場(chǎng)環(huán)境的變化，該樓盤所在地段房?jī)r(jià)下跌。為了將已經(jīng)建好的Q1數(shù)量住房賣出去，該開發(fā)商必須將平均房?jī)r(jià)降為P1。再假定按照P1將Q1數(shù)量住房售出后，開發(fā)商可以獲得πT1(πT1gt;0)的利潤(rùn)。這意味著，如果該開發(fā)商不實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，則T1期開發(fā)商所獲利潤(rùn)就是πT1；如果該開發(fā)商實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，則T1期開發(fā)商所獲利潤(rùn)減少為πT1-(P0-P1)Q0，其中，(P0-P1)Q0是開發(fā)商因?qū)嵭薪祪r(jià)補(bǔ)差價(jià)而給前期即T0期購(gòu)房者的補(bǔ)償。

在上述條件下，實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)后，開發(fā)商是賺是賠，取決于πT1與(P0-P1)Q0的比較。如果πT1大于(P0-P1)Q0，實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)后，開發(fā)商仍然有利可圖。如果πT1小于(P0-P1)Q0，則開發(fā)商T1期的利潤(rùn)為負(fù)數(shù)。

再假定房?jī)r(jià)P0、P1都是由市場(chǎng)決定的，則前期售房量Q0就成為決定πT1與(P0-P1)Q0兩者孰大孰小的關(guān)鍵因素。如果T0期時(shí)間長(zhǎng)，前期售房量Q0數(shù)值大，則對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)得不償失，因而開發(fā)商寧可面對(duì)購(gòu)房者的“鬧事”和部分媒體的責(zé)難而拒不降價(jià)。反之，如果T0期時(shí)間短，前期售房量Q0數(shù)值小，實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)影響不大，則開發(fā)商就比較容易接受購(gòu)房者降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的訴求。

以下舉兩個(gè)實(shí)例。

例一，上海嘉定的新城公館樓盤。該樓盤從2011年9月6日開盤到10月底，兩個(gè)月時(shí)間，340套住房只售出10套。11月2日起，開發(fā)商以低于原房?jī)r(jià)8000元的價(jià)格，(平均價(jià)格19 000元/平方米)推出100套住房。同時(shí)對(duì)前期高價(jià)購(gòu)房的所有業(yè)主實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)。*第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)c，2011；京華時(shí)報(bào)，2011。根據(jù)以上信息不難算出，正因?yàn)榍捌谑鄯苛?10套)只相當(dāng)于降價(jià)后預(yù)期售房量(100套)的1/10，所以對(duì)前期售房實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，只相當(dāng)于把降價(jià)后售房的價(jià)格，從每平方米19 000元降到18 000元左右。前期住房銷售不暢，意味著降價(jià)補(bǔ)差價(jià)減少的利潤(rùn)有限，結(jié)果反而促成了降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的實(shí)施。

例二，北京通州的京貿(mào)國(guó)際城樓盤。這個(gè)例子要比例一復(fù)雜。

京貿(mào)國(guó)際城開盤于通州房?jī)r(jià)暴漲的2010年年初，銷售方法為逐幢定價(jià)、逐幢銷售。1月23日推出的1號(hào)樓，房源390套，很快全部售罄，成交均價(jià)14 073元/平方米；3月11日推出的2號(hào)樓，房源280套，價(jià)格大幅度上漲但同樣旺銷，成交均價(jià)18 686元/平方米；正因?yàn)槿绱?，該樓盤半個(gè)月后3號(hào)樓開盤，房源575套，擬售價(jià)格陡增至26 000元/平方米，成交均價(jià)24 095元/平方米。2010年4月底。中央政府調(diào)控樓市出臺(tái)，通州房?jī)r(jià)大幅度下降。該樓盤2010年11月中旬推出的4號(hào)樓，擬售均價(jià)降為19 800元/平方米。同時(shí)開發(fā)商對(duì)前期購(gòu)房銷售均價(jià)高于 20 000 元/平方米的業(yè)主，實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，開發(fā)商為此付出的資金超過(guò)1.3億元。但4號(hào)樓銷售不暢，入市近一年仍余155套房源沒(méi)能售出。隨著通州房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌，2011年9月，該樓盤決定推出擬售價(jià)格為14 000～15 000元/平方米的5號(hào)樓，但不再實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，因而與購(gòu)房?jī)r(jià)格高于這一水平、“不退差價(jià)誓不罷休”的前期購(gòu)房者發(fā)生激烈沖突。*第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)a，2011；經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2011；南方都市報(bào)，2011；北京青年報(bào)，2011。

