王曉東，洪愛華

（1.蘇州市職業(yè)大學(xué)商學(xué)院，江蘇蘇州215104；2.合肥行政學(xué)院，安徽巢湖238000）

個(gè)人保障性住房融資再研究
——基于政府財(cái)政與民間資本合力效應(yīng)的實(shí)證分析

王曉東1，洪愛華2

（1.蘇州市職業(yè)大學(xué)商學(xué)院，江蘇蘇州215104；2.合肥行政學(xué)院，安徽巢湖238000）

為了解決個(gè)人保障性住房建設(shè)中的融資難問題，文章采用實(shí)證的分析方法，以保障性住房的融資現(xiàn)狀為切入點(diǎn)，通過對保障性住房融資的文獻(xiàn)介紹，提出了相關(guān)的融資建議，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)：通過政府財(cái)政與民間資本的合力效應(yīng)，不僅有利于提高民間投資者對個(gè)人保障性住房的建設(shè)積極性，整體社會福利也會因此而增加，而且更有利于政府對民間資本投資的有序引導(dǎo)。

個(gè)人保障性住房；政府財(cái)政；民間投資；合力效應(yīng)

一、引言

國內(nèi)最近一輪的房價(jià)大幅上漲始于2009年的下半年，北京、上海、廣州等一線城市的商品房率先漲價(jià)，進(jìn)入2010年，全國二、三線城市的商品房也開始提價(jià)，廣大中低收入居民已無力應(yīng)對如此高的房價(jià)，十年間，中國房價(jià)上漲的速度是如此驚人。在國家陸續(xù)出臺了“國十條”、“新國八條”①等政策來抑制商品房價(jià)格過快上漲的同時(shí)，正逐步加大對個(gè)人保障性住房②的投資建設(shè)。根據(jù)“十二五”時(shí)期的規(guī)劃，2010年和2011年我國個(gè)人保障性住房的建設(shè)要求分別為580萬套和1000萬套，到“十二五”末，全國各城市的個(gè)人保障性住房將達(dá)到3600萬套，屆時(shí)我國個(gè)人保障性住房的比率將超過20%，進(jìn)入國際發(fā)達(dá)國家的領(lǐng)先水平，這足以表明中央政府對個(gè)人保障性住房建設(shè)的重視程度。然而在進(jìn)入2011年后，中央及各地方政府在加大個(gè)人保障性住房建設(shè)的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些新的問題，主要是資金不足、保障性住房質(zhì)量太差、工期縮短等，而如何解決巨大的資金缺口，成為抑制個(gè)人保障性住房快速發(fā)展的主要瓶頸。從2011年至2015年，個(gè)人保障性住房建設(shè)的資金需求分別為1.47億元、1.18億元、0.9億元、0.89億元和0.82億元，共計(jì)5.26億元，甚至比應(yīng)對2008年金融危機(jī)投入的四萬億刺激經(jīng)濟(jì)的資金還要多。個(gè)人保障性住房的建設(shè)不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題，因此，研究其融資方式對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展、防止房價(jià)的暴漲暴跌，減少市場的恐慌性需求均具有較好的作用，解決我國中低收入居民的住房難問題，其意義不僅有利于拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式的有效轉(zhuǎn)變，更有利于深入貫徹黨的十八大精神中關(guān)于人民生活水平全面提高，住房保障體系基本形成，社會和諧穩(wěn)定的重要思想，提供我國中長期發(fā)展規(guī)劃中對于構(gòu)建和諧社會的重要民生保障。

