作者簡(jiǎn)介：孫雪梅，性別：女，籍貫：黑龍江省鶴崗市，工作單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，職稱：研究生，學(xué)位：學(xué)士學(xué)位，研究方向：國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算。

摘要：房?jī)r(jià)問題關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，越來(lái)越多的問題也暴露出來(lái)，過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了廣大居民的購(gòu)房承受能力，并導(dǎo)致物價(jià)總水平的不斷攀升，通貨膨脹壓力凸現(xiàn)。房?jī)r(jià)問題己成為社會(huì)各界討論的熱點(diǎn)之一。本文以全國(guó)35個(gè)大中城市為研究對(duì)象，結(jié)合Panel Data模型，運(yùn)用多元回歸分析方法研究住宅價(jià)格的影響因素。面板數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，人均可支配收入對(duì)住宅銷售價(jià)格的影響最為顯著；同時(shí)，通過(guò)比較東中西部的模型，分析我國(guó)住宅銷售價(jià)格的區(qū)域差異，得出三大地帶城市住宅價(jià)格的解釋變量不盡相同，即使相同，其影響效應(yīng)也是有差異的。在此基礎(chǔ)上，本文提出了相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格；影響因素；Panel Data模型；回歸分析

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性日益凸顯，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國(guó)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，并日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。但是住宅市場(chǎng)卻似乎在逐漸脫離我們的控制。住宅市場(chǎng)的繁榮一方面對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了舉足輕重的作用，但另一方面高昂的房?jī)r(jià)又阻礙了許多百姓實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的愿望?？焖偕蠞q的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)演變成為萬(wàn)眾矚目的經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題，更是引起了政府、企業(yè)、媒體輿論、專家學(xué)者和購(gòu)房者的高度重視，對(duì)于我國(guó)住宅價(jià)格的爭(zhēng)論一直沒有停息過(guò)。相關(guān)部門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同狀況釆取了一系列調(diào)節(jié)措施，房?jī)r(jià)雖然也有短期的上下起伏，但是似乎一直都維持在一個(gè)較高的市場(chǎng)價(jià)格水平之上。那么怎樣的一個(gè)水平才是合理的呢？是否房?jī)r(jià)的上漲就一定不合理，一定會(huì)形成泡沫？

回答當(dāng)然是否定的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，有很多因素支撐著房?jī)r(jià)上漲的合理性。一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，大量的外來(lái)居民不斷涌入，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)一股強(qiáng)勁的剛性需求。預(yù)計(jì)在21世紀(jì)頭30年，中國(guó)將有5億人口從農(nóng)村搬進(jìn)城市。新增城市人口的住房問題亟待解決，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)面臨著十分巨大的需求；另一方面，隨著居民收入水平的上升以及財(cái)富的增加，對(duì)人均住宅面積和住房質(zhì)量有了更高的追求，這些都推動(dòng)著居民對(duì)住房的改善性需求；最后，從住宅供給的角度來(lái)看，住宅價(jià)格與住宅的生產(chǎn)成本息息相關(guān)，成本推動(dòng)也很可能是住宅價(jià)格上漲的原因。

綜上可見，一方面，在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房?jī)r(jià)非理性的上漲可能會(huì)存在泡沫，進(jìn)而存在一系列的不良影響；而另一方面，住宅價(jià)格的高漲也有其合理的支撐因素。那么，怎樣的住宅價(jià)格才算合理呢？其影響因素有哪些？不同因素的影響力大小又如何，是否有哪些因素起主導(dǎo)作用？這些都是本文亟待解決的問題。住宅價(jià)格既關(guān)系到一般老百姓的生產(chǎn)和生活問題，也關(guān)系到一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力，更關(guān)系到一個(gè)國(guó)家的金融穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等等。定性和定量研究城市住宅價(jià)格的影響因素，可以為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為消費(fèi)者購(gòu)房提供信息支持，為企業(yè)投資開發(fā)項(xiàng)目提供參考。

本文以中國(guó)35個(gè)大中城市為例，對(duì)我國(guó)住宅銷售價(jià)格的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。首先從需求和供給層面上選取變量指標(biāo)，先是采用規(guī)范的分析方法，然后再通過(guò)計(jì)量實(shí)證，應(yīng)用Panel Data模型建立城市住宅價(jià)格模型。通過(guò)對(duì)比分析，找出哪些是影響住宅價(jià)格的主要因素，哪些是次要因素；同時(shí)將35個(gè)大中城市劃分為東中西部三個(gè)地區(qū)，利用已有數(shù)據(jù)分別建立三大地帶的截面固定效應(yīng)模型，根據(jù)回歸結(jié)果分析我國(guó)住宅銷售價(jià)格的區(qū)域差異，進(jìn)而為維持房地產(chǎn)行業(yè)乃至促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展提供理論上的幫助。

