摘要：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行諸多信貸風(fēng)險(xiǎn)中的一種，在不同的經(jīng)濟(jì)周期變化階段，存在的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也不相同。本文就經(jīng)濟(jì)周期的不同階段對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期變化下的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施進(jìn)行分析，以期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)周期；房地產(chǎn)；信貸風(fēng)險(xiǎn)；措施

1.前言

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不斷完善和發(fā)展，我國(guó)的銀行信貸業(yè)務(wù)也取得了較大程度的提高，從一開(kāi)始的政策性信貸業(yè)務(wù)，逐漸的轉(zhuǎn)化為商業(yè)性信貸業(yè)務(wù)，對(duì)社會(huì)資金的融通，和企業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。并且在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善下，房地產(chǎn)受到商業(yè)銀行的支持力度也在逐漸的加大，但由于房地產(chǎn)極易受到經(jīng)濟(jì)周期變化的影響，在經(jīng)濟(jì)周期發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)也處于變化當(dāng)中，這便加大了信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)濟(jì)周期的不同變化階段對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響

2.1經(jīng)濟(jì)周期處于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張階段的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于擴(kuò)張階段時(shí)，由于社會(huì)生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，需求和投資均處于旺盛時(shí)期，就業(yè)人數(shù)不斷攀升，呈現(xiàn)繁榮的經(jīng)濟(jì)景象。在這樣的情形下，借貸人和房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險(xiǎn)均會(huì)發(fā)生變化。處于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面對(duì)的局面是房地產(chǎn)價(jià)格水平的提升和較大的需求，企業(yè)利潤(rùn)相應(yīng)增加。但對(duì)于購(gòu)房者而言，在社會(huì)生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，大多的企業(yè)更多的傾向擴(kuò)大生產(chǎn)，企業(yè)雇員增加，平均工資水平也隨之提高，居民的可支配收入增多[1]。因此，經(jīng)濟(jì)周期處于擴(kuò)張階段時(shí)，居民收入水平和房地產(chǎn)的財(cái)富均成增長(zhǎng)的趨勢(shì)，外加人們對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的良好預(yù)期，這一經(jīng)濟(jì)周期階段的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低，同時(shí)商業(yè)銀行所面臨的房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所降低，但存在潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.2經(jīng)濟(jì)周期處于頂峰轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)走勢(shì)具有周期性，對(duì)于持續(xù)擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，當(dāng)達(dá)到一定的程度時(shí)，便會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，并且其轉(zhuǎn)折點(diǎn)的到來(lái)具有不連續(xù)性和突發(fā)性，給經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期往往會(huì)帶來(lái)重大的影響。在經(jīng)濟(jì)頂峰到來(lái)時(shí)，通常會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)下跌的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。同時(shí)在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期的狂熱投機(jī)氣氛會(huì)逐漸的轉(zhuǎn)向低迷，總體的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)處于悲觀狀態(tài)。

2.3經(jīng)濟(jì)周期處于收縮階段的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)濟(jì)周期中的經(jīng)濟(jì)收縮階段，逐漸積累的房地產(chǎn)潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，借款人的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險(xiǎn)，以及商業(yè)所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)均發(fā)生變化。處于經(jīng)濟(jì)收縮階段的房地產(chǎn)信貸，由于居民可支配收入和房地產(chǎn)價(jià)格水平的下降，同時(shí)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的悲觀預(yù)期，商業(yè)銀行將會(huì)面臨借款人信用水平下降和違約風(fēng)險(xiǎn)升高的情況，致使信貸風(fēng)險(xiǎn)提高[2]。由于受經(jīng)濟(jì)收縮的影響，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模也在逐漸的縮小，房地產(chǎn)交易量也在持續(xù)減少，致使商業(yè)銀行通過(guò)處理房地產(chǎn)抵押物來(lái)獲取貸款本息的幾率也逐漸的減小，房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)增大。但也由于房地產(chǎn)信貸規(guī)模的縮小，外加由部分信貸風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的損失和不良債權(quán)，這一時(shí)期的潛在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

3.基于經(jīng)濟(jì)周期變化的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1商業(yè)銀行需要把握經(jīng)濟(jì)周期和國(guó)家政策

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的作用，對(duì)總體的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)具有重要的影響，同時(shí)經(jīng)濟(jì)周期變化和國(guó)家的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)造成的影響也較大。所以商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸業(yè)務(wù)的進(jìn)行，不僅要注重業(yè)務(wù)本身的經(jīng)濟(jì)效益，還需要對(duì)國(guó)家的調(diào)控政策實(shí)時(shí)的把握分析，及早制定預(yù)防策略，降低風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)在次貸危機(jī)后，經(jīng)過(guò)我國(guó)宏觀政策的調(diào)整，以及大量國(guó)際投機(jī)資本的涌入，致使房地產(chǎn)業(yè)資金受到更多的青睞，但也直接致使房地產(chǎn)大量泡沫經(jīng)濟(jì)的存在，尤其是不合理高房?jī)r(jià)的存在，積累了較多的潛在風(fēng)險(xiǎn)[3]。與此同時(shí)，政府為排除房地產(chǎn)中的泡沫經(jīng)濟(jì)，出臺(tái)較多的宏觀調(diào)控政策。但在宏觀調(diào)控之下，若是房?jī)r(jià)在大幅度的回落，便會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資熱情減退，并增加借款違約者，無(wú)疑將會(huì)對(duì)商業(yè)銀行造成極大的沖擊。

