陳麗娟 金 旺

“以房養(yǎng)老”是近年來(lái)中國(guó)社會(huì)輿論關(guān)注議論的一個(gè)熱點(diǎn)話題。那么，何為“以房養(yǎng)老”？試行“以房養(yǎng)老”有什么積極作用、面臨什么問(wèn)題？對(duì)比怎樣才能好事做好呢？

新版“以房養(yǎng)老” 新在哪里

“以房養(yǎng)老”早在十幾年前就有人提出并開(kāi)始探索，政府、銀行曾從不同層面開(kāi)展過(guò)“以房養(yǎng)老”，多無(wú)果而終。

2003年，時(shí)任中房集團(tuán)董事長(zhǎng)的孟曉蘇給國(guó)務(wù)院寫了一封信，建議建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)。

這個(gè)建議得到當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)的肯定批示。之后，“以房養(yǎng)老”陸續(xù)獲得民政部、原勞動(dòng)和社會(huì)保障部高層以及全國(guó)人大代表、政協(xié)委員的支持。

2005年以來(lái)，上海、南京等地開(kāi)展了以政府為主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”，但由于相關(guān)政策配套缺失等原因，“政府版”的“以房養(yǎng)老”進(jìn)展緩慢。

2005年，南京試點(diǎn)與“倒按揭”有相似之處的“以房養(yǎng)老”，但只針對(duì)房屋面積超60平方米的“三無(wú)老人”，因?yàn)闊o(wú)中間擔(dān)保機(jī)構(gòu)，參與條件苛刻，不利推廣。

2007年，上海公積金管理中心試水“住房自助養(yǎng)老”，與反向住房抵押貸款不同的是，其一開(kāi)始就變更了房屋產(chǎn)權(quán)人，未考慮老年人對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期等，結(jié)果報(bào)名者沒(méi)超過(guò)10人，最后不了了之。

2007年，北京也開(kāi)展了“養(yǎng)老房屋銀行”的實(shí)踐，該項(xiàng)目由養(yǎng)老服務(wù)中心與房產(chǎn)中介公司合作，老人出租自有房屋（保留產(chǎn)權(quán)），租金直接給付養(yǎng)老公寓費(fèi)用。不久，該實(shí)踐也被迫夭折。據(jù)悉，原因是服務(wù)中心不能保證中介按時(shí)給付房租，而老人擔(dān)心無(wú)法收到房租。

2009年，杭州試點(diǎn)租房增收養(yǎng)老，售房預(yù)支養(yǎng)老，退房補(bǔ)貼養(yǎng)老，換房差價(jià)養(yǎng)老，因?qū)嵤┮?guī)模較小，無(wú)法應(yīng)對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)而停滯。

2011年，一些商業(yè)銀行推出“銀行版”的“以房養(yǎng)老”，即老年人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老，借款人按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。這一業(yè)務(wù)推出后客戶寥寥無(wú)幾。

2013年9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出將開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，以完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投融資渠道。

2014年6月23日，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)正式公布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“《指導(dǎo)意見(jiàn)》”）。自2014年7月1日起至2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。試點(diǎn)保險(xiǎn)公司需已開(kāi)業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于20億元，且申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。至此，保險(xiǎn)業(yè)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策落地。保監(jiān)會(huì)此次開(kāi)展試點(diǎn)的是“商業(yè)保險(xiǎn)版”的“以房養(yǎng)老”，實(shí)際上是利用保險(xiǎn)公司管理和資金上的優(yōu)勢(shì)，以房屋為抵押為投保人提供與生命等長(zhǎng)的養(yǎng)老金。

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（簡(jiǎn)稱“以房養(yǎng)老”或者“倒按揭”）是一種將“住房抵押”與“終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)”相結(jié)合的創(chuàng)新型養(yǎng)老保險(xiǎn)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，按照保險(xiǎn)公司是否參與分享房產(chǎn)增值收益分為參與型產(chǎn)品和非參與型產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過(guò)定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品則指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。兩者的區(qū)別是，前者如果房屋升值，保險(xiǎn)公司可以從參與型保險(xiǎn)產(chǎn)品中分一杯羹。

