鮑 勇

（1 合肥工業(yè)大學管理學院，安徽 合肥 230000）

（2 淮北職業(yè)技術學院，安徽 淮北 235000）

隨著城鎮(zhèn)化速度的不斷加快和人民生活水平的不斷提升，人們對購買住宅和改善居住條件的需求愈來愈強烈。我國政府在加大對低收入者廉租保障房等安居工程建設的同時，也在加強對住房市場宏觀調(diào)控。當前住房市場暴露出價格畸形、市場泡沫等問題越來越突出，如何客觀認識高房價、判斷住房市場未來發(fā)展趨勢以及怎樣構(gòu)建公平公正的住房市場制度等問題都值得深入思考，并提出解決辦法，以期為政府決策和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供參考。

1 我國當前住房市場存在的主要問題

1.1 畸形高房價危害我國經(jīng)濟、滋生腐敗

近年來，由于“全民炒房”，特別是有人爭相購買多套住房，導致住宅商品房空置率高達30%，形成了“有房沒人住，有人沒房住”的現(xiàn)象。大量住房空置閑放，不僅造成資源嚴重浪費，而且進一步助推了房價的快速上漲。高房價推動了土地價格、租金及工人工資上漲，導致企業(yè)成本迅速增加；高房價分流了產(chǎn)業(yè)資本，致使企業(yè)創(chuàng)新動力下降。2003年以來，由于擁有房產(chǎn)的財富效應，社會大量資本向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，尤其是住房投資呈快速增長趨勢，住房投資市場明顯過熱，房地產(chǎn)行業(yè)成了最賺錢的第一吸金產(chǎn)業(yè)，使得無論國企還是民企都熱衷于搞房地產(chǎn)開發(fā)，于是科技進步、自主創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟模式等都成為一句空話。房地產(chǎn)泡沫終結(jié)大量制造業(yè)的利潤，促使制造業(yè)大面積破產(chǎn)倒閉。房地產(chǎn)泡沫必然帶來過剩性危機，高房價正在威脅中國制造業(yè)。此外，由政府主導的經(jīng)濟適用房、廉租房及保障性住房的建設和分配，由于不按市場規(guī)則進行，導致它在生產(chǎn)、服務過程中頻繁出現(xiàn)低效、腐敗、不公平等問題?；胃叻績r誘惑著一些人爭相購房、土地供應短缺及市場需求過旺等導致房價升幅過快，很多地方的房價已遠遠超過居民的購買力，普通民眾難以承受。居住條件的巨大差異能夠最直觀地反映出人們之間的財富不平等，從另外一個層面也表明了社會腐敗現(xiàn)象日趨嚴重。很多腐敗問題都與房地產(chǎn)市場有關，其混亂現(xiàn)象反映了政府管理不力。

1.2 政府對住房的保障功能重視不夠，導致住房市場政策混亂

長期以來，政府對住房問題的特殊性認識不足，片面強調(diào)通過房地產(chǎn)市場來調(diào)節(jié)需求，解決住房問題，用房地產(chǎn)政策代替住房政策。從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟政策，主要著眼于市場效率；住房政策則是社會公共政策，更注重社會公平和居民的基本住房生存需求。多數(shù)國家經(jīng)驗證明，住房供應既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，政府混淆了這兩個表面相似而有實質(zhì)區(qū)別的問題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，忽視了住房的保障功能。政府不斷出臺的限購、限價政策，導致人為把房子當成稀缺品，限購的目的是壓房價，結(jié)果完全相反，房價不跌反漲；限購和征交易稅使房源減少，推高房租，致使二手房價格飛漲。政策混亂導致了房地產(chǎn)市場的亂象。我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。

