段與楊

（北京工商大學(xué)，北京 100000）

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義及特征

房地產(chǎn)市場(chǎng)包含廣義和狹義兩個(gè)層次的涵義。從狹義上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所；從廣義上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和[1,2]。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)[3]，它主要包含了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、房地產(chǎn)資金市場(chǎng)、房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)等在內(nèi)的有機(jī)體系，是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營、流通以及消費(fèi)在內(nèi)的運(yùn)營機(jī)制，是社會(huì)市場(chǎng)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中相對(duì)獨(dú)立而又具有明顯特性的專業(yè)化市場(chǎng)。本文所指的是廣義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競(jìng)爭規(guī)律等，但也有一般商品、勞務(wù)市場(chǎng)所不具備的特征，主要概括為以下三方面：

（一）與金融深度融合

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性行業(yè)，所需交易額巨大，房地產(chǎn)的供給和需求主體都難以獨(dú)自承擔(dān)，金融機(jī)構(gòu)的資金滲透于房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的方方面面。

（二）房地產(chǎn)屬性的多重化

房地產(chǎn)商品不僅具有消費(fèi)性還具有投資性以及投機(jī)性。

（三）政策的干預(yù)性強(qiáng)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響大，政府會(huì)通過財(cái)政政策、貨幣政策、信貸政策等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理、調(diào)控和監(jiān)督。

二、穩(wěn)定的基本含義

（一）有關(guān)“穩(wěn)定”的研究綜述

穩(wěn)定的本質(zhì)含義是指事物本身的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定或形態(tài)、狀態(tài)等在內(nèi)外部因素的影響下能夠自我修復(fù)完善、相對(duì)不變的狀態(tài)。將其衍生，用于金融、經(jīng)濟(jì)等專業(yè)領(lǐng)域時(shí)，具有以下含義：

經(jīng)濟(jì)學(xué)中穩(wěn)定主要用于描述經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)：一是穩(wěn)定指局部均衡或一般均衡的狀態(tài)，用以說明：盡管對(duì)經(jīng)濟(jì)體系有某種沖擊，使價(jià)格暫時(shí)偏離均衡水準(zhǔn)，但任能保證獲得一種均衡的價(jià)格或一整套均衡價(jià)格；二是穩(wěn)定指對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水準(zhǔn)波動(dòng)的一種規(guī)范分析方法；三是穩(wěn)定用于描述經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行的某種狀態(tài)，即以GDP、就業(yè)率、通貨膨脹率等指標(biāo)來劃分的經(jīng)濟(jì)周期，其波動(dòng)幅度趨于平緩。

金融學(xué)主要從以下兩個(gè)角度對(duì)穩(wěn)定進(jìn)行定義：一是穩(wěn)定是指具有平穩(wěn)性，即隨機(jī)過程理論和時(shí)間序列分析中一個(gè)過程的概率分布隨時(shí)間的變化而保持不變的狀態(tài)[4]。這種含義是穩(wěn)定用于金融時(shí)，對(duì)金融中的各個(gè)要素的穩(wěn)定進(jìn)行數(shù)理化描述，對(duì)變量的穩(wěn)定狀態(tài)進(jìn)行量化分析和界定。二是穩(wěn)定特指金融穩(wěn)定，這種定義是從整體的角度出發(fā)，對(duì)整體金融體系的穩(wěn)定進(jìn)行定義。關(guān)于金融穩(wěn)定，各學(xué)者從不同的角度提出了自己的理解，目前尚未形成統(tǒng)一的定論，概括起來，主要有以下觀點(diǎn)：

1.抵御沖擊說。Padoa-Schioppa(2003)認(rèn)為，金融穩(wěn)定是指金融體系能夠承受沖擊，并能把存款配置給投資和生產(chǎn)機(jī)會(huì)。

2.要素描述說。Crockett(1996)認(rèn)為，金融穩(wěn)定包括:關(guān)鍵性的金融機(jī)構(gòu)保持穩(wěn)定，公眾有充分信心認(rèn)為該機(jī)構(gòu)能履行合同義務(wù)而毋須干預(yù)或外部支持；關(guān)鍵性的市場(chǎng)保持穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)主體能以反映市場(chǎng)基本因素的價(jià)格進(jìn)行交易，且價(jià)格在基本面未變化時(shí)短期內(nèi)不會(huì)大幅波動(dòng)。MichaelFoot(2003)認(rèn)為，金融穩(wěn)定要具備以下條件:貨幣穩(wěn)定；就業(yè)水平接近自然就業(yè)率；對(duì)于經(jīng)濟(jì)中關(guān)鍵的金融機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)整體運(yùn)轉(zhuǎn)存在信心；經(jīng)濟(jì)中的實(shí)際資產(chǎn)或金融資產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格變化不會(huì)影響貨幣穩(wěn)定和就業(yè)水平。