二、文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外專家學(xué)者對于個(gè)人保障性住房融資都提出了各自的看法，縱觀文獻(xiàn)，國外學(xué)者約翰（Damodaran John，1998）建立了住房融資多元化模型，認(rèn)為法國消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可以擴(kuò)展到住房領(lǐng)域，住房的購買可以通過金融機(jī)構(gòu)的信貸行為完成，不論是中產(chǎn)者還是底層的低收入者，都可以利用國家信用完成住房融資擔(dān)保［1］。穆勒（Mueller G．R，1997）針對德國商品房買賣中出現(xiàn)的資金不足問題進(jìn)行剖析，首次提出利用REITS形式展開融資，這對解決當(dāng)時(shí)德國住房資金不足起到了重要的影響作用［2］。理查德（Richard，2000）建議新加坡政府成立一個(gè)建設(shè)發(fā)展局HDB（Housing Development Board）專門負(fù)責(zé)個(gè)人保障性住房的資金籌集，統(tǒng)一負(fù)責(zé)資金的使用與管理，并且結(jié)合中央政府設(shè)立的公積金政策，通過購買公積金債券以貸款和津貼的形式進(jìn)入建設(shè)發(fā)展局的資金賬戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，這個(gè)方法有效地解決了新加坡國內(nèi)個(gè)人保障性住房資供給不足的局面。目前，通過個(gè)人保障性住房建設(shè)，新加坡有超過80%以上的居民都住在政府提供的公共組屋中［3］。勞森（Lawson，2005）針對美國個(gè)人住房價(jià)格居不下的狀況，提出一方面美國住房管理局對民間機(jī)構(gòu)參與個(gè)人保障性住房建設(shè)進(jìn)行擔(dān)保，提供最長30年的低利率貸款，另一方面，由政府出面對國內(nèi)低收入者在租賃保障性住房時(shí)，給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，并可享受個(gè)人所得稅的減免優(yōu)惠［4］。橋本新司（Shinji Hashimoto，2005）提出隨著東京等大中型城市房價(jià)的日益提高，建議日本政府修改《住房金融公庫法》和《日本住宅公團(tuán)法》，收政府直接融通個(gè)人保障性住房的發(fā)展資金來緩解資金壓力，另外通過金融公庫向開發(fā)商提供長期低息貸款，通過這樣的做法，日本在國土資源并不富裕的情況下實(shí)現(xiàn)了民有所住的目標(biāo)［5］。科勒（Kohler，2006）通過構(gòu)建個(gè)人保障性住房項(xiàng)目關(guān)聯(lián)利益主體期權(quán)均衡評價(jià)的模型，從政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三者利益均衡的角度出發(fā)，提出了政府可以征收房產(chǎn)稅的來加大對個(gè)人保障性住房的資金投入，并且通過聯(lián)立方程，得到最優(yōu)求解，采取差別征稅、逐級遞增的辦法來增加稅收［6］。楊贊（2010），基于目前我國保障性住房建設(shè)速度慢主要源于資金投入不足，提出了應(yīng)發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，在解決住房市場失靈和公共服務(wù)方面發(fā)揮重要作用［7］。國內(nèi)學(xué)者陳倫勝（2011），在分析國內(nèi)保障性住房投資規(guī)模以后，提出應(yīng)借鑒國外成熟的融資模式，利用REITS形式來突破保障性住房融資的瓶頸［8］。顧書桂（2011），從土地財(cái)政和公正財(cái)政的視角出發(fā)，認(rèn)為如果保障性住房融資依舊依賴于土地財(cái)政來源的話，只會加重中低收入者群體的負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大次級貸款的規(guī)模，不利于我國老百姓住房體系的穩(wěn)定，個(gè)人保障性住房融資應(yīng)及時(shí)向公共財(cái)政方向轉(zhuǎn)變［9］。曾廣錄把保障性住房融資分為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃房，指出保障性住房作為公共物品，通過民間融資必定存在不足性，需要有政府和社會力量來彌補(bǔ)，具體可以通過政府財(cái)政融資、社會捐贈融資、產(chǎn)權(quán)融資和金融創(chuàng)新融資等方面進(jìn)行［10］。文章在前人的研究基礎(chǔ)上，基于政府財(cái)政和民間資本對個(gè)人保障性住房的投資擠出擠入效應(yīng)以及產(chǎn)生的影響，提出自己的一些看法。

