作者簡介：吳靜，河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)專業(yè)在讀碩士研究生。

蔡月曉，河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)專業(yè)在讀碩士研究生。

摘要：20世紀(jì)80年代末，由于日本國內(nèi)的房地產(chǎn)投機(jī)盛行、遲鈍的貨幣政策、適得其反的土地稅收政策，以及金融自由化等因素，使得日本出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，并最終泡沫崩潰。近年來，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格加速上漲；對(duì)我國房地產(chǎn)是否存在泡沫問題，以及房地產(chǎn)市場如何調(diào)控，經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出不同的觀點(diǎn)。研究日本房地產(chǎn)泡沫問題，對(duì)于正確認(rèn)識(shí)我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀、制定科學(xué)的調(diào)控政策具有重大的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；廣場協(xié)議；貨幣政策

1985年到1988年，東京商業(yè)用地價(jià)格暴漲了近兩倍，東京中央?yún)^(qū)的地價(jià)漲了近3倍；1989年，日本的地價(jià)市值相當(dāng)于美國地價(jià)總市值的4倍；1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的總地價(jià)。1990年秋，東京房地產(chǎn)泡沫開始破滅，并迅速在日本全境蔓延。1991年，東京、大阪等大城市的房地產(chǎn)價(jià)格下降了近20%；不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)大量破產(chǎn)。地價(jià)持續(xù)下跌，1990年到1991年，日本全國地價(jià)下跌了近46%；到2005年止跌時(shí)，平均市街地價(jià)價(jià)格指數(shù)僅約為1991年3月峰值的24%。

1.日本房地產(chǎn)泡沫誘因

（1）金融自由化和日元國際化推動(dòng)了房地產(chǎn)市場泡沫

20世紀(jì)80年代，日本開始開放金融市場。1983年初，日本開始漸進(jìn)實(shí)現(xiàn)利率自由化；1985年底，實(shí)現(xiàn)了大額存款利率自由化。與此同時(shí)，日本政府逐漸放開對(duì)金融市場監(jiān)管，企業(yè)的資金籌集方式開始多樣化，比如，發(fā)行企業(yè)債券。因而，日本的諸多銀行逐漸失去了一些固定的企業(yè)客戶，銀行利潤下降，經(jīng)營陷入困境。為了提高銀行利潤，日本的諸多銀行開始將貸款目光轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)公司。20世紀(jì)80年代以后，日本加速國際化進(jìn)程，這就牽制了日本的貨幣政策，日本貨幣政策的獨(dú)立性受到限制。1985年廣場協(xié)議簽訂之后，日元進(jìn)入升值通道，導(dǎo)致出口萎縮。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，日本政府選擇實(shí)施擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策，降低利率，增加貨幣供給；進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)市場泡沫，使得日本經(jīng)濟(jì)離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來越遠(yuǎn)。

（2）投機(jī)因素對(duì)房地產(chǎn)市場的推波助瀾

日本屬于島國，其國內(nèi)人多地少，土地資源稀缺，在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，日本國內(nèi)流行著“房價(jià)只漲不會(huì)跌的神話”。20世紀(jì)70年代以來，大量的房地產(chǎn)企業(yè)開始了土地投機(jī)，引發(fā)了土地投機(jī)熱潮。同時(shí)，為追求業(yè)務(wù)規(guī)模和收益的銀行業(yè)，也開始將大量的貸款資金投向不動(dòng)產(chǎn)和以不動(dòng)產(chǎn)為擔(dān)保提供個(gè)人住房貸款的非銀行性金融機(jī)構(gòu)。1983年，全國銀行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)貸款比重僅為6.4%，到1989年，該比重達(dá)到11.5%，增長了近一倍。

（3）遲鈍的貨幣政策為房地產(chǎn)投機(jī)準(zhǔn)備了條件

在“廣場協(xié)議”的影響下，日元升值預(yù)期明顯，國際投機(jī)性資本大量融入日本，日本加重升值預(yù)期。日元的升值對(duì)日本國內(nèi)出口性企業(yè)帶來了很大沖擊，為解決這個(gè)問題，日本政府采取了超級(jí)寬松的貨幣政策。1986年1月起，日本央行連續(xù)5次降低貼現(xiàn)率，1次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；再貼現(xiàn)率從5.0%下降至1987年2月的2.5%。在超低利率的作用下，日本銀行通過公開市場操作向市場投入大量流動(dòng)性資金。進(jìn)而，這些流動(dòng)性資金涌入房地產(chǎn)市場，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮，國內(nèi)高昂的房價(jià)使得擁有自己的住房變成普通日本國民遙不可及的事情。1989年5月，日本銀行開始改變貨幣政策方向，實(shí)行緊縮的貨幣政策，再貼現(xiàn)率從2.5%提高到3.25%；到1990年8月，再貼現(xiàn)率上升至6%。同時(shí)，日本政府制定出臺(tái)了《房地產(chǎn)融資總量控制》、《土地稅制大綱》、《土地基本法》等緊縮政策，1990年秋，日本房地產(chǎn)開始暴跌。