二、實(shí)證分析

（一）變量選取與模型建立

1.變量的選取

根據(jù)以上分析，住宅的價(jià)格受供給和需求的影響。因此本文是從供求的層面來(lái)進(jìn)行變量的選取。這里我們以城市為單元選取住宅銷售價(jià)格HP（元/㎡）作為被解釋變量，解釋變量選取對(duì)住宅需求和供給有最大影響的因素：人口、收入水平、消費(fèi)水平、GDP及住宅長(zhǎng)期供給。

根據(jù)模型的需要，并考慮到變量資料數(shù)據(jù)的可獲得性及可量化性，此處選取市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口這一指標(biāo)來(lái)反映人口因素；以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指標(biāo)代表居民收入水平；選取恩格爾系數(shù)作為衡量消費(fèi)水平的指標(biāo)；GDP是反映一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)；對(duì)于住宅長(zhǎng)期供給，本文選取商品住宅竣工面積這一指標(biāo)。

綜上所述，本文將選取市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口POP （萬(wàn)人）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入PDI（元）、恩格爾系數(shù)ENG（%）、GDP（億元）、商品住宅竣工面積HBS（萬(wàn)㎡）這五個(gè)變量作為分析住宅價(jià)格的解釋變量來(lái)構(gòu)建模型。

2.數(shù)據(jù)來(lái)源與分析方法

本文的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于官方統(tǒng)計(jì)年鑒和主流金融數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)，其中，35個(gè)大中城市從2006年到2010年的商品住宅銷售價(jià)格以《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和全國(guó)相關(guān)城市的統(tǒng)計(jì)年鑒中“商品住宅平均銷售價(jià)格”數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)；五個(gè)解釋變量的有關(guān)數(shù)據(jù)分別來(lái)自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》。相關(guān)數(shù)據(jù)的補(bǔ)充來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)和中經(jīng)網(wǎng)等相關(guān)網(wǎng)站。

上述這些數(shù)據(jù)，在具體某一年份是截面數(shù)據(jù)，針對(duì)某一個(gè)城市而言，是時(shí)間序列數(shù)據(jù)，所以本文采用面板數(shù)據(jù)分析方法，以保證數(shù)據(jù)樣本容量的充足性。

本文所采用的計(jì)量分析軟件為SPSS 16.0，利用逐步回歸進(jìn)入法（Stepwise），對(duì)中國(guó)35個(gè)大中城市2006-2010年的相關(guān)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以確定各宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)住宅價(jià)格的影響程度。在進(jìn)行實(shí)證回歸之前，本研究先對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行去通脹的處理，同時(shí)為了減少量綱對(duì)回歸結(jié)果的影響，對(duì)每個(gè)帶單位的數(shù)據(jù)進(jìn)行指數(shù)化處理。在去通脹處理時(shí)，用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)住宅銷售價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入進(jìn)行去通脹化，用國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)對(duì)GDP進(jìn)行去通脹處理。

3.模型的構(gòu)建

以Panel Data模型為基礎(chǔ)，以上述五個(gè)影響因素為自變量，以每平方米商品住宅平均銷售價(jià)格為因變量建立模型，同時(shí)采用對(duì)數(shù)—線性轉(zhuǎn)換，為消除異方差，除恩格爾系數(shù)外，其他變量都以自然對(duì)數(shù)進(jìn)入回歸方程。我們將設(shè)定截面固定效應(yīng)模型，如公式所示：

（二）我國(guó)住宅銷售價(jià)格的影響因素分析

1.第一次回歸分析

本次回歸方程自變量進(jìn)入模型的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)過(guò)篩選進(jìn)入模型的自變量如表1-2所示。根據(jù)逐步進(jìn)入法的原理，會(huì)首先選擇對(duì)因變量貢獻(xiàn)最大的自變量進(jìn)入回歸方程；隨后重新計(jì)算各自變量對(duì)y的貢獻(xiàn)大小，并考察已在方程中的變量是否由于新變量的引入而不再有統(tǒng)計(jì)意義。如果有，則將它剔除，并重新計(jì)算各自變量對(duì)y的貢獻(xiàn)。如仍有變量低于入選標(biāo)準(zhǔn)，則繼續(xù)考慮剔除，直到方程內(nèi)沒有變量可被剔除，方程外沒有變量可被引進(jìn)為止。從表1-2可以看出，根據(jù)確定的標(biāo)準(zhǔn)，五個(gè)變量依次全部進(jìn)入了模型，其中l(wèi)nPDI最早進(jìn)入模型。

