摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，城市人口快速增長，這給公共租賃房建設(shè)提出了更高的要求。政府作為市場經(jīng)濟下的宏觀調(diào)控者，有責(zé)任通過社會福利和社會保障等國民收入再分配手段來解決中低收入階層對住房的需求問題，以維護社會的和平穩(wěn)定。通過公共租賃住房建設(shè)，可以初步實現(xiàn)與廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房的“無縫連接”，構(gòu)建起全面覆蓋低收入住房困難家庭的住房保障體系。

關(guān)鍵詞：公共租賃房；建設(shè)；規(guī)劃

引言

隨著城市化加速，房價上漲過快，造成中低收入者住房需求得不到保障。傳統(tǒng)的住房保障政策主要包括經(jīng)濟適用房和廉租房，有很大一部分人群（被稱為“夾心層”）即買不起經(jīng)濟適用房也不符合申請廉租房的要求。為了保障“夾心層”群體的住房需求，政府提出了公共租賃住房政策，這一政策的出臺對完善保障房體系、滿足“夾心層”的住房需求有重大意義。

1公共租賃房建設(shè)意義

1.1有利于吸引企業(yè)投資和引進人才

公共租賃房制度能夠為城市吸引高新企業(yè)投資入駐提供了有力保障。新近就業(yè)人員和外來務(wù)工人員因為階段性的住房購買力不足，而成為自有住房的“弱勢群體”，公共租賃房將成為他們住房保障的主要工具，住房的問題解決了，新近的就業(yè)人員和外來務(wù)工人員就能投入更多的精力到工作中去，這樣也有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

1.2有利于完善住房保障制度

公共租賃房是指投資者（政府或企業(yè)等）持有房源，并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群；其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的職工宿舍。而福利制度下的公共租賃房是政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬性不同。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其目的是用低于市場價或者承租者能承受的支付價格，向低收入家庭出租住房，以改善夾心層群體的住房困難狀況。公共租賃房制度與經(jīng)濟適用房、廉租房相結(jié)合，使住房保障體系的層次性更加明顯。

1.3有利于合理調(diào)控房價

房價已成為社會上重點關(guān)注的話題，房價問題不解決，社會穩(wěn)定和人們生活水平就無法得到保障，公共租賃房可以在一定程度上幫助政府調(diào)控房價，促進住房租賃市場的發(fā)展，并有效地平衡住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)體系。公共租賃房建設(shè)在一定程度上緩解了房價緊張的現(xiàn)象，使一部分買不起房的人有地方居住，調(diào)節(jié)住房供求關(guān)系，合理調(diào)控房價。

2公共租賃房建設(shè)存在的問題

2.1公共租賃房建設(shè)陷入資金困境

公共租賃房建設(shè)一般規(guī)模比較大，涉及的范圍非常廣泛，而且收益較低，因此資金問題成了公租房建設(shè)的重中之重，如此大規(guī)模的資金籌集主要存在以下問題：公租房建設(shè)的資金需求量大，又屬公益項目，地方財力有限，銀行貸款很難，無法回收成本，大規(guī)模建設(shè)公租房，資金難以平衡，會使地方財政不堪重負。

2.2公共租賃房建設(shè)缺乏用地保障

土地是公共租賃房建設(shè)的基礎(chǔ)，我國人多地少，稀缺的土地資源不但是公共租賃房建設(shè)的根本，而且還和地方政府的財政來源密不可分。在保障性住房建造數(shù)量不斷加大的今天，如果不能保障土地的供應(yīng)，那么公共租賃房就會陷入“巧婦難為無米之炊”的境地，從而不能保障公共租賃房及時保量的完工交房。

2.3公共租賃房建設(shè)租金不合理

公共租賃房的租金問題一直是其發(fā)展的重大阻礙，公共租賃房的性質(zhì)是保障性住房，如果租金過高，很大一部分經(jīng)濟能力較低的居民承租不起，這樣，公共租賃房就失去了它建設(shè)的意義。如果租金定的過低，公共租賃房的效益也無法保證，勢必會降低其建設(shè)質(zhì)量，從而導(dǎo)致房屋無法正常使用。因此，必須根據(jù)實際情況制定合理的租金，保證公共租賃房持續(xù)健康地發(fā)展，為住房困難居民提供住房保障。

