房地產(chǎn)企業(yè)開盤前發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何進(jìn)行稅前扣除

問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。請(qǐng)問，公司籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何稅前扣除？開發(fā)商品房期間沒有達(dá)到收入確認(rèn)條件，期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)又該如何稅前扣除呢？

鄖志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張娟

答：籌建期是指開始正式經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前的時(shí)期?；I建期，是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)）之日的期間。在會(huì)計(jì)處理上，對(duì)企業(yè)籌建期發(fā)生的開辦費(fèi)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第五十條第五款的規(guī)定，“除購(gòu)建固定資產(chǎn)以外，所有籌建期間所發(fā)生的費(fèi)用，先在‘長(zhǎng)期待攤費(fèi)用’中歸集，待企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)月起一次計(jì)入開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)月的損益。”新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用等，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記銀行存款等科目。也就是說開辦費(fèi)不入“長(zhǎng)攤待攤費(fèi)用”而是直接在發(fā)生當(dāng)月入相應(yīng)的費(fèi)用科目，所以企業(yè)要根據(jù)自身使用的會(huì)計(jì)制度來確定開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理辦法。

在業(yè)務(wù)招待費(fèi)的稅前扣除上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第四十三條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。企業(yè)籌建期間沒有收入，實(shí)際發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)，如果按照最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰計(jì)算，顯然允許扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)也應(yīng)當(dāng)為零。但由于籌建期間的特殊性，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)）第五條的規(guī)定，企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。同時(shí)，企業(yè)處理籌建期發(fā)生的費(fèi)用時(shí)，還需按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕98號(hào)）第九條的規(guī)定進(jìn)行處理，即新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定不得改變。也就是說，籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)并不考慮超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰，一律按實(shí)際發(fā)生額的60%扣除。在扣除時(shí)間上，可以在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性全額扣除，也可以選擇分期攤銷扣除。如果采用分期攤銷則應(yīng)不低于3年攤銷。由此可見，籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)因執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度不同，其損益確認(rèn)時(shí)間也不一樣，并且與企業(yè)所得稅稅前扣除上也存在著時(shí)間性差異。

對(duì)房地產(chǎn)公司開發(fā)期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。從國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第六條、第九條的規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，在稅務(wù)處理上也應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入，是可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除計(jì)稅依據(jù)的。對(duì)于此部分收入，在實(shí)際填制納稅申報(bào)表時(shí)存在技術(shù)問題，預(yù)售收入無法填列，目前總局沒有具體明確，各地執(zhí)行不一。如天津市地方稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅政策問題的公告》（天津市地方稅務(wù)局公告2011年第3號(hào)）第四條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。企業(yè)取得預(yù)售收入前發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，應(yīng)在取得預(yù)售收入年度一次結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)在項(xiàng)目完工前取得的預(yù)售收入已作為計(jì)算三項(xiàng)費(fèi)用基數(shù)的，在開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，不得重復(fù)計(jì)算。

余婉湞