保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成表示，“此次保監(jiān)會(huì)試點(diǎn)‘以房養(yǎng)老’，是盤活老年人的房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的積極探索?！眹?guó)外的以房養(yǎng)老以銀行發(fā)放反向按揭貸款或房主用銀行反按揭貸款購(gòu)買保險(xiǎn)年金等方式為主，而此次保監(jiān)會(huì)試點(diǎn)的“以房換保險(xiǎn)”不涉及其他行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的合作，在國(guó)際上屬于首創(chuàng)。

袁序成解釋，保險(xiǎn)“以房養(yǎng)老”有兩個(gè)特點(diǎn)：

一是，保險(xiǎn)公司承擔(dān)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司必須依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無(wú)憂。之前國(guó)內(nèi)銀行推出的“反按揭”多為定期產(chǎn)品，能“養(yǎng)老”不能“送終”。

二是，保險(xiǎn)公司承擔(dān)房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。老年人過(guò)世后，保險(xiǎn)公司對(duì)于房產(chǎn)處置所得，償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金本息后，剩余部分依然歸房主的法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金本息，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房屋價(jià)值不足的風(fēng)險(xiǎn)，不可再向老年人的家屬追償。而之前國(guó)內(nèi)銀行的“反按揭”，房主家人不能參與房屋處置后的“剩余”收益。

“以房養(yǎng)老”的多贏選擇

從目前情況來(lái)看，試行“以房養(yǎng)老”具有以下幾方面的積極作用。

有利于化解老齡化危機(jī)——

據(jù)全國(guó)老齡辦在2013年發(fā)布的《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告》，截至2012年年底，全國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%，其中0.99億為獨(dú)居的空巢老人。另有官方數(shù)據(jù)顯示，截至2014年2月，中國(guó)60歲以上的老人超過(guò)2億，占總?cè)丝诘?5%。到2025年，60歲以上老人將突破3億。這意味著每4個(gè)人中幾乎就有一位老人。這些數(shù)據(jù)表明，我國(guó)正快速步入老齡化社會(huì)。

與發(fā)達(dá)國(guó)家不同的是，我國(guó)是在未富先老的情況下步入老齡化社會(huì)的，加之養(yǎng)老保障機(jī)制的不健全、計(jì)劃生育政策下“四二一”家庭模式的大量涌現(xiàn)、老人“空巢化”現(xiàn)象的日益嚴(yán)重，僅僅依靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式和現(xiàn)行的養(yǎng)老保障機(jī)制，不足以應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的老齡化危機(jī)。中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征稱，養(yǎng)老金缺口將在2033年達(dá)到68.2萬(wàn)億元。因此，“以房養(yǎng)老”被保監(jiān)會(huì)視為“盤活老年人房產(chǎn)、拓寬養(yǎng)老保障金來(lái)源、將社會(huì)存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老資源的有效手段”，有助于建立多層次的養(yǎng)老保障制度，化解老齡化危機(jī)。

給老年人多一種養(yǎng)老選擇——

一些專家認(rèn)為，如果將養(yǎng)老金體系比成一個(gè)金字塔，那么塔底是政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)養(yǎng)老金，塔中是以企業(yè)年金為代表的補(bǔ)充養(yǎng)老金，塔尖是個(gè)人商業(yè)保險(xiǎn)，而老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)則是個(gè)人養(yǎng)老商業(yè)保險(xiǎn)中的一個(gè)小眾產(chǎn)品。

養(yǎng)老問(wèn)題需要政府、社會(huì)、個(gè)人合力解決，需要政府、市場(chǎng)共同發(fā)力，“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老模式，實(shí)際上為老年人提供了多一項(xiàng)的選擇。

“以房養(yǎng)老”的積極倡導(dǎo)者、幸福人壽保險(xiǎn)公司監(jiān)事長(zhǎng)孟曉蘇說(shuō)：“一個(gè)有價(jià)值500萬(wàn)元房產(chǎn)的老人，如果他是男性，平均剩余生命還有14.8年，我們計(jì)算房產(chǎn)增值，扣除未來(lái)的預(yù)支付息，每個(gè)月付給他27000元錢。這種方式與租房養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老相比就有優(yōu)勢(shì)。賣房養(yǎng)老不僅自己沒(méi)有地方住了，還不敢花錢，因?yàn)槔先瞬恢雷约旱降啄芑疃嗑茫芸赡馨岩淮蠊P錢留在了身后。反向抵押貸款，每個(gè)月老人可以得到幾萬(wàn)元錢，直到終身，活多久就領(lǐng)多久。老人身后，保險(xiǎn)公司再將房屋進(jìn)行拍賣?！?/p>