三、個(gè)人保障性住房融資的現(xiàn)狀

目前，我國正通過中央政府牽頭加快對個(gè)人保障性住房的建設(shè)速度，資金投入逐年加大，以2011年為例，中央財(cái)政最初計(jì)劃全年投入1030億元推進(jìn)個(gè)人保障性住房的建設(shè)，但實(shí)際投資達(dá)到了1709億元，詳見表1。2012年中央財(cái)政在2011年的基礎(chǔ)上再增加投入200億的資金，各地方也通過多渠道增加對個(gè)人保障性住房的建設(shè)，雖然2013年的計(jì)劃還未公布，但財(cái)政部已印發(fā)了《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障型安居工程財(cái)政資金籌措等相關(guān)工作的通知》，明確提出了在繼續(xù)加大投入的同時(shí)將采取投資補(bǔ)助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營管理，繼續(xù)落實(shí)好城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營管理涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金（含土地出讓收入）與相關(guān)稅收減免政策，切實(shí)減輕城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營管理費(fèi)用。

表1 2011年個(gè)人保障性住房資金實(shí)際來源情況

作為公共產(chǎn)品，個(gè)人保障性住房的性質(zhì)主要是為解決中低收入者階層的住房需求，從推進(jìn)建設(shè)至今，其融資具有額度相對較小，期限相對較長、利率相對較低、還款對象信譽(yù)相對較低等的特點(diǎn)以外，在資金投入與利用上也出現(xiàn)了一些新的情況［11-15］。

（一）各級政府直接投資的地區(qū)差異較大

個(gè)人保障性住房的建設(shè)，需要大量的政府財(cái)政投入，除了中央主動(dòng)下?lián)艿慕ㄔO(shè)資金以外，很多都需要從各地方的財(cái)政中進(jìn)行支出。由于受到各地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不均衡的影響，對于個(gè)人保障性住房的政府投資力度各地方政府也有所差異。以2012年為例，上海市政府共投入個(gè)人保障性住房建設(shè)資金達(dá)120億元、江蘇省共投入200億元、山西省共投入80億元、重慶是目前我國個(gè)人保障性住房進(jìn)展得最為成功的地區(qū)之一，2012年共投入300億元。地區(qū)間的差異有主觀原因，也有客觀原因，在中央三令五申強(qiáng)調(diào)重視個(gè)人保障性住房的壓力下，有些地方政府依舊缺乏足夠的積極性，原因很簡單，絕大多數(shù)的地方財(cái)政都是依靠商住用地的出讓金，一旦開始大規(guī)模供地以進(jìn)行保障性住房建設(shè)，地方政府不僅商、住用地出讓金收入會顯著下降，城市基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)開發(fā)區(qū)的資金也會相應(yīng)減少，而且還要增加個(gè)人保障性住房的維護(hù)成本，除非中央愿意大規(guī)模增加轉(zhuǎn)移支付③。

（二）民間資本缺乏動(dòng)力

根據(jù)“十二五”期間的規(guī)劃，要總共完成3600萬套個(gè)人保障性住房的目標(biāo)，除了中央地方各級政府的財(cái)政資金支持以外，還至少有2萬億元的資金缺口。由于個(gè)人保障性住房銷售收入低、信貸的回收成本長，本身就屬于是“薄利多銷”的行為，民間資本更多的愿意將資金投入回報(bào)更快、更高的源源性行業(yè)（如煤炭、石油等有色金屬），再加上政府在建設(shè)過程中缺乏對民間資本的合理引導(dǎo)，導(dǎo)致民間資本一味地以追逐利益為目標(biāo)，無法用長遠(yuǎn)的眼光來看待對于個(gè)人保障性住房的投資行為。

