摘要：在我國，地產(chǎn)業(yè)一直是人們的熱議對象，它也關(guān)系著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但自2010年開始，人們便預(yù)測房市會面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn)，事實(shí)也證明了近幾年地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展波動(dòng)相當(dāng)大。本文通過以上背景，使用時(shí)間序列對我國地產(chǎn)股上市公司2010—2013年間的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并計(jì)算出地產(chǎn)股貝塔系數(shù)為1.13，這說明地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)水平要比整體市場風(fēng)險(xiǎn)水平稍高。結(jié)合實(shí)際情況，本文緊接著分析了地產(chǎn)股主要存在有哪些風(fēng)險(xiǎn)，對地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行分析評價(jià)。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；貝塔值；收益率

一、 背景

大約自2005年人民幣不斷升值之后，地產(chǎn)行業(yè)迅速膨脹，大量資本開始流入地產(chǎn)業(yè)，房價(jià)也隨之猛升，到目前為止，一線二線城市的房價(jià)甚至翻了幾倍，這是人們在最開始都沒有想到的。但在2010年，有人曾預(yù)測我國的樓市將崩盤，人們紛紛認(rèn)為我國房市發(fā)展跟日本等國家的走勢特別相像，這也引起商業(yè)界人士的注意，國家對此很重視，并在2010年出臺了“國十條”來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。但之后地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)雖然沒有之前預(yù)測的那么嚴(yán)重，但在某些地區(qū)出現(xiàn)了資金鏈斷裂的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，例如鄂爾多斯出現(xiàn)的“鬼城”。為觀察近幾年的地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本文擬從其風(fēng)險(xiǎn)角度進(jìn)行分析，對其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)及整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，從而依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)水平來分析地產(chǎn)業(yè)市場狀況，并根據(jù)評估結(jié)果對地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范進(jìn)行研究。

二、 實(shí)證分析

（一） 數(shù)據(jù)選取及分析

本文從國泰安數(shù)據(jù)庫選取了2010年1月1日至2012年12月31日的上證地產(chǎn)股（股票代碼：000006）的每周股票回報(bào)率，以及同一時(shí)期的上證指數(shù)的股票回報(bào)率，根據(jù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)的線性回歸原理，將地產(chǎn)股實(shí)際收益率作為因變量，上證指數(shù)收益率作為自變量，建立如下回歸模型：y=β0+β1x+ε，通過eviews6.0軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理得到散點(diǎn)圖和關(guān)系趨勢圖來觀察二者的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)二者關(guān)系趨近于一條上升的直線，并且二者上升或者下降的趨勢是一致的，說明二者之間存在線性關(guān)系，通過最小二乘法我們得出結(jié)論如下圖1所示：

圖1

根據(jù)上圖得出地產(chǎn)股的貝塔值為1.13，T值很大，P值為0，標(biāo)準(zhǔn)差很小，說明所得結(jié)果是顯著的，即上證指數(shù)與地產(chǎn)股指數(shù)的收益率線性關(guān)系是顯著的，X的系數(shù)是可信的，并且我們對該回歸方程進(jìn)行單位根檢驗(yàn)以及懷特檢驗(yàn)，該模型都可以通過檢驗(yàn)，由于該模型只存在一個(gè)自變量，所以不涉及多重共線性問題。此處R2表示地產(chǎn)股的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與上證指數(shù)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，R2表示地產(chǎn)股的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)受市場整體系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)度越高，這與地產(chǎn)股與上證指數(shù)間的實(shí)際經(jīng)濟(jì)特性有關(guān)，所以此處擬合優(yōu)度為63.91%并不影響我們測算的貝塔值結(jié)果。

（二） 實(shí)證結(jié)論

通過以上實(shí)證分析我們發(fā)現(xiàn)我國地產(chǎn)股上市公司整體的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)水平要比整體市場稍高，這樣符合地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，地產(chǎn)業(yè)本就是一個(gè)相對系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，從以前發(fā)生的國家對整體資本市場的政策、資本市場的資金鏈變動(dòng)以及金融危機(jī)等都可以證明地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)之高。

