摘要：本文以北京一起房屋買賣合同糾紛案件為視角，對合同效力認定與標準，房屋中央空調噪聲污染與房屋質量的關系，撤銷權行使條件以及噪聲污染的司法救濟途徑進行了分析論證。根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）》第三條、第四條的規(guī)定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解。本案房屋噪聲污染來源于地下二層中央空調主機，并非上述房屋本身質量所致。不能將中央空調所產生的噪聲污染問題作為本案重大誤解撤銷權行使的法定理由。現(xiàn)房屋所有權人可以與房地產開發(fā)商或者物業(yè)部門另行協(xié)商解決，協(xié)商不成的其可以通過民事訴訟方式向人民法院依法提起民事訴訟，從而主張自身的合法權益。

關鍵詞：合同效力；撤銷權；噪聲污染；房屋質量

一、基本案情

2010年3月30日，柴玉林與呂智忠經(jīng)由北京我愛我家房地產經(jīng)紀有限公司居間簽訂《北京市存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》。合同約定由呂智忠購買柴玉林位于北京市海淀區(qū)西釣魚臺嘉園1號樓2層00號房產一處；房屋成交價格為8，200，000元人民幣。合同簽訂后，柴玉林按照約定向呂智忠履行了產權過戶登記手續(xù)并將上述房屋交付給呂智忠。呂智忠向柴玉林支付了部分房價款5，000，000元人民幣，尚欠柴玉林3，200，000元。該筆剩余價款經(jīng)柴玉林多次催要后，呂智忠以房屋質量問題、簽約當時存在重大誤解為由拒絕支付購房尾款。

2010年9月8日柴玉林將呂智忠訴至北京市海淀區(qū)人民法院要求呂智忠支付剩余尾款3，200，000人民幣并承擔違約責任。同年9月9日，呂智忠以房屋及附屬設施存在重大質量問題，簽約當時存在重大誤解為由向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟。呂智忠請求法院判決撤銷柴玉林與呂智忠所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，柴玉林返還已支付的購房款5，000，000元人民幣及利息；賠償呂智忠因買房支付的中介費1，23，000元人民幣及因過戶發(fā)生的各種稅費、房屋登記費335，080元人民幣；3、 賠償呂智忠噪聲檢測費用1，800元人民幣等訴訟請求。

本案經(jīng)北京市海淀區(qū)人民法院釋明，呂智忠撤銷對柴玉林的起訴，在柴玉林訴呂智忠房屋買賣合同糾紛一案中提起反訴。

原告柴玉林（反訴被告）起訴認為依法成立的合同對原告被告具有法律拘束力，受法律保護。柴玉林已經(jīng)按照合同約定積極、全面的履行其合同義務。呂智忠拒絕支付購房尾款3，200，000的行為侵犯了原告的合法權益。

被告呂智忠（反訴原告）不同意柴玉林訴訟請求并反訴稱柴玉林向呂智忠交付房屋后，呂智忠發(fā)現(xiàn)所購買房屋內有持續(xù)性噪音，主臥地區(qū)伴隨地面震動，經(jīng)查噪聲來源于該房屋樓下B2層空調主機，經(jīng)呂智忠委托噪聲檢測機構檢測噪聲嚴重超標。柴玉林對噪聲超標問題早已明知，卻在售房時并未向呂智忠告知此嚴重房屋質量問題，柴玉林未向呂智忠如實陳述房屋及配套設施存在重大質量瑕疵，致使呂智忠在存在重大誤解的情況下與之訂立顯失公平的房屋買賣合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第54條、58條規(guī)定該合同應當依法被撤銷。

二、法院判決

海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十九條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（試行）第71條規(guī)定，行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解。依據(jù)上述法律及司法解釋規(guī)定，柴玉林與呂智忠所簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，且合同內容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故合同合法有效，具有法律約束力。……柴玉林的合同義務已經(jīng)全部履行。雖呂智忠在收房后，以上述房屋存在噪音為由，單方為由相關部門對上述房屋的噪音進行了檢測，該檢測報告記載了相關檢測結果，但該檢測報告對所檢測結果未作評價，且……。同時產生噪音來源于地下二層空調主機，并非上述房屋本身質量所致?，F(xiàn)呂智忠為上述房屋的所有權人，該噪音問題可與其開發(fā)商或者物業(yè)部門另行解決?！?綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十九條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）第71條之規(guī)定，判決呂智忠于本案判決生效后三十日內給付柴玉林購房款三百二十萬元，駁回呂智忠的全部反訴請求。呂智忠不服一審判決，上訴至北京市第一中級人民法院。北京市第一中院認為原審判決認定事實清楚、適用法律正確，判決駁回上訴、維持原判。

