摘要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，但是在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了許多新問(wèn)題、新動(dòng)向，本文重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并探討房產(chǎn)監(jiān)管部門如何在新形勢(shì)下進(jìn)行科學(xué)有效地監(jiān)管，使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)管 發(fā)展

近些年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各地房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量眾多、構(gòu)成復(fù)雜的特點(diǎn)，同時(shí)廣大購(gòu)房者的購(gòu)房需求也呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，因而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型也不斷增多，精裝修住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公用房等類型不斷推陳出新。這些新變化給房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作不斷帶來(lái)了新的問(wèn)題，促使房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作不能墨守成規(guī)，需要不斷探索和創(chuàng)新管理方法、增加管理措施，既要通過(guò)管理保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，又要通過(guò)服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作中存在的問(wèn)題

（一）法律監(jiān)管制度的不完善

在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作過(guò)程中由于可依據(jù)的法律法規(guī)出臺(tái)時(shí)間較久，或者很多制度不配套，操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的一些新問(wèn)題缺乏針對(duì)性的管理依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)申報(bào)尚不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)主要記錄房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到銷售等階段的各類信息，包括項(xiàng)目概況、拆遷安置情況、施工情況、經(jīng)營(yíng)情況等內(nèi)容。監(jiān)管部門可以依據(jù)《項(xiàng)目手冊(cè)》對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施跟蹤動(dòng)態(tài)管理，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方面相關(guān)數(shù)據(jù)。

監(jiān)管部門雖要求相關(guān)企業(yè)定期填報(bào)報(bào)表、提供相關(guān)資料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)，但在實(shí)施《項(xiàng)目手冊(cè)》過(guò)程中，由于缺少有效的監(jiān)管措施，企業(yè)未能及時(shí)填報(bào)的情況日益增多。大多數(shù)企業(yè)只是在房產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)項(xiàng)目綜合備案時(shí)提交項(xiàng)目手冊(cè)，由于項(xiàng)目綜合備案已經(jīng)在項(xiàng)目結(jié)束階段，前期的一些施工數(shù)據(jù)與實(shí)際發(fā)生時(shí)間相隔較久。因此房地產(chǎn)監(jiān)管部門無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)掌握項(xiàng)目開發(fā)情況。同時(shí)，由于項(xiàng)目手冊(cè)已實(shí)施多年，手冊(cè)要求申報(bào)內(nèi)容中許多方面已與目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)際進(jìn)程不符，需進(jìn)行調(diào)整。

（三）商品房售后保修缺乏監(jiān)管措施

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房承擔(dān)保修責(zé)任，造成損失的還需承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠履行保修責(zé)任，但隨著時(shí)間的推移，商品房售后保修的投訴呈現(xiàn)逐年增多的趨勢(shì)，并且大多數(shù)投訴是集中在維修質(zhì)量問(wèn)題上。即使部分房產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主反映的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時(shí)間的問(wèn)題，有的甚至是多次維修仍未解決質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于這樣的投訴，由于房地產(chǎn)管理方面的法規(guī)并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修不到位的處罰規(guī)定，作為監(jiān)管部門除了進(jìn)行調(diào)解，督促房地產(chǎn)企業(yè)履行好保修責(zé)任外，對(duì)未履行好保修責(zé)任的企業(yè)并無(wú)可處罰的措施。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)管理亟待加強(qiáng)

房地產(chǎn)中介行業(yè)架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶，對(duì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到潤(rùn)滑劑的作用。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶來(lái)了很多的問(wèn)題：一是房地產(chǎn)中介門檻極低，導(dǎo)致中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)之間形成巨大差異，加劇了各中介機(jī)構(gòu)之間的無(wú)序竟?fàn)?，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展；二是從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，不利于整體形象和服務(wù)的提高；三是部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暗箱操作頻繁，存在違規(guī)收費(fèi)、吃差價(jià)、合同欺詐等違法違規(guī)行為，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)中介機(jī)構(gòu)難以信任，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的的投訴、法律訴訟呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

（五）商品房買賣合同中存在的問(wèn)題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，精裝修商品房成為商品房的一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)。但由于市場(chǎng)上使用的商品房買賣合同示范文本是各省建設(shè)廳和工商部門聯(lián)合制定的版本，合同條款中對(duì)精裝修方面內(nèi)容并無(wú)明確規(guī)定，只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者通過(guò)簽訂補(bǔ)充合同的方式對(duì)精裝修內(nèi)容進(jìn)行約定。容易造成購(gòu)房者與房產(chǎn)企業(yè)在交房時(shí)對(duì)隱蔽工程的裝修質(zhì)量、所用建材標(biāo)準(zhǔn)、裝修技術(shù)工藝等方面產(chǎn)生不同看法，引發(fā)糾紛。監(jiān)管部門在處理糾紛時(shí)，也因?yàn)楹贤瑮l款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作的對(duì)策與思路