孟曉蘇說(shuō)，現(xiàn)在多了一個(gè)“以房養(yǎng)老”的思路，可以使老人多一種養(yǎng)老途徑。尤其是對(duì)孤寡老人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不錯(cuò)的養(yǎng)老選擇。

可以極大地改善老年人的晚年生活——

據(jù)了解，住房反按揭養(yǎng)老在發(fā)達(dá)國(guó)家已非常普遍。上世紀(jì)70年代美國(guó)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)后，很多老年人退休以后生活清苦。在美國(guó)政府、國(guó)會(huì)的介入和相關(guān)政策的支持下，住房反按揭貸款逐步發(fā)展起來(lái)。到了90年代以后，住房反按揭貸款加速發(fā)展，年均簽訂住房反按揭貸款合同約1.5萬(wàn)筆。

我國(guó)居民同樣面臨退休后如何維持現(xiàn)有生活水平的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)替代率由2002年的72.9%下降到2011年的50.3%。而根據(jù)世界銀行的建議，要維持退休前的生活水平不下降，養(yǎng)老金替代率需不低于70%。雖然近年來(lái)國(guó)家在不斷上調(diào)養(yǎng)老金水平，但真正提高居民養(yǎng)老生活質(zhì)量，還有賴于建立多層次、可持續(xù)的養(yǎng)老保障制度。

孟曉蘇認(rèn)為，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”本身就是一個(gè)小眾產(chǎn)品。按照他的計(jì)算，我國(guó)目前大約有2000萬(wàn)無(wú)子女和失獨(dú)老人，如果其中有3%的人接受，就有60萬(wàn)人之多，這將極大改善他們的晚年生活。

孟曉蘇計(jì)算過(guò)，在北京，一套二環(huán)內(nèi)的100平方米的老房子，市值約500萬(wàn)元，如果做“反向抵押”投保，每個(gè)月可收取3.4萬(wàn)元養(yǎng)老金，直到去世，房屋增值還能領(lǐng)到更多。

借助以房養(yǎng)老模式，可以有效提高老年人的晚年物質(zhì)生活質(zhì)量，讓老年人充分享受適合其生理特點(diǎn)的老年食品、老年保健品、老年護(hù)理、老年旅游產(chǎn)品等。尤其是空巢老人，可以進(jìn)駐環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的老年公寓，得到全面而專業(yè)的照顧，真正實(shí)現(xiàn)頤養(yǎng)天年。

推行“以房養(yǎng)老”難在何處

雖然我國(guó)推行以房養(yǎng)老模式具備現(xiàn)實(shí)的必要性和理論的可行性，但在實(shí)踐中還處于試點(diǎn)探索階段，在建立模式的過(guò)程中還面臨很多問(wèn)題和困難。

受到國(guó)人傳統(tǒng)觀念的阻礙——

在中國(guó)的傳統(tǒng)觀念中，“房產(chǎn)”的意義重大，不僅是個(gè)處所，更是香火傳遞的一個(gè)載體，中國(guó)人常講“福蔭子孫”，將房產(chǎn)傳給下一代是中國(guó)老人的固有觀念?！耙苑筐B(yǎng)老”這一新型形式，對(duì)于家住南京市鼓樓區(qū)的翁老太來(lái)說(shuō)，就是個(gè)太過(guò)“新潮”的想法。

翁老太今年75歲，老伴前年過(guò)世后，她就獨(dú)自住在一套130平方米三室一廳的住房里，如今子女各自成家，都有住房。老人家每月退休金3000元左右，對(duì)于“養(yǎng)老”問(wèn)題，翁老太心里早有打算，“我平時(shí)過(guò)得比較節(jié)儉，退休金完全夠我的生活開(kāi)支。真老到不能自理的時(shí)候，我就找個(gè)住家保姆?！蔽汤咸f(shuō)，子女平日較忙，自己本來(lái)就沒(méi)有想過(guò)“養(yǎng)兒防老”，平日里也不太麻煩孩子們。

