【摘 要】資金監(jiān)管是企業(yè)管理的重要組成部分，特別是資金密集的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的資金監(jiān)管顯得尤為重要。管理好資金是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。本文主要從資金監(jiān)管存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題提出了解決措施，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金監(jiān)管 存在問(wèn)題 加強(qiáng)措施

房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈，是典型的資金密集行業(yè)，募集到足夠的資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的第一推動(dòng)力。資金監(jiān)管是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的核心內(nèi)容，企業(yè)的生存、發(fā)展和運(yùn)營(yíng)都是圍繞資金活動(dòng)展開(kāi)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金監(jiān)管工作，提高資金使用效率。如何采取有效的促銷手段加快資金回籠，采用哪種融資渠道籌措到更多的資金，如何加快開(kāi)發(fā)周期提高資金使用效率，資金監(jiān)管的各環(huán)節(jié)都決定著企業(yè)的生存與發(fā)展。本文詳細(xì)分析了當(dāng)前企業(yè)資金監(jiān)管存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題提出了解決措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管存在的問(wèn)題。

1、融資形式單一、負(fù)債率居高不下

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)居于偶周期長(zhǎng)、耗費(fèi)大等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有的資金進(jìn)行發(fā)展。由于政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)ipo和股權(quán)再融資限制條件較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)更多的選擇負(fù)債融資來(lái)滿足資金需求，這就造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，流動(dòng)負(fù)債率也高于其他行業(yè)水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)70%-80%的開(kāi)發(fā)資金直接或間接來(lái)源于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌、成交量下降或者房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，償貸能力降低，可能會(huì)造成金融體系動(dòng)蕩，進(jìn)而累及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。過(guò)高的債務(wù)比率使得房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

2、資金預(yù)算監(jiān)管不完善，資金使用效率低下

受房地產(chǎn)本身行業(yè)性質(zhì)影響，項(xiàng)目投入資金多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資要受到包括土地投資、綜合開(kāi)發(fā)、建筑施工和銷售市場(chǎng)等四個(gè)相互關(guān)聯(lián)因素影響，一旦資金投入需經(jīng)過(guò)至少上述四個(gè)市場(chǎng)的流通才能最終形成利潤(rùn)回報(bào)。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的監(jiān)管不夠重視，資金的預(yù)算認(rèn)識(shí)不到位，沒(méi)有建立完善的企業(yè)資金預(yù)算管理制度，缺少對(duì)企業(yè)在項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管，導(dǎo)致項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)成本費(fèi)用超支，造成工期延長(zhǎng)，銷售政策不利、資金沉淀嚴(yán)重等，繼而影響到資金的及時(shí)回籠，降低資金的使用效率。

3、資金監(jiān)管意識(shí)淡薄 ，資金管理模式落后

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)有可能制定了資金預(yù)算監(jiān)管制度。但是，很多企業(yè)感覺(jué)制度形同虛設(shè)，并沒(méi)有認(rèn)真按照計(jì)劃執(zhí)行。而他的重要性一般是在企業(yè)遇到資金周轉(zhuǎn)困難的情況下才意識(shí)到的。另一方面，一個(gè)房地產(chǎn)公司通常會(huì)在不用的區(qū)域或者不同的省份同時(shí)存在項(xiàng)目，導(dǎo)致資金分散，缺乏集中統(tǒng)一監(jiān)管，上級(jí)單位很難及時(shí)準(zhǔn)確的了解資金的流向和使用情況，使得房地產(chǎn)公司存在大量的賬外循環(huán)資金。資金是企業(yè)正常運(yùn)行的血液，如何保證資金需要時(shí)量足，盈余時(shí)合理投資生利是資金管理的重要內(nèi)容。企業(yè)決策管理者還不能具備良好的資金管理意識(shí)，還沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)到資金管理的重要性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度款撥付不能很好的控制成本和撥付時(shí)點(diǎn)。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)在不同的地點(diǎn)，不同的區(qū)域或者不同的省份城市存在項(xiàng)目。但這些項(xiàng)目組通常會(huì)設(shè)立單獨(dú)的銀行帳戶，導(dǎo)致企業(yè)的資金分散，上級(jí)單位很難掌握，了解資金的使用情況。由于這種落后的資金結(jié)算管理模式的存在，使得房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重的賬外循環(huán)資金。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管的對(duì)策。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)融資管理，實(shí)施多渠道融資