1.3 現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度亟待改進與完善

中國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房保障制度主要是公積金、經(jīng)濟適用房和廉租房制度。住房公積金的惠及面十分有限，主要幫助了那些單位效益好、收入高且穩(wěn)定的非低收入消費者，而真正需要扶持的低收入消費者卻被排斥在住房公積金的受益對象之外，繳交模式拉大了貧富差距，管理存在較大的制度缺陷和漏洞。廉租房制度及建設力度均未得到足夠的重視，覆蓋面小。面臨分配對象如何界定的難題，根據(jù)目前國家規(guī)定和各地的做法，其分配對象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，政策排斥了“夾心層（購買經(jīng)濟適用房有困難，又不符合廉租房條件的群體）”、流動人口、農(nóng)村進城務工群體等住房弱勢群體，不利于體現(xiàn)公平原則。對于經(jīng)濟適用房制度，很多專家認為應該廢除。其主要原因一是經(jīng)濟適用房制度容易造成官商勾結(jié)與權(quán)力腐?。欢墙?jīng)濟適用房制度不適合國情，國家根本沒有這樣巨大的財力；三是經(jīng)濟適用房制度擾亂了房地產(chǎn)市場的價格機制，不符合在市場經(jīng)濟建設中對公平公正的法律要求。

2 我國當前住房市場改革的對策與路徑

2.1 厘清住房市場調(diào)控的“手段”和“目標”，用新“兩個凡是”思想指引住房市場改革

當前，住房市場有太多人為的、行政的干預?！白》渴袌鲋械南迌r、限購、限批等政策，從憲政的角度來看，其實就是限制貨幣的使用，相當于侵犯私人財產(chǎn)，是用權(quán)力代替貨幣去配置資源，這與市場經(jīng)濟的法律基礎相背離?！盵1]政府限制行為阻礙了公民的自由遷徙權(quán)，阻礙了資源的合理配置。住房市場調(diào)控的目標是解決居民住房問題，應把 “中低收入群體人均住房面積增加和改善”的數(shù)據(jù)作為目標考核指標，限購、限價——降低房價只能是手段，并不是達成目標的唯一手段，限購政策的“多輸”，是在提醒政策的制定者亟須厘清住房市場調(diào)控的“手段”和“目標”，盡快推出長效機制。住房市場改革就是要從一個完全信賴政府、信賴計劃的模式轉(zhuǎn)向越來越尊重市場和個體，可以說新“兩個凡是”是對未來住房市場改革的一個指引。從長期來看，住房市場改革首先是思想上的改革，思想的解放更是決定性的力量。正如凱恩斯所說“和思想的逐漸侵蝕相比，既得利益的力量被過分夸大了”[2]。

2.2 改革土地制度，放棄“倒賣土地”財政行為

科斯說：“產(chǎn)權(quán)界定是市場交易的必要條件?！盵3]由于土地沒有清晰的產(chǎn)權(quán)界定，很多交易無從產(chǎn)生，無法讓市場發(fā)揮配置資源的作用。不完善的土地市場制度造成中國獨有的大量“小產(chǎn)權(quán)房”，因而在土地房屋征遷過程中就產(chǎn)生了眾多的土地糾紛，從而導致了大量群訪問題，嚴重影響著社會的穩(wěn)定與和諧。貪污腐敗、貧富兩極分化多半與土地產(chǎn)權(quán)制度漏洞密切相連。房價高主要是由需求高而供應低造成的，而供應低的主要原因是土地供應被地方政府壟斷了。因此，要徹底解決高房價就要給予農(nóng)民一定的土地財產(chǎn)權(quán)，讓農(nóng)民從土地產(chǎn)權(quán)交易中受益。

2.3 建立官員財產(chǎn)定期申報與公示制度，大力遏制住房市場腐敗

“房姐”、“房叔”等事件凸顯住房市場中的官員腐敗問題日趨嚴重。建立官員財產(chǎn)定期申報與公示制度，不僅可以減少官員通過權(quán)利尋租而非法得到房子的機會，而且可以解決因官員炒房而致使房價虛高的問題。對擬提拔的干部必須進行財產(chǎn)公示。官員財產(chǎn)定期申報與公示制度是治理房地產(chǎn)市場腐敗、促進住房市場長期健康發(fā)展的一副“濟世良藥”。

