市場上可供房地產(chǎn)企業(yè)選擇運(yùn)作的項目多如牛毛，企業(yè)如何取舍便成了難題。是什么促使企業(yè)作出選擇的決定？做這個決定的過程必然經(jīng)過了定性分析與定量分析兩個階段，而在更為重要的定量分析階段中，以下指標(biāo)主導(dǎo)了企業(yè)最終的抉擇。

一、利潤率

企業(yè)都是逐利的，這個“利”指的就是利潤率，包括毛利率與凈利率，利潤率是反映公司盈利能力的重要指標(biāo)，是企業(yè)能否做強(qiáng)做大的重要前提。尤其是被外界公認(rèn)為暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，企業(yè)若想發(fā)展壯大，更是要把利潤率當(dāng)做選擇項目的第一要務(wù)。

從業(yè)界的普遍水平來看，毛利率至少要達(dá)到30%，凈利率不小于15%的項目才有吸引力，才可能引起企業(yè)的興趣。這在以前來說，能達(dá)到這種水平的項目相當(dāng)多。但是現(xiàn)在隨著土地、人工、財務(wù)、建筑材料等成本的不斷增加，在房屋售價得不到顯著提高的情況下，原先的利潤率水平已經(jīng)無法企及，而房屋售價的大幅上漲有悖于現(xiàn)行房地產(chǎn)政策。而且現(xiàn)在的項目中配建政策性住宅面積比例不斷加大，以及限價、競配建等出讓模式在土地市場中的全面應(yīng)用，使得很難再找到原先的那種純粹的商品房項目。

所以如果現(xiàn)在還是一味求取高利潤率，那么企業(yè)將在市場上找不到合適的項目，最終只能“因噎廢食”，被自己活活的困死。故以利潤率來選擇項目更適用于純商品房項目，但是這樣的項目在目前的市場環(huán)境下已經(jīng)可遇而不可得了。

如果沒有高利潤率，那就只能用高周轉(zhuǎn)彌補(bǔ)損失的利潤率。高周轉(zhuǎn)簡單說就是：快供應(yīng)、快銷售、快套現(xiàn)以及快拿地。這樣“快進(jìn)快出”的策略經(jīng)過實際檢驗，從效果上來看似乎更加適合現(xiàn)在的市場。這一點從近幾年“年房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額榜”名列前茅的均為高周轉(zhuǎn)企業(yè)就可以得到證實。因此許多以前以追求高品質(zhì)、高收益水平而周轉(zhuǎn)較慢的企業(yè)如中海、華潤、招商、龍湖等紛紛返璞歸真，降低身段以面對越來越龐大的剛需團(tuán)體。通過薄利多銷的方式“以量取勝”，以維持在限購政策持續(xù)、市場前景暗淡的市場氛圍中自身的正常運(yùn)營。

二、現(xiàn)金流

揣在兜里的才是錢，所以良好的現(xiàn)金流也是企業(yè)選擇項目的一個重要指標(biāo)。尤其是對于那些限制了最高銷售價格的政策性住房項目、中小套型普通商品房項目，雖然利潤率水平較低，但如果能形成良好的現(xiàn)金流量，彌補(bǔ)企業(yè)在經(jīng)營活動中現(xiàn)金流量的不足，也是值得運(yùn)作的。畢竟持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流量是企業(yè)生存的基礎(chǔ)。

一般來說對于房地產(chǎn)企業(yè)，高負(fù)債和高存貨是導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張的雙重誘因，即房子賣不出去的風(fēng)險和融資成本增加導(dǎo)致的資產(chǎn)負(fù)債率上升的風(fēng)險。而政策性住房項目、中小套型普通商品房項目正好克服了這兩項不利因素。這兩種項目銷售價格受限，至少較周邊房地產(chǎn)項目低20%以上，所以只要還有政策性住房政府配售制度不變、只要還有剛需的存在，房子賣不出去導(dǎo)致的高存貨的顧慮可以忽略；這兩種項目獲取土地時地價水平就較低，另外無需高額的營銷費(fèi)用，使成本大幅下降，進(jìn)而無需在市場上大量融資，也就談不上高負(fù)債的風(fēng)險。

在房地產(chǎn)測算中，現(xiàn)金流量表是必須排的一張表格。因為在利潤率可知，且確定較低的情況下，如果能有流暢的現(xiàn)金流量，據(jù)此計算出較短的投資回收期，這樣的項目不論是單獨運(yùn)作還是作為純商品房項目的補(bǔ)充都是不錯的選擇。