（三）金融機(jī)構(gòu)熱情不足

金融機(jī)構(gòu)本可以將個(gè)人保障性住房信貸作為一項(xiàng)“細(xì)水長流”的業(yè)務(wù)來看待，但當(dāng)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)真把一部分信貸資源投向個(gè)人保障性住房時(shí)，各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素也隨之而來。由于個(gè)人保障性住房信貸大部分以中長期貸款為主，在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的大背景下，通貨膨脹的壓力依舊較大，對此，金融機(jī)構(gòu)需要在二級市場上創(chuàng)造流動(dòng)性來應(yīng)對通貨膨脹。另外，隨著利率市場化的呼聲越來越強(qiáng)，金融機(jī)構(gòu)的收益模式會漸漸從過去的存貸差向中間業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變。很多地方金融機(jī)構(gòu)在對待個(gè)人保障性住房信貸業(yè)務(wù)時(shí)，更多的是出于上級部門的壓力所為，在實(shí)際操作過程中很少利用債券、保險(xiǎn)、銀行間市場等多元融資渠道來籌措資金，往往顯得熱情不足。

四、政府財(cái)政與民間資本共同投向個(gè)人保障性住房是否會引起擠出效應(yīng)

由于個(gè)人保障性住房屬于公共產(chǎn)品，具有保障的特點(diǎn)。中低收入者的邊際消費(fèi)傾向相對較高，當(dāng)解決住房問題以后，他們會逐漸將閑置的資金用于消費(fèi)來改善生活，這對擴(kuò)大內(nèi)需有很好的作用。學(xué)術(shù)界對于政府財(cái)政與民間資本投資的問題上看法不一，存在多種意見：一些學(xué)者認(rèn)為，政府?dāng)U大財(cái)政支出不但不會引發(fā)民間資本的擠出效應(yīng)，只要合理推進(jìn)財(cái)政分權(quán)制度改革，理順中央和地方的財(cái)政關(guān)系，政府?dāng)U大財(cái)政支出還會消除市場疲軟，發(fā)揮擴(kuò)大內(nèi)需的作用［16-19］；當(dāng)然，也有持反對意見認(rèn)為，政府財(cái)政投資對民間投資具有擠出效應(yīng)，會擠占民間資本的投資渠道［20-22］?？陀^地講，民間投資對于個(gè)人保障性住房是否會引起擠出效應(yīng)，影響保障性住房資金供給，這些觀點(diǎn)在某一領(lǐng)域和某一時(shí)間段都具有一定的合理性，民間資本的金融投資需求旺盛，卻找不到合理的投資渠道，也缺乏政府的有效引導(dǎo)［23］。政府和民間共同加大對個(gè)人保障性住房的投資，最終會形成擠出效應(yīng)還是擠入效應(yīng)，以及雙方對個(gè)人保障性住房投資合適比例的計(jì)算模型構(gòu)建都需要在下文中做進(jìn)一步的實(shí)證分析來驗(yàn)證。首先可以通過建立個(gè)人消費(fèi)模型來分析保障性住房民間融資的不足性。

根據(jù)居民家庭收入均衡關(guān)系，建立一個(gè)簡單的模型：居民家庭收入為固定，那么該家庭的消費(fèi)預(yù)算約束方程為：

假設(shè)一：ω=P1x1+P2x2+P3x3+…Pnxn

其中，如果該家庭需要進(jìn)行保障性住房融資，那么在他的消費(fèi)中中必定會一部分投入保障性住房，最終在消費(fèi)預(yù)算約束方程基礎(chǔ)上歸納為：

ωi=pxxi+pGgi

個(gè)人的單個(gè)效用最大化可以表示為：

進(jìn)而假設(shè)社會中有i個(gè)居民有需要對個(gè)人保障性保障性住房融資，進(jìn)行融資后的全社會的總效用可以表示為：

由于個(gè)人保障性住房屬于公共產(chǎn)品，具有非競爭性和非營利性的特點(diǎn)。社會中的個(gè)人在理性的情況下，對個(gè)人保障性住房的融資決策就可以用下面的構(gòu)建模型求解來表示：