說(shuō)起把房子交給保險(xiǎn)公司，按月獲得養(yǎng)老金，翁老太直擺手，表示完全不能接受。翁老太說(shuō)，這套房子是4年前買的，當(dāng)時(shí)老伴兒還在世，用了幾乎畢生的積蓄，買了這套大點(diǎn)的房子，就是為了身后給子女留下點(diǎn)東西。

“房子就是家，這是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，我把家都交出去了，過(guò)世的老伴兒還不得罵死我！”雖然沒(méi)指望依靠子女解決養(yǎng)老問(wèn)題，但在翁老太的觀念中，把房子留給孩子是天經(jīng)地義的事。

據(jù)上海民政部門調(diào)查，90%以上的老人表示還是要將房產(chǎn)留給子孫；即便是產(chǎn)品設(shè)計(jì)所力爭(zhēng)的失獨(dú)者和丁克族，愿意作出該項(xiàng)選擇的也寥寥無(wú)幾。

“以房養(yǎng)老”適用面窄，不劃算——

上海社會(huì)科學(xué)院人口與發(fā)展研究所副所長(zhǎng)周海旺認(rèn)為，以房養(yǎng)老首先在農(nóng)村難以推行?！稗r(nóng)民的私人住宅是不能買賣的，即使允許轉(zhuǎn)讓，賣的價(jià)格也會(huì)非常低，無(wú)益于農(nóng)村老人的養(yǎng)老?！?/p>

中國(guó)老齡研究中心副研究員郭平認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”在大城市試點(diǎn)更有意義。他說(shuō)，大中型城市有三方面特點(diǎn)：“一是老齡化出現(xiàn)得比較早，會(huì)率先遇到問(wèn)題，先期去探索；第二是房產(chǎn)價(jià)值比較高；第三是人口比較密集。這對(duì)以房養(yǎng)老的探索意義更大，甚至可以探索異地養(yǎng)老。而在小城鎮(zhèn)和農(nóng)村，以房養(yǎng)老的意義可能沒(méi)有居家養(yǎng)老那么大。”

其次是三四線城市優(yōu)勢(shì)不大。

平安證券研究報(bào)告稱，在不考慮未來(lái)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，如果三四線城市單處房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估值在40萬(wàn)元，那么利用房產(chǎn)進(jìn)行反向融資的額度將在20萬(wàn)元左右。如果借款人未來(lái)生存年限是20年，每月實(shí)際收入不足1000元。顯然這種“以房養(yǎng)老”模式與現(xiàn)在的住房抵押融資相比優(yōu)勢(shì)不大。

再次是即使在試點(diǎn)城市，不少老人也感到不劃算。

“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，適用面非常窄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大部分老人會(huì)將房產(chǎn)遺留給子女；即使是孤寡老人，如果有房產(chǎn)，可以選擇的養(yǎng)老辦法也很多，比如出租城市房產(chǎn)，到郊區(qū)或者農(nóng)村居住，或者是賣掉城市房產(chǎn)，到農(nóng)村居住，都比保險(xiǎn)獲得的收益高很多?！耙员本槔绻诔菂^(qū)有一套房產(chǎn)，平均售價(jià)在300萬(wàn)元左右，如果將其出售，購(gòu)買5年期國(guó)債，年收益就可以到16.23萬(wàn)元。這種情況下，不僅收益穩(wěn)定，本金還可以備不時(shí)之需。”

70歲的張奶奶住在廣州市越秀區(qū)的一個(gè)約50平方米的老房子里，樓齡約為20多年。她感慨道：“按照現(xiàn)在廣州的樓價(jià)來(lái)看，我這個(gè)房子大概售價(jià)為100萬(wàn)元，老伴在幾年前過(guò)世了，現(xiàn)在唯一的兒子也在番禺買了房子成家了，時(shí)不時(shí)過(guò)來(lái)看看我，等我年紀(jì)再大點(diǎn)估計(jì)他們就會(huì)把我接過(guò)去住?！彪U(xiǎn)企人士表示，按試點(diǎn)規(guī)定的要求，張奶奶若將自己的房子抵押給保險(xiǎn)公司，可以繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，另一方面按照約定每月固定領(lǐng)取養(yǎng)老金。按照險(xiǎn)企精算人員的初步計(jì)算，張奶奶大概每月能夠從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取5400元的養(yǎng)老金。