2.4 調(diào)整人口政策，科學應對住房市場發(fā)展趨勢

發(fā)達國家生育率在1970年后期開始低于更替水平，2010年后勞動力開始負增長，經(jīng)濟出現(xiàn)明顯衰落現(xiàn)象?？梢?，人口對經(jīng)濟的影響有20多年的滯后性。目前中國人口的素質(zhì)結(jié)構(gòu)是典型的“兩頭大、中間小”，即農(nóng)民和城里富人生的孩子多，中間工薪階層主要是知識分子只能生一個。如不及時調(diào)整人口政策，長此以往，中國人口素質(zhì)必然是越來越低。從現(xiàn)在起，應該果斷放開二胎政策，即每個家庭可以生育兩個孩子，這樣才能有效預防中國人口坍塌的真正風險。若根據(jù)現(xiàn)在超低的人口生育率，中國人口將在2018年開始負增長，到2100年只有4.6億人。有專家預測，到2025年中國勞動力人口（潛在需要房產(chǎn)的人）將達到頂峰，住房市場將由供不應求向供過于求方向發(fā)展。因此，2020年之前還是投資房產(chǎn)的可行性時期，之后住房市場將不再適于投資。

2.5 改革戶籍制度，暢通人力資源流動，進一步發(fā)揮住房市場的作用

當前的戶籍制度已經(jīng)嚴重阻礙了人力資源的流動，阻礙了城鎮(zhèn)化發(fā)展的進程。戶籍改革的方向應是：公民遷徙到一個新地方，就自動成了那里的居民，自動擁有該地政府的選舉權(quán)和參與其他政治的權(quán)利，自動享受當?shù)厣鐣＠?。世界上有戶籍管理制度的國家只有三個，絕大多數(shù)國家的公民是可以自由遷徙的。通過改革戶籍制度，可以暢通人力資源流動，進一步發(fā)揮住房市場的作用。美國正是憑借其公民擁有的駕駛證、身份證、社會保障卡就可以在遷徙地自由居住的登記制度，而成為當今世界上人口流動量最大的國家。

2.6 適時開征遺產(chǎn)稅，發(fā)揮對住房市場的調(diào)控與導向作用

發(fā)達國家的遺產(chǎn)稅均在50%左右，且交現(xiàn)金，不能以其它資產(chǎn)替代。征收遺產(chǎn)稅，可以增加國家財政收入，特別是能夠增加社會公益性資產(chǎn)，促進財富在人群中橫向再分配。遺產(chǎn)稅對住房市場的導向作用應是：父母如果有房，子女盡量不買；若子女沒房，父母留給子女房子可以免交遺產(chǎn)稅，否則就要交一半以上的遺產(chǎn)稅。市場經(jīng)濟的競爭，必然會給人們帶來貧富差距，這是市場經(jīng)濟本身不能解決的問題。適時開征遺產(chǎn)稅，可以縮小貧富差距，更能體現(xiàn)社會主義制度的優(yōu)越性。

2.7 制定并完善房產(chǎn)稅，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對住房市場的調(diào)節(jié)作用

房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，是為納稅人所持有的房產(chǎn)增值而設立的稅收。從房產(chǎn)稅的本來意義上說，推出該稅的目的不是為了打壓房價，而是為了讓房屋升值，藏富于民。從地方政府的角度來看，房產(chǎn)稅可以作為一種可持續(xù)性的稅收來源，可以培養(yǎng)地方政府的長期行為，促使政府盡快退出土地財政。目前，房產(chǎn)稅的征收面臨諸多難題，比如房屋產(chǎn)權(quán)的認定、房屋價值的評估、房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)與公開、國內(nèi)房屋70年的使用期與國外土地大都完全私有的不同國情等問題。實施房產(chǎn)稅有可能會造成一些負面影響，針對房屋出臺的一些政策法規(guī)也有可能會導致假離婚等社會混亂現(xiàn)象的發(fā)生。因此，開征房產(chǎn)稅須遵循程序正義，要經(jīng)過民主討論和正式立法，政府決不能用一紙公文下發(fā)了事。房產(chǎn)稅試點不適宜大面積推廣，更不能強行實施。當前，房產(chǎn)稅改革應堅持只調(diào)節(jié)高端，否則，改革無法進行。試點工作只能先針對持有高端房屋及多套房屋者，對該人群征稅有利于打擊投機炒房。征收房產(chǎn)稅可以引導個人合理進行住房消費，抑制個人房地產(chǎn)投機行為，調(diào)節(jié)居民收入和優(yōu)化政府財稅結(jié)構(gòu)，促進土地的集約利用及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