三、法律評析

這是一起典型的存量房屋買賣合同糾紛案件。隨著房地產市場的如火如荼，一般該類房屋買賣合同糾紛案件因房屋價格上漲過快、超出出賣人的心理預期，出賣人反悔而發(fā)生糾紛的情況比較常見。房屋買賣合同糾紛一般涉及合同效力訴訟、撤銷權訴訟、義務履行訴訟等合同糾紛訴訟。本案中原告柴玉林要求被告呂智忠支付房屋成交價款的訴訟行為屬于合同履行之訴，在本案履行之訴內，被告呂智忠提起反訴撤銷權訴訟。就本案涉及法律問題作如下分析：

1、 存量房屋買賣合同中合同效力主張與判斷標準

一般買賣合同自合同當事人雙方簽字或者蓋章即成立并生效，存量房屋買賣合同即遵循該規(guī)定。在存量房屋買賣合同糾紛案件中，合同當事人或者房屋共有權人（如夫妻共同共有或者按比例按份共有）可以主張合同無效之訴。如果在存量房屋買賣合同履行糾紛訴訟過程中，合同一方當事人主張該買賣合同無效的，那么其可以向法院另行提起合同效力確認之訴，并申請中止對本案的繼續(xù)審理；如果共有權人認為出賣人的處分行為侵害了其共有權因而主張合同無效的，那么其應當另行向法院提起合同效力之訴并申請中止對本案合同履行之訴的審理。

根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條規(guī)定在合同糾紛案件中，主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任。司法實踐中，合同當事人一方一旦向法庭提交了存量房屋買賣合同，那么即可視為雙方存在房屋買賣合同關系，根據(jù)合同法第三十二條、第四十四條規(guī)定該買賣合同成立并生效，除非主張合同無效的當事人提供足以推翻該買賣合同無效的證據(jù)或者法律依據(jù)。

根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）》第三條、第四條的規(guī)定，人民法院在審查確認合同效力時對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法；合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。上述法律、司法解釋是審理合同糾紛案件合同效力的判斷標準與依據(jù)。

2、 中央空調噪聲污染與房屋質量關系

本案中央空調是否作為訴爭房屋的附屬設施，將所有權一并轉移給呂智忠并屬于嚴重房屋質量問題呢？

存量房屋買賣合同中，柴玉林與呂智忠就買賣標的物已經(jīng)作出明確約定，其本身并不包含地下中央空調這一設施。實際上房地產開發(fā)商在樓宇建造過程中安裝的為該樓宇全體業(yè)主提供夏冬季制冷、采暖作用服務的設備。柴玉林本人不對該設備具有所有權，不能隨房屋一并轉賣出售。

參照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十二條、第十三條規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，或者因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。但是，本案中中央空調噪聲問題不屬于房屋主體結構質量問題或者因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的情形，因此呂智忠以房屋及附屬設施存在嚴重質量問題為由主張撤銷買賣合同的行為不符合法律規(guī)定，不會得到法院的支持。事實上，北京市海淀區(qū)人民法院民事判決書就此亦作出闡述。

3、 房屋買賣合同中因重大誤解撤銷權的行使條件

合同當事人可以顯失公平、重大誤解、欺詐、脅迫與乘人之危四種情形向人民法院提起合同撤銷權訴訟。所謂重大誤解，是指行為人對于與法律行為有關的重大事項所作的錯誤認識，并使行為與自己的意思相悖的情形。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十九條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（試行）第71條規(guī)定重大誤解是指行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的行為。

因重大誤解而訂立的合同一般具有以下構成要件：

（1）誤解一般是因受害方當事人自己的過錯造成的，而不是因為受到他人的欺騙或不正當影響造成的。這類合同多是由于當事人缺乏必要的知識、技能、信息或交易經(jīng)驗而造成的，從而導致合同與當事人自己的真實意思相違背.