（4）適得其反的土地稅收政策

針對(duì)日本國內(nèi)存在的房地產(chǎn)泡沫問題，日本政府從1987年開始有意識(shí)地通過土地稅收政策來抑制土地價(jià)格上漲。1987年，日本政府開始設(shè)立“土地交易監(jiān)視區(qū)域制度”，即土地交易需獲許可證，交易價(jià)格需要備案；之后出臺(tái)了《休養(yǎng)地法》，即引導(dǎo)民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。1988年，首先修理置換更新特別優(yōu)惠措施，即廢除了居民用財(cái)產(chǎn)置換更新的特別優(yōu)惠措施；其次調(diào)整轉(zhuǎn)讓所得稅，即對(duì)保有期在兩年以內(nèi)的土地轉(zhuǎn)讓收益征收96%的稅收；最后出臺(tái)《土地基本法》，即明確了對(duì)土地要適宜地采取合理的稅制措施。1991年，日本政府出臺(tái)了農(nóng)地征稅改革，即廢止農(nóng)地征稅優(yōu)惠。這些土地稅收政策主要立足于限制土地交易和減少土地供給，在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，這些政策無異于加劇了房地產(chǎn)供給與需求之間的矛盾。民間資本更大規(guī)模地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場泡沫。

房地產(chǎn)泡沫崩潰對(duì)日本的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成了嚴(yán)重的沖擊。首先，大量不動(dòng)產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)倒閉破產(chǎn)，由此帶來了巨額的不良資產(chǎn)；其次，大量過剩的房地產(chǎn)投資，使得企業(yè)過度負(fù)債，進(jìn)而造成企業(yè)投資不振；再次，在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期購買不動(dòng)產(chǎn)的國民生活陷入窘迫；最后，“銀行不倒”、“地價(jià)只漲不跌”等神話破滅，國民和企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心指數(shù)下降。

2.日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期與目前中國房地產(chǎn)市場比較

目前，中國隨處可見的空置房和爛尾樓現(xiàn)象表明，中國存在房地產(chǎn)泡沫。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們，有的認(rèn)為存在巨大泡沫（如林毅夫、易憲容、茅于軾等），有的認(rèn)為不存在泡沫，有的認(rèn)為即使存在泡沫，它也不會(huì)破滅。中國目前的房地產(chǎn)狀況，很容易引起我們與20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行比較思考。

（1）貨幣升值比較

在1985年“廣場協(xié)議”的影響下，日元進(jìn)入持續(xù)升值時(shí)期。1985年9月，日元匯率在$1：￥250E上下浮動(dòng)，“廣場協(xié)議”生效后不足三個(gè)月的時(shí)間，日元快速升值到$1：￥200E，升值幅度達(dá)20%；1987年，日元匯率為$1：￥120E，升值幅度超過100%。同日本一樣，中國也面對(duì)歐美各國要求人民幣升值的巨大壓力。自2003年至今，銀行間外匯市場人民幣匯率中間價(jià)從$1：￥8.0，上升到目前的$1：￥6.13，升值幅度達(dá)到23%。人民幣的升值對(duì)我國的出口企業(yè)造成重大的沖擊，同時(shí)，投資渠道的限制使得國內(nèi)大量的閑置資金流入股市和房市?？梢?，兩個(gè)國家都因?yàn)樨泿派担沟觅Y金流向房市；不同的是，人民幣的升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于日元的升值速度。

（2）城市化進(jìn)程比較

城鎮(zhèn)化是工業(yè)化發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，城鎮(zhèn)化有助于提高內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。1970年，日本城鎮(zhèn)化率達(dá)到72.2%，1985年，日本城鎮(zhèn)化率達(dá)到76.7%，可見，此時(shí)日本的城鎮(zhèn)化已接近尾聲。而對(duì)于中國，正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)化水平正以每年1%到2%的速度在增加。目前，我國的城鎮(zhèn)化率接近50%，未來還有很大的增長空間。城鎮(zhèn)化進(jìn)程將會(huì)有大量的土地被用于城市化建設(shè)，促進(jìn)地價(jià)和房價(jià)的上漲。可見，對(duì)于城市化問題，中日兩國存在明顯的不同。

（3）房市價(jià)格預(yù)期比較

日本國內(nèi)人多地少，土地資源稀缺，加上長期的低利率市場，人們堅(jiān)信“房價(jià)只漲不跌”神話。對(duì)于我國，國民的投資渠道較少，銀行利率較低，個(gè)人在海外投資限制很多，那么只剩下股市和樓市了；然而，國內(nèi)的股市就像賭博，房產(chǎn)投資就成為了貨真價(jià)實(shí)的金條。另外，我國正處于加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程階段，人們認(rèn)為，土地價(jià)格只會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的需求而越來越高；如果現(xiàn)在不買房，將來就會(huì)需要付出更大的代價(jià)?？梢?，對(duì)房價(jià)的升值預(yù)期刺激了人們對(duì)商品房的需求，增加了人們對(duì)房地產(chǎn)市場的投入。