從表1-3顯示的回歸分析結(jié)果可以看出，最早進(jìn)入模型的變量lnPDI對(duì)因變量的解釋程度達(dá)到77.3%。進(jìn)入模型的五個(gè)自變量，調(diào)整后的R2達(dá)0.860，即所有自變量均顯著，模型具有良好的解釋能力。同時(shí)根據(jù)方差分析結(jié)果，F(xiàn)檢驗(yàn)都通過(guò)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，表明回歸方程是有意義的。下面以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為固定自變量，將所有其他自變量依次加入回歸方程，構(gòu)建出5個(gè)回歸模型，并對(duì)它們分別進(jìn)行回歸分析，結(jié)果見表1-4。實(shí)證結(jié)果顯示所有的自變量都通過(guò)了t檢驗(yàn)，這表示回歸系數(shù)是有意義的。由此得到回歸方程如下：

我們發(fā)現(xiàn)，模型中的恩格爾系數(shù)的系數(shù)為正值。從理論上分析，恩格爾系數(shù)越低則說(shuō)明居民生活水平越高，從而對(duì)住宅消費(fèi)的能力也就越高，因此可以推斷住宅價(jià)格也應(yīng)越高，即住宅價(jià)格與恩格爾系數(shù)成反比。但從實(shí)證結(jié)果來(lái)看其回歸系數(shù)卻是正值，這表示恩格爾系數(shù)越高住宅價(jià)格也就越高，顯然結(jié)果和理論上的分析存在矛盾。另外我們通過(guò)對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，有些城市恩格爾系數(shù)低但住宅價(jià)格不高，而有的城市恩格爾系數(shù)相對(duì)較高相應(yīng)住宅價(jià)格也較高，如杭州2010年的恩格爾系數(shù)為38.5%，其住宅價(jià)格達(dá)到14259元/㎡；而銀川2010年的恩格爾系數(shù)僅有32.1%，其住宅價(jià)格卻只有3610元/㎡。顯然，恩格爾系數(shù)與住宅價(jià)格之間的關(guān)系在現(xiàn)實(shí)與理論當(dāng)中存在不一致性。另外，人口數(shù)量對(duì)住宅價(jià)格的影響系數(shù)為負(fù)，這也與預(yù)計(jì)不符。判斷一個(gè)模型的好壞，除了自變量對(duì)因變量應(yīng)有很好的解釋性外，其實(shí)證結(jié)果還必須和理論分析具有一致性。因此，為了進(jìn)一步提高模型的有效性，我們剔除了恩格爾系數(shù)和市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口這兩個(gè)變量再次進(jìn)行回歸分析。

2. 第二次回歸分析

回歸結(jié)果表明，首先進(jìn)入回歸方程的自變量是人均可支配收入，它對(duì)因變量的解釋程度已經(jīng)達(dá)到77.3%。因此，從全國(guó)范圍來(lái)講，對(duì)住宅價(jià)格影響貢獻(xiàn)最大的動(dòng)力因素是人均可支配收入。從表2-2中給出的方差分析結(jié)果來(lái)看，由于F=259.877，P=0.000，表明回歸方程也是有意義的。根據(jù)表2-4顯示的回歸分析結(jié)果可以看出，所有的自變量都通過(guò)了t檢驗(yàn)，可認(rèn)為其回歸系數(shù)是有意義的。由此又可得出回歸方程如下：

lnHP=-2372+1010lnPDI+0246lnGDP-0149lnHBS（R2=0826）

通過(guò)兩次回歸分析可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)城市住宅價(jià)格影響貢獻(xiàn)最大的就是人均可支配收入，可見人均可支配收入的增加對(duì)住宅價(jià)格有很強(qiáng)的推動(dòng)作用，這也從實(shí)證角度論證了家庭收入是影響住宅價(jià)格的最主要因素這一理論假設(shè)；國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和商品住宅竣工面積對(duì)住宅價(jià)格也存在著顯著的影響，這三個(gè)變量對(duì)住宅價(jià)格的解釋程度達(dá)82.3%。一般而言，城市生產(chǎn)總值反映了一個(gè)城市的規(guī)模，決定了住宅需求的數(shù)量，這也論證了城市規(guī)模對(duì)住宅價(jià)格有重要影響的推斷，實(shí)證結(jié)果和現(xiàn)實(shí)觀察到的現(xiàn)象呈現(xiàn)很好的一致性。如北京、上海、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，收入較高的城市，其相應(yīng)的住宅價(jià)格也相對(duì)較高。

