【摘要】市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速成長(zhǎng)，房地產(chǎn)權(quán)屬的確認(rèn)對(duì)于維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了關(guān)鍵性的作用。房地產(chǎn)登記制度則是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)，對(duì)于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)交易安全以及秩序安全起到了重要的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)登記依舊采用傳統(tǒng)的行政管理模式，這種模式已經(jīng)不能滿足快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在了諸多問題。本文將結(jié)合房地產(chǎn)登記的相關(guān)理論知識(shí)，分析房地產(chǎn)登記制度存在的問題，并提出相關(guān)的完善對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)登記制度 問題 對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)是一種典型的不動(dòng)產(chǎn)，與我們每個(gè)社會(huì)人息息相關(guān)，也因此房地產(chǎn)登記制度變得尤為重要，成為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律制度相當(dāng)重要的一部分。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地和地上建筑物。房地產(chǎn)登記制度從學(xué)理上來說是指對(duì)土地以及地上建筑物的所有權(quán)、設(shè)定的建筑物他項(xiàng)權(quán)利按照法定程序在專門的記錄冊(cè)上進(jìn)行記載并予以確認(rèn)的制度。這種制度不僅可以使得房地產(chǎn)交易置于國(guó)家行政權(quán)力的監(jiān)督之下，為稅收提供一定的依據(jù)，最重要的還是可以達(dá)到權(quán)利公示的效果，進(jìn)而保障交易安全。目前，大多數(shù)國(guó)家都會(huì)采用房地產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記采取的仍然是行政管理的模式。由于一些歷史原因以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，這種登記制度出現(xiàn)了很多弊端，如登記范圍的不統(tǒng)一、登記效力的模糊性、登記機(jī)關(guān)的管理混亂等問題。這些問題給房地產(chǎn)的交易帶來了巨大安全隱患。為此，房地產(chǎn)登記制度的完善是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待解決的問題。

二、我國(guó)房地產(chǎn)登記制度存在的問題

（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不一致

正如上文所述房地產(chǎn)房產(chǎn)和地產(chǎn)，我國(guó)關(guān)于房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)是不一致的，這嚴(yán)重違背了權(quán)利一致的原則。地產(chǎn)的登記由《土地登記規(guī)則》進(jìn)行規(guī)制，其發(fā)證工作由土地行政管理部門進(jìn)行；房產(chǎn)的登記則是由《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)制，其發(fā)證工作由房產(chǎn)管理部門進(jìn)行。雖然相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定政府可以設(shè)立一個(gè)部門統(tǒng)一管理房地產(chǎn)的登記，但是由于歷史原因，大多數(shù)地區(qū)依舊是由上述兩個(gè)部門分別管理。此外，我國(guó)對(duì)于農(nóng)村房地產(chǎn)的登記規(guī)制存在一定的缺失，僅對(duì)宅基地的相關(guān)登記事項(xiàng)做出了規(guī)定，這對(duì)于農(nóng)村房地產(chǎn)登記事務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

（二）房地產(chǎn)登記效力法律規(guī)制相矛盾

我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)登記效力的法律規(guī)定之間存在著一定的矛盾。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定了房地產(chǎn)登記適用登記生效主義，通俗來講就是只有登記了才發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，或者其他權(quán)利的設(shè)立。但是《擔(dān)保法》的相關(guān)司法解釋則規(guī)定了登記對(duì)抗主義，即非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人，物權(quán)效力并沒有發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)。顯然，這種相矛盾的規(guī)定給不動(dòng)產(chǎn)的登記帶來了很大的不便，使得當(dāng)事人無法辨明應(yīng)該如何保護(hù)自己對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利。

（三）更正登記以及異議登記存在缺陷

我國(guó)《物權(quán)法》第19條對(duì)房地產(chǎn)的更正登記進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，以期為改正錯(cuò)誤的房地產(chǎn)登記提供法律依據(jù)，為權(quán)利人提供法律保障。但是，由于該登記制度的使用門檻較低，不存在過高的成本，比如不用交稅等，導(dǎo)致更正登記很容易被雙方當(dāng)事人所利用，聯(lián)合第三方從中謀取私利。此外，該法第19條還規(guī)定了異議登記。本條規(guī)定了利害關(guān)系人可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)提出異議，如果登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議或者人民法院裁定異議登記，則異議登記成立?？梢钥闯觯緱l并未對(duì)法院裁定異議登記的依據(jù)、程序以及標(biāo)準(zhǔn)等做出相關(guān)指導(dǎo)性的規(guī)定，這就不利于真正的權(quán)利人進(jìn)行異議登記，維護(hù)自身交易的安全。

