【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)愈演愈烈的競(jìng)爭(zhēng)促使房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)管理模式的突破，而針對(duì)龐大復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，精細(xì)化工程管理的實(shí)施是企業(yè)在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的保障。本文概述了精細(xì)化管理的必要性及核心內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上提出了幾點(diǎn)提升房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化工程管理水平的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；精細(xì)化管理；措施

前言

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼的發(fā)展帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，并且隨著市場(chǎng)選擇、政府宏觀調(diào)控的不斷進(jìn)行，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中必將淘汰大量缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)向市場(chǎng)提供的唯一的產(chǎn)品，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的好壞與否更是房地產(chǎn)企業(yè)生命得以延續(xù)的靈丹妙藥，在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中房地產(chǎn)企業(yè)能否取勝，能否具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，在很大程度上取決于其所實(shí)施的項(xiàng)目的質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理應(yīng)該將重點(diǎn)關(guān)注到實(shí)際工程項(xiàng)目上來(lái)，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫切的要求房地產(chǎn)企業(yè)全面提升其項(xiàng)目精細(xì)化工程管理水平。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的必要性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)逐見漲勢(shì)，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本也在逐步增加，導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)被持續(xù)壓縮，而隨著客戶對(duì)產(chǎn)品的要求愈加提高，在新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)開辟利潤(rùn)獲取的新手段，增強(qiáng)從項(xiàng)目管理中獲取效益的能力是十分必要的，這便要求房地產(chǎn)企業(yè)走向項(xiàng)目精細(xì)化工程管理的道路。這主要關(guān)系到以下兩方面：

1、關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略

精細(xì)化工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既是關(guān)乎企業(yè)未來(lái)走向提高其競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略高度的問(wèn)題，又是企業(yè)在實(shí)施戰(zhàn)略過(guò)程中的戰(zhàn)術(shù)手段。就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是肩負(fù)著土地運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作、項(xiàng)目管理等三項(xiàng)重要職責(zé)的資源整合者。而無(wú)論是在囊括了土地運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)作這兩項(xiàng)的公司發(fā)展戰(zhàn)略中，還是實(shí)際項(xiàng)目管理的戰(zhàn)術(shù)操作層面上來(lái)說(shuō)，精細(xì)化管理必須要貫穿始終。

2、是房地產(chǎn)企業(yè)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段

企業(yè)在市場(chǎng)中參與競(jìng)爭(zhēng)最終的目的便是獲取利潤(rùn)，而“利潤(rùn)=收入-成本”是一個(gè)不變的模式，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈加激烈的當(dāng)下，收入增長(zhǎng)勢(shì)頭雖仍然高漲，但放眼長(zhǎng)久，壓縮成本更是不容忽視的極具戰(zhàn)略性的選擇。省錢就是賺錢，這在一定程度上道出了精細(xì)化管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)精細(xì)化管理徹底實(shí)現(xiàn)對(duì)龐大工程項(xiàng)目的層層剝筍式的綜合管理，徹底捋順工程項(xiàng)目中的一切不利因素并將其加以控制，以市場(chǎng)為導(dǎo)向練好內(nèi)功，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)與核心內(nèi)容

普遍的來(lái)說(shuō)，精細(xì)化管理追求的便是企業(yè)利潤(rùn)的最大化，其也是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的最為有效的管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理主要體現(xiàn)在管理方式由傳統(tǒng)管理的隨意型、經(jīng)驗(yàn)型、機(jī)會(huì)型、粗放型走向規(guī)范型、科學(xué)型、戰(zhàn)略型、精細(xì)型，讓管理成為企業(yè)效益的有力保證，使企業(yè)利潤(rùn)獲取新的增長(zhǎng)點(diǎn)?？傮w上來(lái)說(shuō)，精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)為：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)計(jì)劃管理信息化、操作程序規(guī)范化、工種分工專業(yè)化、激勵(lì)考核分段化。

精細(xì)化管理可以高度概括為一句話——細(xì)節(jié)決定一切，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理就必須高度關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的每一個(gè)相關(guān)細(xì)節(jié)，以每個(gè)細(xì)節(jié)的優(yōu)化管理來(lái)綜合保證整個(gè)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)性和持續(xù)性。就精細(xì)化管理的核心內(nèi)容而言，便是要做到業(yè)務(wù)流程的精細(xì)化，即是在規(guī)范化基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作流程和管理流程進(jìn)行科學(xué)、合理的優(yōu)化。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程管理包括流程制定、流程再造和流程細(xì)化三個(gè)階段：其中流程制定是指管理者根據(jù)系統(tǒng)的考量和分析，按照業(yè)務(wù)流程來(lái)審視企業(yè)運(yùn)行正常與否；流程再造則是通過(guò)對(duì)各業(yè)務(wù)流程進(jìn)行的系統(tǒng)化優(yōu)化來(lái)建立合理的企業(yè)運(yùn)行構(gòu)架；而流程細(xì)化則是形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的最為關(guān)鍵的步驟。

三、提升房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化工程管理水平的策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目的精細(xì)化工程管理體系是一個(gè)科學(xué)的、精細(xì)的業(yè)務(wù)流程體系，做到項(xiàng)目的精細(xì)化工程管理必須要堅(jiān)持幾方面的原則：