（三）我國(guó)住宅銷售價(jià)格的區(qū)域差異分析

為了進(jìn)一步分析實(shí)證結(jié)果對(duì)現(xiàn)實(shí)的意義，我們分別對(duì)東部、中部和西部三大地帶的商品住宅價(jià)格與上述幾個(gè)解釋變量之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。本文依據(jù)各城市人均GDP最大值對(duì)35個(gè)大中城市進(jìn)行區(qū)域劃分，大于2萬(wàn)的城市劃為東部；在2萬(wàn)—1.2萬(wàn)之間的城市劃為中部；小于1.2萬(wàn)的城市劃為西部：

以上三個(gè)表分別顯示了影響東中西部地區(qū)城市住宅價(jià)格的主要因素進(jìn)入模型的變量。可以看出，東部地區(qū)的五個(gè)變量都進(jìn)入了模型，而中部地區(qū)的lnGDP變量沒有進(jìn)入模型，西部地區(qū)模型中l(wèi)nPOP變量被剔除。通過(guò)比較三個(gè)地區(qū)進(jìn)入模型的變量，其進(jìn)入次序也有顯著差異。lnPDI在三個(gè)模型中都是最先進(jìn)入的變量，這也與全國(guó)住宅價(jià)格影響因素的分析結(jié)果是相吻合的，可見人均可支配收入對(duì)住宅銷售價(jià)格的影響是最大的；lnGDP和lnPOP對(duì)東部地區(qū)住宅價(jià)格影響顯著，卻分別在中部和西部地區(qū)的模型中統(tǒng)計(jì)不顯著，可見影響住宅銷售價(jià)格因素的區(qū)域差異。

我國(guó)城市住宅銷售價(jià)格的區(qū)域差異分析結(jié)果由表3-3顯示，結(jié)果證實(shí)，東中西部三大地帶的商品住宅價(jià)格受到變量的影響因素不盡相同：東部主要受到人均可支配收入和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響；中部主要受到人均可支配收入、市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口和商品住宅竣工面積三個(gè)變量的影響；西部主要受到恩格爾系數(shù)的影響。另外，即使受到相同因素的影響，影響的效果也是不同的。比如，同樣是人口的變動(dòng)，對(duì)中部城市住宅價(jià)格的影響要比對(duì)東部的影響大：中部市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口每增加10%，通過(guò)影響需求，住宅價(jià)格將相應(yīng)上漲2.54%，而東部城市的市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口每增加10%，住宅價(jià)格卻下降1.95%；同樣是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響，GDP對(duì)東部城市住宅價(jià)格的影響要比西部大，東部的GDP每增加10%，城市住宅價(jià)格將增加4.07%，而西部的GDP每增加10%，住宅價(jià)格只增加1.66%。這種差異的產(chǎn)生，主要是與這三大地帶城市規(guī)模及人口流動(dòng)性、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度息息相關(guān)的。

三、結(jié)論與建議

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，住宅價(jià)格是由住宅需求價(jià)格和住宅供給價(jià)格共同作用決定的，因此研究住宅價(jià)格變化的主要因素也必須從住宅需求價(jià)格和住宅供給價(jià)格兩方面去進(jìn)行，這樣才能理清住宅價(jià)格變化的各種動(dòng)力因素。從住宅市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)踐看，影響住宅價(jià)格的因素會(huì)在不同階段、不同區(qū)域，直接影響或者通過(guò)其它因素間接導(dǎo)致住宅價(jià)格的起伏變化。但是，由于當(dāng)前統(tǒng)計(jì)的不完善和數(shù)據(jù)的缺乏，35個(gè)大中城市最近五年的相關(guān)數(shù)據(jù)只能截止到2010年。另外，根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性與代表性，在需求層面選取了市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口、人均可支配收入、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和恩格爾系數(shù)，供給層面選取了商品竣工面積作為解釋變量，對(duì)被解釋變量商品住宅銷售價(jià)格進(jìn)行建模和實(shí)證研究。隨后利用已有數(shù)據(jù)和模型對(duì)我國(guó)三大地帶的城市住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究。