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金主要來(lái)源是銀行貸款、企業(yè)自身原有的資金、購(gòu)房者定金、預(yù)付卡及按揭貸款等。由于房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要來(lái)源于銀行貸款，因此資產(chǎn)負(fù)債率很高。由于銀行貸款種類單一，條件嚴(yán)格，很難達(dá)到要求，獲得銀行貸款。改善目前的融資狀態(tài)，應(yīng)該從拓寬企業(yè)的融資渠道著手。房地產(chǎn)企業(yè)既可以按照政府有關(guān)規(guī)定，以投資者入股的方式向社會(huì)公開(kāi)或者定向招募資金，也可以以一定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，通過(guò)有關(guān)金融機(jī)構(gòu)，有條件的企業(yè)可以考慮上市或者向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行一定期限的債券，大中型企業(yè)可以考慮房地產(chǎn)投資信托，對(duì)于一般的企業(yè)可以和其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來(lái)共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)分成?；蛘呗?lián)合集資建房或者團(tuán)購(gòu)單位，充分利用集資款或者團(tuán)購(gòu)款的預(yù)防功能，按照工程進(jìn)度收取款項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)供銷雙方合作雙贏，減輕企業(yè)的融資壓力。

2、制定年度預(yù)算計(jì)劃，做好資金的預(yù)算監(jiān)督

資金預(yù)算是資金監(jiān)督的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)，有效的資金預(yù)算制度能夠?yàn)槠髽I(yè)大大提高資金的使用效率、促進(jìn)有效利用資金打下良好的基礎(chǔ)。年初財(cái)務(wù)部門就應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃。通過(guò)編制企業(yè) 年度預(yù)算計(jì)劃，能夠明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金監(jiān)控，把握自己周轉(zhuǎn)的“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理貸款等情況的發(fā)生。預(yù)算方案實(shí)施后要求嚴(yán)格執(zhí)行。

3、強(qiáng)化內(nèi)部資金監(jiān)管，做好資金的監(jiān)督工作

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)資金的監(jiān)管，減少剩余資金閑置，在充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，將資金投資高收益的項(xiàng)目，加快資金信息流。企業(yè)應(yīng)該定期，不定期的對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查。不僅通過(guò)日常的報(bào)表了解全部的情況，而且還通過(guò)專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題或者沒(méi)有解決的問(wèn)題。特別是應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款項(xiàng)等以及往來(lái)賬目應(yīng)逐筆跟蹤管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，甚至最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限為短。這樣可以保證按期交付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過(guò)多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用?？梢苑e極開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)真實(shí)性合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督。同時(shí)，強(qiáng)化利息觀念，并在企業(yè)制定和實(shí)施生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)中運(yùn)用。企業(yè)內(nèi)部對(duì)資金占用應(yīng)建立完善的結(jié)算機(jī)構(gòu)與制度，準(zhǔn)確核算占用量及占用期，努力降低企業(yè)資金的占用成本。

因此，在市場(chǎng)波動(dòng)頻繁、政策調(diào)控密集的背景和預(yù)期下，看清資金監(jiān)管的實(shí)質(zhì)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作與監(jiān)管無(wú)疑是一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)效益和資金管理是密切相關(guān)的，要切實(shí)加強(qiáng)上述幾個(gè)方面資金的監(jiān)管，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)， 盤活沉淀資金，拓寬籌資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金利用效率，促進(jìn)提高整個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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