（4）政府調(diào)控能力比較

目前中國政府對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力強(qiáng)于20世紀(jì)80年代的日本。上文可以看出，日本政府針對(duì)日本房地產(chǎn)泡沫出臺(tái)的一系列土地稅收政策，不僅遲緩，而且作用力適得其反。而中國政府對(duì)于房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱給予了高度關(guān)注。2009年12月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出四項(xiàng)措施遏制部分城市房價(jià)過快上漲。2010年，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，同時(shí)對(duì)北京、深圳、廣州、上海等一線城市實(shí)行“限購令”。2011年，公布新“國八條”，提高二套房首付比例和貸款利率，同時(shí)，加大保障性住房建設(shè)和供給。2013年，新“國五條”出臺(tái)，即對(duì)二手房交易所得征收所得稅。可見，中國政府對(duì)遏制房地產(chǎn)過熱勢在必行。

3.日本房地產(chǎn)泡沫啟示

諸多現(xiàn)象顯示，我國國內(nèi)確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫問題，然而，是否會(huì)出現(xiàn)類似日本的房地產(chǎn)泡沫及其破滅，尚難得出結(jié)論。然而，對(duì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的學(xué)習(xí)思考，我們可以得出如下啟示。

（1）把握貨幣政策時(shí)機(jī)，果斷推出相關(guān)政策。吸取日本政府遲鈍貨幣政策教訓(xùn)，我國政府應(yīng)把握貨幣政策時(shí)機(jī)，果斷推出相關(guān)政策。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫較小時(shí)，利用貨幣政策從供給和需求兩方面進(jìn)行適度調(diào)控，減少投機(jī)行為，擠壓泡沫；當(dāng)泡沫較大時(shí)，由于房地產(chǎn)市場占用了大量的資金，貨幣政策應(yīng)合理控制力度和頻度，避免帶來巨大的負(fù)面效應(yīng)。在實(shí)施過程中，應(yīng)將貨幣政策與政府強(qiáng)制措施配合使用，當(dāng)泡沫過大時(shí)，政府需對(duì)某些企業(yè)采取強(qiáng)制控制措施。

（2）貨幣升值并不一定催生泡沫經(jīng)濟(jì)。對(duì)于日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因問題，很多專家認(rèn)為是廣場協(xié)議帶來了房地產(chǎn)泡沫。即在日元升值的預(yù)期下，外幣大量涌入日本，導(dǎo)致了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格迅速上升。1990年秋，日元升值預(yù)期減弱，外資撤離導(dǎo)致房地產(chǎn)大跌，即泡沫的破滅。然而，廣場協(xié)議不止是針對(duì)日本，受廣場協(xié)議影響的德國，1985年到1988年，本幣也升值了70%左右，然而，德國國內(nèi)并沒有出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。盡管如此，我國政府應(yīng)當(dāng)保持人民幣的長期穩(wěn)定，防止大量國際流動(dòng)性資金流入我國的房地產(chǎn)市場。

（3）預(yù)防并遏制房地產(chǎn)市場過度投機(jī)。房地產(chǎn)市場的核心要素是土地，然而，土地是稀缺資源，且供給缺乏彈性。如果市場上充斥了對(duì)土地投機(jī)性的需求，就會(huì)增加土地需求，進(jìn)一步拉大土地需求與供給之間的差距，進(jìn)而帶來土地價(jià)格飛漲，使其價(jià)格嚴(yán)重脫離價(jià)值而產(chǎn)生泡沫，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場的泡沫?？梢?，投機(jī)是房地產(chǎn)泡沫的直接推手。我國政府在推行城鎮(zhèn)化的過程中，必須預(yù)防并遏制房地產(chǎn)市場過度投機(jī)。比如，嚴(yán)格限制二套房購買，對(duì)已有不動(dòng)產(chǎn)征收高額的稅收等。

（4）豐富投資品種，正確引導(dǎo)資本流向，使得資本流動(dòng)可以實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，扭轉(zhuǎn)房價(jià)只漲不跌預(yù)期。導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場只漲不跌預(yù)期的直接原因是，國內(nèi)缺乏高收益的投資品種。我國政府對(duì)外匯嚴(yán)格管制，人們不能自由地將手里的資金匯往國外，同時(shí)，國內(nèi)銀行利率低，得不到豐厚的回報(bào)；且國內(nèi)金融市場的投資品種極不豐富。于是，大量的閑置資金流入房地產(chǎn)市場。因而，我國政府要豐富投資品種。比如，股市與國際化接軌，引導(dǎo)人們價(jià)值投資；引導(dǎo)資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)投資等。（作者單位：河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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