3 正確客觀地認識高房價

3.1 城市化助推房地產(chǎn)市場加速發(fā)展，進而導致房價持續(xù)上升

目前城市化世界平均水平為47%，發(fā)達國家城市化平均水平為75%?，F(xiàn)代經(jīng)濟學認為：城市化進程達到30%時，會進入快速發(fā)展階段，達到70%時，會放慢速度。中國的城市化率現(xiàn)在約為51%，與發(fā)達國家的城市化率相比，還有很大的空間，城市化是未來10年的中國經(jīng)濟主題。中國正處于城市化加速階段，土地和房產(chǎn)均處于相對和絕對的稀缺性，具有了“投資與消費二重性”。對土地的投資有開發(fā)性溢價，對房產(chǎn)的投資有交易性溢價，目前房地產(chǎn)“剛性需求”中有相當部分不是消費而是投資需求。只有當中國的城市化進程接近完成，例如城市化率達到60%以上時，房地產(chǎn)的剛性需求才會從投資需求轉(zhuǎn)變?yōu)橄M需求，就像美歐國家已完成城市化進程，土地的開發(fā)性溢價和房產(chǎn)的交易性溢價基本消失，住宅就會回歸消費品本質(zhì)，“那時房價就會下跌”。

3.2 物權(quán)法的頒布激發(fā)了對住房市場的投資熱情

住房市場的商品化在新中國僅有一二十年發(fā)展歷史，公民的投資熱情正在逐步升溫，房價恰好處于快速上升時期。2007年通過的物權(quán)法確立了公民的私有財產(chǎn)不可侵犯，物權(quán)法的頒布更加激發(fā)了公民的投資熱情。作為公民最重要的私有財產(chǎn)-住宅房地產(chǎn)的投資，自然成為公民投資的首選。另外，從投資角度看，由于股市沒有開放融資融券業(yè)務，普通投資人不能借錢投股票，而房地產(chǎn)的按揭融資功能補充了股市的缺陷，從而進一步強化了房價的螺旋式上漲趨勢。

3.3 發(fā)展不均衡是導致大城市高房價的主因

大城市的產(chǎn)業(yè)集聚水平和公共服務設施的優(yōu)質(zhì)程度遠高于其他城市，就業(yè)機會和福利水平也遠高于其他城市，從而吸引大量的人口源源不斷地流入，造成大城市剛性購房者太多，形成了房價上漲。中國的房價問題，并非全國性問題，而是區(qū)域性問題。在東部沿海很多城市吸引了眾多人口蜂擁而入的同時，中西部廣大的區(qū)域卻出現(xiàn)了嚴重的人口外流，而在這些城市里，土地資源充裕，并不存在嚴重的房地產(chǎn)問題。中國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，同樣表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間。城市化的浪潮，使農(nóng)村大片土地沒有得到充分運用。如果不解決城鄉(xiāng)差別問題，農(nóng)村缺少足夠的吸引力，而中國的城市化過程仍將繼續(xù)，城市土地資源將更為缺乏，指望房價下跌，是不可能的。必須在中國經(jīng)濟和城市布局的大格局下考量。

