耿中建

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)，風(fēng)險與機遇并存。各地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在盡力規(guī)避風(fēng)險，贏得更大的商機。本文從房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險防范的含義、重要性及措施等幾個方面進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險；防范

任何投資都有一定的風(fēng)險，風(fēng)險與機遇共存已是陳詞濫調(diào)。對于房地產(chǎn)行業(yè)這種高投資、高風(fēng)險、高收入的“三高”行業(yè)，風(fēng)險更是司空見慣的事情。只要根據(jù)市場規(guī)律處理問題，風(fēng)險可以在日常工作中得以控制。如何盡可能減少的風(fēng)險及其損失，已成為一個非常緊迫的任務(wù)。風(fēng)險管理是提高成本和控制工期精度和質(zhì)量水平的積極措施，是決定房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的關(guān)鍵因素。

一、簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照規(guī)劃和設(shè)計的要求進(jìn)行房屋和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提。房地產(chǎn)開發(fā)并不局限于建筑或商品房，同時也包括開發(fā)和管理，包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)活動。風(fēng)險是一個具有不確定性的事件，它具有不確定結(jié)果的綜合效應(yīng)，并貫穿始終。它形成的基本原因是人們在理解的發(fā)展變化和處理決策等方面存在的問題，如人們的理解能力是有限的、信息本身的滯后性、信息資源的管理和溝通問題等等。一個房地產(chǎn)可能存在多方面的風(fēng)險，主要包括以下幾個方面：

（1）運營風(fēng)險。運營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資管理的實際操作結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)發(fā)生偏移，而出現(xiàn)的風(fēng)險。公司投資的內(nèi)部因素和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境都可能產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)商業(yè)模式包括銷售、出租和租售三個主要類別，業(yè)務(wù)涵蓋零售零租、零售整租、租售結(jié)合、不售零租、不售整租、不租不售自營六個子類。不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運營模式存在各自的優(yōu)點和缺點。每個模式整體財產(chǎn)的比例是不同的，有不同的現(xiàn)金流，因此會有面臨著不同的市場運營風(fēng)險。業(yè)務(wù)操作、管理人才和經(jīng)驗的缺乏以及管理能力的缺乏，也是成為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的影響因素。

（2）市場風(fēng)險。市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場供給和需求變化給予房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險。房地產(chǎn)供求失衡的風(fēng)險，主要表現(xiàn)為供過于求導(dǎo)致大量的空缺。二是地產(chǎn)已經(jīng)完成的結(jié)構(gòu)性矛盾，存在著嚴(yán)重的同質(zhì)化或不能滿足企業(yè)的需求。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，風(fēng)險來源是多方面的，不同的風(fēng)險有不同的來源。

（3）政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指國家或地方政府相關(guān)政策變化造成的可能的損失。房地產(chǎn)投資受到各種政策限制，如投資政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)管理政策和稅收政策等，他們都將對投資回報目標(biāo)產(chǎn)生巨大的影響。地產(chǎn)投資決策之前，應(yīng)當(dāng)綜合分析和研究在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通、環(huán)境、構(gòu)建指標(biāo)，和其他當(dāng)?shù)胤珊头ㄒ?guī)等風(fēng)險。政策的嚴(yán)重失敗的風(fēng)險將無法挽救。

二、概述房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險防范的意義

現(xiàn)代大型房地產(chǎn)項目迫切需要加強風(fēng)險管理，這主要是因為：一是由于風(fēng)險管理方法的持續(xù)改進(jìn)及其應(yīng)用，在西方工業(yè)國家的成功做法，吸引了很多企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險管理。二是風(fēng)險管理是以風(fēng)險預(yù)測、識別、評估和科學(xué)分析為基礎(chǔ)，運用各種各樣的對策將風(fēng)險進(jìn)行最佳組合。三是風(fēng)險管理克服了傳統(tǒng)限制的單一的處理手段，綜合利用各種風(fēng)險控制措施，并日益完善，將項目防范系數(shù)降到最低，爭取獲取利益最大化。

三、探討規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的幾點措施

首先要做好初步的市場調(diào)查，預(yù)測市場風(fēng)險，避免戰(zhàn)略和措施失誤。早期階段的發(fā)展地產(chǎn)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和政策、區(qū)域零售市場、未來的地產(chǎn)供應(yīng)、現(xiàn)場條件幾個方面的內(nèi)容。通過時間、過程、位置、規(guī)模、硬件、布局、性別、競爭和兼容穩(wěn)定、資源、商圈分析、人口分析和人性等多個參數(shù)綜合評價的可行性。

其次要根據(jù)國家政策和城市總體規(guī)劃，避免政治風(fēng)險。開發(fā)人員應(yīng)該關(guān)注宏觀政策（如工業(yè)、土地和稅收），進(jìn)行合理的操作和位置的選擇。城市規(guī)劃巨大影響著房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)容，如位置、區(qū)域、大小等。因此要充分做好國家和政府規(guī)劃決策調(diào)整的預(yù)測和分析。

再次要加強資本運作，選擇合理的現(xiàn)金流模型，防止資本風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)成本和運營成本將增加和管理的變更。良好的資本運營和合理的現(xiàn)金流模型，是一個成功的關(guān)鍵。

四、總結(jié)

目前，我國和國外風(fēng)險管理理論和實踐有很大的差距。地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理是一項具有挑戰(zhàn)性的新課題，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善，將面臨更加嚴(yán)峻的考驗。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理理論還需要進(jìn)一步的完善，應(yīng)加強理論在實踐中的應(yīng)用，同時更多的地產(chǎn)風(fēng)險管理應(yīng)加強定量研究，使負(fù)責(zé)人認(rèn)識到風(fēng)險管理的重要性，并有意識地在工程實踐中應(yīng)用風(fēng)險管理技術(shù)。

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