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        農(nóng)地困局

        2014-08-15 00:42:21劉奇
        中國工人 2014年10期
        關(guān)鍵詞:財產(chǎn)權(quán)經(jīng)營性農(nóng)地

        讓靜態(tài)的土地“流”起來,使沉睡的資源“活”起來,這是農(nóng)村土地制度變革的核心追求,努力拓展土地“流”與資源“活”的制度空間,是當下和今后一個相當長的歷史時期需要做出的不懈努力。

        農(nóng)村集體土地大體分為三種類型,一是農(nóng)地,即耕地;二是市地,即集體建設(shè)用地;三是生態(tài)地,即林、草、濕地。

        農(nóng)地 當前農(nóng)地面臨兩大難題。

        1.確權(quán)、登記、頒證問題。

        2.流轉(zhuǎn)問題。

        市地 集體建設(shè)用地包括三個方面:宅基地、公益性用地、經(jīng)營性用地。

        1.宅基地。

        (1)農(nóng)民宅基地問題在新中國成立時的土地改革就遺留下一個尾巴,土改只改耕地,宅地誰占誰有,大小不一,一些地方一直延續(xù)至今。

        (2)農(nóng)民宅基地具有永久性的社會保障功能。

        (3)宅地兩張皮。宅是私產(chǎn),只有地面權(quán);地是公產(chǎn),擁有地底權(quán);二者又無法分割,只轉(zhuǎn)宅不轉(zhuǎn)地無法實現(xiàn)。

        (4)轉(zhuǎn)讓給誰。

        (5)如果跨本集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓,這個“跨”的范圍是多大,是跨村,還是可以跨鄉(xiāng)、跨縣、跨市甚至跨省。

        (6)既然可以“跨”,可不可以跨越城與鄉(xiāng)的戶籍壁壘,市民可不可以下鄉(xiāng)參與轉(zhuǎn)讓。

        (7)既然可抵押、擔保,經(jīng)濟學(xué)的常識告訴我們,抵押、擔保都是以“標的物的可交易”為前提的,不能交易,標的物就砸在了另一方手里。

        (8)既然可以“轉(zhuǎn)讓”,轉(zhuǎn)讓是不是有償轉(zhuǎn)讓,如果有償轉(zhuǎn)讓就是一種“交易”、一種買賣,與宅基地不能買賣的法律不相一致。

        (9)既然城里人的房產(chǎn)有70年的產(chǎn)權(quán),農(nóng)民轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是否也應(yīng)有個時間限制。轉(zhuǎn)讓如果也成了永久性的使用權(quán),這就有失公平。

        (10)法律規(guī)定農(nóng)民一戶一宅,占兩宅即不合法,如按現(xiàn)行法律即使有人轉(zhuǎn)讓,也沒有人能接收。

        (11)流轉(zhuǎn)不等于買賣,它可以有多種方式,如入股、租賃、合作開發(fā)等,但它一定包括買賣,流轉(zhuǎn)是種概念,買賣是屬概念,不能用種概念否定屬概念。

        (12)農(nóng)民擁有土地,但土地及房屋無法交易,這個土地財產(chǎn)權(quán)是空置的。

        (13)宅基地可以抵押擔保,只是專家和農(nóng)民的一廂情愿,在現(xiàn)行體制下,作為金融部門對此基本是沒有興趣的。

        (14)宅基地眼下唯一可以流轉(zhuǎn)的出路,就是進城農(nóng)民自愿放棄,由政府出資補助其在城市購房的合理資費。

        (15)既然實施住房財產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓試點,可否試行劃斷時間,今后所有宅基地一律不再無償取得,以體現(xiàn)有償轉(zhuǎn)讓的公平性,但這需要頂層設(shè)計出大政策。

        可見,農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓,存在著巨大的現(xiàn)實迷團,需要在實踐中審慎、細致、深入、廣泛地探索研究。

        2.經(jīng)營性建設(shè)用地。

        主要指過去鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。

        3.公益性用地。

        這里可做的文章不多,目前經(jīng)過撤點并校后有些學(xué)校閑置、撤并村莊后有些公房閑置、交通改道后有些道路廢用等是否可以探索改為集體經(jīng)營性建設(shè)用地,值得研究。

        生態(tài)地 主要包括林地、草地和濕地。

        生態(tài)地是全社會共有的,誰都必須按主體功能區(qū)規(guī)劃予以保護,誰都無權(quán)亂占亂用。

        人世間的事,其實就是處理好三態(tài):一是心態(tài),即人與自我的關(guān)系;二是世態(tài),即人與人的關(guān)系;三是生態(tài),人與自然的關(guān)系。改革開放以來的最大變化就是人與人、人與物、人與自然之間的關(guān)系發(fā)生了根本性的變化,由見人就批變?yōu)橐匀藶楸?;由以窮為榮變?yōu)橐愿粸闃s;由人定勝天變?yōu)楹椭C相處、天人合一。

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