劉 秀 光

(廣東白云學(xué)院 國際經(jīng)濟與貿(mào)易系，廣東 廣州 510450)

一、引言

政策信譽是指政策制定者(政府)的政策目標(biāo)與公眾的政策目標(biāo)預(yù)期的統(tǒng)一。換言之，政府承諾與公眾期待的統(tǒng)一就構(gòu)成了政策信譽，或者說政策信譽就是政府承諾與公眾期待兩者的平衡。否則，兩者不能實現(xiàn)統(tǒng)一就是政策信譽失衡。如果政府將房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)建立在現(xiàn)實條件基礎(chǔ)上，并且能夠?qū)崿F(xiàn)承諾，而公眾政策目標(biāo)預(yù)期也是符合(而不是超越)現(xiàn)實條件的期待，即構(gòu)成房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策信譽。

不過，即使房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控具有政策信譽，也不等于政府的政策目標(biāo)與政策措施是完美無缺的，也不能保證滿足所有人的期待。因為一部分需求者想購買住房，但由于在現(xiàn)有價格水平上沒有支付能力而不得不“望房興嘆”；一部分房地產(chǎn)商想賣出更多的住房，但由于現(xiàn)有的房價沒有達到預(yù)期則將“捂盤惜售”。所以，政策信譽只是表明在一定時期或者一定范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)與大多數(shù)人政策目標(biāo)預(yù)期的統(tǒng)一。

在國際范圍內(nèi)考察，也并不是所有人在任何條件下對住房需求都有支付能力。因此，政府需要采取多種政策調(diào)控房價最大限度地滿足社會的住房需求。例如，為滿足低收入階層的住房需求，美國一些地方政府規(guī)定在住宅小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)中，必須將一定比例的住房留作低價房；日本政府自20世紀(jì)60年代開始制定國民住宅計劃，把保障房開發(fā)和建設(shè)作為主體，并且主要面向中低收入家庭出售或者出租；法國政府規(guī)定各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租住房，廉租住房建設(shè)減少了人們對商品住房的需求，使房價處于穩(wěn)定狀態(tài)；墨西哥在城市化進程中，大量農(nóng)村人口涌入城市，中低收入人口的住房問題成為影響社會穩(wěn)定的關(guān)鍵，為此，墨西哥政府采取了向低收入階層傾斜的住房政策。

但是，如果政府對房地產(chǎn)市場的政策安排不當(dāng)，市場秩序?qū)⒊霈F(xiàn)混亂。例如，在美國1982～1984年間的建筑熱，導(dǎo)致美國各地的建筑面積急劇增多而空房率持續(xù)居高不下，包括紐約在內(nèi)的全國27個主要城市都有類似的現(xiàn)象，出現(xiàn)這些現(xiàn)象的重要原因，是里根政府稅制改革存在缺陷。1981年里根總統(tǒng)簽署《經(jīng)濟復(fù)興稅法》，其目的在于從稅制方面來提高對不動產(chǎn)投資的熱情，促進經(jīng)濟的復(fù)蘇，但結(jié)果卻是對泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生起到了推波助瀾的作用[1]。

本文通過回顧我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策目標(biāo)的演變過程，分析其中的政策信譽及其信譽失衡問題，以探尋房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生信譽失衡的原因。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策回顧

自1998年提出“加強房地產(chǎn)價格調(diào)控”以來，我國政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控采取了多種政策措施。在政策工具上，既有激烈的存款準(zhǔn)備金率，也有溫和的不動產(chǎn)信用控制，還有對住房銷售和購買的多種稅率調(diào)整；在管理手段上，既有總需求管理(如提高第二套以上住房貸款首付款比例)，又有總供給管理(如加大經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè))。盡管這些宏觀調(diào)控政策都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過不同程度的影響，甚至有些政策措施在短期內(nèi)效果非常顯著，然而，在一系列政策措施實施之后，房價變動的總趨勢依然是持續(xù)上漲，這就是房地產(chǎn)市場的“宏觀調(diào)控悖論”[2]。

筆者匯總了自2002年以來政府出臺的具有代表性的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，并將政策目標(biāo)與市場表現(xiàn)做了比較(見表1)。

表1 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策及市場表現(xiàn)