3.4 城市結(jié)構(gòu)的畸形是房價高的另一個根源

城市的資源流動如果完全靠市場價格驅(qū)動，則資源利用效率較高。但在我國，行政化調(diào)動資源必然產(chǎn)生資源利用的不節(jié)約甚至是浪費，大城市都在爭相建設“國際大都會”，金融中心，都在大建景觀，修大馬路和大廣場，不少工程完全違背了經(jīng)濟發(fā)展基本規(guī)律，城市規(guī)劃不合理并經(jīng)常調(diào)整，人為造成了人地矛盾的緊張，這也是我國大城市房價更高和上漲更快更突出的另一個根源。

3.5 超級城市的高房價成為調(diào)節(jié)人口流動的重要工具

超級城市是稀缺資源，而稀缺資源必然產(chǎn)生高溢價，于是高房價成了調(diào)節(jié)人口流動的工具。稀缺性溢價調(diào)節(jié)人口流動和人才進出非常殘酷?！俺壋鞘械姆績r遵循一個典型的 ‘二八定律’，即接近80%的外地人口決定房價而不是20%的本地人決定房價?！盵4]超級城市是人才薈萃之地，財富匯聚之地。所以說“有才如此居亦易也”，那么無才的自然被擠出這個城市。城市流動人口決定房價，外來人口流動性越大，經(jīng)濟越強，城市房價就越漲。由此可看到：一個地區(qū)或一個行業(yè)的資產(chǎn)價格上漲由流入資源引起，因此資源的凈流入決定了價格上漲。這就是在城市化和人口遷徙的過程中必須接受的一個經(jīng)濟學常識。所以說：“長安不易，豈可白居”。

對于高房價問題，不能人為的壓抑和扭曲，這改變不了市場自然的過程。某種意義上高房價也是發(fā)展過程中必須付出的代價。顯然，高房價既有合理因素，也有不合理因素，應通過加強住房市場的制度建設來約束房價?？偟膩碚f，房價的適度增長對國家對百姓都是有益的。

4 中國住房市場未來發(fā)展趨勢

4.1 住房的剛性需求及國民經(jīng)濟的持續(xù)繁榮為住房市場的發(fā)展提供了前提和基礎

人的一生中一般會出現(xiàn)兩次購房行為，首次置業(yè)出現(xiàn)在30歲前后，二次置業(yè)一般在40歲左右。中國第二個人口出生高峰是1982～1990年，與之對應的需求高峰為 2013～2021年、2023～2031年。2020年之前，預計將新增2.89億對住房有剛性需求的消費者，中國的勞動人口將會占總?cè)丝?0%以上，整個社會負擔較輕，利于經(jīng)濟發(fā)展，稱為“人口紅利”。 顯然，住房的剛性需求依然支持未來10-20年的房價。國民經(jīng)濟的持續(xù)繁榮為住房市場的發(fā)展提供了前提和基礎。

4.2 由于人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，高品質(zhì)、高性能住宅的需求量將猛增，而住房市場也將從“超高增長”轉(zhuǎn)變?yōu)橹械退僭鲩L

未來，隨著20-34歲的青年人口數(shù)量下降，簡單型住宅需求量隨之減少；35-49歲的中年人口數(shù)量變化不大，功能齊全、規(guī)模適中的舒適型住宅為主要需求方向；50-60歲中老年人口數(shù)量劇增，到2025年可能上升到30%，高品質(zhì)、高性能住宅的需求量將猛增；65歲以上的老年人數(shù)量持續(xù)上升，專門適用于老年人的老年公寓、親情住宅等便利型、特殊性住宅將成為未來新的發(fā)展方向。由于人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，中國將由“勞動力無限供給”時代進入到勞動力相當緊張進而勞動力價格不斷上升時期，經(jīng)濟增長必然隨之告別“超高增長”，進入勞動力約束下的“次高增長”，而住房市場也將從“超高增長”轉(zhuǎn)變?yōu)橹械退僭鲩L。