1、節(jié)約原則：精細(xì)化管理中的節(jié)約并不是要求過(guò)分的限制成本，而是要通過(guò)積極的手段創(chuàng)造條件，著重以事前監(jiān)督、過(guò)程控制兩方面進(jìn)行成本控制，以不斷優(yōu)化的工作流程在項(xiàng)目開啟前做到成本浪費(fèi)的有效預(yù)防，以不斷優(yōu)化的工作流程在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中找出偏差，以精細(xì)化的業(yè)務(wù)流程提高房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際科學(xué)管理水平來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)約。

2、全面控制原則：房地產(chǎn)企業(yè)本身具備著龐大復(fù)雜的特點(diǎn)，這也是精細(xì)化工程管理能起到作用的主要原因。從工程項(xiàng)目的前期規(guī)劃、施工管理、銷售策劃等等所有過(guò)程來(lái)看，只有實(shí)施無(wú)縫隙的精細(xì)化管理，全面控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能將房地產(chǎn)項(xiàng)目這樣一盤復(fù)雜又龐大的棋局下活。

3、目標(biāo)控制原則：目標(biāo)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行精細(xì)化工程管理的重要原則及主要方法。做好目標(biāo)控制便要在精細(xì)化管理過(guò)程中切實(shí)可行的制定目標(biāo)，并且要做到目標(biāo)的極度細(xì)致與目標(biāo)責(zé)任的極度明確。

4、動(dòng)態(tài)控制原則：針對(duì)項(xiàng)目管理所處的不斷變化的外部環(huán)境，精細(xì)化工程管理必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制原則，時(shí)刻注意將管理效果、目標(biāo)與實(shí)際的動(dòng)態(tài)條件綜合分析，檢查偏差并制定修訂措施。

房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理流程主要由設(shè)計(jì)方案、施工管理和客戶服務(wù)三大內(nèi)容組成，根據(jù)以上所述原則，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化工程管理水平宜從以下幾點(diǎn)來(lái)入手：

1、重視設(shè)計(jì)方案的精細(xì)化管理

通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案所耗費(fèi)的成本只占有項(xiàng)目總成本的很小一部分，但是其對(duì)工程總體成本的影響力卻是不可估量的，某種程度上甚至可以說(shuō)工程造價(jià)即是由設(shè)計(jì)方案所決定。因此必須重視如何避免設(shè)計(jì)方案的先天不足，可采取以下幾項(xiàng)措施：

（1）嚴(yán)格管理設(shè)計(jì)招標(biāo)，根據(jù)實(shí)際條件及要求擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位；

（2）從設(shè)計(jì)階段開始嚴(yán)格考慮工程造價(jià)，開展限額設(shè)計(jì)；

（3）以合同形式有效控制造價(jià)，防止設(shè)計(jì)不斷變更所造成的消極影響。

2、加強(qiáng)施工階段的精細(xì)化管理力度

（1）以招標(biāo)合理控制工程造價(jià)。作為工程項(xiàng)目中的甲方單位，房地產(chǎn)企業(yè)須對(duì)工程施工采取嚴(yán)格的招標(biāo)把關(guān)，通盤對(duì)比各投標(biāo)方施工方案的可行性、經(jīng)濟(jì)性來(lái)?yè)駜?yōu)選取，在滿足工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下合理控制成本。

（2）減少工程變更。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，工程變更是不可避免的，但是無(wú)節(jié)制的變更必然會(huì)對(duì)工期、質(zhì)量、成本造成很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目精細(xì)化管理過(guò)程中必須做好工程開展之前的圖紙審核以及工程進(jìn)行中的變更溝通，盡量減少變更產(chǎn)生。

3、客戶服務(wù)的精細(xì)化管理不容忽視

針對(duì)企業(yè)客戶進(jìn)行精細(xì)化管理是保障項(xiàng)目收益同時(shí)更是保證房地產(chǎn)企業(yè)效益的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)需要綜合管理客戶信息，建立客戶服務(wù)體系，在銷售、支付、服務(wù)等方面實(shí)行全程跟蹤。需要指出的是，客戶服務(wù)體系建立前期可通過(guò)建立大客戶服務(wù)體系來(lái)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)和探索，然后再將成功的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制推廣。

4、建立信息數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)行動(dòng)態(tài)控制

針對(duì)前文所提到的精細(xì)化管理中的動(dòng)態(tài)控制原則，在管理中使用信息化手段，綜合項(xiàng)目相關(guān)的人、財(cái)、物等要素建立信息數(shù)據(jù)庫(kù)，可有效的保證項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目成本、進(jìn)度、質(zhì)量等信息的實(shí)時(shí)控制，輔助管理人員進(jìn)行決策。

四、結(jié)語(yǔ)

精細(xì)化工程管理的實(shí)施，是房地產(chǎn)企業(yè)整合現(xiàn)有資源，最大程度的實(shí)現(xiàn)“開源節(jié)流”的重要手段，是工程質(zhì)量、項(xiàng)目收益以及企業(yè)效益的重要保障。房地產(chǎn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理是一個(gè)需要不斷細(xì)化、不斷深入、不斷優(yōu)化的系統(tǒng)過(guò)程，建立高效務(wù)實(shí)的合作管理團(tuán)隊(duì)，以科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行精細(xì)化工程管理必是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的不二法寶。

參考文獻(xiàn)

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