續(xù)表1

三、政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變與政策信譽問題

(一)宏觀調(diào)控政策目標(biāo)及其轉(zhuǎn)變

1.國發(fā)[1998]23號文與國發(fā)[1998]34號文——政府承諾與公眾期待的統(tǒng)一

1998年中央政府頒布了兩個重要文件，一個是《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號，簡稱23號文，下同)，另一個是《關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見》(國發(fā)[1998]34號，簡稱34號文，下同)。

23號文要求：自通知發(fā)布之日起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。34號文件要求：加強對房地產(chǎn)市場價格總水平的調(diào)控，建立與住房供應(yīng)新體系相適應(yīng)的住房價格體系，要以保持經(jīng)濟適用住房價格的穩(wěn)定為重點，做好房地產(chǎn)價格調(diào)控和住房價格新體系的建立工作。

可見，23號文和34號文包含著滿足公眾的住房需求和控制房價的“雙重主題”，前者是為了獲得何種等級的住房，后者是為了獲得穩(wěn)定的住房價格。并且兩個文件至少在邏輯起點上體現(xiàn)了政府承諾與公眾期待的統(tǒng)一，因為住房問題既是經(jīng)濟問題，更是重要的民生問題，雖然居者有其屋并不表明所有人都擁有產(chǎn)權(quán)屬于自己的住房，但讓所有人都有安身之所是政府和人民的共同期待。同時，23號文和34號文關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基本取向，更偏重于政府干預(yù)而不是市場競爭。

2.國發(fā)[2003]18號文——宏觀調(diào)控政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變的重要標(biāo)志

2003年8月，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號，簡稱18號文，下同)的頒布，是國家宏觀調(diào)控政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變的標(biāo)志。改變住房供應(yīng)體系和放棄以保持經(jīng)濟適用住房價格穩(wěn)定為重點，是18號文最核心的內(nèi)容，也是時間一致性政策向相機抉擇政策的轉(zhuǎn)變。

出臺18號文的背景是，一方面，自2001年下半年起我國房地產(chǎn)市場投資量和交易量快速增長，房價大幅提升，市場出現(xiàn)了明顯過熱的跡象。另一方面，政府認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)作為國民消費的重要領(lǐng)域和社會經(jīng)濟的重要增長點，如果不能持續(xù)健康發(fā)展勢必影響經(jīng)濟增長，由此使政府面臨兩難處境并產(chǎn)生巨大壓力，也迫使政府試圖通過轉(zhuǎn)變政策目標(biāo)解決這些問題和矛盾。

(二)宏觀調(diào)控政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變帶來的不良后果

1.政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變導(dǎo)致房價持續(xù)上漲

18號文將23號文和34號文的“以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”及“以保持經(jīng)濟適用住房價格的穩(wěn)定為重點”的政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)椋骸爸鸩綄崿F(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，“經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，廉租住房建設(shè)要形成“以財政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金”的結(jié)構(gòu)。

盡管23號文和34號文將經(jīng)濟適用住房及廉租住房建設(shè)擺的位置很高，多年來政府也一直在加大經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)力度，但是，經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)是一個長期問題，面對巨大的住房需求和持續(xù)上漲的房價，經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)數(shù)量并不能對房價產(chǎn)生實質(zhì)性影響。根據(jù)國家統(tǒng)計局《2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》提供的數(shù)據(jù)，2012年新開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房1 043萬套(戶)，基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房432萬套。這432萬套保障性住房，相對于規(guī)模巨大的住房需求群體而言，短期內(nèi)對總體房價的影響也是微乎其微。不過，城鎮(zhèn)保障性安居工程作為穩(wěn)定房價和安居保障的長遠(yuǎn)目標(biāo)，必須堅定不移地進行下去。

18號文將“滿足公眾不同等級住房的需求”和“控制房價”的“雙重主題”，轉(zhuǎn)向“重點強調(diào)調(diào)控房價”，其政策目標(biāo)的初衷是“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”，而房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的最終目的，是最大限度地滿足公眾的住房需求。但是此后，房價持續(xù)上漲成為房地產(chǎn)市場的主旋律，這就不能不讓公眾對政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變以后的政策效力產(chǎn)生疑問。

用18號文頒布8年后即2011年不同社會群體的收入水平與房價收入比(見表2)，可以說明政策目標(biāo)的轉(zhuǎn)變對“控制”、“抑制”直至“遏制”房價的實際效果并不理想。