對G求偏導(dǎo)等于0可以得到全社會福利最大化：

對于上面求得的結(jié)果，民間融資是否有不足性，通過簡單的求和分析就可以得出結(jié)果，

可見，如果個(gè)人保障性住房只通過民間融資勢必會影響投資者對保障性住房投資的積極性，進(jìn)而整個(gè)社會福利也會受到損失，為此，在加大個(gè)人保障性住房民間融資的同時(shí)，更需要政府的合理引導(dǎo)。

如果政府加強(qiáng)對民間資本向個(gè)人保障性住房投資的引導(dǎo)，還需要構(gòu)建一個(gè)政府財(cái)政與民間資本投資的合適比例模型，使得個(gè)人保障性住房既獲得了資本投入又不失去公共產(chǎn)品的性質(zhì)，這就需要做進(jìn)一步的實(shí)作分析。

其中，F(xiàn)t為第t年后的資金量，F(xiàn)0為最初的投資金額，r′為預(yù)定的投資回報(bào)率，n為個(gè)人保障性住房預(yù)期的使用時(shí)間。但正因?yàn)镹PV值只是構(gòu)建了個(gè)人保障性住房在未來若干年后的實(shí)際價(jià)值，這中間沒有把未來項(xiàng)目環(huán)境、投資方主體利益、分配利益偏好等因素考慮進(jìn)去，NPV只是一個(gè)不加限制的簡單求解，如果個(gè)人保障性住房未來不進(jìn)入市場交易就完全可以用NPV值進(jìn)行測量，并且該模型沒有對投資雙方進(jìn)行具體的量化細(xì)分，為了使個(gè)人保障性住房投資主體的政府和民間能有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的量化，還必須引入下面的模型分析。

假設(shè)三：

Vi=Ui+λiUj-αiMax(Uj-Ui,0)-βiMax(Ui-Uj,0)

其中，Vi表示個(gè)人保障性住房帶來的社會總福利的變現(xiàn)值，Ui表示政府財(cái)政在投資時(shí)的策略價(jià)值，Uj表示民間資本在投資時(shí)的策略價(jià)值，λi表示投資方對個(gè)人保障性住房能帶來社會福利增加值的前置系數(shù)且滿足0≤λi≤1的條件，如果Ui-Uj＞0，則Vi=Ui+λiUj-αi(Uj-Ui)，如果Ui-Uj＜0，則Vi=Ui+λiUj-βi(Uj-Ui)，通過分析可以知道，通過對個(gè)人保障性住房的投資，社會總福利可以來自于第j個(gè)投資方邊際效用Ui的函數(shù)，當(dāng)兩者相等時(shí)，效用值達(dá)到最大值，但需要指出的是與Ui-Uj＜0相比，Ui-Uj＞0時(shí)第i個(gè)投資方的邊際效用遞減的速度是快得多，這就說明一旦政府主動(dòng)減少對個(gè)人保障性住房建設(shè)的投資力度，民間資本就會根據(jù)政府的行為主動(dòng)將資金撤離。為此，站在政府的角度，更多考慮的可能是社會福利和政治利益的最大化。

Vg=Ug+λgUd-αgmax(Ud-Ug,0)-βgmax(Ug-Ud,0)其中，αg≥βg, 0≤βg＜1, 0≤λg≤1

站在民間資本的角度上，更多考慮的可能是剩余價(jià)值的最大化。

Vd=Ud+λdUg-αdmax(Ug-Ud,0)-βdmax(Ud-Ug,0)其中，αd≥βd, 0≤βd＜1, 0≤λd≤1

λ是一個(gè)非常關(guān)鍵的滑動(dòng)變量，它的變動(dòng)代表了政府和民間對于個(gè)人保障性住房建設(shè)的關(guān)注程度，大力投入個(gè)人保障性住房的建設(shè)對于社會福利的增加值就可以通過Ug（政治利益）和Ud（經(jīng)濟(jì)利益）來判斷。最終要實(shí)現(xiàn)社會福利的最大化，可以通過政府財(cái)政和民間資本共同投入個(gè)人保障性住房的效用最大化來實(shí)現(xiàn)，即：

