任秀麗 曹子建

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸由“暴利時代”向著“微利時代”發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，利潤水平慢慢朝向價值方向回歸，市場向著規(guī)范化方向發(fā)展。在開發(fā)投資過程中，如何憑借合理控制成本，合理安排成本支出、逐步提高經(jīng)營效益，實現(xiàn)從粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的最大利潤，已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要課題。本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)工程領(lǐng)域成本控制進(jìn)行了分析探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程領(lǐng)域；成本控制；現(xiàn)狀；原則；措施

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

開發(fā)項目的成本控制并不等同于承建單位的成本控制工作，其控制主體是建設(shè)單位，成本控制工作則涉及到項目的建安造價、設(shè)計方案、施工過程控制以及項目運行過程控制，同時還需要對建筑的全壽命周期全方位進(jìn)行控制。我國當(dāng)前的房地產(chǎn)建設(shè)項目成本控制工作，在整體上說和發(fā)達(dá)國家地區(qū)有著較大的差距，需要不斷地進(jìn)行自我更新和完善。

一、房地產(chǎn)成本的管理和控制的現(xiàn)狀

1、缺少一條完整的成本管理鏈條

目前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)在工程成本管理上只是做了最簡單的成本計算，并沒有進(jìn)行系統(tǒng)全面的計算。而且，絕大多數(shù)企業(yè)過于重視企業(yè)對市場的占有率和企業(yè)利潤，卻沒有將企業(yè)的長期發(fā)展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系統(tǒng)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場的競爭力。

近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理主要依靠工程結(jié)束后的核算，但是現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)行業(yè)定義為高利潤的行業(yè)，這就造成了企業(yè)管理者對成本管理的概念和意識不明確，弱化了成本管理的重要性。大部分企業(yè)只注重對企業(yè)內(nèi)部成本的計算，而對于原料的采購與房屋的銷售和服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計算并沒有給予足夠的重視，無法形成一個系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條。

2、缺乏有效的資金管理方法和手段

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說資金就是血液，現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司存在著普遍的低水平管理、沒有良好的計劃性。對于當(dāng)前的很多公司，他們在對項目開展的時候，測算的僅僅只有成本，對于資金的測算非常的少甚至有的公司都沒有這方面的東西。但是資金管理對房地產(chǎn)的成本控制卻起著非常重要的作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施

1、決策階段的造價控制

1.1進(jìn)行充分的市場調(diào)研工作

對擬建項目所提供產(chǎn)品的市場占有可能性進(jìn)行分析，對市場目前和未來狀況進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和處理。在對市場充分調(diào)查的基礎(chǔ)上論證項目的功能定位，項目定位是關(guān)鍵。對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證，確定定價目標(biāo)。

1.2提供合理的經(jīng)濟分析預(yù)測

在投資方案決策時，解決好計劃和目標(biāo)管理中定性和定量的問題，定量管理注重使用數(shù)據(jù)，使目標(biāo)能夠考核。分析計算項目的贏利能力和清償能力、投資回收期、財務(wù)可行性。結(jié)合市場調(diào)研、不確定性分析等因素選取多種價格方案并加以分析，進(jìn)行多方案比較，做好市場預(yù)測。按照成本核算科目，作出相對準(zhǔn)確的投資估算并進(jìn)行控制。使投資者對項目未來的效益有充分的了解，減少投資風(fēng)險。

2、設(shè)計階段的造價控制

一個好的設(shè)計方案可以給企業(yè)帶來良好的社會效益和巨大的經(jīng)濟效益。設(shè)計階段控制主要是施工圖紙出來之前的成本控制。通常情況下，大型房地產(chǎn)公司在多年積累的基礎(chǔ)上，都會設(shè)置本單位的標(biāo)準(zhǔn)圖庫，這樣不但有利于降低成本，而且可以精確控制成本。若沒有標(biāo)準(zhǔn)圖庫，就要重視設(shè)計概算。當(dāng)前，有不少公司為縮短開發(fā)周期，在未出概算的情況下盲目施工，導(dǎo)致設(shè)計修改不斷，費用成本增加。實現(xiàn)有效地控制變更數(shù)量與修改數(shù)量，需要最終圖紙齊全，這樣招標(biāo)階段就可以直接與施工單位進(jìn)行總價包干，對建安的成本也會較大程度的控制。因為建安成本基本可以占到除土地成本以外的總成本的70%，所以總體成本也會得到有效的控制。