表2 2011年不同社會群體的收入水平與房價收入比

2.政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變后公眾政策目標(biāo)預(yù)期的改變

雖然政策目標(biāo)是政策制定者向公眾傳達的觀念和信息，但這些觀念和信息將轉(zhuǎn)化為公眾的行為。當(dāng)政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變之后，公眾政策目標(biāo)預(yù)期也將隨之改變。根據(jù)23號文和34號文的政策目標(biāo)，公眾政策目標(biāo)預(yù)期是能夠在各自不同的收入水平上得到廉租住房、經(jīng)濟適用住房和不同等級的商品住房。但是，18號文頒布以后房價持續(xù)上漲(由2003年同比上漲3.8%驟增至2004年同比上漲14.4%)，房價的這種變動態(tài)勢昭示公眾，他們原有的政策目標(biāo)預(yù)期需要迅速改變。

實際上，無論是“最低收入家庭”和“中低收入家庭”，還是“其他收入高的家庭”，其新的政策目標(biāo)預(yù)期可以概括為超前購房透支需求、投資和投機獲利的預(yù)期逐漸強烈以及對住房需求的非理性行為等三種形式。具體地說，超前購房透支需求是住房消費者為了應(yīng)對房價預(yù)期不斷上漲，便通過透支未來購房需求提前進行購房，以減少未來購房支出；投資者購房是為了在房價不斷上漲時實現(xiàn)房產(chǎn)升值或者獲得更高的投資回報，投機者購房則是為了通過房價炒作，在低買高賣中獲得投機收益；住房需求的非理性行為是住房消費者為規(guī)避購房政策限制，通過“假離婚”等非理性方式獲得購房資格及購房貸款優(yōu)惠的行為。無論哪一種類型的購房行為，都是助推房價不斷走高的作用力，也是政府調(diào)控政策效力的反作用力。

3.房地產(chǎn)業(yè)沒有真正發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)的作用

18號文將房地產(chǎn)業(yè)確定為我國“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。所謂支柱產(chǎn)業(yè)是對國民經(jīng)濟具有引導(dǎo)和推動作用的產(chǎn)業(yè)，也是重在產(chǎn)值和利潤的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的引導(dǎo)和推動作用毋庸置疑，例如，2008年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員在評價房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻時指出，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%[3]。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻超過13%，如果加上房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動消費對GDP的拉動，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的總貢獻率甚至超過20%[4]。

在肯定房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的重要作用的同時，如何認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的高產(chǎn)值和高利潤？房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平居高不下，多次居于中國十大暴利行業(yè)首位，并由此在短時間內(nèi)造就了許多富豪，遙遙領(lǐng)先于其他行業(yè)。然而，房地產(chǎn)業(yè)的高產(chǎn)值和高利潤很難說是完全憑借參與市場競爭獲得的。首先，房地產(chǎn)業(yè)是一個科技含量不高的產(chǎn)業(yè)，人力資本收益在其全部收益中所占比重并不高。其次，房地產(chǎn)的開發(fā)資金主要來自金融機構(gòu)的貸款，而不是自有資本。最重要的因素是，政府賦予了房地產(chǎn)商對土地資源的壟斷。就此來說，政策目標(biāo)的關(guān)鍵并不在于將房地產(chǎn)業(yè)確定為支柱產(chǎn)業(yè)本身，而在于如何推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，真正發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟社會發(fā)展的作用。

(三)對宏觀調(diào)控政策選擇的反思

1.既然宏觀調(diào)控政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變導(dǎo)致一系列不良后果，那么政府應(yīng)該如何干預(yù)房地產(chǎn)市場？

就人多地少這一特殊國情而言，中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是一個既需要市場競爭又需要政府干預(yù)的市場，并且是一個更需要偏重政府干預(yù)的市場。但是，政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場以及如何將住房的結(jié)構(gòu)、價格和數(shù)量調(diào)控在盡可能合理的水平，是擺在各級政府面前的重要課題。因此，需要對18號文下發(fā)之后房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)進行反思：為什么在宏觀調(diào)控政策執(zhí)行過程中，為修正一些政策缺陷頒布新的政策，反而帶來了新的政策缺陷。這既說明政府調(diào)控市場的能力需要加強，同時又證實即使政府選擇靈活性的相機抉擇政策，如果政策安排不當(dāng)，其政策缺陷仍然難以避免。