雙方通過λ向上向下的調(diào)節(jié)來制定個(gè)人保障性住房的融資比例，因?yàn)檎顿Y需要監(jiān)管成本，而民間資本投資也會產(chǎn)生利潤損失，所以，當(dāng)Ug=Ud時(shí)，αg、βg、αd、βd取某一特定值時(shí)，政府財(cái)政與民間資本就達(dá)到了效用最大化時(shí)的均衡，即社會福利的最大化，這就要求各地方政府根據(jù)實(shí)際情況分別制定λ的取值。

五、結(jié)論與建議

通過實(shí)證分析可知，政府財(cái)政加大對個(gè)人保障性住房建設(shè)的資金投入，不但可以增加保障性住房的資金來源，更可以起到對民間資本投資渠道的引導(dǎo)示范作用，雙方的合力效應(yīng)必將使我國個(gè)人保障性住房的資金缺口得到有效解決，不會引起資本的擠出效應(yīng)。建設(shè)好個(gè)人保障性住房是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，應(yīng)積極利用政府財(cái)政和民間融資加大對個(gè)人保障性住房的建設(shè)力度，增強(qiáng)居民消費(fèi)能力，擴(kuò)大內(nèi)需。通過政府財(cái)政與民間資本的合力共同解決個(gè)人保障性住房的資金需求，制度上更應(yīng)注重地區(qū)間差異，避免“自上而下”的指標(biāo)層層分解和強(qiáng)制性攤派，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ闲枨蟮囊?guī)模和構(gòu)成，采取“從下往上，以需定建”的方式，匯總地方的建設(shè)任務(wù)，努力實(shí)現(xiàn)需求和供給的匹配，緩解個(gè)人保障性住房的資金壓力④。對于住房市場已經(jīng)較為成熟，住房存量較為充裕的城市，可不硬性要求個(gè)人保障性住房的數(shù)量，而是通過貨幣補(bǔ)貼和存量挖潛的方式來達(dá)到提高住房保障水平的目的，建議可以在長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)水平較為發(fā)達(dá)的幾個(gè)城市試點(diǎn)進(jìn)行。

（一）加大政府財(cái)政支持力度

個(gè)人保障性住房的建設(shè)，不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生工程，直接考驗(yàn)著中央及地方政府的執(zhí)政能力。首先，設(shè)立住房基金總庫。該總庫的資金可以由政府出讓商品房和商業(yè)房用地時(shí)所得的財(cái)政收入，根據(jù)各地政策按比例繳納，同時(shí)地方政府根據(jù)各自財(cái)政的能力，每年由財(cái)政單獨(dú)出資投向保障性住房的建設(shè)；其次，建立多元化的政策性個(gè)人保障性住房金融機(jī)構(gòu)。通過該機(jī)構(gòu)，專營吸收儲蓄存款，開展住房抵押貸款，對中低收入者的住房需求提供金融支持。在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的珠三角、長三角地區(qū)可以嘗試建立保障性住房公積金專有賬戶，要求企業(yè)和員工以一定的比例進(jìn)行繳納，專項(xiàng)用于中低收入者的住房支出，有條件的城市應(yīng)逐步將外來務(wù)工人員納入個(gè)人保障性住房的范圍，利用該金融機(jī)構(gòu)加大對外來務(wù)工人員住房需求的資金扶持。

