摘要：土地價格受著土地政策、土地供求等因素的影響，我們要想讓土地市場健康有序的發(fā)展，就要在這些影響因素上下功夫，讓土地價格合理化，讓土地市場良性發(fā)展。分析常德市的土地市場現(xiàn)狀，找出影響常德市土地價格的重要因素，提出調整土地價格的有效方法。

關鍵詞：土地市場；土地價格；經(jīng)濟發(fā)展；宏觀調控

一、土地市場的發(fā)展現(xiàn)狀和要求

1.政府對土地市場的宏觀調控作用

近幾年來，政府對土地使用制度進行了改革，土地市場就是根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要應運而生的。這讓土地有了價格，讓土地無償使用變成了土地有償使用。繼2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》出臺后，新華社2006年受權全文播發(fā)《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，這是國務院的宏觀調控作用，政府不僅調控土地市場的秩序，也促進了各地方的經(jīng)濟發(fā)展。所以，國家采用土地政策等干預手段可以對土地價格造成影響，起到很好的控制和調節(jié)作用。

2.科學合理的發(fā)展土地市場

土地是人民賴以生存的基礎勞動條件。所以，土地市場的發(fā)展也會給勞動力市場和資本市場帶來變化，因此，科學合理的發(fā)展土地市場也是保障其他市場秩序穩(wěn)定的基礎。市場經(jīng)濟體制作為一種經(jīng)濟管理模式，一定要發(fā)揮好管理和調控作用，保證土地市場可以健康發(fā)展，提高土地市場發(fā)展的可持續(xù)性。

二、認識影響土地價格的相關因素

1.政府對土地價格的影響

政府在市場調節(jié)中起著主導作用。政府部門不僅參與市場活動，也是市場交易中的管理者。所以，其多從身份是影響土地價格的重要因素，它可以通過修改政策、影響供需關系及規(guī)劃城市發(fā)展等方式來調節(jié)土地價格。自打1988年以來，國家對土地實施了征收土地使用稅，20多年的發(fā)展，已經(jīng)產(chǎn)生了階段性變化。

2.房價對土地價格的影響

房地產(chǎn)影響著土地價格的變化。根據(jù)多位學者研究和總結，可以用以下三點來概括房地產(chǎn)價格和土地價格之間的相互關系：（1）成本驅動論。這是從房屋成本因素來考慮問題，房屋價格受到開發(fā)成本的制約，開發(fā)成本又包括土地價格、銷售費用和建筑價格等，所以，土地價格是影響房屋價格的最大因素，土地又是房屋建造的基本要素，因此，它的價格直接影響著房價；（2）需求引致論。這是從房屋需求的角度來考慮問題，人們需要住房，這是人們生活的必須用品，房價直接影響著地價變化，我們是沒有直接看到房價對地價的影響，但是，我們可以看到需求給他們帶來的影響，人們的購房需求讓房價得到了增漲，房價增漲就讓土地價格得到了增漲；（3）土地價格影響著房產(chǎn)價格，房產(chǎn)價格反過來也影響著土地價格，它們之間是相互影響、同升同降的關系。

三、地價影響著土地市場的發(fā)展

政府出臺土地使用政策后，土地使用權的轉讓給開發(fā)商得到土地權提供了方便條件。房地產(chǎn)商可以跟單位或者個人簽訂協(xié)議得到土地使用權，這種協(xié)議都是二者之間的協(xié)商，沒有第三方或者相應的監(jiān)管部門進行監(jiān)督，這就給貪污和受賄提供了機會，不夠透明的制度影響了土地市場的健康發(fā)展。為了解決這一問題，國家出臺了一些政策或規(guī)定，例如：一些用地要進行招標、拍賣等方式來轉讓，這樣不僅讓轉讓過程比較公平合理，也起到了很好的監(jiān)督作用，更體現(xiàn)了土地的使用價值。國務院為了讓土地市場更加合理化，避免發(fā)生浪費土地現(xiàn)象，出臺了改革土地管理的一些政策和決定，這樣不僅讓土地資源的利用更加合理，也調節(jié)了土地市場的秩序，用土地價格來調整土地市場正常發(fā)展 。

