葉南標(biāo) 平易

摘 要：文章通過(guò)對(duì)北京市1999年以來(lái)商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的銷售面積及價(jià)格變化的數(shù)據(jù)對(duì)比分析，結(jié)合北京市近些年的住房制度改革政策變遷，進(jìn)而闡述和印證北京市保障性住房理念的回歸。

關(guān)鍵詞：住房制度；住房商品化；房?jī)r(jià)；保障性住房

國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)新政，此起彼伏，縱觀住房制度改革這十幾年，結(jié)合對(duì)住房改革政策的學(xué)習(xí)和實(shí)際應(yīng)用，現(xiàn)對(duì)北京市近十五年來(lái)住房制度改革以及北京市保障性住房理念的回歸，做一個(gè)簡(jiǎn)單梳理和研究。

1 “城鎮(zhèn)住房新制度”確立及初期平穩(wěn)發(fā)展階段

1998年國(guó)務(wù)院頒發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，開(kāi)啟了國(guó)內(nèi)的住房制度改革的篇章，要求穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。

1999年中共中央辦公廳頒發(fā)《在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案》及北京市人民政府頒發(fā)《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》進(jìn)一步確認(rèn)并明確了北京市的住房制度改革以下幾個(gè)方向：停止住房實(shí)物分配，進(jìn)一步完善住房公積金制度；建立住房補(bǔ)貼制度，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，加快實(shí)現(xiàn)住房商品化；繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，加快實(shí)現(xiàn)住房商品化；建立和完善面向不同收入家庭的住房供應(yīng)體系改革住房供應(yīng)方式，逐步實(shí)行住房供應(yīng)社會(huì)化。

不可否認(rèn)，上述制度的定位很到位，構(gòu)建了一幅解決和改善居民住房的宏偉藍(lán)圖。根據(jù)對(duì)北京市統(tǒng)計(jì)年鑒及北京市建委相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，1999-2004年這一階段，北京市完全貫徹了住房改革制度的總體方針，穩(wěn)步發(fā)展及推進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)工作，在住房投資結(jié)構(gòu)上，商品房投資與經(jīng)濟(jì)適用房投資基本保持各自較穩(wěn)定的比例和增長(zhǎng)速度，而在商品房銷售均價(jià)上來(lái)看，也基本維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平，具體參見(jiàn)圖表1、2。

圖表1 北京市1999-2004年住房銷售結(jié)構(gòu)對(duì)比圖

圖表2 北京市1999-2004年商品房銷售均價(jià)變化圖

總體來(lái)說(shuō)，北京市這一階段的住房制度改革政策實(shí)施比較成功。在保證穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化的同時(shí)，也同步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房這一保障性住房的建設(shè)，保證了房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展。

2 完全的市場(chǎng)化、社會(huì)化階段

在推行住房商品化過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也實(shí)實(shí)在在成了推動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一艘超級(jí)航母，尤其是商品房的投資和高收益，使得北京市乃至全國(guó)在一段時(shí)間內(nèi)，把民眾全推向市場(chǎng)，要求住房完全的市場(chǎng)化、社會(huì)化，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”成了一紙空文。

2005-2010年，經(jīng)濟(jì)適用房投資逐年下降，所占住宅投資總額比例也由2000年的11.86%下降為2008年的3.82%，銷售面積也由2004年的611.4萬(wàn)平方米銳減至2008年的108.3萬(wàn)平方米，取而代之的是高檔住宅的投資比例逐年增加，具體參見(jiàn)圖表3、4。

圖表3 北京市1999-2010年經(jīng)適房銷售面積變化圖

圖表4 北京市1999-2010經(jīng)適房與商品房銷售面積絕對(duì)比值變化圖

而商品房銷售均價(jià)方面，從2004年開(kāi)始呈現(xiàn)出逐年高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，具體參見(jiàn)圖表5。

圖表5 北京市1999-2010年商品房銷售均價(jià)變化圖

2004年到2008年這五年，不可否認(rèn)，北京市住房商品化、社會(huì)化取得了顯著的成效。然而，政府在這一制度改革的過(guò)程中，完全把其應(yīng)承擔(dān)的那部分責(zé)任忽略了，一下子把所有的民眾全推向市場(chǎng)，要求完全的市場(chǎng)化、社會(huì)化。在由政府主導(dǎo)的解決和改善居民住房條件的經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房無(wú)論是絕對(duì)量還是與商品房的絕對(duì)比均逐年銳減。因?yàn)檫@些年，由于取消了福利分房政策，新參加工作的人員均成為實(shí)實(shí)在在的購(gòu)房剛需，按照保障性住房的申請(qǐng)條件和供給，這些絕對(duì)多數(shù)的剛需均不合符也更無(wú)法享受到保障性住房。這種井噴式的剛性需求和一些擁有大量資金的投機(jī)者的共同作用，將北京的房?jī)r(jià)推上逐年猛增的態(tài)勢(shì)。

3 政府職能逐步回歸階段

從2007年開(kāi)始，政府逐步意識(shí)到不能完全“住房商品化、社會(huì)化”，應(yīng)適當(dāng)承擔(dān)起在住房問(wèn)題方面解決和改善民生這一責(zé)任，從中央到各地方政府，保障性住房一次次被提及，也逐步重視起來(lái)。

北京市無(wú)論是在保障性住房的宏觀政策方面（具體參見(jiàn)圖表6），還是保障性住房的實(shí)際供給量（參見(jiàn)圖表7），均凸現(xiàn)出北京市在著力建立和完善以政府主導(dǎo)的保障性住房政策體系。

當(dāng)然，住房問(wèn)題是涉及全社會(huì)的民生問(wèn)題，住房政策的制定和完善是一個(gè)系統(tǒng)性的復(fù)雜過(guò)程，需要國(guó)家、各級(jí)政府以及全社會(huì)的共同協(xié)作，統(tǒng)一思想、建立有效機(jī)制、完善住房改革制度，加快保障性安居工程的建設(shè)，加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

參考文獻(xiàn)

[1]國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知[Z].國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)，1998.

[2]在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案[Z].廳字[1999]10號(hào)，1999.

[3]北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案[Z].京發(fā)[1999]21號(hào)，1999.

[4]北京南五環(huán)外樓面價(jià)破3萬(wàn)元/平方米[EB/OL][2013-8-15]新華網(wǎng)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，http：//news.xinhuanet.com/local/2013-09/22/c_125420695.htm.

[5]百度文庫(kù)相關(guān)文獻(xiàn).

作者簡(jiǎn)介：葉南標(biāo)，2004年8月-2012年9月，北京師范大學(xué)資產(chǎn)管理處從事住房制度研究與管理相關(guān)工作；2012年9月至今，北京師范大學(xué)檔案館從事人事檔案管理工作。

平易，2012年1月-2013年7月，北京師范大學(xué)資產(chǎn)管理處工作；2013年8月至今，北京師范大學(xué)基建處工作。