張奶奶感慨，“從內(nèi)心上說(shuō)，肯定愿意跟兒子住在一起，房屋如果拿出來(lái)出租每月收的租金也能作為一筆養(yǎng)老費(fèi)用。而且后期可以再進(jìn)行出售。”

據(jù)路透社報(bào)道，在房?jī)r(jià)4年翻了一番的香港，反向抵押貸款很難吸引人們的興趣。退休人員寧愿選擇賣掉或出租房子，用剩余的現(xiàn)金養(yǎng)活自己。截至2012年底，當(dāng)?shù)劂y行只收到319份反向抵押貸款的申請(qǐng)。

受到我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展程度的制約——

由于我國(guó)人口眾多，且老齡人口占比持續(xù)上升，雖然養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展的步伐不斷加快，但與實(shí)際需要相比差距仍較明顯。民政部的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位365萬(wàn)張，平均每50個(gè)老人不到一張床，養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬(wàn)。而且現(xiàn)有的大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在居住條件、生活環(huán)境上，與老人的期望尚存在較大差距。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)已開(kāi)始建設(shè)品質(zhì)相對(duì)較高的養(yǎng)老社區(qū)，多家房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)公司積極參與其中，但總體尚處在布局階段。我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程滯后，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量方面的嚴(yán)重不足，使“以房養(yǎng)老”面臨著更現(xiàn)實(shí)的難題，房產(chǎn)抵押出去后養(yǎng)老服務(wù)卻買不到。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說(shuō)：“如果賣了房子持幣在手，但沒(méi)有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’？”

缺乏相關(guān)法規(guī)政策配套——

以房養(yǎng)老牽涉眾多部門，但目前我國(guó)該領(lǐng)域法律法規(guī)一片空白。一是土地問(wèn)題。我國(guó)法律明確規(guī)定國(guó)家或者集體享有土地所有權(quán)，城市住宅土地使用權(quán)年限為70年，對(duì)70年后相關(guān)權(quán)利的處理方法尚無(wú)明確規(guī)定，這使得投保人與受保人都無(wú)法保證自身利益；二是稅收問(wèn)題。我國(guó)物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅政策未出臺(tái)，房產(chǎn)稅全國(guó)如何征收尚未明確，這些都會(huì)對(duì)“倒按揭”等產(chǎn)品的定價(jià)以及開(kāi)展以房養(yǎng)老的意愿產(chǎn)生影響；三是拆遷問(wèn)題。城市化進(jìn)程中的大量拆遷以及地方政府規(guī)劃的重新布局，都會(huì)引發(fā)拆遷費(fèi)補(bǔ)償不足、地價(jià)下跌等問(wèn)題，進(jìn)而影響到保險(xiǎn)公司推行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的積極性。

市場(chǎng)環(huán)境不成熟——

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，部分地區(qū)存在一定泡沫，房產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系不健全，房屋中介機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜和交易手續(xù)復(fù)雜的事實(shí)都會(huì)制約以房養(yǎng)老的推廣；二是信用度不高。保險(xiǎn)業(yè)誠(chéng)信建設(shè)滯后，行業(yè)美譽(yù)度低，對(duì)以房養(yǎng)老這種長(zhǎng)期性業(yè)務(wù)開(kāi)展不利；三是資本市場(chǎng)不成熟，如我國(guó)金融衍生品市場(chǎng)剛起步，尚無(wú)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司無(wú)法通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)融資來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品售前咨詢機(jī)制不完善等等。