為什么京貿(mào)國(guó)際城的開發(fā)商，4號(hào)樓開盤時(shí)愿意降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，后來(lái)卻不愿意了呢？

如前所述，4號(hào)樓開盤時(shí)，開發(fā)商降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的對(duì)象，是“前期購(gòu)房銷售均價(jià)高于20 000元/平方米的業(yè)主”，符合此條件的只有3號(hào)樓的購(gòu)房者。4號(hào)樓有多少套房媒體沒(méi)有報(bào)道，按照?qǐng)?bào)道了的1號(hào)、2號(hào)樓的房源數(shù)量(分別為390套和280套)以及4號(hào)樓“仍余155套房源沒(méi)能售出”等片斷信息，估計(jì)4號(hào)樓房源為300～400套。假設(shè)4號(hào)樓每套住房平均面積為80～100平方米，3號(hào)樓“超過(guò)1.3億元”的差價(jià)補(bǔ)償金額分?jǐn)偨o4號(hào)樓，相當(dāng)于每平方米利潤(rùn)減少3000～5500元。從4號(hào)樓擬售均價(jià)(19 800元/平方米)中減去分?jǐn)偟牟顑r(jià)補(bǔ)償金額，結(jié)果為14 300～16 800元/平方米，仍然高于10個(gè)月前開盤、開發(fā)商已經(jīng)獲得可觀利潤(rùn)的1號(hào)樓的成交均價(jià)。換句話說(shuō)，只要降價(jià)補(bǔ)差價(jià)能保證4號(hào)樓順利售出，即使補(bǔ)了“超過(guò)1.3億元”的差價(jià)，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，4號(hào)樓的銷售仍然是有利可圖的。

5號(hào)樓開盤時(shí)擬售價(jià)格的上限為15 000元/平方米，如果以此作為降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，需要補(bǔ)償?shù)膶?duì)象為售價(jià)高于此價(jià)格的2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)樓購(gòu)房者。需要補(bǔ)差價(jià)的前期房中，僅2號(hào)、3號(hào)樓就涉及住房855套，是5號(hào)樓房源(424套)的2倍以上。按照2號(hào)樓平均需補(bǔ)差價(jià)3700元/平方米，3號(hào)、4號(hào)樓平均需補(bǔ)差價(jià)4800元/平方米估算，相當(dāng)于把5號(hào)樓的房?jī)r(jià)從15 000元/平方米至少降到6500元/平方米的水平。據(jù)報(bào)道，京貿(mào)國(guó)際城的拿地時(shí)間是在土地執(zhí)行招拍

掛政策之前10年的1994年，當(dāng)時(shí)開發(fā)商的拿地方式多為劃撥，僅需付出極少的土地款。即使如此，算上一般為3000元/平方米的建安成本，*第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)a，2011。再加上各類稅費(fèi)和資金成本，6500元/平方米也是無(wú)利可圖的水平。

除此以外，還有兩個(gè)因素也需要考慮。第一，以上計(jì)算是以5號(hào)樓所有房源都可以按照擬售價(jià)格的上限順利售出為前提的，從前一年4號(hào)樓的銷售來(lái)看，5號(hào)樓能否順利售出難度很大。第二，除了已經(jīng)推出的5幢樓外，京貿(mào)國(guó)際城還有8幢樓的房源有待推出。這意味著與新開盤的擬售住房相比，累積的前期售房量越來(lái)越大。如果降價(jià)補(bǔ)差價(jià)成為規(guī)矩，一旦房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，開發(fā)商會(huì)遭受更大的損失。京貿(mào)國(guó)際城開發(fā)商拒絕繼續(xù)實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，原因就在于此。

四、降價(jià)補(bǔ)差價(jià)對(duì)大小樓盤的不同影響

與其他耐用品行業(yè)(如汽車*2004年年底，湖北東風(fēng)標(biāo)致汽車公司在對(duì)某系列汽車降價(jià)時(shí)，其降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的范圍是全國(guó)所有已購(gòu)買該系列汽車的車主。(方衛(wèi)平，2006；北京青年報(bào)，2004。))不同，住房降價(jià)補(bǔ)差價(jià)是以樓盤為單位的。

