○許田中

（明發(fā)集團(tuán)泰州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江蘇 泰州 225324）

全面預(yù)算管理是指以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略目標(biāo)為指引，通過(guò)預(yù)算編制、執(zhí)行、控制、監(jiān)督以及事后評(píng)價(jià)等一系列環(huán)節(jié)，從而提升企業(yè)內(nèi)部管理的水平以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理效率以及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用具有極為重要的意義，其能夠充分發(fā)揮管理的全面性、全過(guò)程性以及全員性，通過(guò)整合以及優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)、信息、資金等資源，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、績(jī)效評(píng)價(jià)以及權(quán)力分配等進(jìn)行適度的明確，并組織企業(yè)全體員工參與管理過(guò)程中來(lái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)分工協(xié)作的合理化、資金的最優(yōu)配置、戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的有效落實(shí)以及企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用步驟

1、全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置

（1）預(yù)算決策機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立預(yù)算管理委員會(huì)，這是預(yù)算管理的最高決策機(jī)構(gòu)，成員由高層管理人員和關(guān)鍵職能部門負(fù)責(zé)人組成。在定期召開(kāi)的預(yù)算委員會(huì)上，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的變化，協(xié)調(diào)解決預(yù)算在執(zhí)行、調(diào)整和考核工作中出現(xiàn)的重大問(wèn)題及事項(xiàng)。

（2）預(yù)算組織機(jī)構(gòu)

預(yù)算管理辦公室是預(yù)算管理委員會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，在預(yù)算管理委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下工作，并向預(yù)算管理委員會(huì)報(bào)告工作，具體負(fù)責(zé)預(yù)算的編制、執(zhí)行、調(diào)整及考核等日常工作。

（3）預(yù)算執(zhí)行單位

預(yù)算執(zhí)行單位是執(zhí)行全面預(yù)算并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任業(yè)務(wù)歸口部門，在授權(quán)范圍內(nèi)配置并使用資源，執(zhí)行單位是把預(yù)算由計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的具體實(shí)施部門，是預(yù)算管理中的重要部分。明確各機(jī)構(gòu)的職責(zé)，全面預(yù)算能夠得以的順利實(shí)施與控制，遇到問(wèn)題也能及時(shí)的協(xié)商解決，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體目標(biāo)。

2、預(yù)算的編制與下達(dá)

首先應(yīng)明確預(yù)算編制的方法，預(yù)算的編制方法有很多，如定期預(yù)算法、固定預(yù)算法、零基預(yù)算法等，各種方法有著各自的優(yōu)缺點(diǎn)和適應(yīng)的環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的的業(yè)務(wù)類型、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)策略等，選擇相適應(yīng)的編制方法。

3、預(yù)算的執(zhí)行與控制

預(yù)算管理委員會(huì)辦公室及各業(yè)務(wù)歸口管理部門對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況按季度進(jìn)行分析，對(duì)實(shí)際發(fā)生數(shù)與預(yù)算數(shù)之間的差異，找出原因并提出改進(jìn)措施。對(duì)預(yù)算的執(zhí)行與分析，是對(duì)各部門工作進(jìn)行一個(gè)整理并提升的過(guò)程，在執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)于每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生，首先要考慮到這項(xiàng)費(fèi)用有沒(méi)有預(yù)算，沒(méi)有預(yù)算的就先不支出或是經(jīng)批準(zhǔn)后再支出，是不是所下達(dá)的預(yù)算有疏漏的地方。

4、預(yù)算的調(diào)整

預(yù)算的調(diào)整是指在預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程中，由于環(huán)境的變化以及其它外部因素影響等帶來(lái)的重大變化，企業(yè)預(yù)算管理部門需要結(jié)合實(shí)際對(duì)預(yù)算的情況不斷進(jìn)行調(diào)整，從而達(dá)到新的預(yù)算平衡，為預(yù)算執(zhí)行和實(shí)施提供新的指導(dǎo)。預(yù)算調(diào)整的原則主要包括：一是要符合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略原則和實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況；二是要將預(yù)算調(diào)整的重點(diǎn)放在預(yù)算執(zhí)行中出現(xiàn)的關(guān)鍵性事項(xiàng)上面；三是預(yù)算調(diào)整的方案應(yīng)該客觀合理。預(yù)算調(diào)整一般分為應(yīng)急調(diào)整和年度調(diào)整，預(yù)算調(diào)整需要由執(zhí)行單位向預(yù)算管理委員會(huì)提供書(shū)面報(bào)告，對(duì)預(yù)算調(diào)整的原因、執(zhí)行情況以及具體的指標(biāo)變化等進(jìn)行說(shuō)明，由預(yù)算管理委員會(huì)討論并呈交董事會(huì)批準(zhǔn)實(shí)施。

