摘要：土地整理行業(yè)具有專業(yè)性強、資金量大、與政府配合密切及整合社會資源能力強等特點和門檻，雖然受中央政府宏觀調(diào)控等因素的制約，但也面臨著政策支持、市場需求大、政府積極性高等較好發(fā)展環(huán)境，土地整理行業(yè)未來發(fā)展的趨勢看好。本文同時對進入這類行業(yè)的國有平臺公司、產(chǎn)業(yè)資本、信托公司、銀行、以及其他類信托模式投資基金等競爭主體的競爭力做出綜合分析和研判。

關(guān)鍵詞：土地整理；特點；有利；競爭主體

一、土地整理行業(yè)特點

1、 土地整理項目對團隊的專業(yè)性需要較強

要保證土地整理項目的順利實施，實施團隊需具備較高的行業(yè)知識專業(yè)性和實際操作項目的經(jīng)驗。在運作過程中需要管理者具備實際操作經(jīng)驗，對工程和項目涉及的政府工作部門工作方式理解深刻，方能實現(xiàn)投資回報。這也是該行業(yè)重要的進入門檻之一。

首先，在初期調(diào)研階段，需要對項目區(qū)土地權(quán)屬、用地現(xiàn)狀、農(nóng)民生活生產(chǎn)水平、生活需求、政府需求、復(fù)墾條件、當(dāng)?shù)赝恋睾徒ㄔO(shè)規(guī)劃等多方面進行深入細致的調(diào)查，結(jié)合專業(yè)知識和經(jīng)驗進行土地復(fù)墾潛力分析和項目可行性分析；其次，從項目立項到最終驗收，需要編制各項專業(yè)資料供有關(guān)部門審批，實施團隊必須對編制技術(shù)規(guī)范和審批單位的要求、流程和辦事人員有充分了解；第三，從項目開始到結(jié)束，需要與從村到省所有級別的政府相關(guān)部門不斷溝通配合，簽訂各類協(xié)議，獲得各項審批；第四，項目運行期間需要配合政府向當(dāng)?shù)卮迕穸啻涡麄鳒贤?，提高項目參與度；第五，實施期間對土地權(quán)屬調(diào)整、補償機制、回報機制、相關(guān)配合等需要進行針對性的專業(yè)方案設(shè)計和協(xié)議安排；最后，在項目結(jié)束后，需配合前期合同安排，整合資源，保證項目按期實現(xiàn)資金回報。

2、 土地整理中項目中的密切合作方為政府

對土地整理項目來講，政府既是客戶又是關(guān)鍵的合作方，對項目實施中各項資源的提供者都影響巨大。

首先，項目的所在地是政府行政管轄范圍，發(fā)現(xiàn)有潛力的項目必須當(dāng)?shù)卣蟹e極性方有可能立項實施；第二，土地整理項目的牽頭申報人為當(dāng)?shù)卣畤林鞴懿块T；第三，土地整理項目從方案立項到最終驗收的部門均為政府主管部門；第四，項目具體實施中涉及到的拆遷、安置房修建、土地權(quán)屬調(diào)整等都需政府的國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門批準；第五，項目實施過程中與村民協(xié)作，組織補償?shù)刃枰?dāng)?shù)卣块T協(xié)助執(zhí)行；最后，項目完成后指標通過土地出讓產(chǎn)生的收益首先返回到政府賬戶，再由政府分配給項目公司。

3 、土地整理項目資金需求大，融資困難

土地整理項目單個資金需求體量大，單個項目需要投資1億以上，中大型項目涉及投資規(guī)模5億以上。而且根據(jù)規(guī)定，此項資金需要提前支付到專用賬戶用于支配。在這方面地方政府財政乏力，整理需求大的縣級城市地方政府財政很難承受此類大額支出，如成都地區(qū)2012年簡陽政府財政收入為12.2億元。地方政府的收入來源主要是通過土地出讓，而土地指標的受限對地方政府的收入影響很大。從融資渠道來看，傳統(tǒng)的銀行以及流行的信托以及發(fā)債都逐漸被國家所限制。2010年之前，銀行貸款是地方政府債務(wù)擴張的主要融資方式。國家審計署調(diào)查顯示，2010年底，地方政府債務(wù)資金來源中，79%是銀行貸款，規(guī)模為8.5萬億元。2010年6月份國發(fā)19號文發(fā)布，停止地方融資平臺貸款，對地方融資平臺進行清理整頓，地方政府開始尋求以信托和債券為主的市場化資金來源，金融脫媒加速，影子銀行體系快速發(fā)展。2012年，債券發(fā)行和信托融資成為地方政府債務(wù)擴張的主要方式。據(jù)測算，2012年，地方政府新增債務(wù)約1.8萬億元，其中城投債發(fā)行凈融資1.17萬億元，信托凈融資約6300億元。2012年年底頒布的463號文叫停信政合作，而由于審批受限，省級以下城市發(fā)放城頭債可能性幾乎為零。因此，政府為推動城鎮(zhèn)化，必須引入創(chuàng)新的融資平臺。但是過去由于項目本身的特性以及政策的多變，土地整理項目，特別是涉及建設(shè)用地項目在一段時期內(nèi)很難吸引社會資金參與。