影響房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素是地段即區(qū)位。區(qū)位不同、與區(qū)位緊密聯(lián)系的道路交通、商業(yè)設(shè)施、自然環(huán)境、中小學(xué)學(xué)區(qū)也不同，住房?jī)r(jià)格之間存在差異是正常的。在同一個(gè)地段，開發(fā)商的實(shí)力一般不表現(xiàn)為同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤，而是表現(xiàn)為所開發(fā)樓盤是占地面積和建筑面積比其他開發(fā)商大得多的大盤。比如，在北京通州，前面所介紹的京貿(mào)國(guó)際城就屬于大盤，其預(yù)計(jì)全部建筑面積在100萬(wàn)平方米以上。

當(dāng)市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格下行，購(gòu)房者提出降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的要求時(shí)，與小樓盤的開發(fā)商相比，大樓盤的開發(fā)商處于不利地位。這是因?yàn)椋?/p>

第一，如前述新城公館例子所示，小樓盤之所以要實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，是因?yàn)槠溟_盤價(jià)格高于同時(shí)期同地段的住房市場(chǎng)價(jià)格。但就因?yàn)閮r(jià)格偏高，銷售不暢，因而前期售房量少，實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)得大于失。如果開盤價(jià)與同時(shí)期購(gòu)房者愿意支付的房?jī)r(jià)相當(dāng)，除尾盤(即因朝向、樓層、戶型不好而賣不掉的少數(shù)房源)外，小樓盤的房源可以較順利地出售，因而也就不會(huì)再有降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，如果前述京貿(mào)國(guó)際城例子中，2號(hào)樓與5號(hào)樓是由兩家小開發(fā)商分別開發(fā)的；而且每家只開發(fā)這一幢樓；2號(hào)樓房源售完后，開發(fā)商為開發(fā)該樓成立的項(xiàng)目公司立即清賬注銷；那么，2號(hào)樓的購(gòu)房者就無(wú)法因?yàn)槠渌_發(fā)商降價(jià)出售5號(hào)樓而向2號(hào)樓的開發(fā)商要求降價(jià)補(bǔ)差價(jià)。因此，小樓盤降價(jià)時(shí)不用擔(dān)心降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的負(fù)面影響，房?jī)r(jià)變動(dòng)可以隨行就市，比較靈活。而那些實(shí)行一次性拿地、分期開發(fā)、分期銷售的大盤，即使上一時(shí)期開盤房源像2號(hào)樓那樣暢銷，也會(huì)因?yàn)橄乱粫r(shí)期房?jī)r(jià)下跌而成為購(gòu)房者要求降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的對(duì)象；同時(shí)還要考慮實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)對(duì)以后推出房源定價(jià)的負(fù)面影響。瞻前顧后，往往進(jìn)退兩難。

第二，大盤的開發(fā)商許多是全國(guó)性的品牌商，他們往往同時(shí)在全國(guó)不同城市不同地段開發(fā)住房。如果他們?cè)谀硞€(gè)城市實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，則有可能成為另外一個(gè)城市的購(gòu)房者要求他們降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的依據(jù)。舉例來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科在北京所開發(fā)樓盤的購(gòu)房者不會(huì)根據(jù)萬(wàn)科同期在河北廊房或香河開發(fā)的樓盤房?jī)r(jià)，來(lái)要求萬(wàn)科給予差價(jià)補(bǔ)償，但如果萬(wàn)科在上述河北廊房或香河樓盤實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，其同期在北京開發(fā)樓盤的購(gòu)房者就會(huì)要求萬(wàn)科在北京也這么做。

既然大盤在降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的實(shí)施上會(huì)遇到比小樓盤多得多的麻煩，為什么不僅大的品牌房產(chǎn)開發(fā)商、而且像京貿(mào)國(guó)際城開發(fā)商那樣的小開發(fā)商，都愿意開發(fā)大盤呢？這是因?yàn)椋?/p>

第一，因?yàn)橐?guī)模大，大盤可以對(duì)樓盤共享的配套設(shè)施(如道路、景觀、中小學(xué)等)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，因而受到購(gòu)房者的歡迎。

第二，在房?jī)r(jià)上升時(shí)期，一次性拿地、分期開發(fā)、分期銷售的開發(fā)模式，使得大盤可以用期房購(gòu)買者支付的預(yù)付款和銀行貸款滾動(dòng)開發(fā)，從而大大減少了開發(fā)商開發(fā)樓盤所需的資本數(shù)量，提高了開發(fā)商自有資金的利潤(rùn)率。

