武婕

摘要：隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的不斷改善，相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)也有了一定程度和規(guī)模的拓展，針對(duì)此種行業(yè)的特殊發(fā)展性質(zhì)以及相關(guān)的所得稅控制效率，需要進(jìn)行和諧的統(tǒng)一安排，進(jìn)行一定規(guī)格的報(bào)表制定，確保必要數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確參考價(jià)值；但實(shí)際關(guān)于納稅申報(bào)表的呆板僵化模式與地產(chǎn)稅收較高靈活性的現(xiàn)實(shí)沖擊，使得實(shí)際的會(huì)計(jì)資料記錄無(wú)法實(shí)現(xiàn)積極的回應(yīng)效果。因此，需要結(jié)合先進(jìn)的技術(shù)處理信息與經(jīng)濟(jì)合理計(jì)算經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行必要的改革處理，確保關(guān)于地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作的積極落實(shí)效果，保證報(bào)表填制的實(shí)際操作程序的規(guī)劃效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)預(yù)售 財(cái)稅管理 納稅申報(bào)附表 填寫(xiě)程序規(guī)范 探討

房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的規(guī)劃流程中往往結(jié)合實(shí)際的會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)進(jìn)行明文規(guī)定，確保實(shí)際財(cái)稅處理模式在預(yù)售規(guī)程中的合理界定；企業(yè)接收預(yù)售款項(xiàng)之后，針對(duì)不符合收入的實(shí)際確認(rèn)要求的方案及申報(bào)表不予回應(yīng)，只是作為負(fù)債預(yù)收賬款的記錄模式存在，等到房屋真正交付到購(gòu)買主體時(shí)在進(jìn)行后期的確認(rèn)程序。預(yù)售收入中的營(yíng)業(yè)稅額及必要的土地增值稅款等需要滿足必要的稅費(fèi)統(tǒng)計(jì)，保證營(yíng)業(yè)稅金以及附加收入的核定，這是進(jìn)行整體報(bào)表以及財(cái)稅管理工作的重要手段，需要結(jié)合系統(tǒng)的規(guī)劃程序進(jìn)行清晰透徹的安排。

一、整體的納稅申報(bào)附表的填寫(xiě)要求

（一）預(yù)繳申報(bào)

根據(jù)國(guó)家具體規(guī)定的納稅申報(bào)程序進(jìn)行實(shí)際報(bào)表與舊表的對(duì)比，根據(jù)內(nèi)部模式的變化形態(tài)估計(jì)，將關(guān)于填報(bào)企業(yè)的預(yù)繳稅申情況進(jìn)行統(tǒng)籌的安排處理，保證實(shí)質(zhì)性變化的及時(shí)發(fā)現(xiàn)，同時(shí)結(jié)合整體控制政策的緊扣鏈接效果，保證實(shí)際流程的科學(xué)合理價(jià)值。但實(shí)際操作過(guò)程中，針對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)性化問(wèn)題仍未做到清晰透徹的了解，因此具體的季度申報(bào)表的填寫(xiě)工作還是要依據(jù)現(xiàn)實(shí)因素進(jìn)行必要的變通處理。

內(nèi)部的利潤(rùn)總額在報(bào)表的分析過(guò)程中會(huì)有一定規(guī)模的體現(xiàn)，主要是涉及的會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額與銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金，以及必要的附加資金周轉(zhuǎn)狀況等進(jìn)行統(tǒng)一的管理，填表內(nèi)容也是針對(duì)土地增值稅以及季度稅金積累進(jìn)行收入條件的確定，在往來(lái)賬目以及相關(guān)增值配比模式的作用下，面對(duì)會(huì)計(jì)損益的綜合效果在預(yù)繳稅金相關(guān)利潤(rùn)扣除的優(yōu)惠政策作用的實(shí)現(xiàn)效果，進(jìn)行科學(xué)的全面分析。因此，內(nèi)部的稅金扣除調(diào)整手段需要根據(jù)預(yù)售前的實(shí)際綜合稅款金額進(jìn)行一定的聯(lián)系處理。而在分析填表的具體流程中，需要填寫(xiě)未完工收入值與預(yù)計(jì)毛利率的乘機(jī)最終值，通過(guò)分析后的投資效益與股息紅利預(yù)計(jì)的差額計(jì)算處理確定貸方稅款的實(shí)際發(fā)生額界定；其中，具體包含的年度為彌補(bǔ)虧損數(shù)以及季度實(shí)效繳稅作用下的累積補(bǔ)虧額的差值，并以此明確地產(chǎn)行業(yè)涉及的所得稅彌補(bǔ)虧損明細(xì)表的規(guī)劃與填寫(xiě)流程，實(shí)現(xiàn)整體預(yù)售的具體財(cái)稅管理效益，保證具體參考依據(jù)的精準(zhǔn)價(jià)值水平。

