【摘要】在房地產(chǎn)工程項目開發(fā)設(shè)計中，其設(shè)計管理工作占據(jù)著非常重要的作用。文章結(jié)合房地產(chǎn)工程項目開發(fā)設(shè)計過程中，其設(shè)計管理工作在具體工作實踐中的應(yīng)用做簡要的闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計管理；作用

0 引言

房地產(chǎn)工程項目設(shè)計管理是其項目設(shè)計人員運(yùn)用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法和成熟的理論等，對房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)和設(shè)計工作，并對房地產(chǎn)施工過程中的圖紙進(jìn)行全方位和全過程的設(shè)計管理工作。從而最大程度上實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)最大化，滿足客戶的使用性能，它是房地產(chǎn)工程項目管理工作中之一。我們都知，房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計是一個多目標(biāo)體系、復(fù)雜性的工程，其各個目標(biāo)體系之間相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調(diào)。同時，各目標(biāo)體系之間應(yīng)具有一定的協(xié)調(diào)性、合理性和均衡性，從而確保房地產(chǎn)工程項目開發(fā)設(shè)計工作的完美完成。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目設(shè)計管理現(xiàn)狀

1.1工程項目方案確定階段不足之處

研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)工程項目確定過程中，往往存在一些疏忽，影響房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理工作的順利實施。第一，在設(shè)計前，對市場的調(diào)研不夠成分。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭取到工程項目的開發(fā)允許以后，為了較快的從工程項目的開發(fā)中獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，往往在沒有充分對市場調(diào)研的情況下，較快的進(jìn)行設(shè)計，并確定工程項目的設(shè)計方案，僅憑借“目前房地產(chǎn)市場什么樣的設(shè)計方案最賺錢，就開發(fā)什么”的錯誤觀念，這樣造成的后果是機(jī)械式地效仿別的房地產(chǎn)企業(yè)，沒有設(shè)計出自己企業(yè)產(chǎn)品的特色，導(dǎo)致企業(yè)一開始就在市場上沒有獲取較大的競爭力。

1.2設(shè)計人員的經(jīng)驗不足

研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在做房屋建筑的設(shè)計人員中，大多數(shù)的設(shè)計人員是剛剛從各個高等院校畢業(yè)的人員，其并沒有多少工程設(shè)計經(jīng)驗，就直接進(jìn)入相應(yīng)的設(shè)計單位。因此，這些剛?cè)肼毜脑O(shè)計人員并沒有實際的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，然而在設(shè)計過程中，他們經(jīng)常機(jī)械地套用各種設(shè)計規(guī)范去做建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計。這個問題致使設(shè)計人員在建筑設(shè)計中經(jīng)常容易忽略工程施工中實際操作的技術(shù)障礙。

1.3 缺乏對建筑耐久性設(shè)計

建筑結(jié)構(gòu)所承受的荷載主要是由水平荷載與豎向荷載、風(fēng)荷載以及房屋結(jié)構(gòu)的自重等組成，這些荷載常年作用在房屋結(jié)構(gòu)上，對于結(jié)構(gòu)的損傷是由局部微損傷開始，逐漸發(fā)展為裂縫等結(jié)構(gòu)性損傷，這樣大大降低了建筑結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)。這些損傷在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中往往被設(shè)計人員忽略，從而導(dǎo)致了房屋建筑的安全系數(shù)和耐久系數(shù)的降低。

2 房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理

2.1 項目前期的分析管理

在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的前期階段，首先需要工程項目設(shè)計管理人員了解項目用地的性質(zhì)，然后對工程項目的建設(shè)用地進(jìn)行科學(xué)的界定。同時，項目設(shè)計管理人員需要在房地產(chǎn)項目投資的前期準(zhǔn)備工作中，充分了解工程所在地周邊的環(huán)境，工程項目附近的交通是否便利，并根據(jù)工程項目的功能進(jìn)行合理的分區(qū)，選定合適的項目建設(shè)風(fēng)格等。最后從項目設(shè)計的結(jié)果科學(xué)的分析項目的可行性，給投資業(yè)主充分的投資信心。

2.2項目總規(guī)劃階段設(shè)計管理

方案設(shè)計階段的設(shè)計管理工作對工程項目的可行性有非常重要的作用，因此，大多房地產(chǎn)企業(yè)都在項目方案設(shè)計過程中，投入較多的人力、物力，以獲得一個適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展需要與獲取較高的經(jīng)濟(jì)回報的方案，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在這一階段中，并沒有獲得滿意的設(shè)計方案。

在項目方案設(shè)計過程中，需要業(yè)主方的設(shè)計管理人員，對項目周圍的環(huán)境進(jìn)行全面的分析：首先要明確工程項目的目標(biāo)和具體的條件狀況各工程底下管線鋪設(shè)，必須報備工業(yè)區(qū)按照批復(fù)的路線進(jìn)行，鄰近工程的地下管線鋪設(shè)狀況在本項目實施前期，就與工業(yè)區(qū)管委會報備過程，了解清楚，施工過程嚴(yán)格按照施工圖鋪設(shè)管線，對鄰近地下管線無影響，然后從工程項目自身的特點(diǎn)以及影響因素著手，計劃、實施、檢查和監(jiān)督行動方案和資源配置，通過利用科學(xué)的、系統(tǒng)的工程項目設(shè)計管理動態(tài)控制的基本方法、基本原理，制定出合理有效的質(zhì)量控制管理措施，對工程項目進(jìn)行勘察階段、設(shè)計階段進(jìn)行全面的管理，保證工程項目的在設(shè)計階段設(shè)計出符合工程需要、適應(yīng)市場的產(chǎn)品方案。