三、凈資產(chǎn)收益率（ROE）

ROE，又稱股東權(quán)益收益率=凈利潤/平均股東權(quán)益*100%。股東權(quán)益聽起來拗口，它還有另外一個名字“凈資產(chǎn)”，即資產(chǎn)減去負(fù)債。平均股東收益可以從股東權(quán)益變動表上看到，進(jìn)而可以簡單的計算ROE指標(biāo)。該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。這個指標(biāo)是上市公司用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率，是判斷上市公司盈利能力的重要財務(wù)指標(biāo)。因為對于上市公司，股東更在意的是自身投入的增值能力與收益水平，而利潤率是對企業(yè)的回報。

自2003年以來，房地產(chǎn)行業(yè)平均ROE水平在11%左右，下表為5家知名的大型上市房企2008—2011年的ROE水平以及與同行業(yè)水平的對比：

名稱2008200920102011平均數(shù)

萬科12.6514.2616.4718.1715.39

保利15.9014.0316.5618.5216.25

招商8.2610.1011.0512.6910.53

華僑城16.4316.2823.0019.5018.80

金融街7.148.8010.5511.149.41

平均數(shù)12.0812.6915.5316.0014.08

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)13.9411.1110.439.9111.35

從中可以看出，這5家房地產(chǎn)企業(yè)ROE水平在這5年中表現(xiàn)是相當(dāng)穩(wěn)健的，平均值在14%左右，且從2009年開始，5家上市房企的平均數(shù)逐年攀升，且越來越向上偏離行業(yè)平均ROE水平。正是因為ROE水平的不斷提高，使得企業(yè)能在市場形勢風(fēng)云變換中獨善其身、仍能煥發(fā)勃勃生機(jī)。

所以如果運(yùn)作一個項目能起到提高公司ROE水平的效果，這個項目也是可行的。那么項目的哪些方面可以左右企業(yè)的ROE水平呢？巴菲特認(rèn)為可以通過以下5 種方法提高ROE：

1、減少納稅

2、使用更便宜的財務(wù)杠桿

3、增加經(jīng)營利潤

4、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

5、提高財務(wù)杠桿比率

這五種方法對應(yīng)了杜邦分析的五因素分解，即，ROE=銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)

=（歸屬母公司凈利潤/利潤總額） ----稅負(fù)

×（利潤總額/息稅前利潤） ----利息負(fù)擔(dān)

×（息稅前利潤/營業(yè)總收入） ----經(jīng)營利潤率

×（營業(yè)總收入/平均總資產(chǎn)） ----資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

×（平均總資產(chǎn)/歸屬母公司權(quán)益） ----權(quán)益乘數(shù)

實操中可以通過合理避稅、降低融資成本、增大經(jīng)營收入、減小經(jīng)營支出、實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)率、縮小使用自有資金的比重等實現(xiàn)ROE的提升，因為選擇多了，所以企業(yè)的操作余地就充裕了。

四、內(nèi)部收益率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）

以上三項指標(biāo)都是靜態(tài)分析指標(biāo)，而內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值是從動態(tài)上考慮項目的可行性。

NPV指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量按照一定的折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。這個差額若大于零表示項目可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。

IRR是使凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率，是投資預(yù)期達(dá)到的最低報酬率。這個報酬率至少要大于借款利率水平，因為只有這樣才能形成財務(wù)杠桿效應(yīng)。通常還應(yīng)高于行業(yè)平均水平，或者企業(yè)所能容忍的收益率底線。

但內(nèi)部收益率并不能作為唯一的參考指標(biāo)，因為一個內(nèi)部收益率較低的方案，可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)值，因而更值得建設(shè)。所以在各個方案選比時，須將內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來考慮。

這兩個指標(biāo)在實際測算時被反復(fù)應(yīng)用，因為他們考慮的是整個項目壽命期內(nèi)的投資與收益的關(guān)系。

特別是對于投資期較長的持有型物業(yè)項目來說，時間是最大的不確定性因素，時間越長，風(fēng)險越大。而內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值就是規(guī)避這種風(fēng)險的最有力武器。

當(dāng)然，在項目選擇過程中可使用的指標(biāo)還有很多，比如說靜態(tài)、動態(tài)投資回收期等。在現(xiàn)實應(yīng)用中，企業(yè)參考的也不會只是一項指標(biāo)，而應(yīng)該是多項指標(biāo)的組合。

運(yùn)用其中的哪些指標(biāo)，取決于企業(yè)最關(guān)注、最看重的那部分。企業(yè)在運(yùn)用時會根據(jù)當(dāng)時的市場形勢、自身的實力、項目的性質(zhì)等進(jìn)行針對性的考量，進(jìn)而做出更適合企業(yè)的決定。對于企業(yè)來說，沒有最好的項目，只有最適合的項目。