（二）年度會(huì)算清繳

關(guān)于整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的匯算清繳流程，有著不同與其他行業(yè)申報(bào)表的特殊性質(zhì)，主要涉及的內(nèi)容包括毛利調(diào)整、預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加土地增值稅調(diào)整策略、實(shí)際業(yè)務(wù)招待費(fèi)用和廣告宣傳費(fèi)的扣除。整個(gè)功能及報(bào)表填寫(xiě)流程必須滿足一定的系統(tǒng)規(guī)劃處理流程的界定，因此在進(jìn)行符合一般行業(yè)的填表標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，需要結(jié)合三個(gè)方面的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)際調(diào)整工序的編排。

關(guān)于預(yù)計(jì)毛利額的調(diào)整，是在地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行未完工年度預(yù)收款的估計(jì)過(guò)程中，進(jìn)行實(shí)際銀行借貸的數(shù)據(jù)記錄以及必要的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)在未售完房產(chǎn)規(guī)模中的收入狀況評(píng)估，然后按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在不同季度的實(shí)際數(shù)額進(jìn)行應(yīng)納稅額的科學(xué)評(píng)估和確認(rèn)；而關(guān)于預(yù)繳稅金的調(diào)整規(guī)模和形式主要是根據(jù)整個(gè)行業(yè)在未完工年度需要繳納的營(yíng)業(yè)稅以及附加土地增值稅的數(shù)值分析，進(jìn)行銀行存貸與實(shí)際應(yīng)繳稅金的會(huì)計(jì)處理，還可以進(jìn)行實(shí)際應(yīng)繳稅款與長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的相關(guān)會(huì)計(jì)方式計(jì)算處理，結(jié)合這兩種預(yù)繳稅金的會(huì)計(jì)損益科目的核算，使得企業(yè)在進(jìn)行繳稅前的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)稅款可以予以免除，因此可以進(jìn)行必要的納稅調(diào)減處理，在進(jìn)行申報(bào)表的填寫(xiě)環(huán)節(jié)中，需要進(jìn)行方案的自行選擇，實(shí)現(xiàn)地方稅款省份的明確界定或否，實(shí)現(xiàn)人為控制手段在實(shí)際報(bào)表中的靈活運(yùn)用，保證必要的預(yù)繳稅金的科學(xué)計(jì)算依據(jù)。同時(shí)，在進(jìn)行三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)調(diào)整的過(guò)程中，必須根據(jù)正式簽訂的銷售合同作用下的收入水平進(jìn)行清楚的規(guī)定，確認(rèn)銷售收入的全面實(shí)現(xiàn)。注意在整個(gè)未完工的年度期限里，相關(guān)的地產(chǎn)公司自身的收入水平已經(jīng)得到確立，而與之作用下的三項(xiàng)具體費(fèi)用也允許進(jìn)行稅前扣除，實(shí)現(xiàn)整體納稅申報(bào)流程在財(cái)稅處理工作方面的積極意義。但實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中，會(huì)面臨現(xiàn)有的納稅申報(bào)表的規(guī)格模式的局限，使得企業(yè)不得不進(jìn)行一定的變通處理，這類模式的處理方案需要結(jié)合實(shí)際的因素進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。因此，對(duì)于符合條件的預(yù)售收入以及年度報(bào)表的填寫(xiě)根據(jù)不同地區(qū)的房產(chǎn)規(guī)格有著不同的展現(xiàn)形式，其中也有著根據(jù)當(dāng)年取得的預(yù)售收入規(guī)定下的計(jì)稅毛利率進(jìn)行預(yù)計(jì)利潤(rùn)的計(jì)算，保證附表特殊位置的填寫(xiě)處理工作完成，而會(huì)計(jì)確認(rèn)的預(yù)售款作為實(shí)際計(jì)算基礎(chǔ)的扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)的實(shí)際內(nèi)容要在附表三第40行第4列進(jìn)行特別的注明，保證預(yù)售款項(xiàng)在計(jì)算扣除金額的合理性質(zhì)，這只是實(shí)際內(nèi)容的一部分，關(guān)于其他填表的模式還是相對(duì)復(fù)雜一些，需要深度的討論之后進(jìn)行確認(rèn)，因此暫不做詳細(xì)的分析。

二、完工年度事宜總結(jié)