四、常德市土地價格的有關因素分析

1.常德市土地市場的近況

多年來，常德市一直本著規(guī)范土地市場、協(xié)調土地價格的原則來發(fā)展地方經(jīng)濟，也收到了不錯的效益。根據(jù)2006年國務院發(fā)行的 31號文件要求，工業(yè)用地也要執(zhí)行經(jīng)營性用地標準，即需要采用招拍掛等方式來出讓土地。所以，經(jīng)過統(tǒng)計：2006年，我市成交43宗，成交面積總數(shù)是453327 m2，成交金額總數(shù)為2.0億元；到了2007年，我市成交37宗，成交面積總數(shù)約是457960 m2，成交金額總數(shù)約為5.2億元；到了2008年，我市成交35宗，成交面積總數(shù)約是1920651 m2，成交金額總數(shù)約為11.4億元；這些年來，常德市的土地成交量和成交金額正在逐年遞增，這與國家土地制度的改革是分不開的，這樣不僅讓土地出讓更加公平合理，也帶動了常德市的地方經(jīng)濟。

2.土地市場發(fā)展中的問題

常德市的地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，土地價格的增漲帶動了房價的上漲，對于常德市這樣的中等城市來說，房價已經(jīng)遠遠超過了市民的消費標準，市民有心購房卻望房興嘆，無力購買。經(jīng)過統(tǒng)計：在2005年，房地產(chǎn)業(yè)投資金額達26.7億元，跟前一年相比增加了11.5%，在全市固定資產(chǎn)投資比中占16.3%，在GDP中的貢獻率是4.2%。房價增長遠遠大于GDP的增長，也遠遠高于市民的收入增長，這讓市民消費不起。我們分析常德市房價居高不下的原因有三點：（1）房屋建造戶型結構不夠合理；（2）投資者過多；（3）市場需求量還在加大。

1.土地市場不規(guī)范，爭地明顯

地價是導致房價上漲的主因，這是因為土地是開發(fā)房地產(chǎn)的基礎條件，為了得到土地，競爭是必然的，過多的開發(fā)商讓土地競爭越來越激烈，土地價格也被越爭越高。常德市開發(fā)商在2004年購置費用有4.76億元，購置面積為1584300 m2，可見，土地價格飆升，競爭激烈。

2.多數(shù)房地產(chǎn)商資金不足，施工速度慢

常德市的開發(fā)企業(yè)普遍存在資金不足現(xiàn)象，這就導致房地產(chǎn)商在開發(fā)樓盤時是靠銀行貸款來保證施工進度，一旦銀行政策改變，直接影響項目進度，甚至有些不能竣工，這就影響了房屋的供應量。

3.調整土地價格的有效方法

（1）發(fā)揮政府作用，對房地產(chǎn)市場進行調控

房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會給勞動力市場和資本市場帶來變化，因此，房地產(chǎn)業(yè)是個高關聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)，它可以搞活經(jīng)濟，帶動就業(yè)。國家一定要為房地產(chǎn)市場提高好的管制度和政策，保證房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展，保證經(jīng)濟迅速增長。

（2）調整房屋結構，使其適應消費群體

常德市的經(jīng)濟發(fā)展水平不高，高價房屋還不是消費群體的主流。所以，政府或者有關部門一定要采用投資或者減稅等方式來調整建造住房的結構，保證大多數(shù)市民可以消費得起。還有，政府也要制定一些政策來扶植房地產(chǎn)商開發(fā)新區(qū)，做好新區(qū)的投資和建設，保證城區(qū)的居住環(huán)境，這樣不僅讓城區(qū)經(jīng)濟建設得到了發(fā)展，也帶動了城區(qū)居民的就業(yè)，保證了城市發(fā)展的平衡。

結語

目前，常德市的土地市場發(fā)展平穩(wěn)、有序。政府和相關部門一定要做好管理和調整工作，保證土地價格的合理性，保證土地使用的科學性，讓常德市的經(jīng)濟繁榮發(fā)展。（作者單位：湖南農(nóng)業(yè)大學資源環(huán)境學院）

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