根據(jù)本文的分析結(jié)果，對(duì)全國(guó)而言，城鎮(zhèn)居民可支配收入、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和商品住宅竣工面積對(duì)城市住宅價(jià)格存在顯著影響。人均可支配收入是形成住宅需求最有效的動(dòng)力，它和GDP共同反映了城市消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，住宅價(jià)格的變化主要受這兩個(gè)因素的影響。商品住宅竣工面積代表供給層面的影響因素，對(duì)城市住宅價(jià)格的影響顯著，但影響效應(yīng)不及家庭收入水平和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值大?？梢娮≌瑑r(jià)格主要是由需求層面的影響因素推動(dòng)的。實(shí)際上，要準(zhǔn)確評(píng)價(jià)一個(gè)城市住宅價(jià)格的高低并預(yù)測(cè)住宅價(jià)格的變化，城市人口規(guī)模也是很主要的動(dòng)力因素。本文采用市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口這一變量來(lái)代表人口因素，分析結(jié)果顯示在模型中的系數(shù)為負(fù)值，對(duì)住宅價(jià)格存在顯著影響。這一結(jié)論與理論相悖，反映了我國(guó)目前住宅市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況是：人口已經(jīng)得到了有效的控制，但房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格卻依舊很高。這種矛盾揭示了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高的畸形現(xiàn)象。

通過(guò)對(duì)35個(gè)大中城市近五年的面板數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，住宅價(jià)格的影響因素幾乎不隨時(shí)間變化，即解釋變量對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的時(shí)間影響很小，但是區(qū)域影響卻很顯著，在不同的區(qū)域有較大的差異。對(duì)三大地帶而言，東中西部的城市住宅價(jià)格所受的影響因素不盡相同。但即使所受的影響因素一樣，其影響效果也是不同的。以上實(shí)證結(jié)果可以給我們一些啟發(fā)。首先，應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)影響城市住宅價(jià)格因素的變動(dòng)情況，分析當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格變動(dòng)的合理性；其次，當(dāng)國(guó)家在對(duì)一些地區(qū)的住宅價(jià)格進(jìn)行限制或者在鼓勵(lì)某些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)，針對(duì)不同的地區(qū)，應(yīng)采取最適合不同地區(qū)特點(diǎn)的政策，這樣才能取得最有效的效果。為控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，應(yīng)該逐步完善以下幾個(gè)方面的工作：

1.控制人口規(guī)模。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的家庭收人水平不斷提高，城市化進(jìn)程不斷加快，越來(lái)越多的人口流入城市，城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求必然增加。因此，要適當(dāng)把握城市化的進(jìn)度，尤其是控制大城市的發(fā)展規(guī)模，控制城市常住人口的增長(zhǎng)；同時(shí)要大力發(fā)展中小城市的建設(shè)規(guī)模，縮小城鄉(xiāng)差距，改善農(nóng)民經(jīng)濟(jì)狀況，這樣有利于為大城市減壓。

2.繼續(xù)發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的功能。這幾年國(guó)家的宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展以及確保整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展方面發(fā)揮了巨大的作用，但是政府不應(yīng)過(guò)分依賴央行的利率政策來(lái)達(dá)到控制住宅價(jià)格上漲的目的，而應(yīng)該采取一系列的政策措施。比如可以通過(guò)稅收調(diào)節(jié)手段，提高住宅投機(jī)成本，減少投機(jī)性需求。

3.因地制宜，對(duì)癥下藥。同樣的政策措施，市場(chǎng)反映各異、效果差別也很大。根據(jù)目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民收入和商品住房?jī)r(jià)格存在較大差距的實(shí)際情況，對(duì)不同地區(qū)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲也應(yīng)實(shí)行有差別的調(diào)控政策。中西部地區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后，因此對(duì)中西部地區(qū)城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，就不能只根據(jù)中央宏觀調(diào)控政策來(lái)操作，而應(yīng)該因地制宜，由中西部地區(qū)各大城市政府針對(duì)本地的實(shí)際情況，制定具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，進(jìn)行積極有效的住房?jī)r(jià)格控制。（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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