摘 要 近幾年，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的現(xiàn)狀來說，我國房價(jià)持續(xù)上漲的主要推動力是銀行貸款提供的資金，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格超過居民的承受能力時(shí)將可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的現(xiàn)象，這成為國民比較關(guān)注的問題。但是目前我國房地產(chǎn)的融資渠道較窄，大都是依靠銀行的支持，銀行通過提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房公積金貸款，按揭貸款的額度來影響著房地產(chǎn)的供給與需求，房地產(chǎn)價(jià)格的波動也同樣影響著銀行貸款的供給與需求。本文主要從房地產(chǎn)的資金的來源入手，通過建立商品房平均銷售價(jià)格和個(gè)人住房貸款余額的簡單線性回歸模型，利用相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析研究房地產(chǎn)的價(jià)格與銀行貸款的相關(guān)關(guān)系，這對于防范銀行信用危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，以及指引銀行業(yè)貸款業(yè)務(wù)方面和地產(chǎn)行業(yè)資金融入渠道方面健康穩(wěn)定發(fā)展都有著重要的意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價(jià)格 銀行貸款 個(gè)人房貸

一、 我國房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀

（一）我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

1980年后我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開始起步，但1990年初發(fā)生以海南為中心的“地產(chǎn)泡沫”分裂后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就進(jìn)入了調(diào)整期?！?008年，中國當(dāng)年土地新開工面積有102553.4萬平方米，2011年則達(dá)到191236.9萬平方米，增幅為86.47%；2008年，全國房地產(chǎn)完成投資為3.12萬億元，而2011年，則達(dá)到了6.18萬億元，增幅超過98%；2008年，全國房地產(chǎn)主營業(yè)收入為26696.8億元，2011年則達(dá)到了44491.3億元，增幅達(dá)到66.65%”。在過去的幾年中，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的范圍較廣，關(guān)聯(lián)性高，帶動了家電、裝修、建筑、金融等行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了多個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其對經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用是不可忽視的。

近幾年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是我國對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管不是很健全，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的存在，也在北京，2002年的住宅銷售均價(jià)大約為0.45萬元/平方米，而到了2011年商品房的平均售價(jià)則達(dá)到了1.69萬元/平方米，增幅達(dá)275%。在上海，2002年住宅銷售均價(jià)大約為0.40萬元/平方米，2011年則達(dá)到1.46萬元/平方米，增幅達(dá)265%。上漲后的房價(jià)已經(jīng)超過了居民的承受能力，影響到居民的生活水平。銀行將過剩的流動資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)資金的供給擴(kuò)大，沖擊著并不完善的房地產(chǎn)市場，使得本身發(fā)展不健全、不合理的房地產(chǎn)市場更加糟糕。如圖1所示，我國近10年的房地產(chǎn)價(jià)格的變動趨勢，除了2008年，房價(jià)一直處于持續(xù)上漲的的趨勢。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素：

2002年以來，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格是否過高和房地產(chǎn)投資是否過熱引起了社會的普遍關(guān)注和爭論。房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)可以在任何時(shí)間上都追溯到需求和供給的市場力量上。從宏觀角度來講，

影響房地產(chǎn)需求的因素有：

（1）經(jīng)濟(jì)因素。當(dāng)前和未來的工資收入水平、銀行貸款利率水平、勞動力就業(yè)市場狀況、消費(fèi)者對房地產(chǎn)業(yè)的信心等因素都會影響房地產(chǎn)的潛在需求。

（2）人口因素。人口的數(shù)量，省市間的人口流動不但會對特定的地理區(qū)域有影響，對房地產(chǎn)價(jià)格也會產(chǎn)生一定的影響，還有各年齡階層、家庭組成情況的不同比例。

（3）投資因素。潛在的投資者會考慮資金的投入與相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)帶來的投資回報(bào)。房地產(chǎn)股價(jià)的不穩(wěn)定也會影響投資者的投資。

（4）政府因素。主要包括政府針對房地產(chǎn)實(shí)施的一系列政策變化（如利率、稅收、人民幣的匯率等）

影響房地產(chǎn)供應(yīng)的因素有：

（1）經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)的增長，銀行貸款利率的浮動，考慮到房地產(chǎn)的投資成本，將會影響對房地產(chǎn)的投資量，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源受阻，會在一定程度上影響房地產(chǎn)的開發(fā)。

（2）政府因素。中央、地方根據(jù)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀采取一定的積極政策，使房地產(chǎn)業(yè)朝著積極穩(wěn)定的方向發(fā)展。