（二）鼓勵(lì)民間資本大力參與

鼓勵(lì)民間資本參與到個(gè)人保障性住房的建設(shè)中來，發(fā)揮社會的力量共同建設(shè)保障性住房是完成我國“十二五”時(shí)期建設(shè)保障性住房既定目標(biāo)的重要保證。由于目前把個(gè)人保障性住房劃分為公共產(chǎn)品，缺乏利率空間，無法吸引民間資本投入進(jìn)來，可以嘗試采用B—O—T（建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓）模式進(jìn)行融資，拓寬個(gè)人保障性住房融資渠道，在通過民間資本建設(shè)保障性住房后的初期，交給承建方以一定的年限進(jìn)行經(jīng)營，獲得相應(yīng)的投資回報(bào)，等一定年限以后轉(zhuǎn)由政府營運(yùn)，建立合理的投資回報(bào)模式［24］。改變過去地方以GDP標(biāo)準(zhǔn)的考核體制，轉(zhuǎn)而以完成多少民生工程為標(biāo)準(zhǔn)，保證個(gè)人保障性住房的分配公平、公正，確保信息共享和聯(lián)運(yùn)機(jī)制［25］。給予民間資本在財(cái)政、土地等政策上一視同仁，不刻意將保障性住房選在過于偏僻，交通不便的地方，給予同樣的教育、商業(yè)、衛(wèi)生等相關(guān)配套工程。合理運(yùn)用好稅收等杠桿調(diào)節(jié)政策，給予民間投資個(gè)人保障性住房的開發(fā)商一定的稅收優(yōu)惠。

（三）開拓創(chuàng)新融資方式

各金融機(jī)構(gòu)在強(qiáng)化管理、提高風(fēng)險(xiǎn)防范的前提下，可以加大金融產(chǎn)品的創(chuàng)新力度。首先，加強(qiáng)信貸理財(cái)產(chǎn)品的開發(fā)。通過發(fā)行地方商業(yè)債券和個(gè)人保障性住房信托基金投入建設(shè)，由政府提供信用擔(dān)保。例如，通過信托公司發(fā)行專門用于個(gè)人保障性住房建設(shè)使用的理財(cái)產(chǎn)品，使得資金進(jìn)入一個(gè)特定的資產(chǎn)池，這些資金通過政府的擔(dān)保以后以委托代理的方式進(jìn)入建設(shè)領(lǐng)域，貸款給開發(fā)公司，待公租房投入使用后所得收入作為回報(bào)，信托公司在整個(gè)過程中發(fā)揮資金管理與監(jiān)督的職能；其次，向符合條件的居民提供優(yōu)惠信貸服務(wù)。作為金融市場主力軍的商業(yè)銀行在支持保障性住房建設(shè)的進(jìn)程中，應(yīng)發(fā)揮重要作用，努力開發(fā)金融產(chǎn)品。在利率處理上，對于有勞動(dòng)能力的城鎮(zhèn)低收入者可以獲得低息貸款，利率可以比普通金融市場低1%～2%，降低首付比例，允許貸款者通過社會捐贈等形式完成首付，放寬貸款年限，還款期限年限可以延長到35年，一旦出現(xiàn)本人無力償還的情況，允許由其子女進(jìn)行繼續(xù)還款，改變由一代人單獨(dú)還款的現(xiàn)象，具體細(xì)節(jié)可以由地方政府根據(jù)實(shí)際情況制定相關(guān)細(xì)節(jié)，鼓勵(lì)中低收入者通過政策合法途徑購買個(gè)人保障性住房。在還款方式上，可以根據(jù)中低收入者的實(shí)際情況采用較為彈性的還款方式，對于有較為保證收入來源的中低收入者可以采用定額還款方式，對于成長型的中低收入者可以采用累進(jìn)式還款方式，當(dāng)然還可以采取定息還款、定年還款、遞減還款、隨時(shí)可變還款等方式。在貸款用途上，商業(yè)銀行可以創(chuàng)新產(chǎn)品，不但鼓勵(lì)貸款者將資金用于個(gè)人保障性住房的購買，還允許進(jìn)行連帶裝修的貸款。

注釋:

①從2010年1月10日以來，國家為了抑制房價(jià)過快上漲，先后加大了對房產(chǎn)的調(diào)控政策，分別出臺了“國十一條”（2010年1月10日）、“國十條”（2010年4月17日）、“國五條”（2010年9月29日）、“新國八條”（2011年1月26日）和“新國五條”（2013年2月20日）的政策。