4.3 住房市場將從“普漲時代”進入“分化時代”，從“商品時代”轉(zhuǎn)為與“產(chǎn)品時代”并重

從2012年起，住房市場已呈現(xiàn)明顯的供過于求的態(tài)勢，而供過于求的局面將主導未來住房市場的發(fā)展趨勢。估計到2017年，住房市場才能重新恢復供求平衡，2020年后住房需求量將進入下滑年代，住房市場將徹底由熱鬧浮躁的賣方市場轉(zhuǎn)向清淡冷靜的買方市場。支持住房市場健康發(fā)展的核心動力是人流和資金流。人流和資金流越聚集的城市，其住房市場越有潛力，城市的聚集效應越明顯。而人和資金的流向取決于該城市經(jīng)濟的吸引力和輻射力?！霸谖磥?，不同城市的住房市場將從‘普漲時代’進入‘分化時代’，房地產(chǎn)業(yè)不可能擺脫商品屬性，但無疑會日益回歸其產(chǎn)品屬性，房地產(chǎn)業(yè)的屬性將從瘋狂的‘商品時代’轉(zhuǎn)為與‘產(chǎn)品時代’并重?！盵5]

4.4 住房市場將從只注重效率優(yōu)先時代進入到相對公平時代

從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設。其中行政、財政、貨幣方面的調(diào)控政策均屬暫時性政策，唯保障性住房一項為長期政策。隨著城市保障房的推開以及農(nóng)村土地制度改革的啟動，房地產(chǎn)的受益分配將從極端不公狀態(tài)轉(zhuǎn)向相對公平改善狀態(tài)。未來十年依然是中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展期，而房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進、小幅升高的趨勢。

5 用科學發(fā)展觀構(gòu)建公平公正的住房市場制度

古人云：凡事預則立，不預則廢。制度的作用就體現(xiàn)在這個“預”字上。制度可以塑造人性，制度可以調(diào)節(jié)資源配置。當前，中國住房市場還沒有一個明晰的制度起到約束與導向作用，這使得大量的資源都浪費在房地產(chǎn)上。中國住房市場之亂象，有些是在住房市場發(fā)展過程中不可避免出現(xiàn)的，有些是認識上的偏差或錯誤所導致和加劇的。房地產(chǎn)市場改革的步伐已經(jīng)遠遠跟不上形勢發(fā)展的速度，“只能通過改革，走共同富裕發(fā)展的道路，否則兩極分化到最后就是社會撕裂，誰的利益都保不住”。[6]人類社會發(fā)展到今天，應該用以人為本為核心和全面協(xié)調(diào)可持續(xù)為基本要求的科學發(fā)展觀構(gòu)建公平公正的住房市場制度，這也是構(gòu)建和諧社會的必然要求。住房市場的制度建設導向應是：政府應保證每個公民都有房子住，即沒有房子的人可以買到房子或租到房子，有房子的人盡量不住大房子且不敢多占房子；要把住房市場定位在公民的生存居住上、定位在公民的住房消費上；要用制度把住房投機關進籠子里，要有意限制住房市場的規(guī)模和利潤，要把有限的資源留在社會創(chuàng)造財富。

欲復興大國，必先再造中國夢。居者有其屋是中國夢中的很大一方面，改革住房市場管理制度，創(chuàng)新住房市場管理機制是實現(xiàn)中國夢的必然抉擇。

[1] 茅于軾.限購讓我們走回頭路[N/OL].金融時報，2011-08-24（6）.

[2] （英）凱恩斯.就業(yè)、利息和貨幣通論導讀[M].天津：天津人民出版社，2010：22.

[3] 盛洪.長城與科斯定理[M].上海：上海遠東出版社，2011：86.

[4] 金巖石.糊涂人在股市樓市發(fā)財?shù)牡览韀EB/OL].（2009-10-08）[2010-02-16].http：//blog.sina.com.cn/sam1zhao.

[5] 趙曉.中國房地產(chǎn)未來十大趨勢[EB/OL].（2013-2-22）[2013-03-29].金融界網(wǎng)站 http：//www.jrj.com.cn/.

[6] 華生.收入分配改革方向?qū)O中山都想到了 現(xiàn)在裝傻嗎[N].中國青年報，2013-01-16（2）.