針對(duì)上述問(wèn)題，筆者對(duì)不同城市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行調(diào)研和比較，從中得到了一些啟發(fā)，可以采取多種方式方法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管。

（一）進(jìn)一步完善住房保障法律制度。

由于目前缺失全國(guó)統(tǒng)一的保障房立法，客觀上為部門立法和地方立法的發(fā)展提供了契機(jī)。各級(jí)人大以及地方政府應(yīng)當(dāng)制定和完善有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)制的法律規(guī)范，用法律的形式保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。

我們認(rèn)為地方立法和部門立法可以采取以下措施：建立和完善房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)的信息公開制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信聲明和法律風(fēng)險(xiǎn)提示制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信信息體系。

（二）繼續(xù)加強(qiáng)和完善項(xiàng)目手冊(cè)監(jiān)管。

在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地市房地產(chǎn)監(jiān)管部門實(shí)際，繼續(xù)加強(qiáng)和完善項(xiàng)目手冊(cè)的監(jiān)管。

首先要對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的內(nèi)容進(jìn)行完善：根據(jù)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)形勢(shì)數(shù)據(jù)的需要設(shè)置相應(yīng)的表格和報(bào)送時(shí)間，結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對(duì)表格具體內(nèi)容的進(jìn)行規(guī)定，通過(guò)對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)邏輯性和準(zhǔn)確性判斷提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，最后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，形成一個(gè)完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息收集、處理體系。

其次，建立完善的處罰機(jī)制。將是否完成項(xiàng)目手冊(cè)備案工作納入優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)在外地開發(fā)項(xiàng)目情況也納入項(xiàng)目手冊(cè)填報(bào)內(nèi)容，在資質(zhì)申報(bào)中以填報(bào)后經(jīng)審核的赴外地開發(fā)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?yōu)闇?zhǔn)。對(duì)嚴(yán)重違反項(xiàng)目手冊(cè)相關(guān)規(guī)定的企業(yè)處以暫停網(wǎng)簽合同備案。

（三）強(qiáng)化房產(chǎn)項(xiàng)目售后維修的監(jiān)管。

各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門除了依靠相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)施工單位的管理，提高工程質(zhì)量，特別是售后維修質(zhì)量外，更主要的是要?jiǎng)?chuàng)新監(jiān)管手段，強(qiáng)化房產(chǎn)項(xiàng)目售后維修的監(jiān)管。

建立房地產(chǎn)企業(yè)售后質(zhì)量保修體系，將售后質(zhì)量保修問(wèn)題納入企業(yè)信用體系中。對(duì)比較嚴(yán)重的售后保修問(wèn)題通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等途徑向公眾公布，增強(qiáng)輿論對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督壓力。

進(jìn)一步完善保修金制度。建立預(yù)先賠付制度，確保購(gòu)房者利益。這種措施對(duì)于項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)更為有效，畢竟經(jīng)濟(jì)利益是項(xiàng)目公司最重要的目的，只有控制其經(jīng)濟(jì)利益，才能有效起到監(jiān)督作用。

（四）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，建立準(zhǔn)入與淘汰機(jī)制。

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的混亂、缺乏誠(chéng)信和不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進(jìn)一步發(fā)展的巨大障礙。一方面要提高從業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入資質(zhì)。如北京2004年新出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機(jī)構(gòu)預(yù)存60萬(wàn)元保證金在銀行的規(guī)定，無(wú)疑提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的門檻。另一方面，加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)中介及其執(zhí)業(yè)人員的檢查、考核、評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲制度，逐步淘汰不合格的房地產(chǎn)中介和從業(yè)人員。

（五）完善和細(xì)化商品房買賣合同。

聯(lián)合各管理部門，針對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不規(guī)范備案的問(wèn)題，規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易雙方在交易過(guò)程中的約定、明確了三方責(zé)任，減少因?yàn)楹贤灰?guī)范帶來(lái)的交易糾紛。

為規(guī)范精裝修房的交易，將精裝修方面相關(guān)內(nèi)容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規(guī)定，全面約定精裝修所用的材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、價(jià)位，盡量避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“不低于”之類的含混字眼，將裝修的設(shè)計(jì)、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細(xì)地在補(bǔ)充條款中體現(xiàn)出來(lái)，增強(qiáng)精裝修商品房合同補(bǔ)充文本的規(guī)范程度。

結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在各級(jí)各類監(jiān)管部門強(qiáng)化服務(wù)，有效監(jiān)管下，更加健康、有序地向前發(fā)展。

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