怎樣優(yōu)選土地增值稅繳納方案

問(wèn)：我公司專(zhuān)門(mén)從事普通住宅商品房開(kāi)發(fā)。2013年9月2日，我公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金7000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本12050萬(wàn)元，管理費(fèi)用500萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用600萬(wàn)元，利息支出為l000萬(wàn)元（符合稅法規(guī)定），其中40萬(wàn)元為銀行罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。城建稅稅率?%，印花稅稅率為0.5‰、教育費(fèi)附加征收率為3%。河南省人民政府規(guī)定，允許扣除的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為l0%。我公司營(yíng)銷(xiāo)部在制定售房方案時(shí)，擬定了兩個(gè)方案。方案一：銷(xiāo)售價(jià)格為平均售價(jià)3500元／平方米；方案二：銷(xiāo)售價(jià)格為平均售價(jià)3488元／平方米。請(qǐng)問(wèn)，哪個(gè)方案對(duì)我公司更為有利？為什么？

河南永成萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì) 陳娟

答：為弄清哪個(gè)方案對(duì)你公司更為有利，應(yīng)先計(jì)算各方案下你公司應(yīng)納土地增值稅，然后比較一下稅前收益即可選出優(yōu)選方案。

方案一

計(jì)算扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：7000萬(wàn)元

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：12050萬(wàn)元

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：

（7000＋12050）×10%＝1905（萬(wàn)元）（4）稅金：

銷(xiāo)售收入：

91000×3500÷10000＝31850（萬(wàn)元）

營(yíng)業(yè)稅：

31850×5%＝1592.5（萬(wàn)元）

城建稅及教育費(fèi)附加：1592.5×（7%＋3%）＝159.25（萬(wàn)元）

印花稅：31850×0.5‰＝15.925（萬(wàn)元）

土地增值稅中可以扣除的稅金：

1592.5＋159.25＝1751.75（萬(wàn)元）

（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除金額：

（7000＋12050）×20%＝3810（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：

7000＋12050＋1905＋1751.75＋3810＝26516.75（萬(wàn)元）

增值額：

31850－26516.75＝5333.25（萬(wàn)元）

增值率：

5333.25÷26516.75＝20.11%＜50%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0%。

土地增值稅稅額：

5333.25×30%-26516.75*0%＝1599.98（萬(wàn)元）

方案二

計(jì)算扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：7000萬(wàn)元

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：12050萬(wàn)元

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：（7000＋12050）×10%＝1905（萬(wàn)元）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：

銷(xiāo)售收入：

91000×3488÷10000＝31740.80（萬(wàn)元）

營(yíng)業(yè)稅：

31740.80×5%＝1587.04（萬(wàn)元）

城建稅及教育費(fèi)附加：

1587.04×（7%＋3%）＝158.70（萬(wàn)元）

印花稅：

31740.80×0.5‰＝15.87（萬(wàn)元）

土地增值稅中可以扣除的稅金：

1587.04＋158.70＝1745.74（萬(wàn)元）

（5）房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除額：

（7000＋12050）×20%＝3810（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：

7000＋12050＋1905＋1745.74＋3810＝26510.74（萬(wàn)元）

增值額：

31740.80－26510.74＝5230.06（萬(wàn)元）

增值率：

5230.06÷26510.74×100%＝19.73%

本方案土地增值稅稅額免繳。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕第6號(hào)）第十一條的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。所以，第二種方案不繳納土地增值稅。

下面比較分析兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤(rùn)差額：

方案一所得稅前利潤(rùn)：

31850－（7000＋12050＋500＋600＋1000＋1592.5＋159.25＋1599.98）＝7348.27（萬(wàn)元）

方案二所得稅前利潤(rùn)：

31740.8－（7000＋12050＋500＋600＋1000＋1587.04＋158.70）=8845.06（萬(wàn)元）

上述計(jì)算涉及信息中提到的40萬(wàn)元銀行罰息，在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)是不能扣除的，但在企業(yè)所得稅前可以扣除，所以計(jì)算稅前利潤(rùn)沒(méi)有調(diào)整；其次，印花稅已經(jīng)列入管理費(fèi)用中，故不能再行單獨(dú)稅前扣除。

總之，方案二雖然降低了售價(jià)，但是由于免繳了土地增值稅，使得稅前利潤(rùn)較方案一為高，所以方案二對(duì)你公司更為有利。你公司可多獲得稅前利潤(rùn)差額：8845.06－7348.27＝1496.79（萬(wàn)元）。

蔣守彥