（四）登記信息不夠透明化

在房地產(chǎn)的實(shí)務(wù)登記過程中，往往會(huì)過于強(qiáng)調(diào)對(duì)于登記記載人的隱私保護(hù)，這就使得部分登記資料不能完全得到公示，進(jìn)而使得房地產(chǎn)登記所產(chǎn)生的公信力不夠完整，誤導(dǎo)相關(guān)房地產(chǎn)交易人員。此外，由于一些房地產(chǎn)登記部門工作人員的專業(yè)素養(yǎng)過低，或者進(jìn)行一些人為操作，使得利害關(guān)系人在查詢房地產(chǎn)登記簿時(shí)所得到的信息不一定就是完整的，損害了利害關(guān)系人的交易利益。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的對(duì)策

（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一化

我國(guó)長(zhǎng)期以來一直沿用行政管理的模式進(jìn)行房地產(chǎn)登記工作，這就使得登記這一公示制度與行政機(jī)關(guān)的相關(guān)職能沒有得到很好地融合。不同的房地產(chǎn)由不同的行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，進(jìn)而產(chǎn)生了不同的登記標(biāo)準(zhǔn)，造成了房地產(chǎn)登記的混亂。對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一是十分必要的，建議有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職能進(jìn)行統(tǒng)一的整理，規(guī)整房地產(chǎn)登記權(quán)利，指定出統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。同時(shí)，制定出配套的統(tǒng)一化規(guī)章制度，配合統(tǒng)一化工作。

（二）統(tǒng)一房地產(chǎn)登記效力

正如上文所述，房地產(chǎn)登記效力所采用的法律規(guī)定是模糊的，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易人無法通過確定的法律規(guī)制來保護(hù)自己的房地產(chǎn)所有權(quán)或其上的派生權(quán)利，這就需要一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)制房地產(chǎn)登記的效力問題。關(guān)于究竟是采用登記生效主義還是登記對(duì)抗主義或者兩者兼之，抑或提出新的登記效力規(guī)則，則需要法學(xué)學(xué)者以及相關(guān)工作者進(jìn)行進(jìn)一步深入的研究，采取符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一效力政策。

（三）完善更正登記和異議登記制度

對(duì)于錯(cuò)誤登記的更正登記，相關(guān)法律規(guī)定的過于籠統(tǒng)。我們應(yīng)當(dāng)采用區(qū)別對(duì)待的方法進(jìn)行規(guī)定。如果是由于當(dāng)事人自己的原因造成的，則應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)關(guān)對(duì)更正事由進(jìn)行詳細(xì)的審查；如果是因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的錯(cuò)誤而使得登記產(chǎn)生錯(cuò)誤的，則應(yīng)以原有的申請(qǐng)登記文件為準(zhǔn)進(jìn)行審查，并且由其上一級(jí)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正。對(duì)于異議登記制度，由于其可操作性比較大，則建議利害關(guān)系人提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。這樣可以避免任何利害關(guān)系人隨意的來進(jìn)行登記申請(qǐng)，減少登記機(jī)關(guān)的工作量以及不必要的行政資源浪費(fèi)。

（四）規(guī)范登記信息的公示制度

房地產(chǎn)登記制度的一個(gè)重要意義就在于對(duì)權(quán)利人權(quán)利的公示，使得第三人基于這種公示而確定權(quán)利的公信力，因此對(duì)于登記信息公示制度的規(guī)范化操作是十分有必要的。首先，規(guī)范工作人員的公示行為。應(yīng)當(dāng)提升工作人員的專業(yè)水準(zhǔn)以及思想道德水平，使其認(rèn)識(shí)到自己工作的重要性，盡可能的減少公示當(dāng)中出現(xiàn)的錯(cuò)誤，為查詢登記人提供最完整的的登記信息。其次，建立公示監(jiān)督機(jī)制。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立針對(duì)公示行為的監(jiān)督機(jī)制，硬性的督促工作人員恪守原則，公開法律規(guī)定范圍內(nèi)的登記信息。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)登記制度作為物權(quán)制度的一個(gè)組成部分，有著其自身的特點(diǎn)和重要性?；谄湓诜康禺a(chǎn)發(fā)展過程中存在的種種問題仍需要我國(guó)學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者從不同的角度進(jìn)行規(guī)制，以期房地產(chǎn)登記制度能夠更好的適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的腳步，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

【參考文獻(xiàn)】

吳文桂.試論房地產(chǎn)登記制度的完善[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇.2013（17）