此外，在項目方案設(shè)計階段，需要做好各方面的溝通工作。在方案設(shè)計階段的溝通主要設(shè)計對政府職能部門、方案設(shè)計部門、業(yè)主單位等。

2.3項目施工圖設(shè)計階段的設(shè)計管理

在房地產(chǎn)開放項目的施工圖設(shè)計階段，需要充分做好工程項目的技術(shù)交底工作，從而有效的確保工程項目的施工質(zhì)量。

在房地產(chǎn)工程項目的施工圖設(shè)計，其是在設(shè)計方案在經(jīng)有關(guān)部門審批以后，在已經(jīng)確定規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行施工圖的設(shè)計。首先，對項目的外觀進(jìn)行方案確定，應(yīng)該根據(jù)工程項目的功能合理確定建筑的外觀，并根據(jù)項目周邊環(huán)境的特色選定建筑的外觀顏色。同時，綜合考慮建筑結(jié)構(gòu)的高、寬等進(jìn)行確定結(jié)構(gòu)的表現(xiàn)手法，并系統(tǒng)的分析房屋內(nèi)部的使用性能，以確保設(shè)計方案滿足使用性。其次，協(xié)調(diào)各設(shè)計單位。如建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計單位、建筑外觀設(shè)計單位、室內(nèi)設(shè)計單位、消防設(shè)計單位、機(jī)電設(shè)計單位、園林設(shè)計單位等。

2.4 設(shè)計管理中的進(jìn)度管理

首先，項目設(shè)計方案的完成時間很大程度上影響進(jìn)行項目的報批、正式施工等工作的時間。因此，在房地產(chǎn)方案設(shè)計階段，需要制定合理的計劃，以確保工程項目在預(yù)定的時間段內(nèi)完成。項目總體設(shè)計計劃，應(yīng)該確保每一設(shè)計內(nèi)容在規(guī)定的時間內(nèi)如期完成，且不影響下一設(shè)計工序的正常進(jìn)行。

其次，制定的設(shè)計計劃要盡可能的詳細(xì)，且具有一定的實際操作性，并詳細(xì)列出各個設(shè)計階段的技術(shù)要求。在這一階段中，不可忽視和其他單位間的溝通工作，從而可以有效的保障各單位間進(jìn)行及時交流，減少設(shè)計過程的誤差。

2.5完善設(shè)計管理中的技術(shù)交底工作

在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理中技術(shù)交底對工程項目的施工質(zhì)量具有不可忽視的作用。在房地產(chǎn)工程項目施工前的準(zhǔn)備工作中，項目設(shè)計單位需要根據(jù)工程所簽訂的合同要求，嚴(yán)格進(jìn)行各項工程項目施工所需要的技術(shù)交底工作，從而可以很大程度上保障所有工程項目參與人員都可以充分意識到自己所承擔(dān)的工作責(zé)任，并熟知工程項目每一階段的施工特點(diǎn)、技術(shù)難度等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保所有施工人員均可以嚴(yán)格按照房屋建筑規(guī)范進(jìn)行施工。此外，為了確保施工技術(shù)交底工作的順利進(jìn)行，除了進(jìn)行口頭形式的技術(shù)交底工作外，還需要進(jìn)行書面形式的技術(shù)交底，確保每一位施工人員都完全掌握施工技術(shù)要領(lǐng)。

2.6 加強(qiáng)房地產(chǎn)設(shè)計管理中的成本管理

加強(qiáng)房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的成本管理控制工作。在房地產(chǎn)工程項目的正式施工以前，為了充分的控制工程項目實施所需要的總費(fèi)用，需要做到以下幾點(diǎn)：第一，制定優(yōu)化的項目設(shè)計方案，并加強(qiáng)對工程項目施工階段造價管理工作，盡可能的做到減少在房地產(chǎn)工程項目實施過程中，由于突發(fā)的因素導(dǎo)致工程出現(xiàn)超支現(xiàn)象的發(fā)生；第二，應(yīng)嚴(yán)格按照工程項目的定額用料計劃，來領(lǐng)取施工設(shè)施用料。第三，若需要技術(shù)變更，則在技術(shù)變更后，應(yīng)針對變更后的方案重新進(jìn)行成本預(yù)算，避免出現(xiàn)超支現(xiàn)象。

3結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中進(jìn)行設(shè)計管理是非常重要的工作，其可以有效的避免工程建設(shè)過程中的失誤，確保工程項目的順利進(jìn)行。一個完美的設(shè)計管理應(yīng)具有最佳的流程、完善的制度，并具備成熟的技術(shù)作保障，從而在房地產(chǎn)開發(fā)中以較少的投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

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