作者簡介：田維維，女，同濟大學(xué)中德學(xué)院研究生，研究方向：國際經(jīng)濟法。

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及居民商品房需求的增大，我國商品房交易量不斷攀升，按揭貸款成為絕大數(shù)人買房的首選支付方式。但是由于我國信用體系不完善，使我國商品房按揭貸款體系存在大量風(fēng)險，本文旨在對如何構(gòu)建體系降低這一風(fēng)險進行探討。

關(guān)鍵詞：商品房；按揭貸款；擔(dān)保；風(fēng)險防范

由于我國社會信用體系不完善，銀行等金融機構(gòu)自身缺乏對按揭人信用評價有效機制，外部服務(wù)層缺乏貸款信用等級評定機構(gòu)和房產(chǎn)評估機構(gòu)的良好支持，使我國商品房按揭系統(tǒng)存在大量的風(fēng)險。商品房按揭貸款擔(dān)保和保險的制度體系不僅可以在一定程度上解決按揭人的后顧問題，進一步刺激居民消費，同時還可以轉(zhuǎn)移銀行等信貸機構(gòu)的許多風(fēng)險，使商品房按揭貸款合同標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化進而促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此完善按揭貸款制度擔(dān)保社會化體系則顯得必要而緊迫，它的建立既依靠政府的宏觀調(diào)控也依靠商業(yè)保險機構(gòu)的參與。

（一）建立政府主導(dǎo)型的擔(dān)保與保險機制

我國現(xiàn)階段商品房按揭貸款發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個與其他行業(yè)相關(guān)性比較強的一個行業(yè)，房地產(chǎn)的交易也是政府管理高度重視的活動，因為其交易涉及的資金和風(fēng)險都是較為巨大的，目前我國在相關(guān)的按揭貸款機制還不夠完善，所以金融機構(gòu)則是以提高首付比例、縮減貸款的周期和提高服務(wù)消費的方式來預(yù)防按揭貸款所帶來的風(fēng)向。如此一來，就嚴(yán)重制約了居民購買的能力，最終阻礙住宅金融的健康發(fā)展。讓它不能夠在實質(zhì)上擺脫由于各種原因所帶來的信用風(fēng)險等風(fēng)險。加上信息不完全對稱，限制了住房按揭貸款市場的規(guī)模擴大和有序發(fā)展。

政府的積極參與，第一是能夠在一定程度上提高居民購房的支付能力，解決商品房在各個環(huán)節(jié)當(dāng)中所遇到的困難，解決中收入和低收入家庭的住房問題；第二是政府的參與可以在一定程度上能夠降低貸款的風(fēng)險和成本，這不僅能夠表明政府在支持和推動住房金融的決心了，有能夠鼓勵更多的資金的投入和加達大。在國外的許多國家比如美國、加拿大、新加坡、澳大利亞等國，他們依靠政府的信譽來建立保障機制，有效地確保了商品房按揭貸款的安全性和收益性。

（二）制定政策鼓勵大型保險公司曾與建設(shè)

一方面，建立政府主導(dǎo)型擔(dān)保機制主要在于解決中低收入家庭按揭購買商品房的困難，商業(yè)保險機制在中國收入的買房按揭中則可以發(fā)揮他的作用，因為相比之下，它的保險公司和擔(dān)保人的經(jīng)驗比較豐富，公司的實力比較雄厚，所提供的保險性信用度都是非常高的。在另外一個方面來講，商品房按揭貸款的擔(dān)保業(yè)務(wù)當(dāng)中，開發(fā)商方面需要在過程當(dāng)中向金融機構(gòu)按揭貸款，開發(fā)商與銀行存在著債權(quán)債務(wù)關(guān)系，同時，商品房按揭貸款中“按揭”具有人保與物保的雙重性，在房子的銷售過程當(dāng)中，開發(fā)商作為擔(dān)保人為銀行進行債權(quán)擔(dān)保，擔(dān)保標(biāo)的為在建商品房。這樣，在商品房按揭貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中開發(fā)商具有多重經(jīng)濟身份，同時用同一標(biāo)的物進行擔(dān)保這樣便加大了銀行貸款的風(fēng)險。而保險公司的參與則可最為第三方參與進來，一定程度上轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險。

（三）建立有效的反擔(dān)保按揭制度

擔(dān)保的行為本身是擔(dān)保的人本身對債務(wù)人的一種義務(wù)的行為，由于各種各樣的原因，擔(dān)保人為履行債務(wù)義務(wù)后必須保證擔(dān)保人對其履行擔(dān)保行為而發(fā)生的財產(chǎn)隨時進行追償。實現(xiàn)這個行為的有效辦法是推進有效的反擔(dān)保的按揭機制，要求房地產(chǎn)按揭人里有房地產(chǎn)抵押物之外的財產(chǎn)對按揭貸款擔(dān)保人進行反擔(dān)保，這樣的機制的建立在一個反面可以擴大整個房地產(chǎn)的擔(dān)保容量，而且可以增加擔(dān)保參與人員之間的信用范圍降低在擔(dān)保過程中所產(chǎn)生的各種風(fēng)險。

（四）建立完善信用體系降低按揭貸款違約率

完善建立一個信用體系和銀行征信體系。個人信用體系是什么呢？就是個人通過信用的方式獲得支付能力而進行的消費和投資的一種制度，它是借助于信用來達到消費、投資、經(jīng)營的目的。針對商品房按揭貸款制度中出現(xiàn)的違約問題，建立個人信用體系則顯得尤為重要。在我國，個人信息的許多資料來自國家行政部門，且為政府有關(guān)部門服務(wù)所以個人信用調(diào)查應(yīng)以政府為主導(dǎo)力量，依托稅收、財政、審計等部門建立專門從事個人信用的調(diào)查機構(gòu)在其幫助下對使用卡、個人支票、商品房按揭貸款的用戶進行信用評價，建立起以政府部門為主、社會中介機構(gòu)相輔助的多層次的個人信用調(diào)查體系。

銀行建立征信體系，首先是要改變當(dāng)前多種不利的情況，比如需要改變之前銀行信貸人員單憑按揭貸款人的身份證明和個人的收入證明來進行的，征信材料還處在相當(dāng)原始的狀況，所以必須要從源頭上來提高信貸的質(zhì)量。減少騙貸套貸行為，加強已放貸款的管理監(jiān)督。其次，要加強對各種失信行為的懲治力度，要從法律上來保障按揭信貸的利益。再次，要加強銀行同行業(yè)的自律使市場在法定款架下安全有效進行。目前我國已經(jīng)建立了相應(yīng)的黑名單制度，要加快個人信息不良信用的資源共享，預(yù)防失信客戶在一家銀行違約以后仍然尋找另一家銀行進行正常的業(yè)務(wù)來往的情況發(fā)上，一定程度上維護了金融秩序的穩(wěn)定。（作者單位：同濟大學(xué)中德學(xué)院國際法學(xué)）

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