5、預(yù)算的考核

預(yù)算考核主要是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各級(jí)責(zé)任部門對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，其主要是對(duì)預(yù)算執(zhí)行者實(shí)行的一種激勵(lì)約束機(jī)制。預(yù)算考核的主體主要是預(yù)算管理委員會(huì)下屬的預(yù)算考評(píng)小組以及企業(yè)內(nèi)部各級(jí)部門，其通過(guò)對(duì)企業(yè)各級(jí)預(yù)算責(zé)任單位的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的考察和評(píng)價(jià)，來(lái)確定預(yù)算執(zhí)行的情況，并找出預(yù)算實(shí)際與預(yù)算目標(biāo)之間的差異。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏良好的全面預(yù)算管理意識(shí)

目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏良好的全面預(yù)算管理意識(shí)，并沒(méi)有將全面預(yù)算管理與企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有效的結(jié)合在一起，預(yù)算管理的效率比較低下，執(zhí)行效果也比較差。很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理中存在短視的情況，預(yù)算管理只重視短期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，而忽視了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，各期之間的預(yù)算銜接性比較差，導(dǎo)致全面預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略目標(biāo)相偏離。一些房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制的時(shí)候過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期成本費(fèi)用的控制和經(jīng)濟(jì)效益的提高，沒(méi)有重視企業(yè)資源的深層次開(kāi)發(fā)以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的優(yōu)化配置，這種短視的行為對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展是非常不利的，企業(yè)一定要加強(qiáng)重視，將長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算管理相結(jié)合，促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理應(yīng)用中缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，在全面預(yù)算管理的應(yīng)用中缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至認(rèn)為全面預(yù)算管理僅僅是財(cái)務(wù)部門的工作，沒(méi)有設(shè)置專門的全面預(yù)算管理統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，不重視企業(yè)整體的參與，其它部門在全面預(yù)算管理的執(zhí)行過(guò)程中也缺乏協(xié)調(diào)和配合，導(dǎo)致全面預(yù)算管理的執(zhí)行效果非常差。另外，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有嚴(yán)格按照現(xiàn)代公司治理機(jī)制的要求來(lái)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部組織體系，企業(yè)的董事會(huì)以及股東大會(huì)等在全面預(yù)算管理中的參與度比較低，全面預(yù)算管理的領(lǐng)導(dǎo)和實(shí)施工作往往是由財(cái)務(wù)部門來(lái)代為完成的，這導(dǎo)致全面預(yù)算管理缺乏權(quán)威性和全局性，難以有效發(fā)揮其控制作用。

3、全面預(yù)算管理中忽視對(duì)企業(yè)外部環(huán)境的研究

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化以及價(jià)值鏈理論的應(yīng)用，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中越來(lái)越強(qiáng)調(diào)對(duì)外部因素的分析和研究。我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理過(guò)程中，一般主要是基于過(guò)去的預(yù)算執(zhí)行情況和歷史指標(biāo)，并結(jié)合企業(yè)的資金、管理水平以及技術(shù)狀況等來(lái)確定預(yù)算指標(biāo)，而對(duì)企業(yè)外部環(huán)境缺乏研究，企業(yè)的全面預(yù)算管理往往偏離了市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境，導(dǎo)致在執(zhí)行的過(guò)程中存在大量問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中一定要重視對(duì)外部環(huán)境因素的分析研究，例如對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)銷售情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、客戶滿意度等因素要進(jìn)行分析，從而將其融入到預(yù)算編制中去，形成彈性的預(yù)算，提高全面預(yù)算管理的科學(xué)性和適用性。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算管理的對(duì)策建議

1、將企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)作為全面預(yù)算管理的指導(dǎo)