風(fēng)險(xiǎn)控制難度大——

一是長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司如果不能恰當(dāng)估計(jì)投保人的預(yù)期壽命，將會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)老金給付總額同住房?jī)r(jià)值的不匹配。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授王國(guó)軍說(shuō)：“自我感覺(jué)壽命越長(zhǎng)的老人，越傾向于選擇以房養(yǎng)老，那么，保險(xiǎn)公司的利潤(rùn)空間就越小，風(fēng)險(xiǎn)就越大?！倍欠慨a(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。中誠(chéng)信國(guó)際保險(xiǎn)分析師悄然表示，“我國(guó)目前房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗，尤其是試點(diǎn)城市中的北京、上海、廣州等地房?jī)r(jià)近些年來(lái)猛漲，下一步何去何從分歧較大?！遍_(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司需對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)有一定預(yù)期，以便做成一個(gè)系數(shù)放進(jìn)保險(xiǎn)費(fèi)率核算公式里，而目前市場(chǎng)預(yù)期的分歧成了此項(xiàng)業(yè)務(wù)的最大干擾。房產(chǎn)價(jià)值貶值或難以處置將導(dǎo)致保險(xiǎn)公司遭受損失，而民眾則擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)漲，抵押后虧本；三是道德風(fēng)險(xiǎn)。由于以房養(yǎng)老模式下住房的最終所有權(quán)歸保險(xiǎn)公司所有，基于自身效率的最大化，戶主會(huì)盡量降低對(duì)住房進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)值損耗，損害保險(xiǎn)公司的利益。此外，住房反向抵押貸款保險(xiǎn)的計(jì)算非常復(fù)雜，牽涉到房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素，需要具備專業(yè)的人才，同國(guó)際市場(chǎng)相比，中國(guó)在此方面還有所欠缺。

“以房養(yǎng)老”，好事怎樣才能做好

“以房養(yǎng)老”作為一項(xiàng)民生工程，不會(huì)拖到萬(wàn)事俱備才推出，需要在試點(diǎn)中不斷探索、總結(jié)和完善。

政府充分發(fā)揮作用，給予政策支持——

美國(guó)、新加坡等先進(jìn)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，政府在以房養(yǎng)老發(fā)展過(guò)程中起到很大作用，包括市場(chǎng)培育、政策扶持、稅費(fèi)減免、監(jiān)督審查、信息咨詢及提供資金支持等。尤其是我國(guó)還處于以房養(yǎng)老的初級(jí)階段，還有部分領(lǐng)域需要我們?nèi)ヌ剿?、研究，因此?yīng)由政府牽頭，走政府模式和市場(chǎng)模式相結(jié)合之路，由政府主導(dǎo)開(kāi)展前期工作來(lái)培育市場(chǎng)。比如出臺(tái)扶持政策鼓勵(lì)以房養(yǎng)老相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，并建立各部門協(xié)作機(jī)制，保證以房養(yǎng)老金融產(chǎn)品的正常運(yùn)行。加大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，補(bǔ)充資源短板?！翱梢詮亩愂諆?yōu)惠、簡(jiǎn)政放權(quán)等方面著手降低民資進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會(huì)力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障?！比珖?guó)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)專家委員會(huì)委員傅旻說(shuō)。

面向事件的中文指代語(yǔ)料庫(kù)是在CEC的基礎(chǔ)上進(jìn)行的標(biāo)注,共有兩大類指代關(guān)系的標(biāo)注,分別為事件要素(對(duì)象、環(huán)境和時(shí)間)的指代標(biāo)注和事件的指代標(biāo)注,其中事件要素的指代標(biāo)注又分為已存在要素的指代標(biāo)注和缺省要素的指代標(biāo)注.