假定各級政府對中央政府“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”和“建立與住房供應(yīng)新體系相適應(yīng)的住房價格體系”的政策目標(biāo)堅定不移，并且公眾相應(yīng)地根據(jù)這一政策目標(biāo)制定了住房需求計劃或者決定，那么，公眾的超前購房透支需求、投資和投機獲利的預(yù)期以及諸多非理性購房行為或許不會如此強烈。然而，當(dāng)政府面臨宏觀經(jīng)濟形勢變化(包括國際金融危機、經(jīng)濟增長減速以及住房供給和需求沖擊的短期壓力等)卻不斷轉(zhuǎn)變宏觀調(diào)控政策目標(biāo)，這種轉(zhuǎn)變導(dǎo)致出現(xiàn)“宏觀調(diào)控悖論”，公眾因此開始懷疑政府的承諾，并放棄了原有的期待，政策信譽失衡也因此就顯現(xiàn)出來。

2.在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的選擇問題上，是選擇一致性政策還是選擇相機抉擇政策？

時間一致性政策路徑優(yōu)于相機抉擇政策路徑的結(jié)論，其前提條件是只對于可預(yù)料的事件才成立，并且適用于所有潛在結(jié)果的客觀概率都已知的靜態(tài)環(huán)境中[5]。對于各國房地產(chǎn)的價格變動而言，無論是歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)還是現(xiàn)實狀況都表明，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，房地產(chǎn)的價格是剛性的或者逐步上漲的，這是房地產(chǎn)價格變動的一般規(guī)律。

對于房地產(chǎn)價格變動的一般規(guī)律，都是“可預(yù)料的事件”和“已知”的。既然如此，房價可預(yù)期的上漲作為一個常量，完全能夠通過實施強有力的政策措施，將房價保持在相對穩(wěn)定的水平。因此，在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十多年的宏觀調(diào)控之后，反思宏觀調(diào)控政策在時間一致性政策與相機抉擇政策之間轉(zhuǎn)變，及其政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變之后所產(chǎn)生的政策信譽失衡后果，對當(dāng)前和今后政策目標(biāo)的選擇和執(zhí)行仍有一定的參考價值。

四、地方政府履責(zé)與政策信譽問題

一般地說，如果價格在合理的區(qū)間上漲，不僅不會對經(jīng)濟社會發(fā)展造成損害，還會有利于經(jīng)濟社會的發(fā)展。反之，如果價格上漲超出了經(jīng)濟社會能夠承受的區(qū)間，以致于出現(xiàn)市場泡沫和虛假繁榮，就一定會對經(jīng)濟社會的發(fā)展帶來危害。因此，中央政府在十多年間反復(fù)要求各級地方政府對控制房價負(fù)責(zé)，要求建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度，加強對所轄城市的督查、考核和問責(zé)。但是，有兩大癥結(jié)嚴(yán)重阻礙著各級地方政府履行自己應(yīng)盡的職責(zé)，這兩大癥結(jié)就是“土地財政”和“市場綏靖立場”，前者可能與政策安排有關(guān)，后者是地方政府對市場的妥協(xié)行為。

(一)地方政府的土地財政問題

關(guān)于土地財政問題在理論界已經(jīng)形成共識并為公眾所熟知，土地財政常被地方政府作為發(fā)展地方經(jīng)濟的一種工具。由于土地財政源自土地出讓金及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費收入，因此這也激勵著地方政府出讓土地的熱情，而土地出讓金暴漲直接拉動房價上漲。

而基于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策信譽問題，我們關(guān)注的是地方政府如何制造壟斷及其與房地產(chǎn)商的“合謀”行為。地方政府在出讓土地的過程中充分利用市場競爭的優(yōu)勢，采用拍賣方式出讓住房建設(shè)用地，因此，土地資源越稀缺，土地出讓競爭越激烈，土地出讓價格就越高，地方政府獲得的土地出讓金就越豐厚。

隨著土地出讓過程中自由競爭的結(jié)束，房地產(chǎn)市場的壟斷競爭甚至寡頭壟斷就得以產(chǎn)生，因而，得到土地的房地產(chǎn)商就自然成為所得土地的壟斷者。可見，就控制土地資源而言，是地方政府在房地產(chǎn)市場制造了一種壟斷。作為土地壟斷者的房地產(chǎn)商，將土地出讓金轉(zhuǎn)嫁到房價中并且由此抬高了房價，因此，房價持續(xù)上漲的“板子”不能只打在房地產(chǎn)商身上，地方政府才是房價持續(xù)上漲的主要推手。

地方政府為什么對土地出讓有如此高的熱情，觀點之一是因為1994年實行的分稅制使地方財政收入減少，才迫使地方政府出讓土地以補充地方財政收入。如果根本原因在于此，就應(yīng)該修正政策安排或者糾正政策偏向，從而從根本上推動控制房價政策目標(biāo)的實現(xiàn)。