3.金融功能說。德意志銀行(2003)認(rèn)為，金融穩(wěn)定是指一種穩(wěn)定的狀態(tài)，在此狀態(tài)下,金融體系能夠良好地履行其配置資源、分散風(fēng)險(xiǎn)、便利支付清算等經(jīng)濟(jì)職能。Schinasi(2004)認(rèn)為，只要金融體系能夠抗擊內(nèi)外沖擊導(dǎo)致的不平衡，繼續(xù)履行提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的職能，金融體系就處穩(wěn)定狀態(tài)。

4.管理系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)說。Whalen(1995),Kaufmann(1995)等認(rèn)為，維護(hù)金融穩(wěn)定要著力關(guān)注系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，避免金融危機(jī)的爆發(fā)。Schinasi(2004)認(rèn)為金融穩(wěn)定是金融風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)、配置和管理機(jī)制運(yùn)行良好并改進(jìn)經(jīng)濟(jì)績效的一種狀態(tài)。

5.金融不穩(wěn)定說。金融穩(wěn)定即指不存在金融不穩(wěn)定的狀態(tài)。Crockett(1997)認(rèn)為，金融不穩(wěn)定是指金融資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)或者金融機(jī)構(gòu)無法履行合同義務(wù)而可能破壞經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的情形。Roger Ferguson(2003)指出，金融不穩(wěn)定具有以下特征:一些重要的金融資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離經(jīng)濟(jì)基本面；金融市場(chǎng)的正常運(yùn)行及信貸的提供出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲；總支出嚴(yán)重偏離(或可能嚴(yán)重偏離)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)能力。

（二）穩(wěn)定的基本含義界定

從上述定義可以看出，在不同領(lǐng)域中，穩(wěn)定的字面含義雖有所變化，但其所蘊(yùn)涵的本質(zhì)卻是一致的，即一種連續(xù)的、變化發(fā)展的、相對(duì)靜止的狀態(tài)，指事物與外界環(huán)境相適應(yīng)，體系自身功能正常、能夠履行其自身職能，并能能夠抵御和化解內(nèi)外部沖擊，不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的良性更新、變化、發(fā)展的狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的界定

梳理已有文獻(xiàn)，本文認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展應(yīng)該包含以下方面：

第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展是一個(gè)連續(xù)的、動(dòng)態(tài)的概念，不是一個(gè)離散的、靜態(tài)的概念，并不需要房地產(chǎn)市場(chǎng)在任何時(shí)刻都保持最優(yōu)狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)周期運(yùn)動(dòng)的狀態(tài)（包括收縮和擴(kuò)展兩個(gè)階段、復(fù)蘇－繁榮－衰退－蕭條四個(gè)過程的全部或部分）。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成良性互動(dòng)關(guān)系。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)各組成要素自身運(yùn)行正常、能履行其各自的職能，并且能夠抵御和化解內(nèi)部和外部的非系統(tǒng)性沖擊、不存在破壞整個(gè)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

第四，公眾普遍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心，不出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離其基礎(chǔ)價(jià)值的現(xiàn)象，沒有系統(tǒng)性的泡沫出現(xiàn)。

第五，金融與房地產(chǎn)相互滲透、相互融合，協(xié)同發(fā)展、有序演化。

綜合上述分析，本文從正向和反向兩個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基本含義界定如下：

正向。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、與金融相互融合，自身職能能夠正常發(fā)揮，能夠抵御和化解內(nèi)外部的非系統(tǒng)性沖擊、不存在破壞整個(gè)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，體系內(nèi)各子系統(tǒng)相互配合、協(xié)同發(fā)展的良性運(yùn)動(dòng)發(fā)展的狀態(tài)。

反向。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展即不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定的狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定包含以下方面：

第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，各組成要素難以履行自身職能、異常運(yùn)行，阻礙經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行發(fā)展。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在自身無法抵御和化解的沖擊，存在破壞整個(gè)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，公眾對(duì)市場(chǎng)普遍喪失信心。

第三，房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)，嚴(yán)重偏離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值，存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

第四，金融支持、過度投機(jī)等行為因素蔓延及整個(gè)市場(chǎng)，市場(chǎng)中存在明顯的群體性非理性行為。

第五，金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)無法良性互動(dòng)、相互融合。信用過度、金融衍生泛濫等情況出現(xiàn)，金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)雙向積累、相互滲透蔓延。

綜上，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，所涉及的內(nèi)容多、范圍廣、層次深，具有一定的復(fù)雜性。本文從正反兩個(gè)視角對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的涵義進(jìn)行了界定，以為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的進(jìn)一步研究提高理論基礎(chǔ)。

[1]土貴嶺.房地產(chǎn)市場(chǎng)概論.[M].同濟(jì)大學(xué)出版社.1999.

[2]王要武，羅兆烈.房地產(chǎn)市場(chǎng)第二卷.[M].中國計(jì)劃出版社.1999.

[3]王要武，羅兆烈.房地產(chǎn)市場(chǎng)第二卷.[M].中國計(jì)劃出版社.1999.

[4]彼德·紐曼等.新帕爾格雷夫貨幣金融大辭典（第二、三卷）.[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版.