制定和完善相關(guān)法律法規(guī)——

我國(guó)開(kāi)展以房養(yǎng)老，應(yīng)做到有法可依，盡快建立健全市場(chǎng)準(zhǔn)入、市場(chǎng)監(jiān)管以及其他相關(guān)法律法規(guī)，維護(hù)投保人及受保人的權(quán)益。建議研究制定并頒布住房反向抵押貸款條例，對(duì)房產(chǎn)評(píng)估和流通、操作程序、金融機(jī)構(gòu)的權(quán)利與責(zé)任、申請(qǐng)人的資格、雙方的權(quán)利與義務(wù)、監(jiān)督管理等內(nèi)容予以規(guī)定。在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)，對(duì)70年到期后住宅用地的使用與管理問(wèn)題予以明確，以消除貸款機(jī)構(gòu)的顧慮。在遺產(chǎn)繼承環(huán)節(jié)，通過(guò)遺產(chǎn)稅加大子女繼承房產(chǎn)的成本，改變中國(guó)家庭形成傳統(tǒng)契約的激勵(lì)，為“以房養(yǎng)老”的實(shí)施創(chuàng)造條件。在美國(guó)、加拿大等國(guó)，“以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)”之所以能夠順利開(kāi)展，是有一系列的制度環(huán)境作為保障的。比如這些國(guó)家普遍都有遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財(cái)產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅。這就使得部分民眾愿意用“以房養(yǎng)老”的方式進(jìn)行養(yǎng)老。

嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管控——

中國(guó)目前的以房養(yǎng)老定位為一種有效的社會(huì)保障補(bǔ)充方式，是一種社會(huì)效益明顯但對(duì)借貸雙方都有較大風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品。因此在金融市場(chǎng)上，各金融機(jī)構(gòu)可以相互協(xié)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。一是保險(xiǎn)業(yè)與銀行業(yè)積極協(xié)商，明確責(zé)任，這樣就可以達(dá)到由保險(xiǎn)公司提供擔(dān)保、商業(yè)銀行辦理住房返抵押的模式，有利于風(fēng)險(xiǎn)分散化。二是對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格的審查和信用評(píng)估，詳細(xì)約定借款人使用房屋期間的義務(wù)，包括房屋維護(hù)等。三是制定合理的房屋貸款比例，并根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)住房進(jìn)行多次評(píng)估，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況確定貸款額度。四是推廣住房抵押貸款證券化。多元化地拓展業(yè)務(wù)品種，有效分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

規(guī)避老人風(fēng)險(xiǎn)——

以房養(yǎng)老，抵押房產(chǎn)是手段，是方法。給老人養(yǎng)老，讓老人沒(méi)有后顧之憂才是我們追求的目標(biāo)。所以，最大力度地維護(hù)老人的權(quán)益，最大限度地保護(hù)老人的安全、規(guī)避老人的風(fēng)險(xiǎn)，是制定以房養(yǎng)老具體政策時(shí)，首先應(yīng)該考慮的問(wèn)題。

當(dāng)老人把他的房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，他抵押出去的不僅僅是他一輩子的血汗，還有他晚年的幸福和自由，甚至是生命。試想，如果不將相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老院的效益與老人的壽命結(jié)合起來(lái)，形成讓老人活得越久，他們得利越多的機(jī)制，有誰(shuí)敢保證不會(huì)給別有用心的人鉆了空子，變著法子去謀財(cái)害命呢？

記得有一部西方電影，說(shuō)的就是一家養(yǎng)老院謀殺孤寡老人、騙取遺產(chǎn)的故事。這不是杞人憂天，也不是聳人聽(tīng)聞，需要引起重視，做最壞的準(zhǔn)備，向最好處努力，防患于未然！

為了規(guī)避老人風(fēng)險(xiǎn)，政府要加強(qiáng)監(jiān)管力度，對(duì)保險(xiǎn)公司，尤其是對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，對(duì)欺騙老年人的行為給予嚴(yán)厲處罰。

加大宣傳力度——

任何新鮮事物的發(fā)展都需要一個(gè)良好的實(shí)施氛圍，這就需要政府宣傳部門及媒體社會(huì)輿論作出相應(yīng)的貢獻(xiàn)，消除誤解，正確引導(dǎo)。

通過(guò)各種渠道的宣傳使老年人了解以房養(yǎng)老的利益所在，不僅可以提高自身的晚年生活水平，還能減輕兒女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，并積極指導(dǎo)老年人了解具體操作流程，增加自身處理財(cái)產(chǎn)的自主性。

2013年9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，7000字文件中有17個(gè)字最引人注意：開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。即“以房養(yǎng)老”。有人認(rèn)為，此舉是政府在推卸養(yǎng)老責(zé)任，“算計(jì)”老百姓的房子。

9月19日和20日，民政部連續(xù)回應(yīng)“以房養(yǎng)老”問(wèn)題，緊急出面表態(tài)：“以房養(yǎng)老”只是一種選擇，與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)沒(méi)有關(guān)系。

