劉德炳

開發(fā)商借力城鎮(zhèn)化變身“城市運(yùn)營商”

2013年12月份召開的中央新型城鎮(zhèn)化工作會議給地產(chǎn)行業(yè)吹來了新的暖風(fēng)，多家有實(shí)力的開發(fā)商趁勢而進(jìn)，向地產(chǎn)開發(fā)更高層級的城市運(yùn)營和社區(qū)建設(shè)領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)力。

在開發(fā)商整體實(shí)力進(jìn)一步壯大的同時，也有人開始質(zhì)疑：內(nèi)地是否有可能陷入“地產(chǎn)霸權(quán)”？

所謂“地產(chǎn)霸權(quán)”，是指地產(chǎn)商由地產(chǎn)業(yè)進(jìn)而向經(jīng)濟(jì)社會各個領(lǐng)域進(jìn)軍，擴(kuò)大其在社會中的話語權(quán)和控制力。有觀點(diǎn)認(rèn)為，香港已經(jīng)陷入“地產(chǎn)霸權(quán)”：包括李嘉誠在內(nèi)的幾大地產(chǎn)商已全面擴(kuò)展至公用事業(yè)及零售服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，富可敵國，話語權(quán)和控制權(quán)也隨之增長。

開發(fā)商變身城市運(yùn)營商

隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出，開發(fā)商加大了“攻城略地”的力度。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，其中，住宅投資53112億元，增長19.1%。

近期在北京奪得多個地王的一家上市公司董事長向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，最近之所以高價拿地，就是因為房地產(chǎn)業(yè)將迎來重大的發(fā)展機(jī)遇，這個機(jī)遇就是城鎮(zhèn)化。中央提出積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化、著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，預(yù)計將對我國房地產(chǎn)業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，不同的業(yè)態(tài)出現(xiàn)了分化，而這種變化一定程度上代表了地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向。

最新數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個月商業(yè)營業(yè)用房投資額10739億元，同比增長27.6%，這一增速是住宅投資的1.5倍。分析人士表示，商業(yè)營業(yè)用房主要是為住宅服務(wù)的商業(yè)配套，這種變化的背后反映出開發(fā)商開始積極向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變。

城市運(yùn)營商是指那些自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場化的機(jī)制和手段，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分的經(jīng)營開發(fā)商。

方正集團(tuán)董事、總裁，北大資源集團(tuán)董事長余麗對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，十八屆三中全會提出讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，這一提法進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了開發(fā)商在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的自主意識與協(xié)同意識。新型城鎮(zhèn)化講究“以人為本”，將民生問題置于首位，因此開發(fā)商需要協(xié)助政府解決城鎮(zhèn)化及民生建設(shè)的基礎(chǔ)問題，扮演好城鎮(zhèn)化“協(xié)同者”的角色，這也是未來地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大機(jī)遇。

據(jù)了解，目前北大資源集團(tuán)正在打造“新文化社區(qū)”，即社區(qū)植入方正及北大的教育、醫(yī)療、金融、IT、商業(yè)、文化、產(chǎn)業(yè)等資源。同時，北大資源通過打造“資源家”生活服務(wù)平臺，打破傳統(tǒng)資源植入受社區(qū)規(guī)模限制的壁壘，集教育、健康、金融、購物、生活功能等為一體，通過網(wǎng)絡(luò)平臺，使社區(qū)居民足不出戶，享受教育培訓(xùn)、金融超市、健康醫(yī)館、智能社區(qū)、線上閱讀、遠(yuǎn)程購物等種種便捷服務(wù)。

無獨(dú)有偶，近期在地產(chǎn)界發(fā)展勁頭十足的萬科地產(chǎn)，同樣在城市運(yùn)營與社區(qū)建設(shè)方面扮演著更加重要的角色。2013年10月31日，萬科發(fā)布公告稱，擬通過旗下子公司萬科置業(yè)（香港）有限公司以基石投資者身份參與徽商銀行H股的首次公開發(fā)行。對此萬科董事會辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“此次認(rèn)購是為了率先向客戶提供國內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)?！?/p>