第三，樓盤開發(fā)所需要繳納的稅費(fèi)中，有相當(dāng)一部分是在樓盤銷售完后才計(jì)算和繳納的。大盤開發(fā)時(shí)間拖得長(zhǎng)，在開發(fā)過(guò)程中待繳納稅費(fèi)可以作為流動(dòng)資金來(lái)使用，這也減少了開發(fā)商開發(fā)樓盤所需的資本數(shù)量。

以上所說(shuō)的開發(fā)大盤之利，其第二、第三兩點(diǎn)在房?jī)r(jià)上升時(shí)期表現(xiàn)得比較明顯。而在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，開發(fā)大盤之利會(huì)受到前述降價(jià)補(bǔ)差價(jià)負(fù)面影響的抵消。

五、降價(jià)補(bǔ)差價(jià)法制化對(duì)競(jìng)爭(zhēng)格局與開發(fā)商行為的影響

以上分析表明，如果有關(guān)部門出臺(tái)法規(guī)，規(guī)定房?jī)r(jià)下跌時(shí)同一個(gè)樓盤必須實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，或規(guī)定如果購(gòu)房者要求同一個(gè)樓盤實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，開發(fā)商必須接受，則如前所述，房?jī)r(jià)下跌時(shí)，這樣的法規(guī)會(huì)導(dǎo)致大盤開發(fā)商付出遠(yuǎn)高于小樓盤開發(fā)商的代價(jià)。

面對(duì)法制化的降價(jià)補(bǔ)差價(jià)條款，開發(fā)商(特別是大盤開發(fā)商)當(dāng)然不會(huì)束手待斃。因此上述條款會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)出現(xiàn)下列變化。

第一，競(jìng)爭(zhēng)格局方面的變化。

法制化的降價(jià)補(bǔ)差價(jià)條款推出后，為了避免和減少降價(jià)補(bǔ)差價(jià)造成的損失。大盤開發(fā)商可能的應(yīng)對(duì)策略包括：改開發(fā)大盤為開發(fā)小樓盤；加快大盤的開發(fā)進(jìn)度，以減少未來(lái)住房市場(chǎng)不確定性降價(jià)的發(fā)生可能與發(fā)生程度；把大盤分拆成若干個(gè)小樓盤，這些小樓盤實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、但由表面上獨(dú)立的項(xiàng)目公司開發(fā)，彼此間不承擔(dān)降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的責(zé)任。

上述三種方法雖然可以達(dá)到避免和減少降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的目的，但分拆成小樓盤、縮短開發(fā)期的辦法，意味著項(xiàng)目公司要獨(dú)立繳納稅費(fèi)，因而減少了開發(fā)商以往享受的大盤拖延繳納稅費(fèi)、減少自有資金占用之利；加快大盤的開發(fā)進(jìn)度，除了減少拖延繳納稅費(fèi)、減少自有資金占用之利外，還意味著開發(fā)商不能像原來(lái)那樣靠期房購(gòu)買者支付的預(yù)付款和銀行貸款滾動(dòng)開發(fā)，而必須投入更多的自有資金，或者自行向銀行貸款并承擔(dān)資金成本。換句話說(shuō)，這兩種辦法都會(huì)減少大盤開發(fā)之利，從而使得大小開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)起跑線比以往平等。

至于第一種方法，更是會(huì)從根本上改變住房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。同一地段內(nèi)，同等條件下，大盤越多，同時(shí)銷售的樓盤就越少，市場(chǎng)壟斷性也就越強(qiáng)。大盤開發(fā)商變開發(fā)大盤為開發(fā)小樓盤，同樣面積的住房建設(shè)用地分散落到不同的開發(fā)商手里，這雖然不會(huì)從根本上改變住房市場(chǎng)屬于寡頭壟斷市場(chǎng)的格局，但確實(shí)可以降低少數(shù)大開發(fā)商在某一地段住房市場(chǎng)上的壟斷程度，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。

市場(chǎng)上，壟斷首先意味著開發(fā)商有高定價(jià)和高利潤(rùn)率的能力。從這個(gè)意義上講，壟斷程度的下降對(duì)購(gòu)房者是有好處的。但壟斷還有別的含義。經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的“壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)”中，壟斷來(lái)源于產(chǎn)品和售后服務(wù)的差異。前面所提到的樓盤共享的配套設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，就是大盤優(yōu)于小樓盤的差異之處。因此，用提高大盤成本的辦法增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是利弊兼有。