②個(gè)人保障性住房在我國一般可以分為經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃房和廉租房。經(jīng)濟(jì)適用房主要是針對城鎮(zhèn)中收入較低的人群，前5年禁止上市交易，屬于局部限制性產(chǎn)權(quán)，其住宅面積一般控制在80平方米以下，政策性租賃房主要是針對城鎮(zhèn)中的“夾心層”，特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生，在短時(shí)期內(nèi)無力購買商品房，采取只租不售的方式，面積一般控制在60平方米以下，廉租房是針對城鎮(zhèn)中收入極低的階層，同樣采取只租不售的方式，并且可以長期租住直到家庭中有成員可以改變極低收入的狀況，面積大小可以根據(jù)具體情況分為一居室、二居室等，但最大面積原則上不超過50平方米。

③從某種角度來講，隨著逐年上漲的商品房價(jià)格，許多城市對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的資金也在逐年增加，一旦商品房價(jià)格大幅下滑，甚至有部分群眾幻想將商品房變成個(gè)人保障性住房來處理，將會使地方政府的財(cái)政收入出現(xiàn)恐慌。所以，在現(xiàn)行的土地制度上，住房政策切不可走兩個(gè)極端，商品房和個(gè)人保障性住房的關(guān)系是相輔相成的。

④世界上許多發(fā)達(dá)國家如美國、英國、法國、德國、日本、新加坡、澳大利亞、俄羅斯等都建立了符合自己國情的個(gè)人保障性住房融資體系，其中以日本和新加坡最為典型，兩個(gè)國家都具有人口眾多、國土面積狹小的特點(diǎn)，但兩國居民都能“居者有其屋”，這主要利益于兩國政府對于個(gè)人保障性住房的重視，“從上到下”建立了一套完善的融資體系，政府每年投入大量資金用于保障性住房的建設(shè)并合理引導(dǎo)民間資本也投入進(jìn)來。日本從中低收入階層的住宅供給方式來看，以國家為主導(dǎo)建設(shè)的公營住宅、公團(tuán)住宅、公庫住宅三種方式來直接提供成為日本住宅政策體系的核心內(nèi)容；新加坡由政府提供組屋供持有新加坡國籍的人購買。大部分居民都可以通過一次性自購、政策性貸款或政府支持等方式最終獲得產(chǎn)權(quán)，極其困難家庭也能得到基本居住權(quán)。

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［責(zé)任編輯：張青］

A Further Study on Financing of Personal Affordable Housing—An Empirical Analysis Based on Synergy Effect of Government Finance and Civilian Capital

WANG Xiao-dong1，HONG Ai-hua2
(1.School of Business，Suzhou Vocational University，Suzhou 215104，China; 2.Hefei Administration Institute，Chaohu 238000，China)

In order to solve financing difficulties in the process of the construction of personal affordable housing，the pa?per puts forward relevant suggestions for financing by adopting empirical analysis methods，taking the present situation of fi?nancing of affordable housing as the breakthrough point and making a literature introduction on financing of affordable hous?ing.The results show that:the synergy effect of government finance and civilian capital will not only enhance private inves?tors’enthusiasm on the construction of personal affordable housing，which brings about the increase of the overall social welfare，but also improve government’s more orderly guide to private capital investment.

personal affordable housing；government finance；private investment；synergy effect

F126；D035

A

1007-5097（2014）12-0129-05

【DOI】10.3969/j.issn.1007-5097.2014.12.026

2014-09-21

江蘇省省市協(xié)作項(xiàng)目（2013XZB004）；蘇州市軟科學(xué)研究計(jì)劃項(xiàng)目（SRD201329）；蘇州市職業(yè)大學(xué)校級科研項(xiàng)目（2013SZDCC12）

王曉東（1979-），男，江蘇常熟人，副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，研究方向：金融與經(jīng)濟(jì)；

洪愛華（1963-），女，安徽巢湖人，副教授，研究方向：應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。