（3）投資品種。如果投資者發(fā)現(xiàn)投資房地產(chǎn)會給他帶來巨額的利潤，則將會將資金大量的投入到地產(chǎn)行業(yè)；若發(fā)現(xiàn)投資其他行業(yè)將會帶來更大的經(jīng)濟(jì)利益，那么房地產(chǎn)的投資將會減少，房地產(chǎn)的開發(fā)得到的貸款也會較少。

二、 銀行貸款對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

在房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)發(fā)展過程中，其每個(gè)環(huán)節(jié)都需要資金的供應(yīng)，過去二十多年來，我國房地產(chǎn)資金的支持力量較弱，主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。銀行信貸從供給和需求方面影響著房地產(chǎn)的價(jià)格，銀行信貸的投資方向的失當(dāng)、信貸投量的控制乏力以及銀行篩選信貸對象的失誤都是導(dǎo)致房價(jià)上漲的原因。

銀行的房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人購房貸款，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款對于房地產(chǎn)的供給有一定的影響，個(gè)人購房貸款對于房地產(chǎn)的需求有促進(jìn)作用，以下主要分別從房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人購房貸款兩方面來分析銀行貸款對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商貸款方面

房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的一項(xiàng)就是開發(fā)方面，但是對于開發(fā)環(huán)節(jié)來說需要高額貸款的支持，開發(fā)所需貸款是整個(gè)房地產(chǎn)貸款中占的比重最大，這會影響到該行業(yè)最終的供給問題，對房地產(chǎn)的價(jià)格也將會產(chǎn)生負(fù)影響。 “從融資來源上看，房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源主要是：國內(nèi)貸款、利用外資（包括外商直接投資）、自籌資金、其他資金等渠道。（表1、圖2）

從圖表中可以看出，從資金總量上看，從2004年到2011年，我國對于房地產(chǎn)的投資仍然逐年在增加，通過分析我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源，可以發(fā)現(xiàn)，資金的來源主要分為三大模塊：第一大塊為其他資金，主要是由定金和預(yù)付款構(gòu)成；第二大塊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金；第三大塊是國內(nèi)銀行貸款。從2004年到2011年，這幾個(gè)融資渠道所占的比例也有一定的增減。銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。（圖3）

分析圖表得知，其他資金在2004年共計(jì)8562. 59億元，占房地產(chǎn)資金來源的50%，2011年共計(jì)36842.22億元，占房地產(chǎn)資金來源的42%，下降了8%。其他資金主要由定金和預(yù)付款構(gòu)成，高額的房價(jià)使的居民無法承受，只能先通過向銀行貸款緩解暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力，居民提交的預(yù)付款部分均由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。從圖中明顯可以看到，其他資金所占的比重有所下降，但是，所占的42%的比重還是很大的，2011年發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)至4.5%。自籌資金所占的比例由2004年的30%上升到2011年的41%，目前我國居民大都采取按揭貸款的方式來支付高昂的房價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)商將收取的這部分資金計(jì)入商品房銷售收入，這也是自籌資金的主要構(gòu)成部分，近幾年居民為了緩解暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力大都會選擇按揭貸款的方式，這使得自籌資金的部分越來越多；國內(nèi)貸款的比重由2004年的18%下降到2011年的15%，主要是在面對房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，國家政府采取積極的政策，最為重要的是從縮小信貸規(guī)模入手。從對圖3的分析中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)在開發(fā)中對銀行貸款的依賴在逐步上升，房地產(chǎn)開發(fā)市場通過直接和間接渠道引進(jìn)了大量的銀行貸款。

（二）個(gè)人購房者的貸款方面

個(gè)人房產(chǎn)消費(fèi)信貸是個(gè)人購房者的資金的主要來源。國家為了緩解居民的購房壓力，20世紀(jì)90年代后期放寬了有關(guān)政策后，個(gè)人房產(chǎn)消費(fèi)信貸得到迅速的發(fā)展，伴隨著我國按揭貸款政策的實(shí)施，不僅使得其成為最主要的消費(fèi)信貸形式，也使居民個(gè)人消費(fèi)成為房地產(chǎn)需求主力。

從表2和圖4中四大行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及變動趨勢可以發(fā)現(xiàn)，近幾年，我國個(gè)人購房貸款逐年增加，但是在房地產(chǎn)信貸規(guī)模緊縮的宏觀調(diào)控下，增長的速度有所緩解，尤其是2010到2011年間，變動幅度相對以前較為平緩。居民越來越依賴于個(gè)人住房公積金貸款和銀行按揭貸款來完成購房的任務(wù)。調(diào)查顯示，在購房者中選擇按揭貸款的占總?cè)巳旱谋壤紦?jù)了90%以上。