第二，開發(fā)商行為方面的變化。

如果開發(fā)商可以不實(shí)行降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，中央政府調(diào)控樓市只影響現(xiàn)期和未來(lái)的房?jī)r(jià)。如果降價(jià)補(bǔ)差價(jià)法制化，則調(diào)控樓市不僅影響現(xiàn)期和未來(lái)的房?jī)r(jià)，還會(huì)通過(guò)降價(jià)補(bǔ)差價(jià)影響到上一時(shí)期的房?jī)r(jià)。而且這種不利影響主要落在一次性拿地、分期開發(fā)、分期銷售的大盤開發(fā)商頭上。降價(jià)補(bǔ)差價(jià)影響面與影響程度的差異，會(huì)迫使那些希望維持原有的一次性拿地、分期開發(fā)、分期銷售方式，但又希望盡可能降低降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的負(fù)面影響的大盤開發(fā)商，帶頭改變自己的行為。

以京貿(mào)國(guó)際城為例。如前所述，在降價(jià)是否補(bǔ)差價(jià)由開發(fā)商自行決定的條件下，該大盤定價(jià)策略是隨行就市加推波助瀾。短短兩個(gè)月里，2號(hào)樓的成交均價(jià)比1號(hào)樓高出30%，3號(hào)樓的成交均價(jià)又比2號(hào)樓高出30%。若降價(jià)補(bǔ)差價(jià)法制化，則已售出住房的價(jià)格取決于今后房?jī)r(jià)波動(dòng)中的低點(diǎn)。因此，按照5號(hào)樓14 600元/平方米的擬售均價(jià)，2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)樓的售價(jià)將回到僅比1號(hào)樓的成交均價(jià)高500元的水平。即使該樓盤房?jī)r(jià)日后重上歷史高點(diǎn)，比當(dāng)初售價(jià)最高的3號(hào)樓的成交均價(jià)還高出1000～3000元/平方米，開發(fā)商也不可能從過(guò)山車式的房?jī)r(jià)漲跌中受益。

因此，在降價(jià)補(bǔ)差價(jià)法制化的條件下，控制售房?jī)r(jià)格漲幅、使其相對(duì)緩慢地持續(xù)上漲，更符合大盤開發(fā)商的利益。具體來(lái)說(shuō)，如果大盤開發(fā)商的漲價(jià)策略得到其他利益相關(guān)方的響應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲趨緩，政府因而不再調(diào)控樓市，則溫和漲價(jià)所得將成為大盤開發(fā)商的利潤(rùn)。反之，如果大盤開發(fā)商的漲價(jià)策略得不到其他利益相關(guān)方的響應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲加劇，政府調(diào)控樓市新措施出臺(tái)，整個(gè)住房市場(chǎng)價(jià)格下降，則因大盤漲價(jià)溫和，開發(fā)商不需要降價(jià)補(bǔ)差價(jià)或只需要補(bǔ)少量差價(jià)，同時(shí)還可以提高自身的美譽(yù)度。

在上述后一種情況下，之所以會(huì)在一些大盤開發(fā)商溫和漲價(jià)的同時(shí)，住房市場(chǎng)價(jià)格暴漲，其原因無(wú)非是：一大部分開發(fā)商(所有的小樓盤開發(fā)商和另一些大盤開發(fā)商)繼續(xù)實(shí)行隨行就市加推波助瀾的定價(jià)策略；購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲而瘋狂搶購(gòu)。而當(dāng)政府針對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格暴漲采取調(diào)控樓市新措施、房?jī)r(jià)下跌時(shí)，一方面，小樓盤開發(fā)商因樓盤小、房源少、迅速售罄，而不需承擔(dān)法制化降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的損失，高價(jià)買房的損失全部由購(gòu)房者承擔(dān)，購(gòu)房者叫苦不迭；另一方面，大盤住房的購(gòu)買者會(huì)受到法制化降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的保護(hù)，但那些在市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴漲時(shí)高價(jià)售房的大盤開發(fā)商，不降價(jià)新開盤的住房賣不掉、降價(jià)則前期購(gòu)房者差價(jià)補(bǔ)償成本巨大，同時(shí)還因暴漲暴跌的房?jī)r(jià)為購(gòu)房者詬病、喪失了美譽(yù)度。