中國共產(chǎn)黨十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，改革財稅體制建立現(xiàn)代財政制度，這能否從根本上解決土地財政問題仍值得期待。

(二)地方政府的市場綏靖立場

所謂市場綏靖立場，是指地方政府改變既定的政策目標(biāo)，對市場采取妥協(xié)行為。市場綏靖立場集中表現(xiàn)為政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控采取“松綁”措施，包括放松“限價令”和放寬“限購令”。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫跡象的時候，地方政府便會對房地產(chǎn)市場采取市場綏靖立場。

廣東省中山市自2012年1月22日開始，將該市商品房的限價從原來的5 800元/平方米上調(diào)至6 590元/平方米，因此成為全國首個放松“限價令”的城市[6]。無獨有偶，浙江省溫州市成為全國首個放寬“限購令”的城市。該市人民政府《關(guān)于落實住房限購政策有關(guān)問題的通知》(2011年)曾經(jīng)規(guī)定，自2011年3月14日起，本市戶籍居民家庭以及能夠提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭只能新購買1套商品住房(含存量住房)。而當(dāng)2011年9月以來溫州市房價連續(xù)22個月同比下降(這本來是房價數(shù)年上漲的自然回調(diào))的時候，2013年8月中旬該市對限購政策進行微調(diào)：溫州市戶籍居民家庭如果已在本市區(qū)擁有第一套住房，可以再購買第二套市區(qū)住房，名下沒有住房的可以購買兩套住房。

地方政府對房地產(chǎn)市場采取市場綏靖立場的本意，也許是為了讓更多的人擁有住房，但結(jié)果卻是推動房價持續(xù)上漲，對那些沒有支付能力的購房需求者來說反而產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”，同時，公眾對地方政府的市場綏靖立場，總會認(rèn)為是地方政府為了增加GDP顯示其政績。

中央政府雖然多次明確表示堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，反復(fù)要求各級地方政府對控制房價負(fù)責(zé)并由省政府負(fù)總責(zé)，但是房價并沒有控制在合理的范圍，而地方政府也并沒有表示對此如何負(fù)責(zé)，這也許是多年來政府控制房價“雷聲大雨點小”、“聲勢轟轟烈烈而成效不明顯”的主要原因。

五、結(jié)語

綜上所述，如果政策目標(biāo)與公眾政策目標(biāo)預(yù)期相統(tǒng)一就構(gòu)成政策信譽，否者就是政策信譽失衡。

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策目標(biāo)從時間一致性政策向相機抉擇政策的轉(zhuǎn)變，并沒有實現(xiàn)政府承諾與公眾期待的統(tǒng)一。地方政府的土地財政和市場綏靖立場，是阻礙地方政府盡職盡責(zé)控制房價的兩大癥結(jié)。政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變和地方政府履責(zé)不力，是造成政策信譽失衡的主要原因。

為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓房價穩(wěn)定在合理的區(qū)間，我國政府需要重新審視房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，提高政策的科學(xué)性和有效性，而各級地方政府作為控制房價政策的執(zhí)行者，應(yīng)嚴(yán)格落實考核問責(zé)制度，認(rèn)真履行自身職責(zé)。

[1] 宮崎義一．泡沫經(jīng)濟的經(jīng)濟對策——復(fù)合蕭條論[M]．陸華生，譯．北京：中國人民大學(xué)出版社，2000：63-67．

[2] 劉秀光．房地產(chǎn)市場的“宏觀調(diào)控悖論”及其糾正[J]．長白學(xué)刊，2010(5)：100-104．

[3] 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率保持2個百分點以上[EB/OL]．(2008-03-17)[2013-09-20].http：//news．qq．com/a/20080317/002037．htm．

[4] 正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻[EB/OL]．(2010-02-08)[2013-09-22].http：//soufun．com/news/2010-02-08/3082473．htm．

[5] 杰格迪什·漢達．貨幣經(jīng)濟學(xué)[M]．郭慶旺，劉曉路，陳衛(wèi)東，譯．北京：中國人民大學(xué)出版社，2005：335．

[6] 廣東中山成為今年以來全國首個放松限價令的城市[EB/OL]．(2012-02-13)[2013-09-22].http://sy.house.sina.com.cn/esf/2012-02-13/081186796.shtml．