（一）季度預(yù)繳

結(jié)合營(yíng)業(yè)收入和成本的對(duì)比，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)部的直接取數(shù)，分析季度結(jié)轉(zhuǎn)收入的具體水平，其中實(shí)際的稅款取數(shù)于上年匯繳申報(bào)表中預(yù)繳稅金的調(diào)減數(shù)波動(dòng)。在完工年度，關(guān)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售房款滿足會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件的形式進(jìn)行附加資金的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)損益中的直接體現(xiàn)。這一階段中，由于未完工年度在預(yù)繳稅金的扣除已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，這就要在完工年度中進(jìn)行曾經(jīng)調(diào)減數(shù)額的轉(zhuǎn)回，避免造成重復(fù)扣除，損害整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行前年度虧損的彌補(bǔ)中，結(jié)合以前年度未彌補(bǔ)虧損數(shù)與本年度預(yù)繳時(shí)已累計(jì)補(bǔ)虧額的差額計(jì)算進(jìn)行上一年匯繳申報(bào)表附表的指導(dǎo)輔助，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年的計(jì)算填報(bào)工作。

（二）關(guān)于匯算清繳的調(diào)整

在完工年度，會(huì)計(jì)角度上經(jīng)過(guò)預(yù)收房款的合理確認(rèn)，實(shí)現(xiàn)成本結(jié)轉(zhuǎn)。在整個(gè)企業(yè)的所得稅上，應(yīng)該針對(duì)計(jì)稅成本以及銷售過(guò)程中的實(shí)際毛利額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額分析，同時(shí)計(jì)入本年度應(yīng)繳納的稅額資料中，其中涉及的個(gè)性申報(bào)，實(shí)現(xiàn)未完工年度調(diào)整數(shù)據(jù)的合理轉(zhuǎn)回。

在進(jìn)行預(yù)計(jì)毛利額的調(diào)整工作上，企業(yè)關(guān)于完工年度的會(huì)計(jì)處理主要憑借預(yù)收賬款與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入以及主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和存貨的現(xiàn)實(shí)借貸聯(lián)系關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)的對(duì)比分析。在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)方面。需要將以前年度涉及的預(yù)計(jì)毛利額轉(zhuǎn)回的調(diào)增行為作為本年度未完工年度附表的填寫(xiě)依據(jù)，在調(diào)整項(xiàng)目的明細(xì)表中進(jìn)行房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)第三列填報(bào)的處理。注意配合調(diào)減金額在附表中的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入具體計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)分布狀況；在進(jìn)行預(yù)繳稅金的調(diào)整主要是在完工年度進(jìn)行預(yù)繳稅金在主營(yíng)業(yè)務(wù)附加稅金與應(yīng)繳稅金的聯(lián)系效果進(jìn)行分析，保證在完工年度內(nèi)的預(yù)交稅金在會(huì)計(jì)損益科目?jī)?nèi)部的核算過(guò)程，結(jié)合完工年度的特性結(jié)合效果，滿足必要的預(yù)繳稅金在所得稅的扣除條件，所以，在涉及預(yù)繳稅金內(nèi)部的納稅增調(diào)處理的活動(dòng)中，注意避免重復(fù)扣除行為的發(fā)生。在房地產(chǎn)稅改革作用下的統(tǒng)一稅制與整合稅種的作用下，結(jié)合整體產(chǎn)業(yè)的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行計(jì)稅依據(jù)的全面提供，實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)業(yè)價(jià)值與納稅人承擔(dān)能力的客觀反映效果，涉及的具體的價(jià)值評(píng)估在進(jìn)行現(xiàn)行產(chǎn)稅制度的計(jì)稅依據(jù)不合理的解決效果上有著積極的意義。主要借助報(bào)表一次性的土地出讓變化記錄具體弱化地方政府推高房?jī)r(jià)的行為，保證房?jī)r(jià)的理性價(jià)值回歸效果，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部相關(guān)稅額的科學(xué)分類與管理，切實(shí)提高財(cái)稅管理水平在房地產(chǎn)預(yù)售內(nèi)部的實(shí)現(xiàn)程度。

三、結(jié)束語(yǔ)

整個(gè)規(guī)模作用下的房產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)中的具體事項(xiàng)安排，主要針對(duì)實(shí)際的會(huì)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)以及現(xiàn)下國(guó)家規(guī)定的預(yù)售業(yè)務(wù)內(nèi)部的稅款處理規(guī)定進(jìn)行差異性質(zhì)的界定，實(shí)現(xiàn)在具體優(yōu)惠政策下的最優(yōu)方案的選擇，保證在行業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)與稅務(wù)管理工作的深入落實(shí)效果，實(shí)現(xiàn)具體年度納稅申報(bào)附表的全面記錄，確保經(jīng)過(guò)一定程度的稅款上繳后的經(jīng)濟(jì)效益水平的全面維持。

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