在這一形式下，銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸采取結(jié)構(gòu)調(diào)整和總量控制的措施。需要對(duì)國(guó)外和國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行密切的關(guān)注，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的判斷，和政府建立起合符規(guī)范的信息溝通平臺(tái)，確保能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)信貸政策進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，主動(dòng)規(guī)避由經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在把握經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，需要合適的控制房地產(chǎn)信貸總量，對(duì)銀行本身總體能夠處理風(fēng)險(xiǎn)總量進(jìn)行客觀的評(píng)估，進(jìn)而確定商業(yè)銀行在房地產(chǎn)中所能接受信貸總額，規(guī)避經(jīng)濟(jì)周期變化帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)影響[4]。此外，還需要對(duì)房地產(chǎn)的信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行積極的調(diào)整，將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，再進(jìn)一步的拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。將信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)放在投機(jī)成分較低，并且房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)的城市，對(duì)區(qū)域結(jié)構(gòu)實(shí)施調(diào)整，逐步發(fā)展向房?jī)r(jià)合理、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二、三線(xiàn)城市。

3.2促進(jìn)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化管理

在商業(yè)銀行的信貸管理中，主要注重貸款資金安全的管理。由于房地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控的影響大，并且資金的使用循環(huán)周期長(zhǎng)，所以商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸管理和風(fēng)險(xiǎn)管理要求的專(zhuān)業(yè)性也較強(qiáng)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化管理，對(duì)降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的降低具有重要的作用。

首先商業(yè)銀行需要對(duì)貸款操作流程和管理人才進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理，以免由人員操作失誤而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行在選擇房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理人員時(shí)，需要對(duì)其法律知識(shí)的熟悉程度、經(jīng)濟(jì)知識(shí)背景等進(jìn)行綜合考慮。在選撥任用中，需對(duì)其能力和學(xué)歷認(rèn)真的考核，并加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)。此外，需要嚴(yán)格信貸業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化管理，在貸款前，需要對(duì)房地產(chǎn)的綜合情況進(jìn)行客觀的調(diào)查了解，促進(jìn)貸款流程的合理性和合法性，在貸款過(guò)程中，需要對(duì)抵押物的變化情況進(jìn)行了解，對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)提早做出防范措施[5]。最后，商業(yè)銀行還需要對(duì)房地產(chǎn)信息，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的處理，并制定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這要求對(duì)房地產(chǎn)信息的大量收集和分析，并同房地產(chǎn)商建立起信息共享機(jī)制。

3.3房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)建立起多元化的融資渠道

我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)商業(yè)銀行信貸具有較大的依賴(lài)性，甚至將商業(yè)銀行的信貸作為其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要推力。在給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)良好機(jī)遇的同時(shí)，也給商業(yè)銀行帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)應(yīng)建立起多渠道的融資關(guān)系，降低商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。可采用信托和投資資金的方式達(dá)到融資的目的。通常信托公司均具有較好的理財(cái)優(yōu)勢(shì)，信托業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)土地，建設(shè)房地產(chǎn)過(guò)程中均可介入。但在信托業(yè)務(wù)中，也存在一定的缺陷，因此，房地產(chǎn)業(yè)需要慎重的選擇，通過(guò)較好的信托份額控制，降低房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行信貸的依賴(lài)性，分擔(dān)商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金的選用，可采用組合投資的形式，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，由于其運(yùn)營(yíng)機(jī)制和組織結(jié)構(gòu)較為完善，是房地產(chǎn)融資方式的較好選擇。

此外，從政府的角度而言，需要加強(qiáng)和房地產(chǎn)也的信息溝通，并且在保證信貸可靠安全的基礎(chǔ)上為房地產(chǎn)業(yè)提供盡可能多的信貸渠道，減緩商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸方面的風(fēng)險(xiǎn)壓力，并且對(duì)于房地產(chǎn)的多種資金獲取方式也有較大的幫助。對(duì)此，政府應(yīng)綜合考慮到房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響作用，制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)和國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。

4.結(jié)束語(yǔ)

由于房地產(chǎn)自身的特殊性，對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期變化帶來(lái)的影響較大，為此，促使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)方面的信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。為有效降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，需要對(duì)經(jīng)濟(jì)周期變化的各階段進(jìn)行分析和了解。從銀行角度來(lái)說(shuō)，需要促進(jìn)信貸業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化管理，提升對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的把握，從房地產(chǎn)方而言，需要拓寬融資渠道，降低其信貸風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院）

參考文獻(xiàn)

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