作者簡(jiǎn)介：鄧璟，盈眾控股集團(tuán)有限公司，中級(jí)會(huì)計(jì)師職稱，本科。

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，發(fā)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也在迅猛的發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)非常重要的組成部分。本文主要闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的必要性以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃案例分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；土地；增值稅；籌劃

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作作為我國(guó)基礎(chǔ)性、支柱性以及先進(jìn)性的行業(yè)，是我國(guó)財(cái)政收入的一項(xiàng)非常重要的來(lái)源方式。有效的進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境，將房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行提高，都有著非常重要的作用。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的必要性及主要方法

1.1必要性

1.1.1激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃

就目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)所要面臨的腹水是比較重的，因而房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)也比較大。除上述之外，國(guó)家制定相關(guān)宏觀調(diào)控的政策來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的瘋漲進(jìn)行抑制，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須采取有效并且合理的方法來(lái)將稅收進(jìn)行降低，以此來(lái)將自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行提高。

1.1.2目前房地產(chǎn)行業(yè)偷稅、漏稅的行為迫使企業(yè)必須進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃

從以前的相關(guān)資料可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有比較強(qiáng)的受益，因而通常會(huì)存在偷稅、漏稅等違法方法，以此來(lái)躲避比較繁重的稅收。但是存在的漏稅以及偷稅行為都是違背法律的，一旦被查出發(fā)現(xiàn)，那么房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損壞以及名譽(yù)損壞。而在國(guó)家推行相關(guān)稅收的優(yōu)惠政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)只要采取合理有效的措施進(jìn)行節(jié)稅，那么就不會(huì)產(chǎn)生一些違背法律的行為，自然便不存在稅收方面的風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身財(cái)務(wù)管理水平的要求使得企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃行為從根本上說(shuō)其實(shí)是一種非常有效的財(cái)務(wù)管理方法，該方法不僅能夠?qū)F(xiàn)金的使用效率提高，還能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的主要方法

（1）開(kāi)發(fā)方式的納稅籌劃?？梢圆捎煤献鹘ǚ俊⒋ǚ康拇胧?。

（2）扣除項(xiàng)目的納稅籌劃?？梢岳美⒅С龅目鄢?guī)定，利用代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)減少稅基進(jìn)行籌劃。

（3）銷售的納稅籌劃。通過(guò)設(shè)立核算的銷售公司，將銷售與裝修分開(kāi)核算，確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價(jià)格的方式進(jìn)行納稅籌劃。

（4）收入分散籌劃法。通過(guò)分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，分次單獨(dú)簽訂合同。

（5）費(fèi)用遷移籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)可以再房屋建設(shè)之前進(jìn)行有關(guān)籌劃，將建設(shè)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目中去。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃案例分析

2.1利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃

2.1.1房屋代建

房屋代建的節(jié)稅空間是比較大的。具體含義為房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房屋建設(shè)，并且從中獲得一定的代建利潤(rùn)的行為，這些利潤(rùn)可以看做是房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的酬勞。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)過(guò)勞務(wù)所獲得的酬勞在營(yíng)業(yè)稅的征收范圍。根據(jù)有關(guān)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，運(yùn)用這種方法可以大大的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力。

2.1.2合作建房

所謂合作建房指的是參與雙方，其中一方提供房屋建設(shè)所需資金，而另一方則對(duì)房屋建設(shè)的土地使用權(quán)進(jìn)行提供，在雙方的共同合作和努力之下進(jìn)行的一種房屋建設(shè)行為。在這種情況下，房屋建設(shè)項(xiàng)目在完成之后根據(jù)相關(guān)比例來(lái)進(jìn)行利潤(rùn)的分配，以此使得房地產(chǎn)企業(yè)免收土地增值稅。

2.2利用合理定價(jià)的方式進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，可以講土地土地增值稅進(jìn)行免除。因此可以從這一規(guī)定下手，在對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅進(jìn)行出售時(shí)，可以綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

舉個(gè)例子：比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一批商品住房在出售，總動(dòng)需要扣除2000萬(wàn)元，銷售金額用P表示，因而可以得出對(duì)應(yīng)的銷售稅金以及附加為5%P（1+7%+3%）=5.5%P，其中，5%，7%，3%分別為營(yíng)業(yè)稅率，城建稅率，教育費(fèi)附加征收率。因而，該房地產(chǎn)企業(yè)扣除的項(xiàng)目的金額為：2000+5.5%P。加入此房地產(chǎn)公司想要獲得起征點(diǎn)的優(yōu)惠，那么最高售價(jià)為P=1.2×（2000+5.5%P），可得P=2485（萬(wàn)元）。即當(dāng)該公司的銷售價(jià)格在2485萬(wàn)元以內(nèi)，根據(jù)規(guī)定不用交土地增值稅，因而將1071萬(wàn)元的項(xiàng)目金額扣除之后，該公司可以獲得利潤(rùn)1414萬(wàn)元。

2.3選擇項(xiàng)目核算方式進(jìn)行稅收籌劃

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2013年開(kāi)發(fā)意向商品房工程，預(yù)計(jì)銷售收入為3億元，這個(gè)項(xiàng)目中包含了兩個(gè)組成部分：一是價(jià)值兩億元的普通商品房，還有一部分是價(jià)值一億的豪華住宅。經(jīng)過(guò)初期的計(jì)算，整個(gè)工程中按照稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為2.2億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為6000萬(wàn)元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該工程的兩種商品房可以分開(kāi)核算，也可以合并核算，不考慮其他小額稅費(fèi)?，F(xiàn)有三種核算方案：

（1）兩個(gè)工程合并在一起管理，統(tǒng)一核算；

（2）將兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行拆除，分別進(jìn)行管理和核算；

（3）以（2）為基礎(chǔ)，采取有效的方法控制并且籌劃普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目支出，使普通住宅的增值率在20%以下。采取的有效方法可以是將公共生活設(shè)施進(jìn)行增加，將住房的設(shè)計(jì)進(jìn)行改善等等，因而就可以扣除項(xiàng)目金額從（20000-A）÷A×100%=20%等式中算出A=16666萬(wàn)元，即可在16666萬(wàn)元的條件下，普通住宅免征土地增值稅。如表1為三種方案所納土地增值稅的比較。

2.4利用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一就是土地增值稅，但是有關(guān)規(guī)定說(shuō)明土地增值稅在建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%，從而享受免稅待遇。

如某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，售價(jià)在一千萬(wàn)元，根據(jù)有關(guān)規(guī)定需要扣除的稅收為八百萬(wàn)元。增值額為兩百萬(wàn)元，增值率為：200/800×100%=25%，該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅：200×30%=60（萬(wàn)元）。

但是假如此房地產(chǎn)公司進(jìn)行如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為：200/1000×100%=20%。不需要繳納土地增值稅。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)非常有必要的，而且對(duì)于節(jié)約稅收成本來(lái)說(shuō)也是非常有效的。在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，應(yīng)該充分了解相關(guān)技能與知識(shí)，對(duì)該方法進(jìn)行合理的利用，以此將房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)進(jìn)行減輕，提高企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。（作者單位：盈眾控股集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1]伯龍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃實(shí)務(wù)操作[J].公共管理，2009（11）：89-90

[2]郭成程.房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行土地增值稅籌劃[J].稅收征納，2009（10）：34-35

[3]左娜.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2008（5）：78-79