（2）當事人的誤解必須是要對合同的主要內容構成的誤解必須是重大的。如果僅僅是合同的非主要條款發(fā)生誤解且并不影響當事人的權利義務關系，就不應作為重大誤解來處理。同時，對訂約動機的判斷錯誤也不應構成重大誤解。誤解必須是對合同的內容發(fā)生誤解，并導致了合同的訂立；同時，誤解還必須是重大的。所謂重大的確定 ，既要考慮誤解者所誤解的不同情況，考慮當事人的狀況、活動性質、交易習慣等幾個方面的因素，又要考慮因此給當事人造成的不利后果。

（3）誤解直接影響到當事人所應享受的權利和承擔的義務，當事人不愿意承擔誤解的法律風險。合同一旦履行，將會使誤解方的利益受到重大損害，這不是合同當事人所期望的。

（4）重大誤解與合同的訂立或合同條件的確定存在因果關系。如果沒有這種誤解 ，當事人將不會訂立合同或雖訂立合同但合同的條件將發(fā)生重大改變。與合同訂立和合同條件的確定無因果關系的誤解，不屬于重大誤解的合同。

另外需要注意，根據(jù)合同法第五十五條規(guī)定有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。因此當事人行使撤銷權的除斥期間為一年，自當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使，否則撤銷權消滅。

本案中，呂智忠與柴玉林就房屋買賣交易的合同行為性質（買賣誤解為租賃）、合同當事人、買賣標的品種（商品房誤解為經(jīng)濟適用房、央產房等）、產品質量（未經(jīng)驗收合格、不符合交付條件誤解為開發(fā)商經(jīng)驗收合格并符合交付條件）、規(guī)格（不符合合同約定或者房產證載明面積）、數(shù)量（將一套誤解為兩套）等并沒有產生錯誤認識。柴玉林與呂智忠之間訂立的存量房屋買賣合同不符合重大誤解的情形。呂智忠的反訴理由不能成立，因此北京市海淀區(qū)人民法院判決駁回呂智忠的反訴訴訟請求。

4、 中央空調噪聲問題法律解決之道

柴玉林所出售的房屋是經(jīng)驗驗收合格的房產，其房屋本身不存在質量瑕疵。本案所涉噪聲問題來源于中央空調，而該設備不屬于所出售房屋的附屬設施一并出售給呂智忠。關于噪聲污染防治與法律責任問題，我國具有專門法律規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國噪聲污染防治法》第六十一條第一款規(guī)定受到環(huán)境噪聲污染危害的單位和個人，有權要求加害人排除危害；造成損失的，依法賠償損失。根據(jù)該法該法律規(guī)定該噪聲污染問題，應當由噪聲發(fā)聲裝置的所有權人或者管理人采取噪聲污染防治措施，造成受害人損害的承擔相應的賠償責任。本案房屋噪聲產生來源于地下二層空調主機，并非上述房屋本身質量所致?，F(xiàn)呂智忠為上述房屋的所有權人，該噪聲問題其可與房屋的開發(fā)商或物業(yè)管理部門另行解決。那么，就本案噪聲問題，呂智忠可以與房地產開發(fā)商或者物業(yè)部門協(xié)商解決，協(xié)商不成的其可以通過民事訴訟方式向人民法院依法提起民事訴訟，從而主張自身的合法權益。

四、結束語

買賣合同案件中的每一層法律關系我們都需要認真剖析，充分評估法律利害。本文就相關問題作了系統(tǒng)闡述，首先解決了本買賣合同的成立與效力問題，其次中央空調噪聲污染與房屋質量關系問題，以及是否影響或者決定對重大誤解撤銷權成立的問題，再次是中央空調噪聲污染救濟途徑問題。作為買賣合同糾紛案件訴訟當事人及代理人厘清案件法律關系、選擇優(yōu)化訴訟方案尤為重要。（作者單位：中國政法大學民事經(jīng)濟法學院）