2.4公共租賃房保障對象不統(tǒng)一

目前，對于公租房的保障對象，全國還沒有完全統(tǒng)一，一般都規(guī)定須有城鎮(zhèn)戶口，雖然將大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生考慮在內(nèi)，但對于農(nóng)民工普遍還沒有納入規(guī)劃，有的城市雖然有規(guī)劃，但都沒有放在同等的位置。而未來中國的城市化關(guān)鍵是農(nóng)民工、特別是新生代農(nóng)民工落戶城鎮(zhèn)的問題，如果不能很好的考慮農(nóng)民工的住房保障問題，對于未來中國的城鎮(zhèn)化仍不能起到太大的促進作用。

2.5公共租賃房退出機制不容易落實

雖然有明確的公租房退出機制，但中國歷來沒有財產(chǎn)申報的習(xí)慣，管理人員也很難真正掌握租戶的財產(chǎn)收入狀況，退出機制能否真正能夠落實還是存在疑問的。這些問題增加了公共租賃房退出機制落到實處的難度，導(dǎo)致公共租賃房難以提供給真正住房困難的人。

3關(guān)于解決問題的應(yīng)對措施

3.1公共租賃房建設(shè)需要創(chuàng)新融資模式

公共租賃房建設(shè)中的主要問題是資金問題，因此，政府應(yīng)該利用宏觀調(diào)控和金融支持系統(tǒng)，保證公共租賃房的正常運行，比如可以適當(dāng)提高公共租賃房建設(shè)單位的福利，從而提高他們的投資效益，使他們樂于投身公共租賃房建設(shè)事業(yè)中去。

3.2多管齊下建設(shè)公共租賃房

公共租賃房建設(shè)工程規(guī)模大，但是投資效益較低，因此，建設(shè)單位和投資單位的積極性不高。政府可以通過財政支持來提高公共租賃房建設(shè)的效益。將公共租賃房的產(chǎn)權(quán)納為政府所有，通過相關(guān)部門的監(jiān)督，將公共租賃房的租金控制在合理的范圍之內(nèi)，既達到公共租賃房的建設(shè)目的，也能夠提高投資的效益。通過多種方法進行公共租賃房建設(shè)，有利于公共租賃房建設(shè)的長遠發(fā)展，早日使中低收入群體實現(xiàn)“居者有其屋”。

3.3公共租賃房需要完善梯級保障體系

根據(jù)“兩類三級”原則，積極探索公共租賃房產(chǎn)品新模式?！皟深悺笔侵肛泿排渥庑凸沧赓U房和實物配租型公共租賃房兩大類，互為補充。貨幣配租型公共租賃房是指政府對符合條件的保障對象發(fā)放租房補貼，鼓勵其自行到市場租賃住房。從縱向?qū)哟味?，?yīng)構(gòu)建一種經(jīng)濟、有序的梯級管理模式，確保公共租賃房體系高效運轉(zhuǎn)。根據(jù)保障對象承租房屋的分類等級，實施級差租金和級差補貼。同一公共租賃房類型的，可按地段等級等因素，從低到高依次遞增原則建立租金標(biāo)準(zhǔn)。

3.4公共租賃房需要保障對象準(zhǔn)入管理

公共租賃住房保障體系就保障對象表現(xiàn)出其多樣性及合理性，目前各試點城市的戶藉人口低收入人群已納入近期公共租賃住房保障范圍，同時還將在公共租賃住房中安排適當(dāng)比例的房源作為人才公寓或周轉(zhuǎn)用房，解決從國內(nèi)外引進的初、中級人才和行政事業(yè)單位新錄用人員的住房需求。日后還將家庭成員部分或全部為非本市戶籍的常住人口低收入住房困難家庭，視其繳納社會保險和納稅情況，按年限逐步納入公共租賃住房保障體系中來。

3.5 落實好公共租賃房的退出機制

由于公共租賃房居住成本較低，因此，導(dǎo)致謊報自己的財產(chǎn)或者收入現(xiàn)象的存在，以求能夠符合公租房的租賃要求。針對這種現(xiàn)象，相關(guān)負責(zé)部門需要認真審核公租房租賃人的條件，對其財產(chǎn)狀況和收入狀況進行跟進了解，只有這樣才能夠保證公共租賃房為實際有住房困難的人使用。

結(jié)束語

公租房有利于緩解社會“夾心層”的住房問題，實現(xiàn)促進經(jīng)濟繁榮和維護社會穩(wěn)定的目標(biāo)。但是在公租房建設(shè)實施過程中仍舊存在法律制度不完善、融資困難等問題。因此，地方政府要擔(dān)當(dāng)起規(guī)劃、建設(shè)和管理的職責(zé)，使這項惠民政策得以長期健康發(fā)展。

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