吃一塹、長(zhǎng)一智，以后遇到類似情況時(shí)，為避免降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的損失，更多的大盤開發(fā)商會(huì)選擇控制售房?jī)r(jià)格漲幅、使其相對(duì)緩慢地持續(xù)上漲的定價(jià)策略；而購(gòu)房者在看到大盤開發(fā)商控制售房?jī)r(jià)格時(shí)，也會(huì)聯(lián)想到政府即將調(diào)控樓市、房?jī)r(jià)可能下降，因而持幣觀望；即使必須買房，在同等價(jià)格下，購(gòu)房者也會(huì)優(yōu)先選擇還在分期開盤的大盤，以便在房?jī)r(jià)下降時(shí)，能夠得到法制化降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的保護(hù)。購(gòu)房者持幣觀望和優(yōu)先選擇大盤，都會(huì)減少對(duì)小樓盤住房的需求量，從而迫使小樓盤的價(jià)格漲幅也降下來(lái)。

可見，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的法制化極有可能成為一種經(jīng)濟(jì)杠桿，通過(guò)其威懾作用，影響樓市的市場(chǎng)格局和開發(fā)商行為，首先使大盤開發(fā)商，然后使整個(gè)樓市，進(jìn)入較為穩(wěn)定、價(jià)格溫和緩慢上漲的狀態(tài)。

[1]Besanko，David et al. Economics of Strategy. 2nded.，John Wiley amp; Sons，Inc. 2000.

[2]方衛(wèi)平：《營(yíng)銷價(jià)格調(diào)整的新方式：降價(jià)補(bǔ)償策略》，載于《價(jià)格理論與實(shí)踐》2006年第3期。

[3]何斌：《淺析房地產(chǎn)營(yíng)銷中的差距補(bǔ)償策略》，載于《遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào)》2009年第7期。

[4]何斌：《適應(yīng)新形勢(shì)的房地產(chǎn)差距補(bǔ)償策略分析》，載于《淮南職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)》2008年第4期。

[5]曼斯菲爾德：《管理經(jīng)濟(jì)學(xué)》，第3版(中譯本)，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社1999年版。

[6]唐要家：《價(jià)格合謀的反壟斷政策研究》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社2011年版。

[7]《北京通州：降價(jià)三成仍未見底》，載于《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)a》，2011年11月4日。

[8]《標(biāo)致今起降價(jià)1.9萬(wàn)元》，載于《北京青年報(bào)》，2004年11月22日。

[9]《倉(cāng)促應(yīng)對(duì)開發(fā)商難承退房之重》，載于《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，2005年10月14日。

[10]《購(gòu)房者：抄底買房為時(shí)尚早？》，載于《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)b》，2011年11月25日。

[11]《滬嘉定一樓盤近以成本價(jià)甩賣100套房》，載于《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)c》，2011年11月4日。

[12]《降價(jià)補(bǔ)償潮或蔓延至京》，載于《京華時(shí)報(bào)》，2011年12月9日。

[13]《京貿(mào)國(guó)際城打折風(fēng)波》，載于《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，2011年9月26日。

[14]《抗議樓盤降價(jià) 兩“維權(quán)”業(yè)主被拘》，載于《北京青年報(bào)》，2011年9月23日。

《15》《兩個(gè)月八處樓盤遇退房糾紛 誰(shuí)該為“退房潮”負(fù)責(zé)》，新華網(wǎng)2011年11月21日，http://news. xinhuanet.com/fortune/2011-11/21/c_111182842.htm。

[16]《樓盤承諾降價(jià)補(bǔ)差價(jià)》，載于《北京晨報(bào)》，2011年11月25日。

[17]《上海首個(gè)“保價(jià)”樓盤近期可能啟動(dòng)》，載于《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，2006年4月13日。

[18]《深圳也有老業(yè)主要求退錢》，載于《南方都市報(bào)》，2011年11月8日。

[19]《沈陽(yáng)72房企“結(jié)盟”承諾降價(jià)補(bǔ)差》，載于《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，2008年11月19日。

[20]《萬(wàn)科堅(jiān)拒業(yè)主“降價(jià)補(bǔ)償”王石稱樓市軟著陸可期》，載于《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，2011年11月10日。

[21]《萬(wàn)科業(yè)主打砸退房風(fēng)波始末》，載于《中國(guó)青年報(bào)》，2008年9月18日。

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