4、土地整理項目需要一定的社會資源

土地整理項目在風(fēng)險管控、實施進度和增值服務(wù)方面需要整合多方面社會資源，不具備此類資源的公司很難成功實施項目。

二、影響土地整理行業(yè)發(fā)展的利弊因素

（一）有利因素

1、政策支持

新型城鎮(zhèn)化是國家發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)實選擇，勢在必行，戰(zhàn)略規(guī)劃中確定了以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為核心的發(fā)展模式。從中央到地方都出臺了各項政策以支持新型城鎮(zhèn)化，而土地整理是這一發(fā)展模式中的必須要素。從十八大工作報告、2013年中央一號文件、2013年初中央經(jīng)濟工作會議、以及從中央到地方先后出臺的各項相關(guān)政策來看，目前我國對城鎮(zhèn)化的推進采取頂層設(shè)計、全國推開、地方試點的策略。目前在各個層面已經(jīng)形成對成熟土地整理模式的明確政策依據(jù)。

2、市場需求大

2012年度四川省每個縣級行政區(qū)域平均年度用地計劃只有約45公頃，而實際平均用地需求在200公頃以上?！笆晃濉逼陂g，四川省共實施土地整理項目3196個，整治總規(guī)模2117.2萬畝，新增耕地總面積248萬畝，預(yù)算總投資295.29億元。2011年作為“十二五”的開局之年，四川省共實施省投資土地整理項目144個，整治規(guī)模168.74萬畝，預(yù)算總投資24.1億元；地方投資占補平衡項目申報立項310個，總建設(shè)規(guī)模248.51萬畝，可新增耕地12.93萬畝，預(yù)算投資17.9億元；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點項目批復(fù)立項856個，掛鉤周轉(zhuǎn)指標規(guī)模約51.92萬畝。

3、政府積極性高

地方政府通過項目的實施可取得巨大財政收入。及推動本地區(qū)農(nóng)村和城鎮(zhèn)的發(fā)展。例如簡陽市經(jīng)營性用地每畝的市場出讓價格在200萬元以上，扣除征地成本約30萬元/畝及指標成本18萬元/畝，可獲得至少約150萬元/畝以上的土地出讓收益。故此類項目實施的舉措對地方經(jīng)濟的發(fā)展、地方財政的增收意義重大。

（二）不利因素

1、宏觀政策調(diào)控

宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控對土地價格形成間接打壓，地方政府為控制土地價格亦會對土地供應(yīng)量進行控制。同時在一些區(qū)域?qū)π碌恼砟Ｊ缴刑幱谠圏c期，面臨政策調(diào)控的風(fēng)險。

2、潛在市場競爭

資產(chǎn)管理行業(yè)進入大資管時代，從券商到保險都在成立自己的資產(chǎn)管理機構(gòu)，信托公司不斷的尋求金融創(chuàng)新手段，各地區(qū)各式各樣的產(chǎn)業(yè)基金也在成立。未來的市場不排除有類似或更具競爭力的基金參與競爭。

3、對政府融資渠道打壓

國家對政府平臺融資渠道的打壓對該行業(yè)的資本供給產(chǎn)生了負面作用，增加了土地整理的成本，不利于行業(yè)快速發(fā)展。

4、政府信譽

目前地方政府負債率高，如果控制缺乏妥當(dāng)，有可能產(chǎn)生兌付風(fēng)險。一旦政府兌付風(fēng)險加大，此類資產(chǎn)類別對資本市場的吸引力將下降，從而限制融資渠道和行業(yè)發(fā)展速度。

三、四川土地整理行業(yè)未來發(fā)展的趨勢

行業(yè)未來需求旺盛，項目源豐富，全省年度周轉(zhuǎn)指標在5萬畝左右，工礦廢棄地復(fù)墾占補平衡指標2萬畝。預(yù)計2013年實施土地整理類項目450個，其中：周轉(zhuǎn)指標5萬畝，每畝平均投資18萬元，總體投資規(guī)模達90億；占補平衡廢棄工礦地復(fù)墾周轉(zhuǎn)指標2萬畝，每畝投入3萬元，總體投資規(guī)模6億。土地整理項目總體投資規(guī)模67.5億元，四川全省年度三類項目總投資款逾160億元。

同時，從城鎮(zhèn)化的大投資主題出發(fā)，配備中央到地方的確實政策支持，以及資本市場的認可，該行業(yè)應(yīng)該在未來發(fā)展中保持較高速度的增長。

四、土地整理行業(yè)競爭分析

從行業(yè)現(xiàn)狀來看，參與土地整理的資金提供者主要來源于國有平臺公司、產(chǎn)業(yè)資本、信托公司、銀行、以及其他類信托模式投資基金。

1、國有平臺公司

國有平臺公司指各地政府直屬的平臺公司，如各地的城投公司。這一類公司為政府提供低成本資金，政府資源好，融資渠道廣，資產(chǎn)管理成熟，對高回報的渴求不如市場化機構(gòu)旺盛，是地方政府土地整理資金獲取的重要途徑。但是由于政府全資的投資機體在決策上缺乏靈活性，在項目執(zhí)行上缺乏風(fēng)險控制能力，所以在實際操作中很難實現(xiàn)預(yù)期的投資回報。