民政部有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，旨在積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，不斷滿足老年人持續(xù)增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求。但“以房養(yǎng)老”問(wèn)題出現(xiàn)了誤讀、以偏概全等問(wèn)題，需要加以澄清。

國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》中明確提出發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多種養(yǎng)老服務(wù)模式。在投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼支持、人才培養(yǎng)和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。在健全工作機(jī)制、開(kāi)展綜合改革試點(diǎn)、強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管、加強(qiáng)督促檢查等方面提出了保障措施。

而“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，即所謂“以房養(yǎng)老”，只是“完善投融資政策”中的一句話，而且明確是開(kāi)展試點(diǎn)。在隨國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》同時(shí)下發(fā)的重點(diǎn)任務(wù)分工中，也只是45項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)分工中第二十七項(xiàng)有關(guān)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中的一個(gè)子項(xiàng)目。

開(kāi)展“以房養(yǎng)老”在一些國(guó)家已有成熟的做法。這次國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，提出開(kāi)展這方面的試點(diǎn)，是積極慎重穩(wěn)妥的，目的是探索符合國(guó)情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給方式，進(jìn)而構(gòu)建多樣化、多層次、以需求為導(dǎo)向的養(yǎng)老服務(wù)模式。

同時(shí)“以房養(yǎng)老”的提出可以增強(qiáng)青年人獨(dú)立的人生觀及事業(yè)觀，通過(guò)學(xué)習(xí)與努力，增強(qiáng)自身價(jià)值、實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，與父母之間形成一種新的獨(dú)立的代際關(guān)系，從而更好地發(fā)揮以房養(yǎng)老的實(shí)際功能。

老年人應(yīng)加深了解——

保監(jiān)會(huì)《指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)后，一些符合條件的老年人對(duì)于了解業(yè)務(wù)細(xì)則的意愿十分強(qiáng)烈。對(duì)于有意向參加反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的老年人，保監(jiān)會(huì)提出以下幾點(diǎn)建議：一是要明確自己具有真實(shí)的參與意愿，不僅是老年人自己，其家人也能夠接受通過(guò)住房反向抵押獲取養(yǎng)老保障的養(yǎng)老方式；二是要充分了解業(yè)務(wù)內(nèi)容，通過(guò)向銷售人員咨詢、向保險(xiǎn)公司咨詢、向律師等專業(yè)人員咨詢，包括向監(jiān)管機(jī)構(gòu)咨詢等多種方式，充分了解該業(yè)務(wù)的流程、各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)等，包括養(yǎng)老金給付、退保、房產(chǎn)維護(hù)等方面的要求；三是要有契約精神，一旦決定投保，和保險(xiǎn)公司訂立合同，就應(yīng)當(dāng)能夠按照合同要求履行各項(xiàng)義務(wù)，滿足保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人和抵押房產(chǎn)的各項(xiàng)要求；四是“以房養(yǎng)老”不存在任何強(qiáng)迫行為。假如擔(dān)憂該項(xiàng)保險(xiǎn)產(chǎn)品可能存在著欺詐或者不可控的風(fēng)險(xiǎn)，老人完全有權(quán)利不參與。為了充分保護(hù)客戶的“反悔權(quán)”，《指導(dǎo)意見(jiàn)》特別提出，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)“猶豫期不得短于30個(gè)自然日”，這比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期大幅增加。不僅如此，如果最后老人去世后，其子女不愿意將房產(chǎn)給保險(xiǎn)公司處置，只需要向保險(xiǎn)公司償還所領(lǐng)取年金的本息就行。中途退保也是一樣的。

“老者衣帛食肉”是孟子眼中“王”的標(biāo)準(zhǔn)，“老有所養(yǎng)”是中國(guó)共產(chǎn)黨人的莊嚴(yán)承諾。之前，我們已經(jīng)建立起世界上最大的社會(huì)保障網(wǎng)；未來(lái)，我們還需持續(xù)努力，積極探索多種養(yǎng)老補(bǔ)充模式，多元籌資，逐步實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保障的“中國(guó)夢(mèng)”。