房地產(chǎn)有效需求的提高與個(gè)人購房貸款的增加有一定的關(guān)系。人購房貸款的增加，幫助了現(xiàn)擁有少量資金的人們滿足了住房需求，也為房地產(chǎn)的開發(fā)融入了一筆資金，減緩了房地產(chǎn)的供給難的壓力。但是個(gè)人購房貸款規(guī)模的過快擴(kuò)張也刺激了購房者對房地產(chǎn)投資、增加了投機(jī)需求的存在。在短期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的供給彈性較小，不足以影響房地產(chǎn)價(jià)格，那么就主要由需求來決定房地產(chǎn)的價(jià)格，則增加個(gè)人購房貸款將會增加房地產(chǎn)的有效需求，使得房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)顯著提高。

三、房地產(chǎn)價(jià)格對銀行貸款的影響

相對于分析銀行貸款對房地產(chǎn)價(jià)格的影響方式，我們也可以采取同樣的方式，通過分析房地產(chǎn)價(jià)格的波動對銀行貸款需求和銀行信貸供給的影響，從而來間接地影響到銀行貸款總量的變化。

首先分析房地產(chǎn)價(jià)格的波動對銀行貸款需求的影響。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上漲時(shí)，一方面有房者的居民所擁有的財(cái)富總量也就增多，由于居民財(cái)富變動將會導(dǎo)致居民消費(fèi)支出增加，這時(shí)需要增加銀行的信貸來滿足支出的需求；另一方面，無房者為了購買住房，則會減少消費(fèi)支出，減少了銀行貸款。所以對于房地產(chǎn)價(jià)格對銀行貸款貸款需求的影響沒有絕對的結(jié)論。

房地產(chǎn)價(jià)格波動對于銀行貸款供給的影響，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，銀行也會抓住房地產(chǎn)業(yè)帶來的較大預(yù)期回報(bào)率加大對房地產(chǎn)的投資，此時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對銀行的借款將會更容易些。相對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生上漲時(shí)，這種預(yù)期未來有較高盈利能力的產(chǎn)業(yè)，無論是房地產(chǎn)業(yè)還是銀行業(yè)都會加大對其的開發(fā)和投資，銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)投資最重要的資金來源，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會顯著增加信貸需求。但是對于非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)而言，在融資時(shí)將會面臨許多阻礙，但其又對于銀行的貸款具有很強(qiáng)的需求剛性，尤其是對于中小企業(yè)來說，此時(shí)企業(yè)需要向銀行提交一定的抵押物作為擔(dān)保，由于房地產(chǎn)本身的價(jià)值就高，所以其可作為一種重要的抵押物。

總的來說，無論銀行為房地產(chǎn)開發(fā)提供貸款，還是為個(gè)人購房提供貸款，房地產(chǎn)是企業(yè)和個(gè)人獲得貸款的最為重要的抵押物，房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，銀行愿意為需求者提供貸款，但是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，銀行會減少對與房地產(chǎn)相關(guān)貸款的供給，此時(shí)會引起不良貸款的增加，從而引起全面的貸款緊縮。

四、結(jié)論與建議

近幾年我國房地產(chǎn)發(fā)展較快，這與我國銀行貸款的加大有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場供給者需要獲得銀行資金的的支持，這主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的資金主要依靠是銀行的貸款資金，用以滿足房地產(chǎn)的開發(fā)墊支成本的需要。有了銀行貸款的支持，促使我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)的需求者也需要銀行貸款的支持，銀行可以為購房者提供住房抵押貸款，緩解了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，刺激了住房的有效需求，從而也促使了銀行業(yè)的發(fā)展。

從房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源來看，我國企業(yè)的融資渠道還是較為單一，銀行貸款仍是主要的依賴。但是銀行貸款的過度投入，造成了我國房價(jià)的持續(xù)上漲，但是增長中避免不了泡沫風(fēng)險(xiǎn)的存在，我國目前居高不下的房價(jià)，將會超過購房者的承受能力，從而形成消費(fèi)的斷層，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破滅，對銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性產(chǎn)生不良影響。所以需要加強(qiáng)我國對于銀行貸款的發(fā)放、管理工作。

最后，由于我國房地產(chǎn)價(jià)格與銀行貸款存在著雙向影響機(jī)制。所以，房地產(chǎn)的發(fā)展需要銀行信貸的支持，銀行信貸需要房地產(chǎn)貸款這樣的優(yōu)良資產(chǎn)支持。

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（作者單位： 安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院）