企業(yè)需要樹(shù)立全面預(yù)算管理的新理念，將企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)作為全面預(yù)算管理的指導(dǎo)，從而提高企業(yè)全面預(yù)算管理的科學(xué)性、合理性和長(zhǎng)期性。企業(yè)要將戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)予以分解落實(shí)到全面預(yù)算管理中來(lái)，從而促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在全面預(yù)算管理實(shí)施之前，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳盡的調(diào)查，并對(duì)企業(yè)擁有的各項(xiàng)資源進(jìn)行分析，從而明確企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行預(yù)算的編制，使得企業(yè)各期的預(yù)算能夠相銜接，從而提高全面預(yù)算管理的效率和效果。另外，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在內(nèi)部樹(shù)立全面預(yù)算管理的意識(shí)，讓全體部門和員工積極配合全面預(yù)算管理的實(shí)施，從而為全面預(yù)算管理創(chuàng)造良好的實(shí)施環(huán)境和氛圍。

2、完善全面預(yù)算管理的標(biāo)準(zhǔn)以及管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)、歷史數(shù)據(jù)以及自身的經(jīng)營(yíng)管理模式，構(gòu)建一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用科目以及開(kāi)發(fā)成本體系，并做好成本數(shù)據(jù)的積累和統(tǒng)計(jì)。同時(shí)，在執(zhí)行全面預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的對(duì)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整和完善，從而形成房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。另外，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用中存在的難題，企業(yè)應(yīng)該對(duì)預(yù)算管理責(zé)任中心的權(quán)責(zé)予以明晰，嚴(yán)格對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行界定，并合理對(duì)預(yù)算進(jìn)行編制、匯總、審批復(fù)核，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行與控制，并明確預(yù)算差異分析、預(yù)算執(zhí)行評(píng)價(jià)以及預(yù)算指標(biāo)考核等一系列管理制度。

3、要將全面預(yù)算管理與企業(yè)外部環(huán)境緊密結(jié)合

價(jià)值鏈管理理論中提出了外部?jī)r(jià)值鏈這一重要環(huán)節(jié)，強(qiáng)調(diào)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展與外部環(huán)境的關(guān)聯(lián)性。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與外部環(huán)境的關(guān)聯(lián)程度更大，企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理的時(shí)候要與外部環(huán)境緊密結(jié)合。要對(duì)外部環(huán)境因素，包括市場(chǎng)占有率、客戶狀況以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等進(jìn)行分析，在預(yù)算編制的時(shí)候充分考慮這些因素，并根據(jù)外部情況的變動(dòng)隨時(shí)對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行調(diào)整，從而保證全面預(yù)算管理的科學(xué)合理性。

4、強(qiáng)化企業(yè)的全面預(yù)算管理考核體系

預(yù)算考核是全面預(yù)算管理能夠順利執(zhí)行的重要保障，企業(yè)要強(qiáng)化預(yù)算考核，并建立健全激勵(lì)懲罰機(jī)制，從而促進(jìn)全體部門和員工執(zhí)行預(yù)算管理的積極性，保證預(yù)算目標(biāo)的順利實(shí)施。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中存在的預(yù)算考核不力的情況，企業(yè)要結(jié)合自身的情況制定合理的預(yù)算管理考評(píng)制度，并嚴(yán)格按照預(yù)算考核的結(jié)果來(lái)實(shí)施獎(jiǎng)懲，從而促進(jìn)全面預(yù)算管理的有效執(zhí)行。首先，預(yù)算考核要將預(yù)算編制的指標(biāo)與預(yù)算管理的執(zhí)行結(jié)果相比較，找出預(yù)算執(zhí)行中存在的偏差，及時(shí)的采取改進(jìn)措施；其次，要將預(yù)算完成情況與員工的獎(jiǎng)懲嚴(yán)格結(jié)合，從而調(diào)動(dòng)員工完成預(yù)算目標(biāo)的積極性，為全面預(yù)算管理提供堅(jiān)實(shí)的保障；另外，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及預(yù)算管理特點(diǎn)等，要設(shè)置一些相關(guān)的定性和定量考核指標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)考核指標(biāo)的多樣性和多維度。

全面預(yù)算管理是由預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算控制、預(yù)算考核等多環(huán)節(jié)構(gòu)成的一項(xiàng)綜合性系統(tǒng)性的工作，其對(duì)企業(yè)短期財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都有著重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)自身全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題，通過(guò)預(yù)算觀念的調(diào)整、預(yù)算編制方法的選擇、預(yù)算考核的強(qiáng)化等措施，提高企業(yè)全面預(yù)算管理的科學(xué)性、合理性和全局性，為企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

[1]解志翔：房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在問(wèn)題的思考[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2012（1）.

[2]王小英：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011（10）.

[3]孫焱：房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2011（21）.

[4]段英：略論全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2013（15）.