三、 地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)以上實(shí)證分析我們得出了地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的大小，接下來我們對地產(chǎn)業(yè)的具體風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行分析。對于地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)一般主要是存在其價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)的，其中金融風(fēng)險(xiǎn)相對較大，并對地產(chǎn)業(yè)可以帶來嚴(yán)重的危機(jī)，甚至崩盤。接下來對這兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)介紹。

（一） 地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

其實(shí)對于地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)閮r(jià)格與價(jià)值的相背離造成的，從地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展來看，雖然隨著供需的線性關(guān)系，需求不斷增長，使得供應(yīng)緊缺，但是價(jià)格的上漲已遠(yuǎn)超于市場供需的調(diào)節(jié)對價(jià)格的影響，甚至已超出預(yù)期增長。這便很容易造成地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn)，為地產(chǎn)市場帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。我們但從住宅供應(yīng)來看，住宅的供應(yīng)不合理從側(cè)面已經(jīng)反映出了房價(jià)已超出其實(shí)際價(jià)值的情況。

對于目前價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的狀況，也要從地區(qū)角度來看，目前一線城市雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍較高，但由于多年以來房價(jià)增速相對更快，因此從房價(jià)收人比層面上看一線城市確實(shí)偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價(jià)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)仍然是可控的。但是對于一些中小城市來說，價(jià)格過高以及投資過大，就會出現(xiàn)供求關(guān)系的緊張，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖刖蜁茈y支撐這種價(jià)格偏離價(jià)值的現(xiàn)象，其次很多人涌向大城市務(wù)工，所以小地方的供過于需，所以便出現(xiàn)了地區(qū)不同，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)不同的局面。

（二） 地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)運(yùn)營對資金的要求非常高，其資金來源主要是自有資金、銀行信貸以及預(yù)收資金。這三種資金來源，不管是哪一種，如果在企業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)問題，都可能會導(dǎo)致資金鏈斷裂，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。其中，預(yù)收資金和自有資金占企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資金來源的比例很高，如果這部分資金回款出現(xiàn)問題，會給企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。銀行近幾年對地產(chǎn)企業(yè)放貸的要求也越來越高，原因便是地產(chǎn)業(yè)給銀行帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行要求企業(yè)自有資金至少占總資金的30%，并且四證齊全才會放貸，并對企業(yè)的信用、資質(zhì)等要求很高，所以地產(chǎn)企業(yè)得到銀行貸款的門檻越來越高，這推動(dòng)企業(yè)另覓其他方式來獲取資金，使得資金獲取的風(fēng)險(xiǎn)提高。

另外地產(chǎn)業(yè)中很大一部分是房地產(chǎn)開發(fā)，這就會涉及個(gè)人住房貸款償還問題。個(gè)人住房貸款渠道有限，一般是通過商業(yè)銀行和住房公積金。對于這方面的風(fēng)險(xiǎn)也是相當(dāng)高的，因?yàn)轭~度比較大，渠道有限導(dǎo)致規(guī)模過于集中，且比較難于管理。近幾年房地產(chǎn)信貸規(guī)模加速上漲，企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)勾結(jié)套取銀行按揭保證金的違規(guī)行為越來越多。并且銀行為拉取市場份額，在激烈的競爭環(huán)境下，不斷壓低自己的貸款標(biāo)準(zhǔn)，更加使得房地產(chǎn)信貸質(zhì)量下降，使風(fēng)險(xiǎn)加劇。

四、 結(jié)論

本文利用對地產(chǎn)股的貝塔值分析計(jì)算，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)要比總體行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)大，雖然系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)由貝塔值直接來進(jìn)行評價(jià)存在一定局限性，但是本文通過實(shí)證分析得出的地產(chǎn)股貝塔值從一定程度上可以體現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)要比市場整體風(fēng)險(xiǎn)水平高。并且經(jīng)本文對地產(chǎn)股總體風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)股的風(fēng)險(xiǎn)主要為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對于這兩種風(fēng)險(xiǎn)可以通過增加融資渠道、加強(qiáng)信貸管理以及完善信用等級等方式進(jìn)行防范，感興趣的讀者可以對該方面做進(jìn)一步研究。（作者單位：內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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