在2013年12月25日召開的第十三屆中國經(jīng)濟(jì)論壇上，隆基泰和實(shí)業(yè)集團(tuán)副總裁唐帥也向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“我們不是開發(fā)商，我們旗下有新能源、商貿(mào)流通、旅游休閑、房地產(chǎn)、工業(yè)科技多種產(chǎn)業(yè)。在白溝，我們以當(dāng)?shù)叵浒I(yè)為基礎(chǔ)，布局了商貿(mào)物流、科技、地產(chǎn)開發(fā)等多種產(chǎn)業(yè)，夯實(shí)了新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)?！?/p>

余麗告訴記者，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，以城市運(yùn)營商定位的開發(fā)商必將跑得更快。

內(nèi)地陷入“地產(chǎn)霸權(quán)”？

在內(nèi)地，地產(chǎn)富豪不僅僅是胡潤等各大富豪榜最常見的常客，更在很多方面影響著普通人的生活。在開發(fā)商的業(yè)務(wù)觸角延伸至社會的多個領(lǐng)域時，很多人也開始擔(dān)心“地產(chǎn)霸權(quán)”的產(chǎn)生。

不過，對于地產(chǎn)霸權(quán)，亞洲首富李嘉誠近期對媒體表示：“‘地產(chǎn)霸權(quán)實(shí)在是一個笑話。我們是國際綜合企業(yè)，地產(chǎn)只是其中一類業(yè)務(wù)，別人借地產(chǎn)攻擊我們。大家都知道香港地產(chǎn)市場一直由政府政策主導(dǎo)，從土地供應(yīng)到投地條件的設(shè)計、房地產(chǎn)稅務(wù)政策等等，并非地產(chǎn)商決定，因此‘地產(chǎn)霸權(quán)并非屬于地產(chǎn)商?！?/p>

綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良也向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，距離地產(chǎn)霸權(quán)，目前中國差遠(yuǎn)了，再過多少年以后，中國可能才會考慮這些問題。目前中國房地產(chǎn)行業(yè)相對比較分散，對行業(yè)的技術(shù)提高和產(chǎn)品的質(zhì)量提升都是不利的。相反，行業(yè)的相對集中，將對整個社會的節(jié)能減排、控制生產(chǎn)成本等都有幫助。

余麗向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，隨著國家政策環(huán)境趨向“以人為本”，過去開發(fā)商拿地建房的傳統(tǒng)發(fā)展模式逐漸受到限制，激烈的市場競爭環(huán)境也導(dǎo)致開發(fā)商難以“一家獨(dú)大”。為保證可持續(xù)發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向社區(qū)物業(yè)服務(wù)提供，這并非意在以服務(wù)來主導(dǎo)居民生活，而是站在一個“服務(wù)者”的角度，為居民提供更便捷的生活環(huán)境。

“城市運(yùn)營的主體應(yīng)該是政府，政府主導(dǎo)著一個城市發(fā)展。北大資源作為城市運(yùn)營商只是協(xié)助政府去做一些事情。在城市運(yùn)營中，政府是A角，城市運(yùn)營商是B角，是把資源按照政府的要求植入進(jìn)去?！?余麗認(rèn)為，運(yùn)營商僅僅是一個立足于市場機(jī)制的配角，主導(dǎo)者還是政府。城市運(yùn)營就是以政府為主導(dǎo)、企業(yè)為輔助的市場化行為，企業(yè)是政府問題的方案提供與解決者。從提升城市價值和土地價值這一根本利益訴求看，企業(yè)和政府的目標(biāo)是一致的。地方政府希望找到不急功近利、擁有社會責(zé)任感的優(yōu)秀運(yùn)營商，而企業(yè)則希望政府更加理性化和市場化。endprint