作者簡介：于雙，女，工作單位：長春職業(yè)技術(shù)學(xué)院商貿(mào)分院， 碩士，職稱：副教授，主要研究方向：財務(wù)會計；成本會計；納稅實務(wù)；企業(yè)戰(zhàn)略管理 。

摘要：導(dǎo)致商品房房價過高的因素很多，其中稅費比重大是一個重要因素，在這些稅費中，土地增值稅應(yīng)引起關(guān)注，從其可找到籌劃的切入點，節(jié)省不少稅金的支出。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；商品房；節(jié)稅

目前我國的房價過高，導(dǎo)致商品房房價過高的因素很多，其中稅費比重大是一個重要因素，而土地價格也一直是房價居高不下的重要推手。在國外，地價及稅費一般占房價的20%，而國內(nèi)地價和稅費要占房價的50%，甚至更高。國土資源部關(guān)于今年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測報告中指出，第一季度土地市場各用途地價環(huán)比、同比增長率持續(xù)上升，住宅地價環(huán)比上漲超過3.0%的城市多為二三線城市。與此相呼應(yīng)的，就是房價也隨之不斷攀升。日益縮減的有限的土地資源及相關(guān)稅費對房價的推高所起到的作用是不可忽視的。

一、不動產(chǎn)策劃的關(guān)鍵—增值額

計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

所謂增值額就是轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額?，F(xiàn)行稅法規(guī)定的扣除項目有五部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目—從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。

房屋價格的制定影響到土地增值稅的稅收負擔(dān)。

土地增值稅的籌劃要從2個方面考慮：一是銷售價格的確定；二是扣除項目的計算。因為土地增值率確定了明確的數(shù)字界限，據(jù)此作為稅收籌劃的幅度， 從銷售環(huán)節(jié)來看，就是銷售價格。因此，在制定房產(chǎn)銷售價格時，應(yīng)掌握其具體的幅度和界限。

二、掌握好法律尺度，牢牢抓住是納稅籌劃，而不是逃避納稅

在房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)，各方都非常重視，但是，也常見逃稅、漏稅等違法事件，給企業(yè)增加了罰款等額外的資金流出負擔(dān)。究其原因，主要是由以下幾個方面造成的。

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格

主要體現(xiàn)為：一是納稅人不履行納稅義務(wù)，不報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格的瞞報行為；二是納稅人有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物價款的少報行為。

2.提供扣除項目金額不實

提供扣除項目金額不實是指納稅人在納稅申報時，不據(jù)實提供扣除金額，常見的是虛增被轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的扣除項目的金額或項目，使稅務(wù)機關(guān)無法從納稅人方面了解到計征土地增值稅所需的正確扣除項目金額，以達到通過虛增成本，逃避納稅的目的。

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)的評估價格，且無正當(dāng)理由

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)的評估價格，且無正當(dāng)理由是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)通過市場比較法進行房地產(chǎn)評估時所確定的正常市場交易價格，對此，納稅人提供不出有效憑據(jù)或無正當(dāng)理由進行解釋的行為。

三、售價對房地產(chǎn)籌劃影響的案例分析

長江房地產(chǎn)開發(fā)公司于2013年初有可供出售普通住房1萬平米，開發(fā)此項目發(fā)生的費用：地皮購買價格為300萬元，開發(fā)成本為500萬元，其他開發(fā)費用40萬元，利息支出100萬元，其他扣除項目160萬元。售價可選方案為其一，1400元每平米，其二1500元每平米，其三1600元每平米。

可扣除項目中的地皮購買價格、開發(fā)成本、其他開發(fā)費用、利息支出、其他扣除項目均已確定，合計為1100萬元，那么可變的因素只有稅收，因為土地增值稅的變數(shù)最大，因而，以其作為籌劃的切入點。

方案一：以1400元每平米的價格銷售

應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加合計：1400×10000×5%×（1+7%+3%）=77（萬元）

開發(fā)此商品房允許扣除金額為：1100+77=1177（萬元）

開發(fā)土地的增值率為：（1400-1177）/1177=18.9%

土地開發(fā)增值率低于20%的，免征土地增值稅，則開發(fā)商通過開發(fā)這塊土地獲得的利潤為：1400-1100-77=223（萬元）

方案二：以1500元每平米的價格銷售

應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加合計：1500×10000×5%×（1+7%+3%）=82.5（萬元）

開發(fā)此商品房允許扣除金額為：1100+82.5=1182.5（萬元）

開發(fā)土地的增值率為：（1500-1182.5）/1182.5=26.85%

土地增值率在20%以上的，按規(guī)定繳納土地增值稅，應(yīng)納土地增值稅額為：（1500-1182.5）×30%=95.25（萬元）

則開發(fā)商通過開發(fā)這塊土地獲得的利潤為：1500-1182.5-95.25=222.25（萬元）

方案三：以1600元每平米的價格銷售

應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加合計：1600×10000×5%×（1+7%+3%）=88（萬元）

開發(fā)此商品房允許扣除金額為：1100+88=1188（萬元）

開發(fā)土地的增值率為：（1600-1188）/1188=34.68%

土地增值率在20%以上的，按規(guī)定繳納土地增值稅，應(yīng)納土地增值稅額為：（1600-1188）×30%=123.6（萬元）

則開發(fā)商通過開發(fā)這塊土地獲得的利潤為：1600-1188-123.6=288.4（萬元）

四、結(jié)語

基于目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展狀況，如何根據(jù)稅法規(guī)定，合法避稅，合理節(jié)稅，在此環(huán)節(jié)中涉及的土地增值稅是對該行業(yè)籌劃的切入點，不單單只考慮其中的價格因素，還要考慮其中的成本因素等，找出稅收幅度中的相對平衡點，以利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠、健康、穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位：長春職業(yè)技術(shù)學(xué)院商貿(mào)分院）

參考文獻：

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[3]中國注冊會計師協(xié)會.稅法.經(jīng)濟科學(xué)出版社.2013.03