2、民營土地整理工程公司

此類公司從土地整理行業(yè)開始初期介入，通過實施工程積累了專業(yè)知識、風(fēng)險控制能力和相關(guān)社會資源。但是普遍自有資金規(guī)模較小，對大項目的運作通常依賴高杠桿，故財務(wù)成本偏高。由于公司治理方面長期不規(guī)范，在資本運作和財務(wù)風(fēng)險控制方面欠缺專業(yè)知識。

3、產(chǎn)業(yè)資本

代表性公司為聯(lián)想產(chǎn)業(yè)資本和新希望產(chǎn)業(yè)資本等。此類產(chǎn)業(yè)資本資金充裕，在各自的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)打通了上下游產(chǎn)業(yè)鏈。在土地項目操作中不僅可以為項目提供資金，同時可以結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢開展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，整體打造項目區(qū)。此外，產(chǎn)業(yè)資本的模式靈活，能夠為項目提供多種類的融資產(chǎn)品和增值服務(wù)。但是產(chǎn)業(yè)資本在復(fù)雜的農(nóng)村土地整理項目中仍然需要積累運作經(jīng)驗和建立地方政府社會資源。加之產(chǎn)業(yè)資本普遍融資成本較高，政府固定回報模式難以吸引其參與，往往需要更多的盈利點來實現(xiàn)投資回報。這樣又增加了項目具體實施的風(fēng)險控制難度。

4、信托公司

近年來信托蓬勃發(fā)展，信政合作為信托公司、政府和投資者都帶來了豐厚的回報。但是信托公司普遍存在對行業(yè)和產(chǎn)業(yè)本身的風(fēng)險缺乏研判，在實際操作中容易出現(xiàn)兌付風(fēng)險。同時，信托審批流程長，加之在宏觀政策調(diào)控和新監(jiān)管下，政信合作受到了嚴厲打壓。

5、銀行

銀行作為傳統(tǒng)融資渠道為項目提供資金，例如近國家開發(fā)銀行與龍泉驛區(qū)設(shè)立了全國首支城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基金，以貸款形式為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌相關(guān)項目提供資金支持。銀行資金雖然充裕，但是審批流程長，貸款條件也較為苛刻。此外銀行對投后，特別是在項目實施上的管理和增值服務(wù)欠缺，很難獲取交夠收益的投資回報。

6、類信托

在券商、保險、社?；鸬荣Y管業(yè)務(wù)全面解禁的大環(huán)境下，我國資本市場正式進入大資管時代。這些資金提供者體量龐大，運作手段也較為靈活，通常通過’類信托’模式介入城鄉(xiāng)統(tǒng)籌類項目。但是此類資金提供這正處于建立初期，對土地整理一類項目缺乏理解和管理能力。

7、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)基金

特別為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌類項目設(shè)計，結(jié)合國有產(chǎn)業(yè)資本和民營土地整理工程公司的優(yōu)勢，以私募股權(quán)和類信托模式對項目進行投資。此類模式是一種創(chuàng)新，具備了國有平臺的融資優(yōu)勢、政府資源運作能力和工程實施方面專業(yè)知識、風(fēng)險控制能力。在實施方面不僅可以控制風(fēng)險，而且可以功過專業(yè)經(jīng)驗為項目增值服務(wù)。以私募模式建立，操作靈活；以類信托模式投資項目，股債聯(lián)動，為投資者獲取較高回報。該式是一種創(chuàng)新，尚需在資本市場驗證其認可度。

競爭力對比分析

參與者優(yōu)勢劣勢

國有平臺公司政府資源、融資平臺缺乏靈活性，項目實施風(fēng)險控制乏力

民營土地整理工程公司項目實施風(fēng)險控制力強、靈活度高資金少、治理結(jié)構(gòu)不規(guī)范、缺乏全方位增值服務(wù)

產(chǎn)業(yè)資本資本雄厚、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化能提供增值服務(wù)地方政府資源運作能力缺乏、投后工程項目管理乏力

信托公司資本雄厚、融資平臺對項目風(fēng)險理解不夠、投后管理缺乏、審批流程長、投資領(lǐng)域受限

銀行資本雄厚、融資平臺對項目有求苛刻、審批流程長、投資領(lǐng)域受限、周期缺乏靈活性、退出渠道有限

類信托資本雄厚、操作靈活尚處建立初期，對項目缺乏理解，對該品類資產(chǎn)風(fēng)險和回報缺乏把控能力

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)基金（國有產(chǎn)業(yè)資本+民營工程+類信托模式）政府資源豐富、理解項目風(fēng)險、實施靈活并通過實施團隊控制風(fēng)險、決策快、退出渠道豐富資本市場對此項產(chǎn)品的認可

（作者單位：四川省社會科學(xué)院）