余周

《動態(tài)》：周二北京城建（600266）發(fā)布了年度報告，財報顯示2013年每股收益 1.44 元，同比上升 17.3%，略超預(yù)期 8.8%，在這樣的業(yè)績利好下，公司前景如何？

孔銘：我覺得業(yè)績只能說符合預(yù)期，而且毛利率有所下降，北京城建的年報里顯示，公司2013年實現(xiàn)營業(yè)收入76.9億元、凈利潤12.8億元，同比增長 15.1%、17.3%。而且2014年京內(nèi)高毛利項目結(jié)算較多，以及少數(shù)股損益占比下降，這說明未來能夠支撐公司業(yè)績高速增長。另外，財報表明：公司去年結(jié)算毛利率為40.4%，比2012年進一步下降7.9個百分點，主要是因為2011年降價項目逐漸進入結(jié)算周期。還有一點，由于首城國際項目在結(jié)算中的占比下降，公司的少數(shù)股東損益的占比從2012年的23.2%下降到了9.6%，導致凈利率下降并不多，僅下降2.8個百分點。我覺得從今年看，由于北京城內(nèi)的高毛利的現(xiàn)房項目，比如徜徉集、世華泊郡、世華龍樾等結(jié)算較多，預(yù)計毛利率可能較2013年有所恢復(fù)，同時少數(shù)股東損益比例進一步下降，也為業(yè)績增長提供保障。

《動態(tài)》：關(guān)于公司土地投資方面有具體消息嗎？

孔銘：北京城建其實是北京國資旗下地產(chǎn)開發(fā)龍頭之一，他們的土地成本相對低廉。這家公司目前擁有土地儲備超過400萬平，接近60%的土地儲備位于北京區(qū)域。其中位于城八區(qū)海淀、朝陽的土地儲備超過100萬平米，土地儲備質(zhì)量優(yōu)良。而北京核心區(qū)土地儲備絕大多數(shù)為早期獲取，成本相對較低。目前，北京房價上漲過后，主力項目如世華龍樾、世華泊郡等項目可替代性較弱，而毛利水平相對較高。除此之外，公司參與的動感花園、望壇花園等，這些土地一級開發(fā)項目，在競爭激烈的北京土地市場中也擁有多元化拿地的能力。

此前公司在土地市場上積極出擊，成功競得大興魏善莊、房山、延慶沈家營、昌平北七家、朝陽東壩共6塊土地，其中還獲得了順義平各莊的一塊45萬平一級開發(fā)土地儲備。

2013年11月公司的子公司北京首城置業(yè)有限公司以21.45億元競得北京市朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-655、657號地二類居住、小學用地（配建限價商品住房）國有建設(shè)用地使用權(quán)。項目建設(shè)用地面積4.85萬平米，規(guī)劃建筑面積約9.19萬平米，其中住宅7.8萬平米（配建0.78萬平米限價商品住房、4.2萬平米自住型商品房），小學1.39萬平米。限價商品住房銷售限價為9900元/平米，自住型商品房銷售限價22000元/平米。

《動態(tài)》：2013年因北京限價嚴厲，公司的銷售金額并沒有增長，不知道今年的情況如何？

孔銘：公司在2013年簽約銷售額96億，同比下降4%，銷售回款方面有86億，同比下降12.4%，主要因為受制于北京地區(qū)的限價政策，北京城建的徜徉集、世華泊郡等重要項目未推盤，上河灣、海梓府等項目也推出較晚所致。2014年公司的徜徉集、世華泊郡、世華龍樾等京內(nèi)項目已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，可以自主定價銷售，同時海梓府、匯景灣、上河灣及魏善莊、北七家等北京地區(qū)新項目都將進入持續(xù)推盤階段，所以可售貨量充分，預(yù)計公司今年年銷售額將達到135億。而且公司望壇、動感花園、平各莊等一級開發(fā)項目正在加速，如果未來能實現(xiàn)一二級聯(lián)動，肯定會為公司儲備更多京內(nèi)稀缺優(yōu)質(zhì)資源。

《動態(tài)》：北京城建今年在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方面會有哪些改變嗎？

孔銘：其實公司也在積極調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在已經(jīng)退出污水處理業(yè)務(wù)，2014年國信證券及錦州銀行IPO推進速度加快，并積極關(guān)注環(huán)保節(jié)能、新材料、金融租賃等前景的新興行業(yè)，我認為未來投資板塊有望貢獻更多收益。

《動態(tài)》：關(guān)于北京城建在融資方面的境況，介紹一下吧？

孔銘：融資方面呢，公司2013年獲得中國農(nóng)業(yè)銀行總行30億元集團整體授信，又與西藏信托簽署了總額3億元的結(jié)構(gòu)性融資。通過信托和銀行累計獲得 50億元貸款。公司還通過非公開發(fā)行的方式，計劃融資39億元，用于世華龍樾、海梓府、上河灣等項目的開發(fā)建設(shè)和補充公司流動資金。

如果增發(fā)成功，不僅可以保障公司短期財務(wù)安全，也會加快公司項目開發(fā)建設(shè)和推盤速度，當然也會進一步推動公司業(yè)績的增長。

《動態(tài)》：北京城建的大股東資源豐富，未來存在資源注入可能行嗎？

孔銘：大股東城建集團通過多年的積累和資產(chǎn)置換等方式，積累了極其豐富的土地儲備，在北京擁有1萬多畝苗圃以及營房、家屬院。要是這些苗圃、營房、家屬院用地資源未來能轉(zhuǎn)換為開發(fā)資源，公司作為集團的房地產(chǎn)開發(fā)平臺，獲得其開發(fā)權(quán)的可能性非常大，前景不可估量。

伴隨國企主業(yè)整體上市改革的推進，加之房地產(chǎn)資本市場融資放開，大股東北京城建這些優(yōu)良的資源未來完全存在注入上市公司的可能。

《動態(tài)》：關(guān)于公司股價在二級市場的走勢，有何判斷呢？

孔銘：這家公司的股價自去年下半年以來，大幅下挫，下跌空間較大。從中長期來看，股價仍有上升空間。但近期操作的話，要提醒投資者注意短期回調(diào)的風險。在現(xiàn)有的走勢下，也可進行波段操作。