作者簡介：何戰(zhàn)平（1976.10-），陜西匯邦地產有限責任公司財務部，會計師，碩士，研究方向為財務管理。

摘要：本文以X房地產企業(yè)財務工作中存在的問題為例，從財務管理制度、財務人員、資金管理、項目成本控制和財務工作五方面，分析我國中小房地產企業(yè)財務工作的現狀，并結合在X房地產企業(yè)中的實踐，提出相應解決對策。

關鍵詞：房地產企業(yè)；財務現狀；對策

從20世紀90年代住房商品化開始，我國房地產市場持續(xù)了20多年的繁榮。在此期間，住房市場處于賣方市場，行業(yè)高附加值掩蓋了財務管理上的問題。隨著近年來國家宏觀調控政策的密集出臺，房地產行業(yè)暴利時代宣告終結，行業(yè)利潤率進入下降通道。在此背景下，從管理中要效益成了地產行業(yè)的不二選擇。以下以X房地產企業(yè)財務工作中存在的問題為例，對如何做好中小房地產企業(yè)財務工作做一淺析。

一、我國中小房地產企業(yè)財務工作現狀

1、財務管理制度方面

中小房地產企業(yè)在財務管理方面主要存在如下問題：（1）缺乏完善的資金管理制度，導致資金分散、多頭開戶、私設小金庫和資金的賬外循環(huán)等情況都經常發(fā)生。（2）缺少統(tǒng)一的成本費用支出審批制度，導致支付審批過程中越權審批現象的發(fā)生。（3）缺乏有效的內部監(jiān)督體制，導致內部越權行事、人情行事的情況時有發(fā)生。

2、財務人員方面

房地產是專業(yè)性強的綜合性項目作，包括建筑設計、土建安裝、合約預算、營銷策劃等。這要求財務人員盡可能掌握上述領域相關知識。但目前中小房地產企業(yè)中，相當一部分財務管理者缺乏現代化的財務管理理念。

3、資金管理方面

房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金管理水平的高低直接影響到項目的盈利性大小。以X公司為例，資金收支不平衡主要表現在如下幾方面：（1）籌資計劃和投資計劃不平衡：年初公司對下年度具體拿地計劃的不確定性導致財務部門很難制定新一年度的籌資計劃，可能會出現通過高利率的融資渠道來應急臨時性的大額資金需求；（2）項目開發(fā)過程中資金不平衡：月初各項目下月資金預算與實際達成率偏差大，造成了庫存資金的閑置浪費或者預算嚴重不足；（3）工程進度和銷售進度不平衡導致大量資金占用或者項目會喪失市場機遇，推遲了資金的整體回籠速度。

4、項目成本管理方面

以房地產公司為例，目前存在的主要問題有：（1）土地獲取方式不當。該公司通過與縣級政府合作方式提前幾年預付土地定金。結果墊付了大量資金，承擔了大量資金利息成本，而最終拍賣價格非當初所預計價格水平，卻也只能被動接受；（2）項目設計方法單一，未運用價值工程、限額設計等技術手段控制設計環(huán)節(jié)對成本的影響；（3）招投標環(huán)節(jié)評標標準不當。X公司往往采取最低價中標的方式選擇投標單位，導致投標單位以 “低價中標，索賠贏利方式承攬工程”；（4）沒有專門部門負責材料的采購和領用管理。

5、財務工作的定位

中小房地產企業(yè)中相當一部分企業(yè)管理者憑借經驗和感覺進行管理，對財務的認識還停留在“記賬”、“算賬”上，這種觀念導致在項目投資決策、簽訂合同以及招投標時，沒有從財務管理角度對其經濟可行性進行考量。

二、做好中小房地產企業(yè)財務工作的對策

1、完善財務管理制度體系

針對前面提及的制度問題，應著手制定公司范圍的財務管理制度匯編，其中核心制度包括成本費用支出審批制度、費用報銷制度、資金管理制度和相應的內部控制制度等。

2、提高財務人員職業(yè)勝任度

解決財務人員的問題應：（1）把好招聘關：招聘有相關行業(yè)背景和專業(yè)勝任能力的財務人員；（2）加強在崗人員培訓：加強專業(yè)知識的培訓學習，并聯(lián)合公司相關部門開展交叉培訓學習，補充工程預算、項目規(guī)劃、營銷等專業(yè)知識。

3、提高資金管理水平

應著重通過以下幾個方面來提高資金管理水平：（1）根據年度資金預算，合理籌集所需資金，保持合理資本結構。（2）提高月度資金預算的精準度。這主要取決于銷售回款和工程進度款支出。X公司為了加速銷售資金的回籠速度，設計了按揭賬齡分析表，可直觀的反映購房者在按揭辦理流程中各個環(huán)節(jié)的辦理效率，以此促進按揭環(huán)節(jié)整體效率的提升，從而保證了銷售回款快速回籠。將工程進度款的支付預算執(zhí)行率納入項目經理月度考核，以此來引導項目預算精準度。（3）協(xié)調好工程部門和銷售部門的工作節(jié)奏，使工程進度同銷售進度相匹配。

4、做好項目成本管理工作

該項工作重點如下：（1）通過正規(guī)招拍掛程序獲取土地。在招拍掛之前，企業(yè)應對該地塊做詳細的經濟可行性分析，倒推出可接受的最高地價水平，然后招拍掛，這樣可以理性控制好土地成本；（2）在設計階段采用價值工程、限額設計、設計方案招標等技術手段控制設計環(huán)節(jié)的成本；（3）招投標環(huán)節(jié)采取合理低價中標的方式選擇投標單位，摒棄之前最低價中標的方式，避免日后合同履行中的大量變更成本的發(fā)生。（4）設立專門的機構負責材料的采購和領用管理。

5、做好財務工作的定位

房地產企業(yè)的財務工作不能僅僅停留在“記賬”、“算賬”上，更重要的要參與企業(yè)經營活動的全過程管理， 當好企業(yè)參謀。財務管理工作貫穿于企業(yè)從征地房屋拆遷、工程建設及監(jiān)理、商品房營銷、物業(yè)管理等開發(fā)經營活動的全過程。比如，在土地獲取階段，財務部門要會同其他部門對項目的經濟可行性做出詳細的分析預測，供高層決策；在項目開發(fā)過程中，通過各項財務指標分析，有效監(jiān)控開發(fā)銷售過程中的資金管理效率；在項目后評估階段，對開發(fā)經營結果進行準確分析評價， 為后續(xù)新項目的運營提供可靠決策依據，使企業(yè)戰(zhàn)略目標在財務管理的參與和配合下得以實現。（作者單位：陜西匯邦地產有限責任公司）

參考文獻

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