3、招投標(biāo)階段的造價控制

招投標(biāo)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)成本控制非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，各個房地產(chǎn)公司都高度重視工程該階段。招投標(biāo)分為經(jīng)濟標(biāo)和技術(shù)標(biāo)。經(jīng)濟標(biāo)主要為報價，包括總價、分部分項報價、清單式報價及工料分析。技術(shù)標(biāo)反映的是企業(yè)的信譽度、管理水平、等級、施工方案等情況。在招投標(biāo)過程中，一要堅持公開、公正、公平原則，招標(biāo)信息要廣而告之，要事先了解好材料和施工市場，對投標(biāo)單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，努力保證招投標(biāo)效果。二要合理使用固定單價、固定總價、可調(diào)總價的方式，盡量采取固定總價和固定單價，做到成本事前控制，盡力避免后期不必要的糾紛。三要根據(jù)企業(yè)品牌效應(yīng)和項目的定位合理確定材料的標(biāo)準(zhǔn)，力求達(dá)到最優(yōu)性價比。四是堅持合理低價的原則，采用合理的低價中標(biāo)形式，在保證工期和質(zhì)量的前提下，確定合理的中標(biāo)者，而不能僅以低價作為確定中標(biāo)者的唯一標(biāo)準(zhǔn)，避免產(chǎn)生低價惡意競爭和低價中標(biāo)導(dǎo)致低質(zhì)工程。

4、施工管理階段的造價控制應(yīng)采取的措施

4.1在工程施工階段影響工程造價的可能性只有5%—10%，但整體工程投資主要發(fā)生在這一時期，是施工圖變?yōu)閷嶓w工程的階段，投資浪費的可能性很大，所以施工階段的造價控制十分重要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要確定合理的工期，不要頻繁地調(diào)整工期。其次，要合理安排，綜合平衡施工順序。如住宅小區(qū)工程中，在總平面布置及工期計劃安排時，盡量減少臨時設(shè)施費用，不發(fā)生臨時供水、供電、道路的重復(fù)費用，在景觀及道路施工時，綜合平衡土方的挖填量，及時進(jìn)行各類管道的鋪設(shè)，減少二次施工造成的浪費，從而節(jié)省工程成本。第三，加大項目組織管理力度。通過各個業(yè)務(wù)過程進(jìn)行成本控制，根據(jù)預(yù)先確定的標(biāo)準(zhǔn)、方案對每筆成本每個科目的數(shù)據(jù)實行限額控制，建立形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系，實現(xiàn)降低成本的目的。

4.2加強圖紙會審工作及合同管理。有計劃有目標(biāo)的合同管理是施工階段造價控制的關(guān)鍵，要充分理解和熟悉合同條款。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，減少返工費用及承包商的施工索賠。

4.3加強材料供應(yīng)的管理。建立采購價格考核和信息管理網(wǎng)絡(luò)，合理制定采購方案，并與工程工序進(jìn)度無縫銜接。確定定價和訂購程序，加強材料渠道歸口管理及供應(yīng)商管理，充分利用采購資源集中批量采購，降低采購總成本。

5、竣工階段的工程造價控制

5.1竣工結(jié)算階段的造價控制應(yīng)注意的問題

竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件，是竣工驗收的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，具體如下：（1）嚴(yán)查施工合同，熟悉施工圖紙，核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍，分析竣工資料，現(xiàn)場核實工程數(shù)量，對于未完或未做工程及交叉和假供材，不能在結(jié)算中計算。（2）嚴(yán)查現(xiàn)場簽證的合理性、真實性。防止不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入工程結(jié)算，審查結(jié)算內(nèi)容是否重復(fù)，正確處理結(jié)算糾紛。（3）審查計算規(guī)則的運用，政策調(diào)整的合理性、準(zhǔn)確性。審查各項取費是否準(zhǔn)確等。

5.2事后造價分析評價應(yīng)注意的問題

工程結(jié)算后的評價是對工程項目造價控制的總結(jié)，也是整個建設(shè)項目的綜合性評價。一般來說應(yīng)做好以下工作：（1）對成本控制得失進(jìn)行總結(jié)，特別是預(yù)算目標(biāo)成本與實際成本的差異、原因等。并將影響工程造價的各項因素如“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動態(tài)成本數(shù)據(jù)”等資料整理歸檔，提煉關(guān)鍵成本指標(biāo)，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，為今后項目提供控制參考。成本數(shù)據(jù)庫是成本管理的基礎(chǔ)和支柱。（2）總結(jié)出以后成本控制的措施及努力方向，通過建設(shè)項目后評價會使我們的造價管理水平不斷得到提高，工作方法會不斷創(chuàng)新，造價控制管理能力會不斷加強。

結(jié)束語

綜上所述，隨著我國的經(jīng)濟和全球一體化步伐的加快，我國的房地產(chǎn)市場也在飛速的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)漸漸的進(jìn)入了成熟期，現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的在國家的宏觀調(diào)控下競爭變得更加的規(guī)范。在市場化競爭越來越殘酷的今天，成本無疑起著非常重要的作用，房地產(chǎn)也一樣，對于開發(fā)商來說，房地產(chǎn)成本的控制有著重要的意義。

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